XXX年度房地产行业信用评级报告

1、XXXX年度房地产行业信用评级报告 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX年X月房地产业XXXX年度信用评级报告评级结果评级时间信用级别行业风险指数分析师联系电话XXX XX57.95XXXXXXX评级观点房地产开发经营行业是房地产业的子行业，属于公共设施管理行业。作为国民经济的支柱行业，宏观经济的持续向好及居民可支配收入的提高为房地产业发展提供了良好的基础；随着中国城镇化进程的加速，房地产市场不断扩大为房地产开发行业稳步发展提供了重要保证；两限房、廉租房的大量推出，对房地产开发行业形成利好；人民币预期升值加快，吸引大量外资进入房地产市场；房地产业的整体营运能力、盈利能力不断加强，行业财

2、务状况良好。房地产开发经营行业属于周期性行业，是宏观调控重点关注的行业；目前房价水平偏高，增速偏快，政府加大对该行业宏观调控；国家对土地供应的控制，使有效土地供应不足，将对房地产业发展构成较大制约；税收政策的加强将降低房地产开发经营行业的预期收益率；房地产开发行业的发展能力下降；房地产开发经营行业企业资产负债率较高，国家实现偏紧的货币政策，将使房地产企业面临较大的利率风险。综合以上因素，并结合大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）行业风险指数，大公对房地产开发经营行业信用级别评定为：C级。评级展望房地产经营开发业属于周期性行业，预计随着宏观调控效应逐渐显现，房地产价格增速将逐渐放缓，房地

3、产行业风险将逐渐释放。因此，大公对房地产开发经营行业的展望为负面。行业主要指标指标土地购置面积房地产开发投资额商品房销售面积商品房销售总额商品房平均价格从业人数单位（亿平方米）（亿元）（亿平方米）（万亿元）（元/平方米）（万人）20043.98131583.82103762778158.5420053.83159095.55175763168151.6220063.66194236.19208263367160.0920074.06252807.62296043885-主要优势和风险主要优势/机遇房地产业是国民经济的支柱行业，宏观经济的持续向好及居民可支配收入的提高为房地产业的发展提供了良好的

4、空间；随着中国城镇化进程的加速，房地产市场的不断扩大为房地产开发经营行业稳步发展提供了重要保证；两限房、廉租房的大量推出，对房地产开发行业形成利好；人民币升值的加快，将使大量外资进入中国市场，从而推动房地产市场发展；房地产开发经营行业营运能力、整体盈利能力不断加强，行业财务状况良好。主要风险/挑战房地产过高、过快增长的价格，将招致更严格的调控；“国六条”、“十五条”等产业政策，对房地产开发产生重要的影响；土地供应市场有效供给不足，将对房地产业发展构成较大制约；税收政策的加强将降低房地产开发经营行业的预期收益率；房地产开发行业发展能力下降；房地产开发经营行业企业资产负债率较高，国家实现偏紧的货币

5、政策，将使房地产企业面临较大的利率风险。 正文目录第一章 房地产行业概况1第一节 行业简介1第二节 行业在国民经济中的地位1第三节 行业特征2第二章 房地产行业外部环境评价4第一节 宏观经济环境对行业的影响4第二节 产业政策对行业的影响5第三节 货币政策对行业的影响13第四节 其他外部冲击对行业的影响14第三章 房地产行业发展状况分析15第一节国际上房地产行业发展概况15第二节 行业发展概况16第三节 行业管理水平16第四节 行业生命周期分析17第四章 房地产行业相关联行业发展状况分析18第一节 房地产行业产业链分析18第二节房地产行业主要上游行业分析18一、非金属建材行业变化对本行业的影响1

6、8二、钢铁行业变化对本行业的影响19第三节 房地产行业主要下游行业分析19一、居民收入增长对本行业的影响19二、企业信心对本行业的影响21三、批发零售业发展对本行业的影响22四、餐饮业发展对本行业的影响23第五章 房地产行业供需状况分析24第一节 行业供给状况分析24一、土地购置、开发总量情况24二、房地产开发投资完成情况24三、房地产开发投资来源情况26四、房地产建设情况26五、供给趋势分析28第二节 行业需求状况分析29一、 需求总量分析29二、分品种需求分析30三、需求趋势分析31第三节 行业供需关系分析32第四节 行业内主要产品价格分析32一、 主要产品价格分析32二、 主要产品价格趋

7、势分析34第五节 重点地区房地产行业分析35一、北京房地产行业分析35二、上海房地产市场分析36三、广州房地产市场分析37四、深圳房地产市场分析38第六节 保障性住房及两限房情况分析39一、经济适用房39二、廉租房40三、两限房41第六章 房地产行业竞争分析43第一节 行业竞争概况43一、 行业内企业的集中度43二、 行业竞争格局44三、 行业竞争策略45第二节 行业进出壁垒46第三节 行业竞争趋势分析47第七章 房地产行业财务状况评价48第一节 行业总体经济效益评价48第二节 行业主要财务指标分析48一、 行业盈利能力分析48二、 行业资产运营能力分析49三、 行业偿债能力分析50四、 行业

8、发展能力分析50第三节 行业经营风险分析51第八章 房地产行业主要企业分析53第一节 房地产行业前十名企业情况53一、根据规模性排名53二、根据成长性排名53三、根据盈利性排名54第二节行业内主要企业及其竞争分析55一、万科企业股份有限公司55二、中国海外发展有限公司55三、保利房地产（集团）股份有限公司56第九章 房地产行业优势/风险综合评价57第一节 行业主要风险和挑战57第二节 主要相关行业风险概况57第三节行业优势/风险综合评价58一、行业风险指数58二、行业优势/风险综合评价60第十章 房地产行业发展趋势和信贷建议61第一节行业发展趋势分析61第二节 行业信贷风险管理建议62附件1

9、大公行业信用评级符号及定义64附件2 主要财务指标计算公式65图表目录表1 20052007年宏观经济运行状况分析表4表2 房地产行业生命周期17表3 20042006年限额以上连锁零售企业发展情况22表4 20042006年限额以上连锁餐饮企业情况23表5 历年土地购置面积和开发土地面积24表6 固定资产投资及房地产开发投资情况表25表7 2006年房地产开发投资与住宅开发投资情况25表8 房地产投资资金来源情况26表9 商品房历年建设情况27表10 2007年房地产结构区域建设情况27表11 商品房销售情况29表12 北京房地产市场基本情况36表13 上海房地产市场基本情况37表14 广州

10、房地产市场基本情况38表15 深圳房地产市场基本情况39表16 经济适用房基本情况40表17 20022006年房地产百强企业基本情况44表18 20052006年度房地产开发经营行业公司盈利能力指标48表19 20052006年度房地产开发经营行业公司资产运营能力指标49表20 20052006年我国房地产开发经营行业公司偿债能力指标50表21 20052006年我国房地产开发经营行业公司发展能力指标50表22 2006年房地产开发经营行业公司财务指标对比其他行业分析表51表23 2007 中国房地产百强企业规模性TOP1053表24 2007中国房地产百强企业成长性TOP1053表25 2

11、007 中国房地产百强企业盈利性TOP1054表26 2005-2007年部分行业风险指数58图1 历年城镇固定资产投资、房地产投资情况2图2 房地产调控政策运行机制17图3 房地产行业产业链18图4 城镇人均可支配收入、消费性支出情况20图5 消费者信心指数21图6 企业家信心指数22图7 2007年房地产开发投资比重情况26图8 20002007年商品房销售额30图9 20002007年商品房销售面积结构31图10 历年商品住宅价格及变动情况33图11 历年办公楼价格及其变动情况34图12 20002006年商品房销售面积结构34图13 20002006年各类型商品房价格增长35第一章 房

12、地产行业概况第一节 行业简介行业名称： 房地产开发经营行业编号： K721母行业名称：房地产业母行业编号：K72房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。主要包括：土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；办公楼、商业营业用房和其他建筑物的开发、销售、出租等活动。2007年城镇完成固定资产投资11.74万亿元，房地产开发投资总额为2.53万亿元。房地产投资资金来源合计为3.73万亿元，其中国内贷款为0.70万亿元，自筹资金为1.18万亿元；全国房地产施工面积为 23.59万平方米，新开工面积年度累计为

13、9.46亿平方米，商品房竣工完成面积年度累计为5.82亿平方米；全国土地购置面积年度累计为4.06亿平方米，完成开发土地面积为2.69亿平方米；全国商品房销售面积为7.62亿平方米；全国商品房销售额年度累计2.96万亿元；全国商品房平均销售价格3,884.51元/平方米。第二节 行业在国民经济中的地位房地产业作为国民经济的支柱产业，是推动国民经济发展的主要力量之一。房地产业的发展，关系到人们的安居条件，关系到人们生活水平的提高；与钢铁、建筑、机械以及基础能源等行业高度相关，行业的景气程度对上下游行业的发展影响较大；房地产业对GDP贡献率高，与国民经济的发展息息相关。房地产业在国民经济的重要性主

14、要是通过行业产值占GDP的比重、行业容纳就业人数以及房地产作为消费品在居民生活支出的比重等方面来体现的。20032007年期间，房地产业投资伴随全国投资总额的增加逐年稳步上升。虽然20032006年期间，房地产业固定资产投资占全国固定资产投资额比重逐年略微下降，但一直保持相当高的比重。2007年，房地产开发投资额达到2.85万亿，同比增长32.2%，是最近5年间涨幅最大的一年，其占全国固定资产投资总额的比重也上升到24.31%。图1 历年城镇固定资产投资、房地产投资情况2006房地产开发企业从业人数达到160.1万人，20012006年期间的房地产开发企业从业人数年均增长率为8.5%。虽然20

15、05年，就业人数数量有所降低，但2006年的从业人数增长率达到5.6%，房地产业容纳了大量的劳动力，为扩大社会就业作出了较大贡献。第三节 行业特征房地产开发经营行业具有以下比较明显的特征：1）房地产开发经营是资金需求量大，投资回报期长的产业，其提供的房屋具有消费品和投资品的双重属性；2）房地产具有地理位置不可移动性；3）房地产开发经营具有明显的地域性特征；4）房地产开发经营具有一定的周期性。我国房地产业的发展大致经历了以下五个发展阶段：第一阶段（1991年以前）：1991年以前，我国房地产业基本延续了计划经济体制下投资建房的模式，在土地划拨、财政拨款、福利分房的前提下，还没有真正意义上的房地产

16、开发企业。第二阶段（19911994年）：地产行业真正产生开始于上个世纪90 年代初期，伴随着中国宏观经济增长进入了新的一轮峰值期，房地产行业经历了第一次快速发展。但由于缺乏市场有效需求的支撑，产生了大量的问题。第三阶段（19941998年）：90年代中期，经过了整顿的房地产业步入了长期的低迷，房地产开发产品局限于高档公寓、别墅和一些商业地产。由于产品的短缺，房地产公司有很高的利润率，但经济总量极小。第四阶段（19982004年）：福利分房的取消、连续的降息、银行按揭的推广和税收的优惠使房地产市场在90年代末开始了又一轮的复苏。在这一时期房地产公司的商业运作模式主要是利用关系协议拿地（土地出让

17、金欠交或只交一部分）以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）建筑企业垫资开发楼花销售回款偿还欠款补交土地出让金。制度和政策的空白、旺盛的市场需求使许多房地产公司获得高额利润。随后，国家对房地产开发经营行业的政策逐渐从扶持转向规范。第五阶段（2004年至今）：2004年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，房地产开发成本逐渐升高，行业总体利润水平下降。随着城镇化进程的加快，经济的持续增长，房地产开始进入快速发展阶段。但由于房价增长过快，国家对房地产进行了宏观调控。这一阶段，房地产开发经营行业的发展属于国家的宏观调控稳定增长期。发展到目前，中国的房地产市场仍然是半市场化。一方面

18、，供需两端的行为已经市场化了。但在另一方面，市场价格的形成机制没有实现市场化。价格的形成不完全是根据市场供需状况决定的，其中包含了诸多方面的利益，尤其是地方政府的利益。2007年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。第二章 房地产行业外部环境评价固定资产投资快速增长，人均可支配收入稳步增长，进出口保持快速增长态势，人民币升值加速，这都为房地产开发行业的健康发展提供了良

19、好的基础。但是由于最近几年，房地产价格持续过快增长，尤其是最近一段时间，居民消费价格指数加速上涨，国家出台了一系列调控措施，加上银行存款准备金、利率的持续上升，对房地产短期的发展产生了严重的影响，使房地产开发面临的形势开始严峻。第一节 宏观经济环境对行业的影响2006年是“十一五”规划的开局之年，中国经济正在按照宏观调控的预期目的运行。当前中国经济形势是改革开放以来最好的年份，具体表现为高增长、低通胀，这也是本轮增长周期的一个显著特点。全年国内生产总值211,808亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%，加快0.7个百分点，已连续四年超过10%。其中，第一产业增加值24,737亿元，增长5

20、.2%；第二产业增加值103,162亿元，增长13.0%；第三产业增加值82,972亿元，增长10.8%。分季度看，在上年经济运行惯性、国内宏观经济调控和世界经济发展环境的共同影响下，一、二季度经济增速持续提高，经济增速从2005年四季度的9.9%提高到一季度的10.4%和二季度的11.5%；三季度在国家调控政策的影响下，经济增速回落到10.6%，四季度GDP增速进一步回落到10.4%。表1 20052007年宏观经济运行状况分析表项 目200720062005数值增长率数值增长率数值增长率GDP总量(亿元)246,61911.4%210,87111.1%183,86810.4%固定资产投资规

21、模(亿元)117,41325.8%93,47224.5%75,09627.2%出口总量(亿美元)12,18125.67%9,69327.15%7,62328.41%进口总量(亿美元)9,56220.77%7,91819.93%6,60217.73%XXXXX2007年，全国固定资产投资增速平缓，在每个季度在25.3%至 26.7%之间波动。全年固定资产投资额达到117,413亿元，增速25.8%，比上年上升1.3个百分比。全年完成房地产开发投资25,279亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。2007年全年居民消费价格同比上涨4.8%，涨幅比上年上升3.3个百分点，处于较高的水平。其

22、中城市居民消费价格上涨4.5%，农村居民消费价格上涨5.36%。从类别看，食品价格显著上涨12.37%，其中上涨幅度最大的是肉禽及其制品与蛋类产品，分别上涨31.53%和22.5%，其余商品价格涨幅不超过8.9%。全年商品零售价格上涨3.78%，涨幅比上年提高2.76个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.41%，比上年回落1.59个百分点。工业品出厂价格上涨3.14%，比上年提高0.21个百分点。2007年，70个大中城市房屋销售价格平均比上年上涨7.6%，涨幅比去年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，涨幅比去年快1.8个百分点。从发展趋势看，2007年以来，CPI涨

23、幅显著上升。12月份CPI同比上涨6.5%，涨幅比上月下降0.4个百分点，比1月份高4.3个百分点，以粮食价格为核心的食品价格上涨是CPI涨幅上升的主要原因。 2006年，我国外贸保持快速增长的态势，进出口商品结构进一步优化，机电产品和高技术产品保持较快增长，煤炭、未锻轧铝等“两高一资”产品出口继续得到抑制。全年进出口总额17,607亿美元，比上年增长23.8%，加快0.6个百分点，增速已经连续5年保持在20%以上。其中，在人民币汇率升值等因素的影响下，出口增速出现回落,全年出口9,691亿美元，增长27.2%，增幅比上年同期回落1.2个百分点；而在国内投资和工业生产快速增长及人民币汇率升值等

24、因素的带动下，进口增速明显回升，全年进口7,916亿美元，增长20.0%，增幅比上年同期提高2.4个百分点。进出口增幅差距由上年同期的10.8个百分点缩小到7.2个百分点，外贸运行开始向进出口平衡增长的方向转变。2006年全年实现贸易顺差1,774.7亿美元，超过去年全年1,019亿美元的顺差规模。其中，除2月份外，其余各月贸易顺差屡创历史新高，其中，10、11、12月份突破200亿美元大关，截止12月份我国已连续第32个月实现贸易顺差。由于我国贸易顺差的大幅增长是国际与国内因素、长期与短期因素综合作用的结果，因此，目前这种贸易不平衡的状况预计仍将持续，短时期内出现根本性改观的可能性并不大。第

25、二节 产业政策对行业的影响2006年二季度以来，房地产市场经历了一轮新的调控，国家颁布了一系列严厉的调控措施。密集的宏观调控政策的不断出台，反映了政府通过调控保持房地产市场健康、稳定发展的决心。这些政策主要集中在信贷、土地、税收和住房结构调整四方面：信贷方面：继续实施信贷紧缩政策，严格房地产开发信贷条件。包括一年内实施多次加息；要求商业银行不得对项目资本金比例低于35%的房地产企业发放贷款。同时，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。有区别地适度调整住房消费信贷政策，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以

26、下的仍执行首付款比例20%的规定。2007年9月27日，中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。以及多次上调贷款利率，尤其是长期贷款利率上调幅度大于短期贷款利率。土地方面：优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型

27、住房土地供应。加大对闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。税收方面：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2006年8月1日起，对个人二手房转让征收所得税。又如2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收

28、范围扩大到外商投资企业和外国企业。最触痛房地产开发商的还是2007年1月16日，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，规定从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。虽是旧政新施，却从政策执行力度的加深，可以看出2007年的房地产宏观调控政策开头就大有“敲山震虎”之势。住房结构调整方面：明确指出“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的

29、项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。调控政策将会有效抑制和打击投资和投机需求；房价涨幅下降，成本上升将使行业利润率趋于下降；行业整合速度加快，优胜劣汰加剧上述的调控措施综合运用了税收、信贷和土地政策以及规定新建住房结构比例等经济手段和行政手段，分别从增加供给和抑制需求两方面对房地产进行调控，将对房地产行业产生深刻的影响。其中对房地产市场影响较大的政策主要有以下几条：1.2006年5月，国六条2006年5月17日，国务院常务会议有针对性地提出了房地产行业宏观调控六条措施，被称为“国六条”：（1）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地

30、都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。（2）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（3）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（5）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（6）完善房地

31、产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。“国六条”的出台奠定了2006年宏观调控的一个基调，也是后来各项政策出台的一个纲领性文件。该政策明确提出了要对当前房产市场的供需结构矛盾进行调解，一方面增加中低价位、中小套型房产的有效供给，另一方面也从房产需求角度进行了有效的抑制，比如减缓城市拆迁的被动性住房需求、利用完善的“税收杠杆”以及差异化的金融信贷政策挤出部分投资或投机需求，从而通过增加房产的有效供给和抑制有效需求来进行“双向”调节；该政策还进一步明确了房产的梯级消费模式，同时确立应该积极发挥住房二级市场和租赁市场的宏观调控机制对于

32、整个房地产市场健康发展的重要性。2.2006年5月，9部委“十五条”2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号）（以下简称“意见”），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，就切实调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，进一步整顿和规范房地产市场秩序等问题提出了具体要求。意见在规定中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%的前提下，指出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定

33、开发建设单位”，使自2002年7月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的做法，有了重大的变革，去掉了目前实行竞拍“最高应价者为土地使用者”，使地价越拍越高而拉升房价的弊端。意见出台新规定商品住房建设，90平方米以下住房，占开发建设总面积70%以上；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这改变了前些年以来有些人认为，资本的逐利性决定了商人是以实现资本的利润最大化为宗旨，市场经济的房地产开发，是为富人建房子，不设法将利润最大化的企业、职业经理人是不合格的看法，使社会公共品的商品住房建设，回归到应为解决大多数人居住问

34、题（占七成是90平方米以下住房）的大方向上来，回归到土地资源短缺国家要注重节约土地的大方向上来，从而使房地产开发模式发生重大变化。为进一步抑制投机和投资性购房需求，抑制房价过快上涨，意见实施有区别地适度调整住房消费信贷政策：“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，“个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”，还规定“税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免”，“考虑到中低收入群众的住房需求，体现“国六条”区别对待的原则，意见对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行

35、首付款比例20%的规定。个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。3. 2006年7月，关于落实新建住房结构比例要求的若干意见为切实调整住房供应结构，2006年7月14日，建设部颁发关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。（1）明确新建住房结构比例。各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。（2）妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。直接规定了90平方米的限制

36、，使得各地方政府对政策执行的操作性更强，对规范拿地的房地产公司影响较小。（3）严肃查处违法违规行为。加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。（4）加强监督检查，落实责任追究制度。把落实近期建设规划、调整住房供应结构情况作为规划效能监察工作重点，加强监督监察。对措施不落实、工作不到位的，要责成整改，并依法追究有关单位和人员的责任。建设部将会同监察部对有关工作情况进行监督检查。4.2006年12月国务院关于修改的决定2006年12月31日，国务院颁布了第483号令国务院关于

37、修改的决定（以下简称决定），决定规定从2007年1月1日开始，我国的城镇土地使用税在原定基础上提高两倍，并将外商投资企业和外国企业纳入到征收范围之内。该决定对房地产市场的影响主要体现在以下四方面：（1）增加城镇土地使用税，有助于抑制建设用地过度扩张及乱占乱开发现象，但税赋的增加毕竟有限，要达到抑制城市建设用地过度扩张的目的，还有赖严格的城市规划和用地审批制度；（2）税赋的提高，土地开发成本有一定增加，但由于税额不大，对房地产开发商及地价房价的影响有限。以北京市为例，该政策颁布前，北京市土地使用税一级土地税额为7元/平方米，六级土地税额为0.5元/平方米，提高两倍后，一级土地税额为30元/平方米

38、，六级地土税额为1.5元/平方米，相比动辄上千元的地价和上万元的房价来说，土地使用税增加税额相对很少，因此对地价房价影响也有限；（3）土地使用税的增加及征税范围的扩大有利于资源的保护与利用，在资源日益稀缺的情况下，增加其使用成本是大势所趋； （4）对内外资企业平等征收城镇土地使用税，是公平税负的表现，为内外资企业提供了平等竞争的舞台；5.2007年3月，关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007年3月29日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局联合下发了关于开展房地产市场秩序专项整治的通知。其首先明确了统一思想，充分认识开展专项

39、整治的重要意义；其次指出了要坚持标本兼治、综合治理的方针，说明了具体工作方式，以房地产开发项目为切入点组织全面检查，严肃查处房地产领域的违纪违法案件，选择典型案例开展警示教育，要建立健全长效机制；第三强化各个部门专项整治的工作职责，制定落实工作实施方案，加强监督检查。6.2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见2007年8月7日，国务院颁布实施了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号），这是我国自1994年住房体制改革启动以来，由国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。今后房地产市场将遵循社会保障住房和市场化商品房两条主线并进的“二

40、元化格局”，对房地产市场主要有以下几方面影响：（1）更多低收入家庭将得到基本的住房保障。意见的核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。在廉租住房制度和经济适用住房制度的基本政策框架内，低收入住房困难家庭租赁或购买住房的需求可以得到基本解决。（2）廉租住房建设资金的来源渠道得到保证。意见提出，为了保证廉租住房制度的实施，地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排，住房公积金增值收益净收入要全部用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。（3）对单位集资建房划出了具体边界。集资合作建房适用范围仅限于距离城区较远的

41、独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且只能利用自用土地组织实施。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。（4） 继续明确要求加强普通商品住房土地供应。意见对“国六条”中“90平方米以下，70%以上”以及“保障性住房和中低档普通商品房建设用地比例不得低于供应面积的70%”这两个硬指标进行了重申。（5） 农民工住房问题首次纳入决策层视野。意见提出城中村改造时要考虑农民工的居住需要，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房优惠政策，政府引导，市场运作，建设适应农民工支付能力的出租住房。7.2007年9月，关于加强商业性房地产信贷管理的通知（1）严格房地产开发贷款管理对项目资本

42、金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（2）严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。（3）严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款

43、需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。（4）严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商

44、业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。（5）加强房地产信贷征信管理商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等

45、。（6）加强房地产贷款监测和风险防范工作商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。8.物权法“两会”审议通过的物权法将对房地产市场产生深远的影响，该法于2007年10月1日实施。物权法提出平等保护公私财产，并回答了农村土地承包经营权、宅基地使用权是否可以转让抵押，住宅用地使用权期满如何续期，征地拆迁如何补偿，小区车位、车库权属如何确定等问题，对房地产市场的影响主要体现在以下几个方面：（1）对于规范房地产市场，保护业主权益有积极的推动作用。物权法的出台，第一次以法的形式确立了不动产的相关权利问题，不仅对住宅7

46、0年有了明确规定，同时对征收补偿的原则和内容作了规定，小区内设施的产权划分会更加明确，业主的权益也能受到保护；（2）小产权房屋将不受法律保护。物权法对不动产登记制度作出明确规定，只有依法登记的不动产才能得到法律的保护。（3）物权法的通过，为物业税的开征奠定了良好的法律基础。目前物业税开征相关政策正在研究制定中，而物业税的开征将加大购房者的保有成本，对房地产市场将产生巨大影响。9. 2007 年10 月，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39 号令）（以下简称“规定”）主要内容：该规定定于2007 年11 月1 日起施行。规定明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部

47、土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。从某种意义上来看，39 号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。10.2007年12月，中央经济工作会议2008年，已实施了十年之久的“稳健”货币政策将正式淡出，取而代之的是“从紧”的货币政策。这将在未来的宏观调控中发挥重要作用。在连续5次调高利率，9次提高存款准备金率之后，刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。 从紧的货币政策将对严格控制新开工

48、项目，防止投资反弹产生诸多深刻影响，有利于促使经济增长保持在合理水平，有利于抑制价格总水平过快上涨。房地产开发是固定资产投资重要的组成部分，国家实行从紧的货币政策，将对房地产开发、融资等方面产生较大的影响。第三节 货币政策对行业的影响货币政策的变化对宏观经济以及房地产开发行业的发展都有着非常重要影响。货币政策对经济的调整最常用的手段是存贷款利息、存款准备金和公开市场业务。在此，对存贷款利率、存款准备金进行分析。2007年是历年加息频率最高的一年。截至到2007年10月底，央行年内通过5次加息，将存贷款一年期利率由年初的2.52%、6.12%，达到3.87%、7.29%。经过10次上调存款准备金

49、率，使其达到14.5%的历史高位。央行的意图是收紧流动性和货币信贷过快增长，减缓投资过快增长、经济转向过快、通胀风险上升等压力。对房地产行业的发展产生直接影响：首先是上调存款准备金，有利于减少银行的贷款冲动，减少信贷的规模；其次是贷款利率的上升，会加大开发商的贷款成本，有利于防止房地产开发投资过热。同时贷款利率的提高，会使资金实力不足的企业被淘汰，同时有利于房地产行业的整合，加大整个行业的风险；第三，贷款利率的上调会加大购房者的资金成本，有利于抑制房地产投机、投资需求及过度需求，从而在一定程度上抑制购房需求，更重要是影响购房者的心里预期，从而抑制投资和信贷需求的扩张。第四节 其他外部冲击对行业

50、的影响人民币加速升值，是2007年金融市场的重要事件之一。房地产市场是受人民币升值影响最大的行业之一。截至2007年11月中旬，人民币对美元累计升值达到5%。由于人民币升值的加速，使人民币资产升值加速，导致国际资本的快速进入。由于房地产是人民币资产最重要的组成部分之一，受人民币升值影响也最为直接的部门，从而导致大量的资金进入房地产行业。首先是我国外汇储备超常增长构成对房地产市场的价格压力。因为外汇结汇后，可能进入房地产市场，对房价形成影响；其次是个人或单位外汇的减持。在目前个人单位用汇已经几乎完全放开的情况下，由于人民币的升值，日前持有外汇已无利可图；第三是，目前外国直接投资大量的涌入，导致被

51、挤出的国内资金进入房地产市场。第三章 房地产行业发展状况分析我国房地产开发行业处于成长期，由于宏观经济的持续向好，房地产开工面积、竣工面积、销售面积都稳步增长，但由于供应结构不合理，监管不到位，对房地产业的发展产生一定的影响。目前国际上房地产市场开始降温，特别是美国、英国，价格开始下降，新开工数量、销售数量都大幅降低。目前，深圳、广州房地产价格、销售量都明显下降，短期内使房地产开发行业的风险逐渐显现。第一节 国际上房地产行业发展概况随着美国次级抵押贷款市场问题的逐步显现，近期美国房地产降温明显。2007年第二季度，美国全国房价指数同比增长3.2%，为1997年第三季度以来最小涨幅。受住房抵押贷

52、款市场问题的拖累，9月份，美国新房开工数量、新房销售数量和待售新房数量季节调整后分别为119.1万户、77万户和52.3万户，同比分别下降30.8%、23.3%和6.6%。标准普尔/Case-Shiller在2008年 2月26日公布的全国房价指数报告显示，2007年第四季美国独栋成屋价格较上年同期大降8.9%，为公布该指数20年来最大降幅。标准普尔在声明中称，12月美国10个大都市区域的标准普尔/Case-Shiller房价指数较11月下降2.3%至200.55，较上年同期下降9.8%。12月20个大都会区域的房价指数较11月下降2.1%至184.86，较上年同期下降9.1%。欧洲部分国家房

53、地产市场依然活跃。尽管英国房价增速有所回落，但房价仍维持在较高水平。爱尔兰、西班牙、希腊等国房价上涨较快，2006年分别增长约12%、15%和14%，较2005年分别高出约2个、10个和8个百分点。与此同时，德国、葡萄牙房地产市场则停滞不前。日本土地价格持续走低，房价持续负增长。泡沫经济破灭后，日本土地价格一直在下降，2006年3月末和9月末，全国土地价格指数同比分别下跌4.8%和3.5%。2007年以来，土地价格继续维持下降态势，截至3月末，全国土地价格指数同比下降2.1%。虽然各主要工业国家房价涨跌不同，但是自1997年起总体呈快速上升态势开始发生改变。特别是随着美国次级抵押贷款市场问题的

54、逐步显现并最终发生，使美国房地产市场的调整更加剧烈，并也导致这一波全球房地产价格全面上升的态势发生了改变。第二节 行业发展概况2006年底，房地产开发企业个数达到58,710个，比上年增加了2,420个。在内资企业中，国有和集体企业数量较上年有大幅减少，其他形式如民营、股份制企业有较大增长。港澳台投资企业和外商投资企业都稳步增长。2006年，房地产开发投资达到1.9万亿元，占城镇固定资产投资的20.7%，2007年，房地产开发投资约占城镇固定资产投资的比例为24.31%。房地产开发企业从业人员逐步增大，由2003年的120.5万人，增加到2006年的160.1万人，年均增长9.9%。2006年

55、，商品房施工面积194,090.16万平方米，同比增长 17.1%，新开工面积78,131.35万平方米，同比增长15.1%，商品房竣工面积 53,019.36 万平方米，同比下降 0.6%。2007年112月，商品房施工面积235,881.61万平方米，新开工面积94,590.2万平方米，竣工面积58,235.88万平方米，分别较上年同期增长了21.1%、19.4%和4.3%。2006年，全国商品房销售面积与销售额的增长率均有大幅度增长，商品房销售面积同比增长8.71%，商品房销售额同比增长13.44%，房价同比增长19.38%。尽管宏观调控政策的频频出台使房地产开发经营行业进入调整阶段，但

56、坚挺的需求使该行业长远来看仍然具有较高的盈利能力和发展能力。2007年112月，全国商品房销售面积为76,192.7万平方米，同比增长23.2%，商品房销售额29,603.87亿元，同比增长42.1%。目前房地产业，正处于稳定的发展阶段，成为我国的经济发展的支柱之一。第三节 行业管理水平房地产开发经营行业涉及的管理部门较多，主要有国务院、建设部、国土资源部、税务总局、人民银行和银监会等部门。国务院负责对国民经济的国家干预、全面科学的管理和保障社会福利；建设部负责指导全国住宅建设和城镇住房制度改革工作、住宅和房地产业行业管理、指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作和指导规范房地产市场；国土资源部负责制定土地政策；国家税务总局