修改南京某高层住宅成本规划与控制方案

1、课程设计结果记录通讯端口设计选题：南京某高层住宅成本规划与控制方案课程名称：工程评价学2015年6月8日南京某高层住宅成本规划与控制方案1 .工程概况南京市某安置区二期项目工程由江苏建安业有限公司代理管理，项目工程给某拆迁地建设的安置区让路。 计划总家庭数：安置1954户。工程项目工程所在地：南京市工程类型：高层住宅成本管理主体：开发者2 .项目工程成本管理原则2.1全过程成本管理原则所谓建设工程项目工程全过程的成本管理，是指工程项目工程确定后，从项目工程工程准备阶段，经过项目工程工程，到项目工程竣工为止的交货及使用后保证期间结束的所有成本活动都必须接受人的成本管理的轨道。 总之，成本管理工作

2、随着项目工程的施工进展在各个阶段连续进行，施工项目工程的成本要从头到尾在有效管理下，不可忽视，不可拖延。2.2结合责任权利的原则成本管理是建筑企业管理的重要内容，是企业内部经济责任制的重要组成部分，落实企业内部经济责任制是成本管理的重要保证，明确项目工程责任者的责任、权利、利润是全面落实目标成本责任的前提和有效控制目标成本的关键。 因此建议企业与项目工程责任者签订项目工程效益合同，确立目标成本和责任，真正落实责任、权利、利益。2.3节约原则在工程实施过程中，节约人力、物力、财力资源，是提高经济效率的重要措施，也是成本管理中最重要的基本原则之一。 具体要做好三个方面的工作：严格控制成本、费用标准

3、，提高监督支出各种费用的管理层次，优化施工计划，制定有效提高生产效率的成本管理机制，防止无用的可能性，真正的从管理中获利，从技术中获利，确保预期的成本目标。2.4统一引导者与等级管理相结合的原则实行统一引导者与等级管理相结合的原则，是正确处理成本管理基本原则和企业内部关系的良好形式。 这个原则包括两个方面的内容。 一是正确处理施工单位与承建单位内部各部门在成本费用管理上的关系，并结合施工过程各阶段组织部门的成本费用管理。 二是正确处理财务部门和施工技术、经营计划、劳动工资薪金、行政管理、物资管理等部门的造价费用管理。3 .项目工程成本管理的主要内容3.1决策阶段的成本控制在项目工程投资决策阶段

4、，开发者要重点考察投资环境、产品市场价值、项目工程的工程类型和规模、经济技术指标、交通条件、市政合作情况、建材和设备供应情况等。 要注意，这个阶段的开发者的工作，包括融资风险、市场风险、政策风险等，有综合管理可能发生的项目工程的成本风险的作用。 房地产开发投资决策阶段的主要发生费用包括机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。 这些个费用在整个房地产开发中所占的比例很小，主要是智力投资，这个阶段很少投入土地、材料、设备等要素费用，但决策结果对开发项目工程的总体使用功能、基本实施方案和主要要素投入进行总体规划和安排，决策的优劣直接影响整个项目工程成本管理的好坏3.1.1决策阶段的成本控

5、制要点投资决策是工程造价的来源，在这个阶段约占投资额的0.5%-3%，可以有效提高项目工程的投资效益。 合理选择建设项目，是优化配置经济资源最直接、最重要的手段。 工程建设项目的各项技术经济决策，严重影响项目工程的工程成本，特别是建设标准水平的确定、建设场所的选择、技术的选择、设备的选择等，与工程成本的高低直接相关。 据相关资料统计，投资决策阶段对工程成本的影响可达70%-80%，投资决策阶段是项目工程工程成本管理的基础，直接影响各阶段的成本管理是否科学合理。 其重点主要在于以下几点(一)积极做好项目工程决策阶段的准备，认真收集设备运行情况、设备技术参考等相关资料。(2)准确编制项目工程可行性

6、研究报告，根据市场需求和发展前景合理确定工程规模和建筑规范。 建立具有较强说服力和可行性的利息申请。(3)科学分析工程项目工程效益，编制工程投资估算。 制定投资报价要有根据，要尽量周密全面。 从现实出发，把施工中可能发生的各种情况考虑到一盏茶，把市场因素考虑到一盏茶，尽量使投资与实际情况相一致。3.1.2决策阶段的成本管理程序流程图制定成本管理目标体系营业部房地产市场及销售信息企划部投资估算审计组审查后的投资估算财务集团资金筹措措施计划项目经理可以研究项目工程和评价通讯端口做评估意见副总裁3.1.3决策阶段成本管理相关部门的职责(一)项目工程经理：审查向审批项目建议书、可行性研究报告和评价报告

7、的上级提出审批意见的通融资金计划。(2)企划部：负责项目建议书的规划、可行性研究报告和评价。(3)销售组：处理负责收集、市场调查客户资料的销售资料情况，为企划部提供策划依据。(4)财务集团：制定编制通融资金计划的成本管理目标体系。(5)审计组：向审计投资报价的财务组提交审计后的投资报价。3.1.4成本管理的主要知情人员责任(1)副总经理：负责项目工程的总决定(2)项目工程经理：实际制定本项目工程部的成本管理制度，监督项目工程整个研发过程的成本管理，保证将成本控制在目标成本范围内。 授予各部门控制特罗尔的权限，在明确控制特罗尔结果的同时，对成本控制特罗尔的结果进行评价，给予奖惩，然后对项目建议书

8、、可行性研究报告和评价报告进行审查，并向上级报告审查的意愿，定期或者不定期的参与审查通融资金计划，以成本结构、差异及其原因，监测措施及其效果，经验教训(3)企划部企划部经理职责：根据本项目工程部的业务发展计划、开发能力和市场情况，组织确定项目开发计划的立案调查、选址和前期策划，提出立案提案和开发构想，根据需要向项目工程经理提交立案可行性报告及其评估报告，履行立案审查流程的组织提供投资估算的经济合理性策划人职责：熟悉、掌握国家和当地有关法律规范政策和市场需求，负责编制项目建议书、可行性研究报告和评价报告。 估计人员职责：认真收集整理积累各种建设项目的竣工结算业绩资料，负责投资估计。(4)财务集团

9、财务集团主管职责：完善成本评价方法，建立成本降低率、费用节约额、项目工程投资收益率等成本评价指标的组织应审核设立科学、操作的成本管理目标体系的通融资金计划，并提交财务中心审核。 成本会计职责：设立科学、操作的成本管理目标体系，设立本项目工程集团的“开发项目工程成本台帐”，国家财务制度规定的成本项目工程，真实地反映了项目工程部每个开发项目工程的全部成本情况。 财务核算职责：负责通融资金安排，编制资金使用计划。(五)营销部营业部部长职责：组织市场调查和趋势分析预测，及时向相关部门提供信息。3.1.5 lcc在决策阶段适用的建议措施(一)操作维护成本；在传统的成本管理模式中，几乎没有考虑运营和维护期

10、间的费用，但实际上这个阶段的成本非常高，在全寿命周期的成本管理费用中的比重非常大。 传统费用中被忽视的运营维持费用在建筑成本中占了相当大的比重。 因此，在决策设计阶段做评估各种财务信息和社会效益状况时，运营维持阶段的费用计算是必不可少的。在运营维持阶段进行lcca的主要目的是，通过基于历史成本数据的化学基分析，结合未来运营维持成本支出的特征，估算项目工程运营维持成本，制定相应的运营维持方案，在考虑方案不真实自我和风险的基础上，选择执行经济上最合适的方案(lcc评价) 因此，lcca的结果意味着计划选择结果，且由于运营维持成本计划(lccp )也同样地确定且总是针对未来确定，所以不真实自我是内在

11、的且通过各种分析手段是不能完全消除的。 lccp制定的一时性和动态性也决定了，把由概预算给予的年度成本计划的制定作为运营维持阶段lccm的控制基准的情况很多。 项目工程运营阶段的成本是指项目工程建设完成后，投入运营使用后发生的运营维持费用。 运营阶段的成本管理，可以采用年周期发生的成本预测方法和类似工程的方法。(2)环境效应生命周期环境费用是指在整个生命周期中工程产品系列对环境费用产生潜在或明显的不利影响。 目前，环境费用对总成本的影响还不能用定量指标衡量，但从长远来看，节约环境费用必然会带来很大的经济收益，社会影响必然会超过投入成本。 环境费用因素在一定程度上也影响决策阶段的各种影响因素。

12、从项目工程规模和地点的选择来看，项目工程建设不仅在经济适用方面满足建设要求，还需要考虑该地区人民的生活，如水源、绿化情况等。工程建设项目决策评价的成本/效益所涵盖的内容，从效益的角度出发，是社会效益、经济收益和生态效益的综合，其具体内容从国家有关部门的指导规定和项目工程有关利益集团利益平衡所产生的成本角度出发，是项目工程存在所需要的社会成本、经济成本、环境费用等综合成本因此，在决策鼎力相助项目工程评价过程中，基于成本/利润法的工程建设项目评价要以三次元可持续为目标，综合权衡工程建设项目的社会、经济、生态三次元系统的综合利润/成本，寻求最佳的平衡点，使综合社会利润最大化。(3)社会影响在工程决策

13、阶段，必须考虑到社会成本，一盏茶考虑到社会成本对生命周期的影响。 从构想项目工程，完成产品到投入到废弃的全过程，必须考虑该产品给社会带来的不良影响。 如果建设一个项目工程影响社会秩序，或影响社会，就要计算社会成本。 人民生活水平的提高、科技的发展、法律法律规范的健全、金融货币政策的变化、城市规划的制约、金融货币政策的变化、税收政策的变化、投资额的增减、建筑规范的变化、施工技术的进步、物价水平的变动可以看作是社会因素对成本管理的影响。3.2设计阶段的成本管理3.2.1设计阶段的成本控制要点(一)设计单位和设计者的知识水平。 为了有效降低工程成本，设计部门和人员必须首先运用现代设计理念，采用科学的

14、设计方法优化设计成果其次是技术与经济相结合，运用价值工程理论优化设计方案；最后，让制造成本咨询企业参与前期设计阶段，使技术(2)加强对建筑规范、结构形式、建筑空间与平面版结构以及建筑群布局等具体设计内容的合理性控制； 圆形建筑周长较小，但施工费用比矩形建筑增加20%-30%，使用面积有效利用率低，用户使用方便，故居住楼层平面造型设计较为理想。 住宅的高度和净高度直接影响工程的成本，综合测算，由于性质不同的工程，住宅的高度每下降10cm，成本就可以降低1.2%-1.6%。 层高的提高可以提高住宅的建筑密度，节约土地成本和市政设施费。 对于建筑物用户针织面料的构成，户型和住户面积，该用户针织面料的

15、构成，户型等级的测定指标为构造面试系数，系数越小设计方案的月经济。 据统计，三居室的设计比两居室的设计降低了1.5%左右成本，四居室的设计比三居室的设计降低了3.5%左右成本。(三)编制和审查设计概况。 设计概况是基于初步设计文件的化学基，按照规定的步骤、方法和依据，对建设项目总投资及其构成进行的简要设计。 设计概况应符合建筑物所在地的价格水平，总投资应完全反映编制时建设项目的实际投资项目工程所在地设备与材料市场的供给情况，建筑安装工程市场的变化，应合理工期预测价格水平在实际情况下承担项目工程施工条件和项目工程施工的工程公司的(4)细分和完善施工图概预算。 施工图预算是设计阶段的最后关口，是特

16、罗尔合理使用成本和资金的依据，也是确定工程投标的联合特罗尔价格的依据。 其编制深度，不仅工程量准确、材料分析准确，而且在审核过程中由各有关部门、部门经过综合审核、优选、调整后最终确定。 其中包括专业之间的融合度审查、各定价材料的布兰德与价格、专业转包项目的概预算与审查等。 为了今后各阶段的成本管理的打底子。单位工程概算单位设备和安装工程概算估计工程建设其他费用单位工程综合概算经营性项目工程基础流动资金的概算备用费、建设期贷款利息、投资方向调整税概算总建设项目概算3.2.2设计阶段的成本管理程序流程图设计方案技术经济分析xi分析否否是的，是的。是的，是的。否是的，是的。是的，是的。否个别工程和单

17、位工程的投资限额初步设计(技术设计)初步设计(修正概算)初步设计(技术设计)的决定各部门工程、各专业的成本限额各专业的设计图设计施工图设计技术经济分析设计图概预算设计图的档案化投资限额生产成本是否达到限额是否达到限额合理与否设计技术评述合理与否3.2.3设计阶段成本管理相关部门的责任工程部：(一)协助设计部门考察、筛选工作，协助设计招投标和施工合同谈判工作和签订。(二)根据合同申报设计费用和资金使用计划；(3)与设计院联系，协调进行园区规划、楼盘结构、室内外效应等建筑设计与分析。(4)根据市场需求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、水平定位与新构造、新技术、新技术的分析，以达到设计的最佳技术经济效果。(5)联系设计院，在确保质量安全的基础上，尽量优化设计方案，达到节约成本的目的。(6)各专业工程师严格按照国家规范规程、检验标准化学基参与图纸审查和重大设计变更，协助工程技术关键问题的解决与协调。总