A1包、物业服务(文东校区)

1、A1包、物业服务（文东校区）一、供应商资格要求1、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定。2、供应商的资质要求：无二、技术要求一、项目基本情况1、山东警察学院文东校区位于济南市历下区文化东路54号，有办公楼（7825）、教学楼（8848）、图书馆（6250）、实验楼（7365）、学生公寓（4360）、老干部活动中心和体育馆共（2754）6栋楼宇的物业管理服务，建筑面积约37402；绿化养护面积约20000；道路、广场、停车场、体育场、篮球场面积约40000。2、本项目招标控制价为300万元，供应商要求必须具有从事物业管理的能力和经验。二、物业服务内容（一）房屋修缮和设施设备管理1、建筑物

2、本体及共用设施设备：水、电、暖、污水、雨水等管网系统、弱电设施设备或配置系统等；2、建筑物共用部位维护维修：楼顶、屋顶、梁柱、地面、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等；3、机电设施设备运转、维护维修：供水设备、学生一号公寓开水房、学生一号公寓浴室、变配电室、照明设备、供热系统（仅限办公区域楼内）等；4、零星维修：采取招标人提供材料，中标人出人工维修的办法（包括食堂公共区域及内部操作间公共区域的维修）。（1）普通水龙头、软管、三角阀、水箱洁具(不含屋顶水箱)、下水道疏通；（2）普通灯泡、灯管、灯头、灯罩、镇流器、启辉器、开关、插座、插头、保险丝、空气开关、调速器、电风扇更

3、换；（3）普通门及门框、锁、抽屉锁、铰链、搭扣、毛巾架、小型门窗玻璃、简单的木质品维修、零星家具维修。5、说明（1）设备运行：根据设备功能，严格落实操作和运行规程，做好日常养护，规范运行记录，保证设备安全并处于良好状态；（2）设施维护：每日进行设施的安全检查和维护，及时报告设施使用情况，并做好日记；（3）小型维修：每日对上述第4款小型维修列举的项目进行巡查，填写巡查日记；（4）物业维修人员，要同时具备木工、瓦工、水电安装等相关技能。（二）保洁服务1、楼宇内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、灯具开关、洁具、阳台、天台等公共区域的一切设施设备的清洁、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集运送至指定位置等

4、； 2、校园道路、绿地、广场、停车场、体育场等公共区域以及设施设备的清洁、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集运送至指定位置。（三）绿化养护绿地、草坪、苗木、花卉的养护管理：负责浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害，肥料费用由采购人承担，因管理不善造成树木、花卉、草坪死亡的由中标人负责赔偿或恢复。（四）化粪池清理、垃圾清运和责任区清扫服务费负责院内23套化粪池清淤、生活垃圾外运和责任区清扫，费用由供应商承担。（五）校园秩序维护包括学校大门门卫、办公楼等楼宇、场所值班、消防监控室值班、校园巡逻、校园交通及车辆管理、重大活动秩序维护、应急突发事件处置等。1、门卫。每班人数不少于2人，24小时值守、查

5、验、登记和校园停车收费，管理、指挥、疏导人员和车辆出入，制止携带宠物进入校园。2、校园巡逻。每班人数不少于2人，负责昼夜巡视检查、警戒，及时发现、报告并消除各类安全隐患，制止违反学校安全管理规定及不文明行为，受理师生报警和求助。负责校园巡逻车的日常维护保养。3、车辆管理和秩序维护。负责维护交通和车辆停放秩序；管理校内临时宣传、经营摊位以及条幅、张贴物；维护校园办公、教学和生活秩序。4、区域守护。负责指定区域与目标的看护和守卫，控制人员和车辆出入，做好防火、防盗、防抢、防破坏、防事故灾害等工作。其中办公楼24小时值守、图书馆双人24小时值守。5、重大活动安保。校内保安力量不足时，随时增派人员维持

6、现场秩序，维护活动安全。6、应急管理。配合校区保卫部门处置治安、火灾、暴力恐怖、意外伤害等突发事件。7、安全监控管理。负责监控室值守和监控设备的正常运行、日常维护，及时发现监控区域异常情况并报告相关部门，按照规定调取视频资料，按要求填写各种登记。8、消防管理。消防控制室实行每日24 小时双人值班制度，值班人员持证上岗，保持设备正常运行，及时发现并准确处置火灾和故障报警，按要求填写各种登记；按消防安全管理规定对消防设施和器材、消防安全重点部位、应急疏散通道等进行检查、维护，并做好记录。（六）其他服务1、行政办公服务，负责院办等部门的文员工作。2、汽车驾驶服务，学校部分车辆（大客车、工程车等）的驾

7、驶。三、服务要求 （一）房屋管理1、房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备（1）按规定建立校区内房屋本体及配套设施等物业管理资料档案，并妥善使用与保管；建立维修养护检查制度，检查记录完整；（2）校区楼内外无乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象；无擅自改变房屋用途行为；（3）外墙面、建筑小品等设施外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整洁统一，无安全隐患，外墙装饰无破损；（4）建筑物顶面要清理干净，严防高空坠落物；禁止学生进出楼顶面。（二）机电设施设备1、综合要求（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管

8、理及维修档案等管理制度，并严格执行；保证安全生产；（2）配备所需专业技术人员，持证上岗，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程；（3）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备运行要求；（4）保持设备良好，运行正常，合同期限内无管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大，并立即派人检修至完好为止。（5）保证公共照明、水电暖设施等公共设施正常运行。公共设施、水电暖每天检查一遍，发现故障或损坏应在20分钟内到场，及时维修完毕；（6）制定安全防范措施，保证设施设备的操作运行安全；2、供电系统（1）保证正常供电、限电、停电

9、有明示；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行（包括电梯停电时的应急救援方案等）；（2）公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。3、给排水系统（1）建立用水、供水管理制度，积极协助招标人安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；（2）限水、停水按规定时间通知招标人和物业使用人；每月定期查看水表；（3）按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；周围无污染隐患；高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施；（4）排水系统通畅，汛期道路无

10、积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生；（5）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象；有险情的应急处理措施。4、供热、气系统（1）保证末端设备运行正常；定期进行清洁及保养；（2）制订发生故障应急处理方案。5、 配电室的管理（1）制定用电管理措施；（2）按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录。6、水泵房和蓄水池的管理（1）对水泵房和蓄水池进行日常巡视检查，管道接头和阀门有无渗漏水；（2）定期保养、维修、清洁、水池消毒，及时进行巡回检查；（3）泵房和蓄水池钥匙由值班人员管理，未经部门负责人同意许可，无关人员不得进入水泵房；（4）如遇水池

11、清洁或管道阀门维修停水时，应事先通知招标人。7、消防设施设备管理（1）建立健全消防管理制度，建立消防责任制；（2）明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；（3）检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；（4）定期进行消防宣传和消防演习。（三）小型维修要求1、水、电、暖、卫浴设备、门窗、门锁维修不过夜；2、遇电路故障停电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修；3、排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）；4、楼宇内门窗，室外道路、广场、运动场等公共

12、场所定期检查。（四）室内外公共场地的清洁、保洁、消杀、消毒1、保洁用品用具均由中标人提供并负责维修；2、根据采购人要求制订工作制度和标准，并对工作质量进行考核；3、按工作程序对范围内的场所进行日常清扫保洁，做到按标准全天候、全方位循环保洁；4、管理场所定期消毒，定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑螂并做到无滋生源；5、如遇检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到；6、公共区域的阳台、天台、门窗、地面、墙面、指示牌、灯具开关、灯罩、坐地烟灰盅、消防器材、果皮箱、垃圾筒外壁无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮，无蜘蛛网；保持消防通道无杂物；7、电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干净整洁；8

13、、卫生间大小便器、洗手面盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮，保持下水管道水流畅通、污水排放通畅；地面清洁无烟头，无痰迹杂物；隔断、墙面清洁，无蜘蛛网；纸篓倒净并刷洗干净；9、露天部分清洁要求（1）室外设施无明显灰尘污渍及乱贴乱画现象，摆放整齐；（2）房屋立面、道路整洁；场地、道路无堆放杂物现象；阴沟、沙井、天台无明显杂物；楼顶排水管无杂物堵塞，保持畅通；（3）玻璃幕墙定期清理无厚重尘土。10、垃圾清运要求垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜，做到日产日清，垃圾运送至指定位置，清运过程中不得产生二次污染。垃圾工具摆放整齐，定期清洗消杀消毒。（五）化粪池清理、垃

14、圾清运和责任区清扫化粪池每年至少清运两次并保证无外溢，清运费由中标人承担；负责垃圾清运和责任区清扫，费用由中标人承担。（六）绿化养护1、用品用具配备：园林机械、工具、汽油、机油、花木种子、农药、石灰、浇水管、毛竹、铁丝等绿化材料由中标人提供并负责维修；油漆、垃圾袋、垃圾捡拾器、扫帚、笤帚、簸箕等清洁工具和劳保用品由中标人提供；绿化所用化肥由采购人提供；2、人员配备男性员工不低于员工总人数30%配备，技术人员最少一人，其中绿化主管须持园艺师证书上岗；3、养护质量的日常监督、考核由采购人负责，采购人根据绿化养护的有关规定对中标人的养护活动进行监督、考核，及时对中标人的绿化养护工作进行检查，每季度进

15、行考评。如中标人未达到招标规定的养护标准由中标人承担相应责任。（七）校园秩序维护1、服务要求（1）工作态度认真。确保管理区域的正常工作、生活秩序良好，严格防范火情、盗窃等违法犯罪的发生，积极应对突发事件处理和控制，为学院师生提供良好的学习工作和生活环境。（2）严格遵守学院规章制度。严格门卫管理，大门口严格控制学院车辆出入，加强办公楼、实验楼等重点区域的管控。（3）注重工作期间的仪表。值班人员要服装整洁，仪表端庄；执勤工作中要严格管理，热情服务，依法办事，文明执勤，尊重师生，正确处理好师生的关系，积极解决师生提出的问题；妥善处理来人来访人员提出的问题。 （4）熟悉工作纪律及各种安保设备操作。消防

16、值班人员严格按照规定执行，保持消防设备运转正常、设施维护良好，发现火情及时处置，严防火灾的发生，确保师生生命财产安全。监控室人员严格遵守值班纪律，保持监控设施良好，发现问题及时报告，妥善处理。2、对中标公司的管理要求（1）中标公司应负责秩序维护员执勤所需的装备器材、通讯设备、工作必备日常用品等。（2）中标公司应当根据服务岗位需要定期对服务人员进行法律、业务知识和技能培训。积极开展岗位培训和消防演练、应对各种自然灾害和突发事件的演练。（3）健全内部管理体制，严格实行规范化管理。秩序维护员不得有下列行为：限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；扣押、没收他人证件、财物；阻碍依法执行公务；

17、参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；删改或者扩散服务中形成的监控影像资料、报警记录；侵犯个人隐私或者泄露在服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息等。（4）中标公司应确保秩序队伍的稳定。严格控制轮换岗位的比例，合同期内岗位轮换不得超过合同编制数的30%，并在标书中做出约定，主管人员更换，应提前壹个月以书面形式交付学院主管部门，其他人员的更换，应提前壹周报告主管部门。（5）为履行服务职责，秩序维护员根据需要可以采取下列措施：（一）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；（二）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警和监控；（6）秩序维护员的应聘

18、、录用、辞退等要求档案管理严格规范、手续齐全、相关资料应报告学院保卫部门进行备案。（7）秩序维护员主管应服从学院保卫部门的工作领导、指导管理，执行学院的有关规定，接受学院保卫部门的严格监督、检查、考核，对于安保工作中存在的问题予以纠正。（8）消防管理严格遵守消防法的有关规定，设备完好率100%，确保无消防事故。3、人员配备总人数不少于20人，人员年龄低于55岁，其中办公楼值班人员年龄低于45岁。消防控制室要持证上岗，监控室值班人员必须熟练使用计算机。（八）其他服务（此服务由中标单位免费提供，不再增加费用）在重大庆典、上级检查评估、接待参观等活动时，做好管理服务区的保洁、秩序维护、悬挂横幅、摆放

19、鲜花等相应接待工作；四、物业管理量化标准1、 卫生清洁实行动态保洁，满意率在95%以上；2、 除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率100%；3、 设施设备零星维修、急修及时率99%以上，返修率不超过1%；4、 管理服务人员、特种技术人员必须持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率100%；5、 照明设备、校园公共设施、停车场、广场、道路完好率100%；6、 排水管、雨水管、明暗沟、化粪池、雨水井、污水井完好率100%；7、 师生员工对物业管理服务满意率95%以上，投诉处理率100%；违章处理率100%。五、其他要求和说明1、应具有一套物业管理服务方案、管理组织机

20、构、运作程序、质量管理体系、规章制度和素质较高的管理队伍以及管理服务人员的培训计划；2、办公室、锅炉房、配电室、中水处理站、水泵房和学生宿舍房间内的清洁服务不在本项目服务范围内。文件中明确规定不托管的服务项目不在本项目服务范围内；3、校区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施均由采购人负责；但物业管理所需的各类标识由中标人负责；4、在校园内不得有任何经营销售行为；5、除绿化外所有物业管理用具、用品由中标人承担； 6、依法用工，严格执行国家、省、市区标准要求；7、采购人提供的办公用房、员工住房、物料仓库等物业管理用房，中标人不得挪作他用。生活用水、电、暖等费用由中标人自行承担；六、岗

21、位人员要求1、满足项目服务需求，人员数量81人。重要岗位人数要求项目经理1具有项目管理经验绿化部6其中绿化主管必须持有园艺师证书上岗秩序维护部30人员年龄低于55岁，其中办公楼值班人员年龄低于45岁保洁员27文员7熟悉基本工作操作工程维修8其中至少包含6名人员具有能源监管部门颁发的电工进网作业许可证（高压），投标文件提供证书复印件驾驶员2一个A本，一个B本合计81学院每年包含约三个月的寒、暑假期，假期期间物业服务人员按50%上岗，根据实际需要提供服务。2、服务人员应统一服装，佩戴标牌，衣着整洁，语言文明；衣冠不整齐者严禁上岗；工作规范，作风严谨；对待师生态度谦恭，严禁与师生发生冲突。 3、管理

22、人员有较高的政治思想素质和组织管理能力。4、本项目实际执行人员应与所填报人员完全相符，不得随意调整，调整时须经采购人同意。采购人对个别岗位及服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调整岗位。本项目物业服务员工应保持稳定，如需更换应提前征得采购人同意。七、其他每家供应商只能获得A1、A2其中一个包的中标资格，如各包均排名第一，由该供应商首选1个包的中标资格，其他包排名第二的供应商获得该包的中标资格。注：以上加“_”部分为条款内容，如不满足，按无效投标处理。三、投标保证金1、投标保证金数额：人民币陆万圆整(￥60000.00)。2、投标保证金交纳采用下列形式之一：银行本票、银行汇票、担保函。投标保证

23、金为电汇形式的，汇款单上须注明采购项目编号、包号。若交款人名称与投标人名称不一致，投标人须出具加盖公章的书面材料，退款时，款项退至投标人帐户。收款单位：山东省省级机关政府采购中心开户银行：建行济南市高新支行黄金时代分理处银行帐号：大额联行号：6A2包、物业服务（明水校区）一、供应商资格要求1、符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定。2、供应商的资质要求：(1)具备一级物业服务企业资质二、技术要求一、项目基本情况山东警察学院明水校区位于章丘区章莱路2555号（经十东路与章莱路交叉路口南1.5公里路西），有教学楼、行政办公楼、浴室楼、文体楼、实验楼、南1-2号公寓、北1-7号公寓、“三馆”训

24、练场所、力量训练房、格斗室的物业管理服务，建筑面积约；绿化养护面积约；道路、广场、体育场、篮球场面积约。1、南1公寓（地上6层）、北1-2公寓（地上6层）、北3公寓（地上6层）、北4-5公寓（地上6层）、北6-7公寓（地上6层）；教师公寓南2（地上6层）、教学楼（地上5层）、行政办公楼（地上5层，地下1层）、文体楼（地上6层）1-3层为教学及活动场地，4-6层72个客房标间实行公寓化管理，需专人管理房间入住、清扫卫生、换洗被褥）、实验楼（地上4层，阁楼1层）、浴室楼（地上4层）、“三馆”训练场所、力量训练房、格斗室内的公共区域卫生保洁及力量训练房、格斗室开关门服务；指挥中心、院会议室、接待室及

25、院领导办公室等临时接待场所卫生保洁（由专职人员负责保洁）；体育场训练用房保洁卫生；2、校园道路、绿地、河道、广场、明渠、排洪沟、体育场和篮球场保洁；3、设备运行、设施维护和小型维修工作；4、学生公寓管理；5、校园绿化养护；6、校园秩序维护。二、物业服务内容（一）房屋修缮和管理1、建筑物本体及共用设施设备：水、电、暖、污水、雨水等管网系统、弱电设施设备或配置系统等；2、建筑物共用部位维护维修：楼顶、屋顶、梁柱、地面、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等；3、机电设施设备运转、维护维修：供水设备、中水处理站、开水房、浴室、锅炉房、变配电室、照明设备、供热系统等；4、零星维修：

26、采取招标人提供材料，中标人出人工维修的办法（包括食堂公共区域及内部操作间公共区域的维修）。（1）普通水龙头、软管、三角阀、水箱洁具(不含屋顶水箱)、下水道疏通；（2）普通灯泡、灯管、灯头、灯罩、镇流器、启辉器、开关、插座、插头、保险丝、空气开关、调速器、电风扇更换；（3）普通门及门框、锁、抽屉锁、铰链、搭扣、毛巾架、小型门窗玻璃、简单的木质品维修、零星家具维修。5、说明（1）设备运行：根据设备功能，严格落实操作和运行规程，做好日常养护，规范运行记录，保证设备安全并处于良好状态；（2）设施维护：每日进行设施的安全检查和维护，及时报告设施使用情况，并做好日记；（3）小型维修：每日对上述第4款小型维

27、修列举的项目进行巡查，填写巡查日记；（4）物业维修人员，要同时具备木工、瓦工、水电安装等相关技能。（二）保洁服务1、楼宇内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、灯具开关、洁具、阳台、天台、学院会议室等公共区域的一切设施设备的清洁、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集运送至指定位置等； 2、校园道路、绿地、广场、停车场、体育场等公共区域以及设施设备的清洁、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集运送至指定位置等；河道、明渠、阴沟、排洪沟的清理等；3、教工公寓卫生清理；文体楼公寓枕头套、床单、被罩换洗；洗漱用品用具消毒。（三）绿化养护1、绿化养护面积为平方米，其中绿化地占平米，自生草地10000平米，人行道9

28、000平米；2、绿地、草坪、苗木、花卉的养护管理：负责浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害，肥料、燃料和消杀农药等费用由采购人承担，因管理不善造成树木、花卉、草坪死亡的由中标人负责赔偿或恢复。（四）学生公寓楼管理1、做好学生公寓出入和内部安全保卫工作，严格出入登记制度和准入制度，保证学生的人身和财产安全。禁止非因公异性进入学生公寓，因公异性须持证明并登记后方可进公寓；2、每周不少于一次安全检查，检查记录详实。及时上报安全信息，并对出现的问题采取有效措施；3、负责停、送电工作，并指导学生做好日常防盗和安全用电及节水节电知识教育；4、配合学生工作处公寓管理科，督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息

29、时间，适时组织查房、查夜等工作；负责检查学生夜间归宿情况，实行晚归宿签到制度；协调学生宿舍内部矛盾纠纷排解；5、学生公寓楼晚熄灯就寝时间为22:00，双休日（周五、周六）、节假日为23:00。熄灯就寝后学生宿舍内一律停止送电，只保留公寓楼道内应急和监控设备供电。6、协助执行学生宿舍各项管理条例和内务卫生评比办法；每周进行安全用电和卫生评比工作；按要求规范车辆停放秩序。（五）校园秩序管理校园秩序服务内容主要包括：学校大门门卫、报警电话值守、办公楼等楼宇、场所值班、消防控制室值班、监控室值班、校园巡逻、校园交通及车辆管理、重大活动秩序维护、应急突发事件处置等。1、门卫。每班人数不少于3人，负责门卫

30、值守、查验、登记和校园停车收费，管理、指挥、疏导人员和车辆出入，制止携带宠物进入校园。2、校园巡逻。每班人数不少于2人，负责昼夜巡视检查、警戒，及时发现、报告并消除各类安全隐患，制止违反学校安全管理规定及不文明行为，受理师生报警和求助。负责校园巡逻车的日常维护保养。3、秩序维护。负责维护交通和车辆停放秩序；管理校内临时宣传、经营摊位以及条幅、张贴物；维护校园办公、教学和生活秩序。4、区域守护。负责指定区域与目标的看护和守卫，控制人员和车辆出入，做好防火、防盗、防抢、防破坏、防事故灾害等工作。其中文体楼、办公楼和教学楼要求24小时值守，白天双人值守；实验楼、体育场实行24小时值守，每班人数1人。

31、5、校园接处警。负责接警及处置工作，联动校内巡逻人员随时出警，配合处理治安案件，为师生提供紧急救助服务。6、重大活动安保。校内保安力量不足时，随时增派人员维持现场秩序，维护活动安全。7、应急管理。配合校区保卫部门处置治安、火灾、暴力恐怖、意外伤害等突发事件。8、视频监控管理与消防安全管理。每班人数不少于2人，实行每日24 小时专人值班制度，负责监控室值守和监控设备的正常运行、日常维护，及时发现监控区域异常情况并报告相关部门，按照规定调取视频资料，按要求填写各种登记。保持消防报警设备正常运行，及时发现并准确处置火灾和故障报警，按要求填写各种登记；按消防安全管理规定对消防设施和器材、消防安全重点部

32、位、应急疏散通道等进行检查、维护，并做好记录。四、服务要求（一）房产校舍1、房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备（1）按规定建立校区内房屋本体及配套设施等物业管理资料档案，并妥善使用与保管；建立维修养护检查制度，检查记录完整；（2）校区楼内外无乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象；无擅自改变房屋用途行为；（3）外墙面、建筑小品等设施外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整洁统一，无安全隐患，外墙装饰无破损；（4）建筑物顶面要清理干净，严防高空坠落物；禁止学生进出楼顶面。（二）机电设施设备1、综合要求（1）制定设备安全运行、岗位责

33、任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行；保证安全生产；（2）配备所需专业技术人员，持证上岗，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格执行操作规程；（3）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备运行要求；（4）保持设备良好，运行正常，合同期限内无管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应停止使用以防止故障扩大，并立即派人检修至完好为止。（5）保证公共照明、水电暖设施等公共设施正常运行。公共设施、水电暖每天检查一遍，发现故障或损坏应在20分钟内到场，及时维修完毕；（6）制定安全防范措施，保证设施设备的操作运行安全；2

34、、供电系统（1）保证正常供电、限电、停电有明示；制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行（包括电梯停电时的应急救援方案等）；（2）公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。3、给排水系统（1）建立用水、供水管理制度，积极协助招标人安排合理的用水和节水计划；设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；（2）限水、停水按规定时间通知招标人和物业使用人；每月定期查看水表；（3）按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；周围无污染隐患；高压水泵、水池、水箱有严格的

35、管理措施；（4）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生；（5）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象；有险情的应急处理措施。4、供热、气系统（1）保证末端设备运行正常；定期进行清洁及保养；（2）制订发生故障应急处理方案。5、 配电室的管理（1）制定用电管理措施；（2）按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录。6、水泵房的管理（1）对水泵房进行日常巡视检查，管道接头和阀门有无渗漏水；（2）定期保养、维修、清洁、水池消毒，及时进行巡回检查；（3）泵房钥匙由值班人员管理，未经部门负责人同意许可，无关人员不得进入水泵房

36、；（4）如遇水池清洁或管道阀门维修停水时，应事先通知招标人。7、消防设施设备管理（1）建立健全消防管理制度，建立消防责任制；（2）明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；（3）检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；（4）定期进行消防宣传和消防演习。8、开水房、浴室，按采购人要求管理。（三）小型维修要求1、水、电、暖、卫浴设备、门窗、门锁维修不过夜；2、遇电路故障停电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修；3、排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的

37、除外）；4、楼宇内门窗，室外道路、广场、运动场等公共场所定期检查。（四）室内外公共场地的清洁、保洁、消杀、消毒1、根据采购人要求制订工作制度和标准，并对工作质量进行考核；2、按工作程序对范围内的场所进行日常清扫保洁，做到按标准全天候、全方位循环保洁；3、管理场所定期消毒，定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑螂并做到无滋生源；4、如遇检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到；5、公共区域的阳台、天台、门窗、地面、墙面、指示牌、灯具开关、灯罩、坐地烟灰盅、消防器材、果皮箱、垃圾筒外壁无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮，无蜘蛛网；保持消防通道无杂物；6、电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面干

38、净整洁；7、卫生间大小便器、洗手面盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮，保持下水管道水流畅通、污水排放通畅；地面清洁无烟头，无痰迹杂物；隔断、墙面清洁，无蜘蛛网；纸篓倒净并刷洗干净；8、露天部分清洁要求（1）室外设施无明显灰尘污渍及乱贴乱画现象，摆放整齐；（2）房屋立面、道路整洁；场地、道路无堆放杂物现象；阴沟、沙井、天台无明显杂物；楼顶排水管无杂物堵塞，保持畅通；（3）玻璃幕墙定期清理无厚重尘土。9、垃圾清运要求垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜，做到日产日清，垃圾运送至指定位置，清运过程中不得产生二次污染。垃圾工具摆放整齐，定期清洗消杀消毒。（五）学生公

39、寓楼管理1、学生公寓楼物业管理人员的配备，女生公寓楼配备女管理人员，男生公寓楼男女管理人员皆可；2、宿舍管理员坚守岗位，执行24小时值班制度；不做与工作无关的事情，更不得有脱岗、睡觉、空岗的情况发生；坚持楼内巡查制度和交接班制度，记录详实，楼内无刑事案件、外盗事件发生；执行学生晚归登记制度和辅导员夜间值班签到制度；3、公共场所不得有生活垃圾、大小便堆积、水垢污垢现象等；4、公寓管理员能熟练使用灭火器等楼内消防设施设备，熟悉疏散通道情况，能熟悉智能控电的有关规定、掌握操作流程，有效控制学生宿舍使用违章电器、易燃易爆物品等行为，无消防事故发生；5、公寓楼内外要悬挂适当的有名人名言、文明用语等内容的

40、宣传标牌；协助学校开展文化体育娱乐活动及宿舍文化建设等活动；6、公寓楼内根据需要配合采购人及时处理安全隐患和不稳定因素。遇突发事件发生，值班管理人员必须在第一时间报告采购人安全保卫部门、学生管理部门值班人员，如情况紧急更应同时直接报警（110、120或119等）；主管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题；7、管理制度和安全应急预案齐全、汇编成册并上墙。（六）绿化养护1、用品用具配备：园林机械、工具、汽油、机油、花木种子、农药、化肥、石灰、浇水管、毛竹、铁丝等绿化材料由采购人提供并负责维修。油漆、垃圾袋、垃圾捡拾器、扫帚、笤帚、簸箕等清洁工具和劳保用品由中标人提供；2、人员配备男性员工

41、不低于员工总人数30%配备，技术人员最少一人，其中绿化主管须持园艺师证书上岗；3、养护质量的日常监督、考核由采购人负责，采购人根据绿化养护的有关规定对中标人的养护活动进行监督、考核，及时对中标人的绿化养护工作进行检查，每季度进行考评。如中标人未达到招标规定的养护标准由中标人承担相应责任。（七）校园秩序1、服务要求（1）工作态度认真。确保管理区域的正常工作、生活秩序良好，严格防范火情、盗窃等违法犯罪的发生，积极应对突发事件处理和控制，为学院师生提供良好的学习工作和生活环境。（2）严格遵守学院规章制度。严格门卫管理，大门口严格控制学院车辆出入，加强办公楼、教学楼等重点区域的管控。（3）注重工作期间

42、的仪表。值班人员要服装整洁，仪表端庄；执勤工作中要严格管理，热情服务，依法办事，文明执勤，尊重师生，正确处理好师生的关系，积极解决师生提出的问题；妥善处理来人来访人员提出的问题。 （4）熟悉工作纪律及各种安保设备操作。消防值班人员严格按照规定执行，保持消防设备运转正常、设施维护良好，发现火情及时处置，严防火灾的发生，确保师生生命财产安全。监控室人员严格遵守值班纪律，保持监控设施良好，发现问题及时报告，妥善处理。2、中标公司的管理要求（1）中标公司应负责秩序维护员执勤所需的装备器材、通讯设备、工作必备日常用品等。（2）中标公司应当根据服务岗位需要定期对服务人员进行法律、业务知识和技能培训。积极开

43、展岗位培训和消防演练、应对各种自然灾害和突发事件的演练。（3）健全内部管理体制，严格实行规范化管理。秩序维护员不得有下列行为：限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；扣押、没收他人证件、财物；阻碍依法执行公务；参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；删改或者扩散服务中形成的监控影像资料、报警记录；侵犯个人隐私或者泄露在服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息等。（4）中标公司应确保队伍的稳定。严格控制轮换岗位的比例，合同期内岗位轮换不得超过合同编制数的30%，并在标书中做出约定，主管人员更换，应提前壹个月以书面形式交付学院主管部门，其他人员的更换，应

44、提前壹周报告主管部门。（5）为履行服务职责，秩序维护员根据需要可以采取下列措施：查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警和监控；（6）秩序维护员的应聘、录用、辞退等要求档案管理严格规范、手续齐全、相关资料应报告学院保卫部门进行备案。（7）秩序维护员主管应服从学院保卫部门的工作领导、指导管理，执行学院的有关规定，接受学院保卫部门的严格监督、检查、考核，对于安保工作中存在的问题予以纠正。（8）消防管理严格遵守消防法的有关规定，设备完好率100%，确保无消防事故。3、人员配备总人数不少于37人，人员年龄低于55岁，其中办公楼、大门口等岗位人员年龄

45、低于50岁。消防控制室要持证上岗，监控室值班人员必须熟练使用计算机。（八）会议服务负责会前准备、会中服务、会后清理等服务工作。（九）其他服务1、在重大庆典、上级检查评估、接待参观等活动时，做好管理服务区的保洁、秩序维护、悬挂横幅、摆放鲜花等相应接待工作；2、做好每年新生报到发放宿舍内用品工作和毕业生退宿工作。五、物业管理量化标准1、 卫生清洁实行动态保洁，满意率在95%以上；2、 除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率100%；3、 设施设备零星维修、急修及时率99%以上，返修率不超过1；4、 管理服务人员、特种技术人员必须持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率

46、100%；5、 照明设备、校园公共设施、停车场、广场、道路完好率100；6、 排水管、雨水管、明暗沟、化粪池、雨水井、污水井完好率100；7、 师生员工对物业管理服务满意率95%以上，投诉处理率100%；违章处理率100。六、其他要求和说明1、应具有一套物业管理服务方案、管理组织机构、运作程序、质量管理体系、规章制度和素质较高的管理队伍以及管理服务人员的培训计划；2、办公室、锅炉房、配电室、中水处理站、水泵房和学生宿舍房间内的清洁服务不在本项目服务范围内。文件中明确规定不托管的服务项目不在本项目服务范围内；3、校区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施均由采购人负责；但物业管理所需的各类标识由中标人负