第8章---评估技术在房地产评估中的应用(1).ppt

1、普通高等教育“十五”国家级修订教材高等学校本科财务管理专业教材新系， 第八章评估技术在房地产评估中的应用8.1房地产评估的特点8.2市场渠道及其方法在房地产评估中的应用8.3收益渠道及其方法在房地产评估中的应用8.4成本渠道及其方法在房地产评估中的应用8.5其他方法在房地产评估中的应用资产评估标准房地产第四十五条本标准是2008年7月1日8.1房地产评估的特征8.1.1房地产和特征第二条本规范所称房地产，是指附着在土地、建筑物和其他土地上的固着物，包括物质实体及其相关权益。 土地：地球表面及其上下一定范围内的空间建筑物：房屋和构筑物以及其他固定物：例如绿化、地下输油管道等1 )房地产自然特征(

2、1)位置固定性。 由于房屋固定在土地上，房地产的相对位置是一定的。 (2)质量差异。 土地的位置不同，土地间有自然的不同，同时也有不动产的效用的不同。 (三)长期使用。 土地可持续发展，建筑物耐用品，建筑物可靠寿命达数十年。 8.1房地产估价特征；2 )房地产社会经济特征；1 )房地产供求地域性格。 从土地位置的固定性来看，房地产具有地域特征。 (2)房地产供给的相对垄断性。 由于土地所有权和使用权可以垄断，房地产供给也具有相对占有性。 因此，房地产市场是一个比较特殊的市场。 (三)房地产利用的多向性。 土地用途种类繁多，即使是农田，也可以建设住房和办公建筑，还可以建设百货大楼。 建筑物的用途

3、在某种程度上可能是可转换的，房地产利用的多向性客观要求是在合法的前提下，需要通过房地产估价确定房地产的最佳用途。 (4)房地产效应的阶梯性。 由于土地质量的不同，地域不同，土地生产力也不同，房地产利用的多向性不同，经济效益也有差异。 (五)政策限制。 房地产市场受到国家和地区政策的很大影响。 城市规划、土地利用规划、土地用途规划、住房政策、房地产信用政策、房地产税收集政策等直接或间接影响房地产价格。 8.1房地产估价特征；3 )房地产价值特征一级市场：土地使用权及其转让：转让是指国家作为土地所有者在一定年限内将土地使用权转让给土地利用人，使用者支付转让金的行为。 二级市场：土地使用权(房地产)

4、转让、抵押和出租(1)房地产价值是房地产的权益价值(2)房地产价值与其用途和效用有关(3)房地产价值有个别性和地域性格。 8.1.2房地产估价特征1 )合法性前提2 )最优使用原则第11条：房地产存在多种利用方式的情况下，必须在合法的前提下以最优利用方式进行估价。 8.1不动产估价特征，8.1.3影响不动产价格和估价的要素1 )一般要素：影响一定区域内的一切(2)社会因素。 (三)行政因素。 2 )地域因素某特定地域内的各因素综合发生的地域特性，影响该地域内各土地价格的因素。 商业繁荣、交通便利、城市设施、环境状况因素3 )个别因素(1)包括土地的个别因素。 土地个别要素具体包括区域要素、面积

5、要素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地形、容积率、土地可靠寿命等。 (2)建筑物的个别要素。 建筑物的个别要素主要表现在建筑物的面积、结构、材料、修订、设备、施工质量以及与周围环境的协调等方面。、8.1不动产估价的特征、8.1.4不动产估价基本程序1 )明确地做评估基本事项2 )作成工作订正计划3 )实地调查和收集资料4 )估价对象不动产估价5 )确定综合分析估价结果6 )作成不动产估价报告书，小资料：第四章估价方法， 第二十二条注册资产鉴定人应当根据执行房地产评估对象的特征、价值类型、资料收集情况等相关条件，对市场法、收益法和成本法这三种资产评估基本方法以及假设开发法、标准地价修

6、改法等衍生方法的适用性进行分析，并适当选择评估方法。参考资料：市场法，第二十五条注册资产鉴定人采用市场法做评估房地产的，应当进行交易状况修正，交易日期修正和房地产状况修正。 交易状况修正是指将参照物实际进行交易时的价格修正为正常交易时的价值。 交易日修正是将参照物的成交日价格修正为评价基准日的价值。 不动产情况修正是将参照物情况下的价格修正为评价对象情况下的价值，可以分为地区情况修正、权益情况修正和实物情况修正。 8.2市场路线及其方法在房地产评估中的应用，8.2.1市场路线及其方法适用的条件和对象市场路线其方法适用于发育完善的房地产市场，并可大量收集市场评估的类似房地产的市场交易实例资料。

7、适用的具体对象是具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住房、公寓、别墅、办公建筑、百货大楼、标准厂房等。 8.2.2市场销售价格类比法在房地产估价中的应用，8.2市场渠道及其方法在房地产估价中的应用，1 )交易状况修正正常价格=参照物交易价格交易状况修正系数(83 )交易状况修正系数=正常交易状况得分(100所示)参照物实际交易状况得分(84 )交易的动机交易方式税金负担方式等。 2 )区域因素修正评价对象不动产区域状态下的价格=参照物交易价格区域因素修正系数(85 )区域因素修正系数=正常区域因素得分(100所示)参照物区域因素得分(86) 3)个别因素修正评价对象自身状态下的价

8、格=参照物交易价格个别因素修正系数(87) 100所示)参照物个别因素得分(88 ) 8.2市场渠道及其方法在房地产估价中的应用，1 .土地使用权年限修正系数的公式，r资产订正率n所评价的土地使用年限n参照土地使用年限2 .容积率修正系数的公式，8.2市场渠道及其方法在房地产估价中的应用4 ) 交易日修正案例8-2使用定基价格指数进行交易日修正的公式，使用环比价格指数进行交易日修正的公式，8.2市场路径及其方法在房地产评价中的应用，5 )确定评价对象评价值(1)单纯尺算术平均数。 (2)加权尺算术平均数。 案例分析：8-3参考例p85:6-5 (土地评价)，评估价值=67990.5 63030

9、.2 69980.3=6760元/平方米，作为例子有推定区划g，条件与交易完成区划相似，具体为(以推定区划为基准) a.680 (100/101 ) (105/115 )=620 b.750 (105/115 )=633 g=(620638633 )/3=630 (元/平方米)、8.2市场渠道及其方法在房地产估价中的应用、8.2.3标准地价修正法在房地产估价中的应用1 )2 )基准地价修正法的评价步骤区域地价区域的基准地价年期修正系数交易日修正系数土地状况修正系数收集市场转让因素修正系数(2)土地转让年期修正系数的计算(3)交易日修正系数的计算(4)土地状况修正系数的计算(5)市场转让因素修正

10、系数的计算(6) 8.2市场路线及其方法在不动产评价中的应用， 8.2.4市场租赁倍数法在房地产评估中应用评估对象的评估值=评估对象的年正常收益市场租赁倍数(817 )，参考资料：收益法，第二十七条注册资产鉴定人用收益法做评估房地产的，应当合理确定收益期限，净利润和贴现率(1) 收益期限根据建筑物剩馀的佘经寿命年限和土地使用权剩馀的佘可靠寿命等残奥表，按照有关法律、法律规范的规定，合理确定；2 )确定净收益时，要考虑将来的利益和风险的合理期望；3 )贴现率对房地产的收益方式、收益预测方法、风险贴现率口径必须与预期收益口径一致。 第二十八条用收益法做评估房地产的，有租赁限制的，租赁期限内租金采用

11、按租赁规定的租金，租赁期限外租金采用正常客观的租金，可以在评价报告中适当披露租赁情况。8.3收益渠道及其方法在房地产估价中的应用、8.3.1收益渠道的适用条件和对象收益渠道的适用条件是房地产未来的预期收益和风险可以预测和量化，房地产的收益年限可以确定。 8.3.2做评估收入渠道及其方法房地产的基本步骤收入渠道及其方法做评估房地产的基本步骤有： (1)收集房地产的收入和费用资料；(2)估计房地产的正常收入；(3)估计房地产的正常费用；(4)估计和选择房地产的净收益、8.3收益路径及其方法在房地产估价中的应用8.3.3房地产净收益的估价1 )净收益的估价构想(不扣除建筑物的折旧和土地的摊销费)净收

12、益=潜在总收益空地等造成的收入损失运营费用=有效总收益运营费用(8-19) 2)不同类型的房地产净收益的估价(1) 租赁型房地产净收益的估算净收益=租金收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租金代理费等() 什么(3)私人或未使用的房地产净收益的估算(4)混合性房地产净收益的估算、8.3收入渠道及其方法在房地产估价中的应用、8.3.4房地产贴现率和资产估算率的估算1 ) 不动产资产订正率的种类(1)土地资产订正率(2)建筑物资产订正率(3) r1土地资产订正率r2建筑物资产订正率L-土地价值B-建筑物价值、8.3收益路径及其方法在不动产评价中的应用8.3.4不动产贴现率及资产订正率的估算2

13、)不动产资产订正率的估算方法(1) 安全利率和风险报酬率法(2)市场出租价比法：例8-5 (3)投资收益率排序插入法8.3.5不动产收益年限的确定1 )个别土地或建筑物的8.3收益途径及其方法在不动产估价中的应用，8.3.6不动产价值的估计1 )不动产价值的估计2 )土地价值的估计3 )建筑物价值的例如：某办公建筑在今后5年间年租金100万元，5年后价值有望达到2000万元，销项税是销售价格的5%，例如：某房地产公司在2000.3取得土地50年使用权，在2002.3建设办公建筑，成本2000元/平方米(剩馀价值率为2 )。 目前这种建筑成本为2500/平方米。 建筑物占地500平方米，建筑面积

14、900平方米，月租金3万元。 实际当地租金每月50元/平方米，空运率为10年管理费为租金3.5，维修费为建筑物重定径套价1.5，保险费为重定径套价0.2，税金为建筑面积20元/平方米，土地资产订正率7，建筑物资产订正率8。 假设土地使用权已届满，则由国家无偿收回。 在区划中评价一下2006年3月的土地使用权价格吧。 年总收入5012900(1-10 ) 486000元年总费用年管理费年税金年保险费4860003.525009001.52090025009000.273260元年不动产净收入年总收入-年总费用412740元住宅现价房价贬值房价可重新定价可靠寿命总可靠寿命250090044/482

15、062500元住宅年净收益住宅现值住宅资产订正率20625008165000元土地年净收益房地产净收益住宅年净收益247740元土地使用权价值247740/7%1-1/(17%)44=3358840元500=6717.67元/平方米，参考资料：成本法， 第二十九条注册资产估价师采用成本法评估房地产，估算再定径套成本时，采用(1)再定径套成本采用客观成本；(2)房地产的再定径套成本分别估算土地使用权和建筑物，随后采用综合评价方式时，再定径套成本的相关成本结构在两者间合理划分或分配(3)房地产的再定径套成本通常采用更新再定径套成本。 如果评估对象是具有特定历史文化价值的房地产，应当尽量采用恢复定径

16、套观成本。 第三十条注册资产鉴定师应当对房地产相关土地使用权的残留年限、建筑物的经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断，合理确定房地产的经济寿命年限。第三十一条注册资产鉴定师应当全面考虑可能引起房地产贬值的主要因素，合理估计各种贬值。 建筑物贬值包括实体贬值、功能贬值和经济贬值。 确定建筑物整体贬值时，应综合考虑建筑物可靠寿命、经济寿命年限和土地使用权剩馀可靠寿命的影响。 确定住宅用途建筑物实体贬值时，应考虑土地使用权自动持续期的影响。 土地使用权自动持续的，应当根据建筑物的经济寿命化学基决定贬值金额。8.4成本渠道及其方法在房地产估价中的应用、8.4.1成本渠道的适用条件和对象成本渠道的适用条件是房地产的再建构购置成本费用和各种贬值因素可量化。 8.4.2不动产再定径套成本的估计1 )取得成本：土地取得成本：集体土地、城市