08第八章土地增值税法

1、东华理工经管学院会计系,第八章 土地增值税,内容概要 （一）纳税义务人 （二）征税范围 （三）应税收入的认定 （四）确定增值额的扣除项目 （五）增值额 （六）税率 （七）应纳税额的计算 （八）税收优惠 （九）纳税申报及缴纳,东华理工经管学院会计系,第一节 纳税义务人,纳税义务人 土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等,东华理工经管学院会计系,第二节 征税范围,一、征税范围 土地增值税的征税范围包括： 1转让国有土地使用权 2地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围

2、的界定 可通过以下几条标准来判断 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。,东华理工经管学院会计系,第二节 征税范围,标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 三、对若干具体情况的判定 根据以上三条判定标准，我们就可以对以下若干具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定：,东华理工经管学院会计系,第二节 征税范围,1.出售 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2.继承、赠与 继承不征（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益

3、性赠与征。,东华理工经管学院会计系,第二节 征税范围,3.出租 不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。,东华理工经管学院会计系,第二节 征税范围,5.房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。,东华理工经管学院会计系,第二节 征税范围,7.合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免 9.代建房 不征（无权属转移） 10.房地产重新评估 不征（无收入）,东华理工经管学院会计系,第三

4、节 税率,土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,一、应税收入的确定： 1货币收入 货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,2实物收入 其是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进

5、行估价。,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,3其他收入 其是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专用技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,二、计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 对于新建房地产转让 （扣除项目） 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用(P231) 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其它扣除项目,东华理工经管学

6、院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,对于存量房地产转让（扣除项目） 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,（一）对于新建房地产转让，可扣除 1取得土地使用权所支付的金额，包括 （1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设

7、施费、开发间接费用等。,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,3房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、 管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的； 房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5以内,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的； 房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10以内 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业只能扣两税一费，非房

8、地产开发企业扣三税一费。,东华理工经管学院会计系,第四节 应税收入与扣除项目的确定,5.财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20% （二）对于存量房地产转让，可扣除： 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。,东华理工经管学院会计系,第五节应纳税额的计算,一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值

9、税：1纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的。 2纳税人提供扣除项目金额不实的。 3纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,东华理工经管学院会计系,第五节应纳税额的计算,二、具体方法 1隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 2提供扣除项目金额不实的，应当评估机构按照“房屋重置成本价”乘以“成新度折扣率”计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目的金额。,东华理工经管学院会计系,第五节应纳税额的计算,3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

10、的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 三、应纳税额计算应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数例见P186,东华理工经管学院会计系,第六节税收优惠,一、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。 二、对国家征用收回的房地产的税收优惠 三、对个人转让房地产的税收优惠 凡居住满5年或5年以上的免征，居住满3年未满5年的减半征收，未满3年征收,东华理工经管学院会计系,第七节 纳税申报及纳税地点,一、纳税申报 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 二、纳税地点 1纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。,东华理工经管学院会计