南通壹城报告PPT课件

1、,证大南通 市场研究报告,项目占地281907平方米。其中：1号地块占地197215平方米，土地受让价为1297.94元/平方米；2号地块占地84692平方米，土地受让价为3258.87元/平方米。 项目总建筑面积203600平方米（另有地下建筑面积暂计78600平方米）。其中：住宅108990平方米（地下建筑面积69000平方米），商业92480平方米（地下建筑面积9600平方米）。南通老城地下面积尚未确定（后续测算按30000平方米计）。,南通民博园东区项目是由上海精文置业（集团）有限公司（以下简称甲方）和上海证大置业有限公司（以下简称乙方）共 同投资开发的文化地产项目，双 方各占50%股

2、权。,前 言,第一部分 市场环境分析,一、城市概况,“据江海之会、扼南北之喉”，“国际大都市” 上海的近邻，江苏今后的“第二个苏州”。,在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。,地理位置,行政区划及人口,4市2县3区：下辖如皋、通州、海门、启东4市（县级）、海安、如东2县及崇川（含新区）、港闸二个行政区及南通经济技术开发区。 2008年末全市户籍人口763.72万人，其中市区人口87.52万人。全市人口出生率5.99，人口死亡率7.59，人口自然增长率-1.60。,项目地处南通风

3、景区与海门等经济强市边缘地带，具有极好的地域优势。,历史沿革,南通古称通州,乾隆皇帝南巡,路过一个城镇即通州(原南通),雅兴大发,想出一副绝妙上联隐南北通州，即“南通州、北通州，南北通州通南北”，此句今后被后人千古流传。,人杰地灵，历史悠久,据古文化遗址考证，远在5000多年前的新石器时期，境内海安青墩地区就有原始氏族部落繁衍生息。今市区一带，五代设郡，称静海。后周显德五年（公元958年）筑城，定名通州。宋天圣元年（1023年）改称崇州，又名崇川。辛亥革命后，废州设县，称南通县，被称为”中国近代第一城”。,人文荟萃，名贤辈出,范仲淹、王安石、米芾、文天祥等诸多名家在南通留下传世之作和轶闻逸事。

4、三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗、明代名医陈实功、清代扬州八怪之一的李方膺、清末状元张謇等名人为南通历史增色添彩。,江海大地还孕育了当代表演艺术家赵丹、国画大师王个簃、著名数学家杨乐及20多位中国科学院和工程院院士。,中国知名现代精英的摇篮,深厚的历史文化底蕴，近代闻名的沿海城市,在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等”七个第一”，而占有重要地位。,中国近代七个第一,二、宏观经济状况,南通是中国首批对外开放的沿海港口城市。经国家权威机构评估认定，南通进入了中国“综合实力50强”

5、和“投资环境40优”的城市行列。,据初步统计信息显示,2009年全市地区生产总值（GDP）突破2800亿元，按可比价计算比上年增长约11.5%。按户籍人口计算的人均GDP约为39000元，增长约11%，按照年末人民币对美元汇率1：6.8283，约为5700美元；09年财政总收入486.1亿元，相比08年增长约24.6%，大幅增长。,经济发展水平,产业结构分析,产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势,2008年南通市第一产业增加值199.18亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值1430.93亿元，比上年增长13.7%；第三产业增加值880.02亿元，比上年增长15 %。三次产业比例为7.

6、94：57.01：35.6。与去年相比一产比重基本持平，产业结构已相较稳固，并逐渐优化。,城市消费能力分析,人民生活水平不断提高,2009年全市城镇居民人均可支配收入突破2万元大关，达到21001元，比上年增长约11%。城镇居民人均消费总支出11613元，增长14.9%。,社会固定资产投资状况,投资结构不断优化，房产投资持续上升,固定资产投资平稳较快增，09年完成社会固定资产总投资1802.38亿元，相比去年增加19.8%。其中房地产投资也呈现平稳发展的态势，其中09年投资额突破200亿元，相比08年增长16.3%。,三、南通市城市总体规划（2009-2030）,城市规划范围（20092030

7、）,按照市域、规划区和中心城区三个层次进行规划。市域为南通市域行政辖区，陆域土地面积 8001 平方公里。规划区包含港闸区、崇川区、开发区、通州区（行政区划面积为1706平方公里），海门市的三星镇、江心沙农场，总面积1770 平方公里。中心城区包括港闸区、崇川区、开发区全部，通州区的金沙镇、五接镇、平潮镇、平东镇、兴仁镇、兴东镇、先锋镇、张芝山镇、川姜镇，总面积853平方公里。,城市性质与规模（20092030）,城市性质：我国东部沿海江海交汇的现代化国际港口城市，上海北翼的经济中心和门户城市，国内一流的宜居创业城市，历史与现代交相辉映的文化名城。 人口规模：2008 年总人口760 万人，城

8、镇人口412 万人，城市化水平54.2%。规划近期（2012年）总人口780 万人，城镇人口476万人，城市化水平61%；远期（2030年）总人口920 万人，城镇人口690 万人，城市化水平75%。 中心城区城市规模：2008年中心城区现状城市人口138.5万人，建设用地159.9平方公里，人均115.5平方米。规划近期（2012年）人口规模167 万人，建设用地193 平方公里，人均115.3 平方米；远期（2030年）人口规模265 万人，建设用地305 平方公里，人均115.2 平方米。,中心城区总体布局（20092030）,发展方向：南通主城区和通州城区相向发展，主城区主要发展东、南

9、方向，整合西、北方向；通州城区主要发展西、南方向，整合东、北方向；形成带状加组团城市布局形态。 公共服务中心体系：由1个组合型市级中心、4个区级中心、7个片区级中心组成。 居住：建设“宜居城市”，构建和谐社区。加强经济适用房和廉租房建设，供地量不小于居住用地供地量的5%。 工业：规划形成9个工业片区：港闸经济开发区、港闸经济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发区南区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区、通州西部工业片区、通州南部工业片区。 仓储：依托大型港区、骨干航道、铁路、公路，重点建设南通港综合物流园区和南通铁路东站物流园区，同时配套建设南通火车站物流中心、运河桥物流中心和通州

10、城区通吕运河南侧物流中心。,总体城市设计（20092030）,规划形成“一带、三心、三轴、四廊”的总体设计框架。 “一带”：以长江为依托的大尺度滨水空间，体现南通引江纳海广阔胸襟和磅礴气势。 “三心”：以濠河为核心的老城区中心、城市新区中心、通州城区中心。 “三轴”：生长之轴以老城为核心，北至南通火车站，南至苏通大桥，贯通中心城区南北方向。魅力之轴由青年路与人民路构成的连绵区，东接通州城区，西至长江。时空之轴呈西北、东南贯穿南通主要城区，沿唐闸河历史街区濠河老城中心区城市新区狼山风景名胜区一线。 “四廊”：九圩港、通吕运河、狼山风景区、老洪港风景区生态景观廊道。,城市交通规划（20092030

11、）,对外交通规划 高速公路：中心城区新增锡通过江通道，向南接张家港市，向东北联系洋口港。 对外干线公路：中心城区范围规划“三横三纵”的对外一级公路网布局。 铁路：建设通沪铁路、宁启铁路南通至启东段。 城际轨道：形成“一横一纵”两条城际轨道线路。预留锡通通道过江城际轨道交通线路以及南通向北到盐城方向的城际轨道线路。 公路客运枢纽：中心城区设置五个公路客运站。 轨道交通规划 轨道交通1 号线（南通火车站海门）； 轨道交通2 号线（港闸通州）； 轨道交通3 号线(机场海门) ； 轨道交通4 号线（通州滨江新城）； 快速路规划 主城区规划“一轴一环八射”的快速路布局。,小结,1、南通经济实力显著增强，

12、居民生活水平明显提高，房地产开发逐年增长，良好的宏观经济环境为本项目的开发创造了有利条件。 2、根据南通市规划，本项目地块处于时空之轴上（沿唐闸河历史街区濠河老城中心区城市新区狼山风景名胜区）。且介于城市新区和狼山风景名胜区的交接点。不但坐拥得天独厚的自然景观资源，还将得益于城市新区的南拓。 3、地块南侧的南通经济技术开发区也将成为南通九大工业片区之一，工业区和主城区连成一片，将为本项目带来更多的消费人群。 4、城市交通规划当中，星湖大道将成为城市快速干道，特别是项目附近的星湖大道站点将建成四条轨道交通的换乘枢纽。这会极大提高项目所在区域在整个城市交通体系中的地位，加大了市域范围内对本项目的人

13、流输送能力，项目不再单纯由以往的目的性消费支撑，路过人群也将成为项目的消费客源。,第二部分 房地产市场分析,一、住宅市场分析,土地出让,2009年成交综合用地,经过09年上半年楼市回暖，开发商信心得到了一定的支撑，地价再次出现大幅上涨，势必传导到房价； 开发商高价拿地的热情也反映出对房地产市场的良好预期； 从成交地块区位来看，大部分仍集中在老城区，开发区和新城区成交较少，对本案来说更增添了稀缺性。,在售别墅楼盘分布,新城区、新东区内景观资源比较匮乏，无别墅类产品必备的山水资源。狼山板块中的军山风景区，星湖大道沿线正逐渐成为南通最高端居住区，该区域内高端楼盘密集。 狼山风景区板块目前成为南通高端

14、住宅集中区，规模效应逐渐彰现，同时中高端客户已经接受军山景区附近楼盘均为高档别墅区的概念。 市区别墅已经不再成为市场的热点，郊区别墅也渐渐淡出人们的视线，景区别墅概念的打造成就了南通最高端别墅居住区。,从城市发展的角度来讲，随着城市不断的扩容，居住区将会不断的向主城区以外的区域外延。南通高档居住聚集区已经从濠河风景区逐渐向狼山板块中的军山风景区转移。,区域楼盘产品类型研究,紫琅上郡,军山半岛,一品江山,名人世家,博园岚郡,金水湾花园,优山美地,在售楼盘,预告楼盘,风景区板块高端聚居效应显现，同时市场竞争加剧，同质化产品较多。,区域楼盘销售情况分析,区域楼盘总建筑面积832827.17平方米，已

15、推3774套，已售3587套。 区域楼盘大部分接近尾盘，当前在售房源价格：紫琅上郡联排均价9000元/(商业用地)；金水湾花园剩2套洋房7800元/，联排11000元/；军山半岛叠加别墅12000元/，洋房9000元/；优山美地 高层7000元/，小高层8200元/(全装修公寓)；金河名人世家独栋20000元/,个案比较风格比较,区域内别墅项目都具有相当的规模，为项目的高品质打造奠定了基础； 容积都在1左右，为产品别墅类型的多样化及舒适性创造了条件； 整个建筑风格侧重于西式风格，建筑立面及形态都具有较高的欣赏价值； 绿化景观除紫琅上郡稍低外，其余都在40%以上； 产品类型丰富，同质化竞争异常激

16、烈； 产品充分注重功能性及舒适性；,目前市场别墅产品容积率分析,容积率集中分布在0.81.2之间，仅有金河名人世家容积率为0.63。 混合型物业占据市场主流，社区鱼龙混杂，各种形态分布，档次不高，纯别墅型小区稀缺。 包含别墅产品社区的容积率分析得出,与本案容积率接近的项目为博园岚郡及紫琅上郡.,别墅面积划分研究,独立别墅面积分布集中在两个面积段：280-350以及400-450, 双拼别墅的主力面积在350-400左右,除了优山美地面积在260-280左右,大部分楼盘的面积都350平方米以上. 联排别墅面积分布面积跨度较大：230-300,300-400两个面积段。目前此类产品在市场上比较多见

17、,面积规划较大的属金河名人世家,每套面积在300平方米左右.而其他楼盘的户型大部分都集中在220-300平方米左右.,南通别墅物业建筑风格关注度调查分析,西班牙、英伦、欧式位列南通高端消费者最喜爱建筑风格“前三甲”；中式、现代建筑风格在南通高端别墅市场中接受度也较高,但在售项目较少。,南通别墅物业潜在客户居住区调研分析,别墅物业潜在客户主要集中在崇川区，开发区内企业主关注别墅物业人群开始增多，同时上海、浙江等在通经商的客户也考虑在南通购置别墅用于居住。,南通客户购买别墅综合决策因素分析,周边环境为高端置业者最为关注的参考因素； 别墅物业的整体品质感也在很大程度上影响该类客户的物业选择方向； 价

18、格的影响力主要体现在叠加&联排物业上，对独立别墅、双拼别墅影响不大； 户型设计主要影响经济能力有限，但希望购置独立、双拼等物业的潜在客户。,南通潜在客户购置别墅物业面积段统计分析,类别墅：面积段控制在（170200）； 联排：面积段控制在（200250）； 双拼：面积段控制在（200250）& （250300）； 独立：面积段控制在（200250）& （250300），500以上为顶尖客户。,别墅类产品总价控制范围统计分析,300400万的独立别墅以及250万左右的联排别墅是市场关注度最高的产品。 考虑的藏富心理，独立别墅的总价范围应该在450600万，联排别墅在300万左右。,所在区域二手房

19、市场分析,从项目周边区域的二手房市场来看，公寓类产品价格主要在8000-9000元/平米，叠加类产品价格主要在 8500-9500元/平米，联排别墅价格主要集中在11000-14000元/平米，独栋别墅价格主要集中在16000-20000元/平米；,小结,别墅项目主要集中在风景区，环境幽雅，规模较大，容易形成高尚社区。 别墅产品类型众多，叠加、联排、双拼、独栋各显神通，竞争激烈，价格主要集中在10000元/以上,叠加均价大致在8000-9000元/左右,联排大致在11000元/左右,独栋别墅目前市场供应较少,均价大致在20000元/左右。 多层及花园洋房产品也有一定的特色，主要集中在入户景观及

20、阳台的设计上，价格在7500元/左右。 户型面积方面，多层及洋房的面积跨度较大，叠加别墅在155-230之间，联排别墅在190-300之间，双拼别墅在300-360之间，独栋别墅在330以上。 在售各案销售情况以博园岚郡及金河名人世家为最佳,在一年左右的时间内基本销售一空,相对来说紫琅上郡的销售数度最为缓慢.充分说明本区域的客户对产品的甄选偏向性较为明显。,二、商业地产市场分析,南通商业特征,市级商业中心南大街商圈繁荣活跃。,南大街商圈在南通商业体系中的地位，相当于北京的王府井，上海的南京路。据有关资料显示：南大街的日均人流量约为15万人，节假日甚至可达20万人以上，是南通最繁华的商业中心。,

21、区级商业中心桃坞路商圈发展较好。,桃坞路是南通历史上的第一条商业街，路两侧不仅集中了可以购买服装、鞋类，图书和杂货的品牌店，还云集各种饭店、茶馆、歌舞厅和银行证券公司。桃坞路商圈逐渐成为南通的文化中心，市民的休闲娱乐中心，成为仅次于南大街的副商业中心。,南通商业特征,大卖场主要分布在市区的繁华地区和大型社区，满足消费者的日常消费需求。2008年1-8月份8家大卖场实现社会消费品零售额6.9亿元，占限额以上贸易企业零售额的14.8。,新型业态连锁大卖场发展迅速。,南通商业特征,特色商业街工农路、青年路餐饮一条街初具规模。,南通餐饮市场一直保持持续快速发展的势头，市区餐饮业主要集中在工农路和青年路

22、上，南通个人消费情况问卷调查结果显示：58的被调查者常去的餐饮场所是青年路和工农路。,南通商业特征,外环北路商圈以建材卫浴为主要业态的商圈初现规模,外环北路商圈目前尚未形成，但沿着外环北路所建造的美丽华广场、奥特莱斯购物广场、尚美佳国际家居中心、高迪晶城商业街都已初见规模。除奥特莱斯以购物中心形式出现外，其他广场的主要业态为家具建材。外环北路沿线的商业将在未来的两三年内，将成长为南通新的以建材卫浴为主要业态的商圈。,南通商业特征,当前存在的问题,南大街商圈不堪重负,南通市区商业网点过度集中于南大街商圈，形成单一商圈，交通压力和人流压力也与日俱增。仅有一个南大街市级商业中心，对拥有84万人口的南

23、通市区，是远远不够的。,商业服务的总体水平低,虽然近几年南通的商业网点发展取得了长足的进步，但设施落后，购物环境差的问题未得到很好的解决。,区级商业发展不平衡,区级商业中心只有崇川区桃坞路商圈形成气候，而港闸区商业发展较慢，无法满足当地居民的消费需求。,社区商业发展不完善,南通市社区级商业中心发展势头较好，但还有很多不完善的地方。,未来商业布局规划,市级商业中心。 南大街商业中心 新城区商业中心 区级商业中心。 东城区商业中心 越江路口商业中心 工农路外环北路商业中心 开发区商业中心 滨江新城商业中心 社区级商业中心。,各级商业中心的布局规划,商业街的布局规划,南通市应规划建成一条综合性商业街

24、濠河特色圈和8条专业性商业街。 濠河特色商业街。 专业性商业街。 青年路、工农路餐饮一条街； 中远路酒吧一条街； 虹桥路龙虾一条街； 钟秀路装饰建材一条街； 越江路口汽车一条街； 外环北路陶瓷建材小五金一条街； 大学城科技一条街。 狼山静海商贸步行街；,未来商业布局规划,商业地产盈利模式,目前，南通主要的盈利模式为物业散售。这是传统住宅开发商的思维模式，由于南通之前的商业相对滞后，开发商多会采取散售或者商铺全零售的方式快速回笼资金。南通目前所形成的商圈，整体档次不高，很大因素就是在于此。 随着南通经济的不断发展，盈利模式也发生了变化。如新永新陶瓷建材家居市场、尚美佳、美丽华等专业市场，奥特莱斯

25、等购物广场和星湖101等休闲广场等。 如星湖101的盈利模式，是长期持有。首先，长期持有符合商业地产的自身规律。商业物业越老越值钱，其大部分的价值是通过后期运营管理实现的。以低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利。进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大。其次，星湖101项目通过开发商的自身经营和统一管理，能建立良好的品牌，使得整个休闲广场的形象提升，从而吸引消费者。,目前南通市商业盈利模式研判,南通商业地产趋势, 持有型物业明显增加 经营持有型物业的模式是通过整体运营的方式实现物业整体升值，而且这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值

26、潜力巨大。如通州金游城的经营模式为租售并重。 大项目呈现集中放量 这几年南通商业地产蓬勃发展，原有的南大街商圈、桃坞路商圈的集中格局被打破。在外环北路沿线，有尚美家、美丽华、奥特莱斯、高迪晶城、新永新陶瓷建材家居广场；开发区内的星湖101等，都是体量10万方左右的大型综合性商业。 商业与地产迈向深度合作 大型房地产开发企业与连锁商业企业联手，打造“强强联合”的模式进行共同开拓市场的深度合作，在近几年已经逐渐成为南通商业地产的发展趋势。而随着零售业和商业地产市场竞争程度的加大，将使双方合作需求进一步加强，这一模式在今后几年会继续向深度发展，并深刻改变南通商业地产的开发格局。,在售商业地产市场供给,（注：橙色字体为社区商业）,目前南通市在售商