住宅种类及趋势房地产住宅业态.ppt

1、，住房种类及发展趋势、住房分类、住房种类、住房种类多种多样，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。(1)按建筑高度分类，主要分为低层、多层、低层、高层、超高层等。(2)按建筑结构分类，主要分为砖结构、砖混凝土结构、钢混合框架结构、钢混合剪墙结构、钢混合框架剪墙结构、钢混合框架剪墙结构等。(3)按建筑建筑形式分类，主要包括低层住宅、多层住宅、二手房、高层住宅、其他形式的住宅等。(4)按住宅分类，主要分为一般单位式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跳跃式住宅、花园式洋房式住宅、小户型住宅(超小型)等。(5)按住房政策属性分类，主要分为廉租住房、已购买的公债(住房改造)、经济

2、适用住房、住房合作组合住房资金汇集和建屋等。住宅种类、低层住宅、低层住宅主要指(1户)独立住宅、(2户)联排别墅和(多户)联排别墅。与多层及高层住宅相比，低层住宅具有最自然的亲和性(经常有家具专用花园)，适合儿童或老人的生活。房东之间的干扰少，有舒适的居住氛围。这种住宅虽然受到居民的喜爱，但受到土地价格和利用效率、固定及辅助设施、规模、位置等客观条件的制约，供给总量受到限制。住宅种类、多层住宅多楼层住宅主要是通过公共楼梯垂直交通最具代表性的城市住宅。与中层(底层)和高层住宅相比，有优点。(1)在建设投资中，多层住宅不需要像中层和高层住宅一样，增加对电梯、高压泵、公共通道等的投资。(2)在弧形设

3、计中，多层住宅型设计空间比较大，生活舒适性高。(3)在结构工程中，多层住宅通常采用砖混结构，多层住宅的建筑成本一般较低。但是多层住宅也有不足之处，主要表现为(1)下层和顶层的居住条件不理想，下层家具的安全性和采光不好，卫生间容易排泄。顶层家具没有安装电梯，上下不方便。此外，屋顶保温，防水不良。(2)难以创新。由于设计和建筑工艺的定型，多层住宅在结构上、建筑材料选择上、空间布局上难以创新，形成了“千层面、千千千千千千千千寻”的弊端。创新需要增加投资，失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型为楼梯间、走廊和独立单元式。住宅种类，小高层住宅一般指小高层住宅，主要指7层10层住宅。虽然

4、高度上有多层住宅的气氛，但又是低层住宅，所以被称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎走在多层和高层的中间道路上。比起这些小高层，多层住宅的特点是(1)建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本低于多层住宅。(2)这种小高层住宅的建筑结构大部分采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的布置角度来看，大部分采用板式结构，弧形方面有很大的设计空间。(3)电梯设计好了，所以地板不是很高，增加了居住的舒适性。但是由于容积率的限制，比高层小的高层的价格比同级高层住宅高，开发人员应该更加注意质量的提高。住宅种类、高层住宅是城市化、工业现代化的产物，可以根据外部形态分为塔和板楼。(1)高层住宅的优点：

5、高层住宅土地利用率高，室外公共空间和设施大，眺望性好，城市地区建设生活便利性好，对购房者有很大吸引力。(2)高层住宅的缺点：高层住宅，特别是塔，给弧形设计增加了困难，每层内各弧形设计的方向、照明、通风都合理。此外，高层住宅投资较多，建筑物的钢材和混凝土消费高于多层住宅，要增加电梯、高压泵、公共通道、门窗，在房地产管理费中维修这些设备，必须支付经常费用。高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内部转口贸易系统的影响。按住宅内转口贸易系统分类，高层住宅分为单元式和走廊式两类。其中，单元样式可分为独立单元和组合单元样式，走廊可分为内部走廊、外部走廊和走廊样式。住宅种类，超高层住宅超高层住宅大部分在30层

6、以上。超高层住宅的楼板价格最低，但房价不低。因为随着建筑物高度的增加，设计方法理念和施工工艺可能会比一般高层住宅和中低层住宅有很大的不同，需要考虑的因素大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排气设备和人员安全疏散设施会变得更加复杂，结构本身的抗震和负荷也会大大加强。此外，超高层建筑高度优秀，备受关注，因此外墙的装修也等级高，费用高。如果建在市中心或景观好的地区，房主可以欣赏美丽的景色，但不适合整个地区。因此，很多国家不提倡建设超高层住宅。住宅种类，单位式住宅单位式住宅，又称阶梯式住宅，是以一个楼梯为多个家庭服务的单位组合体，一般采用多层住宅。单元式住宅的基本特点是(1)以每层楼梯为中心，家

7、具数量少，一般为24户，每大真心层可服务58户。房东从楼梯平台进入分家，各户自己合为一体。(2)室内生活设施完善，可以减少家具之间的相互干扰，适应各种气候条件。(3)建筑面积小，户型比较简单，生产标准化，建设价格合理。(4)保持楼梯、人行道、垃圾道路等公共使用面积。保持一定的邻里交往有助于改善人际关系。住宅种类、公寓式住宅公寓式住宅是与独院独奏不同的西式别墅式住宅。公寓式住宅一般建在大城市，大部分是高层建筑，标准高。每层都有几个独立的套房，包括卧室、客厅、客厅、浴室、卫生间、厨房、阳台等。酒店酒店内附设，提供经常往来的中外客商及其家属的中断期租赁。住宅种类、花园式住宅花园式住宅一般称为西式洋房

8、或小洋房，也称为郑源别墅。一般是有郑源草坪和车库的独院式平房或二、三层小建筑，建筑密度低，内部居住功能齐全，装修豪华，变化丰富。住宅内的水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有很高的标准，一般由高收入者购买。住宅种类、跳跃式住宅药楼式住宅是指住宅占上下两层。卧室、客厅、客厅、卫生间、厨房和其他辅助空间用户可以分层放置。上下楼层之间不经过公共楼梯，用户都是通过小楼梯连接的。优点是(1)家家的采光面大，通风好。(2)室内居住面积和辅助面积大。(3)布局紧凑，功能明确，相互干扰少。住宅种类、复式住宅，一般指每栋住宅在高层多建一个中间层，两层合计的高度远低于跳跃式住宅(双打为3.3米，一

9、般跳跃式为5.6米)，其下层用于生活，如餐饮、吃饭、洗澡等。上层用于休息、睡眠和储存。优点是(1)平面利用系数高，通过夹层复合，住宅使用面积提高50p%。(2)室内隔断以木结构将隔板、家具、装饰融为一体，降低了作为墙、地板、床、橱柜的综合费用。(3)上层采用推拉窗，通风良好，与一般楼层和面积相同的住宅相比，土地利用率可以提高40%。缺点是(1)复式住宅面宽，深度小。例如采用内廊式平面组合，部分弧形不好，自然通风和采光下降的情况不可避免。(2)高度过低。例如，厨房只有2米高，长期使用容易产生窒息的不适。储藏室很大，但只有1.2米高，很难充分利用。(3)室内的隔断、地板都是轻薄的木隔板，木材成本高

10、，隔音、防火功能差，房间的隐私、安全性差。住宅种类、智能住宅智能化住宅是指将各种家庭自动化设备、电气设备、计算机和网络系统与建筑技术和艺术有机地结合起来，获得住宅安全、环境健康、经济性、生活便利、服务周到的感觉。可以刺激温暖舒适、有创意的住宅型建筑。一般认为具有以下四种功能的住宅是智能化住宅：(1)安全防卫自动化(2)健康管理自动化；(3)家务劳动自动化；(4)文化、娱乐、信息自动化。住宅种类、智能住宅具有以下四个基本功能，可以自动化家庭活动。家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐、通信的自动化。歌词是指家电、保安设施、能源管理等。管理是指家庭购买、经济管理、家务和医疗保健等。文化娱乐是指利用

11、电脑进行学习、娱乐、文艺创作等活动。通信是指利用通信网络与外界联系并提供咨询服务。要注意电脑化和智能化是不同的。内置计算机硬件和软件的大量仪器、设备、系统都可以说是“计算机化”，但不一定是智能的。这个仪器、仪表、设备和系统必须具备智能功能，才能称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分的条件。智能化住宅小区是以先进可靠的网络系统为基础，建立居民和公共设施网络，实现家具、社区生活设施、服务设施计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住房的安全性。为了进一步规范住宅种类、住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和调查设计制定了全国住宅区智能化系统示范工程建设重点和技术

12、指导(以下指南)，将全国住宅区智能化系统建设分为一星、二星、三星三级。(1)方针规定，要有出入口管理和周边防卫警报、闭路电视监视、对讲机和防盗门控制、家具警报、巡逻管理等一星级示范园区。信息管理子系统(包括安全预防系统监控、远程复制和管理、IC卡、车辆出入和停车管理、电源、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理、紧急广播和背景音乐系统、物业管理计算机系统)信息网络子系统(为科学合理布线上述功能，每个家庭至少有2条电话线和2个电缆插座)信息传输通道必须使用高速宽带数据网络作为主干网络。物业管理计算机系统需要建立区域网络，供房主使用。(3)三星级示范园区要具备二星级整体功能。其智能化系统的建设要在

13、可能的条件下实现现代综合建设系统(HI-CIMS)技术，将物业管理智能化系统的建设纳入整个住宅小区，成为HI-CIMS工程的子系统。另一方面，HI-CIMS需要考虑房地产公司智能系统管理的运行方式，以实现高级、伸缩性和方便的管理。住宅种类，退居住宅，退居住宅也称为“阶梯式”住宅，其外形类似楼梯，因此得名。这种住宅的建筑特点是住宅的建筑面积从底层逐层减少，楼下更多的建筑面积成为上层的大平台，远远超过普通住宅凸出或凹入的阳台面积。优点是房东都有很大的室外活动空间，采光和通风也很好。缺点是部分建筑空间转换为平台，建筑容积率减少，占地面积大，地价在总成本中所占的比重增加。目前，国内建设的寄存式住宅都属

14、于价格高的中高档住宅，一般地，低地价的城郊住宅或旅游度假区，部分低层独立别墅式住宅也经常采用寄存式设计。住房种类，集团住房“集团”目前在大型社区中引用的概念比较多。它是融合了中式四合院建筑模式的住宅结构。庭院风格的布局，将四面建筑包围的封闭空间进出单个出入口，可以给房东带来面积感和安全感，邻居有交往的气氛、空间、空间尺度，很好地满足了舒适、愉快、现代人交流的心理要求。住宅种类、走廊式住宅走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅。(1)外屋。外廊式住宅是延行低层住宅，在多层、高层板式住宅和“Y”型、“公”型的点式住宅中普遍采用。这种住宅的特点是房间一侧有公共走廊，走廊尽头通向楼梯和电梯。外屋双层可以

15、分为长外屋和短外屋。场外1楼可以封闭和开放。电子多用于多层、高层住宅，并利用柱子、篱笆、玻璃等。外屋的优点是，每个住宅或每个住宅的公共走廊都有入口，家家都有好的方向，采光和通风都很好。这种住宅的缺点是外屋占转口贸易通道的面积大，建设费高。各家的门面对公共走廊，徐璐干扰很大。(2)内廊式住宅。内廊式建筑设计与早期多层、高层住宅、专科大学学生宿舍、工厂集体宿舍和酒店、酒店、医院瓶两侧相邻。内廊式住宅也分为内廊和短内廊两种，内廊有多少房主，一至二层(电)楼梯可以安装在内廊中部或两端。短内廊只在一端安装了建筑物(电)梯子。内廊式住宅的缺点是，建筑物(电)梯子服务更多，家家只有一个方向，两排房子并排面对

16、，不能打开门窗通风，采光和通风都比外廊式住宅低得多。走廊里没有自然光照明，太暗了。同时，各住户之间共享倾斜走廊，户间干涉大于外部走廊住宅。这种住宅建筑成本低，售价也比较便宜。住宅种类、独院式住宅是独院式住宅，有独院，居住环境安静，户外生活方便。建筑物四面空，平面组合灵活，内部各房间采光通风好，居住方便。像各种别墅和郑源洋房一样，都属于独院式住宅。住宅种类、平行住宅一般由两个住宅组成，由联合组成。家家形成空荡荡的独龙场，具有现有独原式住宅的优点，双非独原式住宅节约土地。二、三层平行住宅一般每单元楼上使用一户，但楼上楼下的分户也住着，前后小医院可以专用分户。住宅种类、联排别墅一般由多个单独住宅居住

17、的单元联盟组成。家家户户在房子前面的房子后面有一个专用院子，用于户外活动及料理家务。这种住宅的阳光及通风条件都比较好。二、三层联排别墅一般每单元楼上用一户。但是，楼上楼下也有分家住的地方，前后愿望是专门用于分户的。联排别墅的组合方式发生了很多变化，有并排排列的，也有联合的。例如，现在比较流行的TOWNHOUSE住宅。住宅种类、楼梯型住宅等各单位以楼梯间为中心布置房客，直接从楼梯平台进入分门。、住宅平面图紧凑，住宅内转口贸易面积小，家具间干扰不大，相对安静，也适用于各种气候条件。因此，这是更常见的类型。这种住宅现在采用了很多大厅小房间的设计方案，名厨师、暗边卫生间、南沟、多层砖混凝土结构现在已经很普遍了。优点是平面布局紧凑，功能合理，交通路线简单。