物业公司管理手册

1、序言发言xxx物业管理有限公司是xxx房地产开发有限公司的子公司，负责处理xxx房地产下住宅小区的物业管理事务。有：管理处、办公室、小区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修部和工程维修部，有xxx名员工。管理公司自去年2月成立以来，在迎来了第一批业主后，全体员工本着“依法管理、业主至上、热情周到、服务第一”的宗旨，为业主和居民提供了优质的服务，努力使xxx房产下的所有小区真正成为人们的梦想家园。在管理物业的同时，我们的办公室更多地考虑业主的想法，不断开发和提供一些服务，赢得了广大业主和居民的认可。因此，我得到了许多业主和家庭的赞扬。在这里，各管理处将继续秉承一贯的宗旨，不遗余力地为业主和住户创

2、造和维护一个优美舒适的居住环境。xxx物业管理有限公司xxx第一部分主要功能一、物业管理公司的主要职能：1.作为xxx房产的主窗口，也是业主与xxx房产的联系渠道；2.协调管理处与业主或住户之间的关系；3.代表业主向公司反映意见，代表公司向业主传达管理精神；4.为业主提供全方位的支持服务；二、目的：1.最大限度地满足业主或居民的居住要求，使业主或居民能够安心居住；2.解决业主在日常生活和使用物业过程中遇到的问题；3.通过对出入社区的人员和物品的控制，可以有效减少社区犯罪的发生；4.通过对业主使用物业的指导和管理，可以最大限度地保护甚至增加物业，从而达到物业管理的目的；5.定期维护社区公共设施，

3、确保业主或居民充分享受物业的最大功能。三。职责范围：(1)办公室1.协调计划管理办公室各部门工作的分配安排；2.负责与各公司(部门)的工作协调和沟通；3.跟进会所内的店铺租赁程序；4.收发和整理管理办公室的外部和外部文件；5.每月汇总管理部门员工出勤情况；6.每月检查各部门的领料记录；7.传达经理办公室给各部门的指示或向经理办公室汇报各部门的情况；8.整理回收数据，建立和管理业主数据档案；(二)区管理处1.办理业主收楼手续；2.办理业主要求的各种服务申报手续；3.办理装修和各种通行证手续；4.处理业主的日常项目申报及其他相关手续；5.有偿服务及相关手续咨询。6.协助业主处理日常生活中遇到的问题

4、。7.接待来访单位或个人及其来电(信)；8.接收并记录业主的维修项目，并将项目清单交给所有相关部门；9.监督和反馈业主工程维修问题的处理进展和结果；10.管理未完成或收回单元留下的钥匙；11.接听业主的日常电话，跟进项目订单；12.协助财务部门处理业主缴纳(拖欠)费用的相关事宜；(3)清洁与绿化部1.负责社区公共娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、建筑外墙、样板房等场所的卫生和清洁；2.对未接收建筑物的单位进行日常维护工作；3.负责行政办公大楼的日常清洁；4.爱护样板房，防止室内装饰被盗或破坏；5.负责清除社区的淤泥和垃圾；6.为业主或居民提供有偿服务，如家居清洁、灭鼠灭蚊、洗衣等(目前尚

5、不可用)；7.在公共关系中3.负责协助社区通信设备和有线电视天线的维护和故障排除；4.对管理处各部门沟通或本部门检查中发现问题的公共设施进行维护；5.与相关部门保持良好关系，及时处理相关问题；6.定期检查区域内设备间和游乐设施的运行情况，并认真做好检查记录和值班记录；7.每月复制住宅单位的水电表，分析比较每月的水电消耗，及时发现和消除浪费；8.保持值班室、配电室和加压泵的清洁，维护和修理设备等。9.确保各园区电气室设施和公共设备的运行、维修和维护有序进行，并在紧急情况下派相关人员到现场排除故障；10.发生突然停电或其他突发事故时，应迅速赶赴现场，保持冷静，及时排除故障或按照操作规程采取有效的应

6、急措施，及时处理问题；11.积极认真地完成上级交办的所有任务。2)民用给排水维修组1.严格遵守公司(部门)的规章制度，维护公司(部门)的利益，在工作中根据实际情况，实事求是地为业主解决问题；2.在业主关门前提前参与社区管理工作，协助各部门管理社区，使业主交接工作顺利进行；3.住宅物业的维护、部分安装、项目计划修改、施工组织、进度跟踪和质量监督；4.定期陪同业主和管理员到工地进行验收和交接，并跟踪物业的收尾工作；5.负责跟踪各部门发现的社区公共设施问题和业主提出的房屋关闭后的产权变更项目，组织各施工部门的施工，并根据实际情况制定施工时间；6.定期组织相关部门对社区内的公共道路、设备设施、隐蔽管网

7、和给排水系统进行维护；7.在后续项目中与业主或区管理处保持联系，及时反馈项目情况，降低投诉率；8.积极认真地完成上级交办的所有任务。第二部分组织结构图第三部分岗位描述(包括岗位责任制)一、管理公司经理办公室职称：经理部：管理公司经理办公室直接上级：xxx房地产开发有限公司副总经理工作概述：根据物业管理条例的相关规定，落实公司的工作要求，完成总经理办公室交办的工作任务，充当上传和交办的桥梁，处理社区管理办公室的相关事宜，与社区外部部门沟通。工作要求：熟悉相关物业管理法律法规，熟悉行政程序，有良好的社会关系，善于沟通，责任心强，工作认真、细致、积极主动。职责范围：1.参加公司办公厅每周召开的常务会

8、议，会后及时传达贯彻会议精神。2.审核管理处每月的财务状况和材料消耗，及时处理异常现象。3.每月审核各部门员工出勤情况，批准各部门增加或减少人员的申请。4.及时与相关部门沟通。5.审批和决定管理处的日常事务。6.调整员工和客户之间的关系。测量标准：1.社区服务事件的发生率。2.事件处理的及时性。3.管理费拖欠率。4.业主(住户)满意度及社会反响。工作困难：从维护公司利益的角度满足业主的要求。工作禁忌：利用职权损害公司利益以达到目的和效果职称：工程部副经理：管理公司经理室直接上级：xx物业管理有限公司经理工作概述：根据物业管理条例的相关规定，落实公司的工作要求，完成经理办公室交办的工作任务。及时

9、提出工程问题的解决方案并跟进。与社区建设单位沟通协调。工作要求：熟悉相关物业管理法律法规。熟悉建筑工程结构，具有良好的工程维修知识，责任心强，工作认真、细致、积极主动。职责范围：1.参加公司代理人每周召开的执行会议，协助经理贯彻会议精神。2.审核工程部月度材料消耗，及时处理异常现象。3.每月审核所辖部门员工的出勤情况，批准增加或减少部门员工人数的申请。4.及时与相关部门沟通。5.审批工程部的日常事务并做出决策。6.调整员工和客户之间的关系。测量标准：1.设备故障率及其维修率。2.工程处理的及时性和竣工期限。3.顾客投诉。工作困难：用最少的资源完成项目的维护，最大限度地满足业主(居民)的要求。工

10、作禁忌：对工程问题做出草率的判断，导致维护延误或维护成本增加。与工作相关的部门：内部：区管理处、水电维修队等部门。外部：机电公司、装饰公司、土建给排水维修队等相关部门。资格：健康：健康教育：大学工作经历：相关工作经历个人素质：责任心强，工作认真细致，有一定的专业水平二、区管理处职位名称：部门主管：地区管理处直接上级：xx物业管理有限公司经理工作概述：根据物业管理条例的相关规定，落实公司的工作要求，完成经理办公室交办的工作任务。对业主提出的问题及时提出解决方案并跟进。与管理公司的所有部门沟通和协调。工作要求：熟悉相关物业管理法律法规。有行政和服务意识，良好的物业管理知识和沟通技巧。责任心强，工作

11、认真、细致、积极主动。职责范围：1.按时参加管理公司经理召开的董事行政会议，并在经理办公室贯彻会议精神。2.审核各区管理处每月材料消耗情况，及时处理异常现象。3.每月审核本部门员工的出勤情况，负责本部门人员增减的申请。4.及时与相关部门沟通。5.审批和决定地区管理处的日常事务。6.调整员工和客户之间的关系。测量标准：1.业主(住户)的满意度及其反应。2.投诉项目的处理速度和效果。3.顾客投诉。工作困难：1.灵活发挥承上启下的桥梁作用。2.熟悉业主(居民)的合理需求。工作禁忌：滥用职权，超越职权向业主(住户)私下承诺。与工作相关的部门：内部：工程维修部、水电维修部等部门外部：机电公司、装饰公司、

12、土建给排水维修队等相关部门资格：健康：卫生工作者教育：大学工作经历：相关工作经历个人素质：责任心强，工作认真细致，职务：行政部：地区管理处直接上级：各区管理处处长工作概述：根据物业管理条例的相关规定，积极完成上级交办的工作任务，及时处理上级提出的合理要求3.与业主(住户)保持良好关系，并及时向业主(住户)反馈。4.工作中发现问题时，主动提出个人建议。5.与相关部门保持沟通。6.妥善保管各种资料并进行分类，保管好业主(住户)的个人资料。测量标准：1.业主(住户)的满意度及其反应。2.投诉项目的处理速度和效果。3.顾客投诉。工作困难：1.跟进并督促相关部门处理维修项目。2.与业主(住户)保持朋友般

13、的服务关系。工作禁忌：1.脱离工作，成为主人(家庭)。2.向业主(住户)披露公司的管理运作和制度或其他业主信息。3.带着个人感情或情绪工作。与工作相关的部门：1.内部：工程维修部、水电维修部等部门2.外部：机电公司、装饰公司、土建给排水维修组等相关部门资格：健康：健康教育：大学工作经历：了解行业的原则和要求个人素质：积极主动，工作认真细致，良好的自我调节能力和团队合作精神第三，公司办公室职位名称：办公室主任部：办公室直接上级：xx物业管理有限公司经理工作概述：根据劳动法及其他相关规定，落实公司工作要求，完成经理办公室交办的工作任务，起到上传和下发的桥梁作用，负责处理和管理公司人事行政相关事宜，

14、并与公司外部部门沟通岗位要求：掌握人事劳动法律法规的综合知识，具有较强的书面表达和沟通能力，责任心强，工作认真、认真、积极、主动。职责范围：1.按时参加管理办公室经理召开的董事行政会议，贯彻经理办公会议精神。2.定期审核材料消耗和材料采购，及时处理异常现象。3.负责公司行政人事工作，根据经理办公室的指示，做好人事受理、调查、辞退、考核等管理工作。4.负责公司对外联络工作，组织接待、参观等公关活动，并颁发相关证书。5.跟进辖区内商铺和房屋的租赁程序。6.负责起草和审核公司的工作计划、总结、规章制度等文件。7.组织、分类、保存和输入每个区域的所有者数据。测量标准：1.人事档案清晰，公司相关人事变动安排合理，各部门人力资源计划提前