慈溪市观海卫镇中心城区城市设计汇报搞

1、规划缘起,随着杭州湾大桥的开通，我们所伫立的这片土地进入到宁波市重点卫星城镇开发的运行轨迹中，城镇经济进入大开放、大建设、大发展的大桥经济时代。 高速产业化发展为其注入了庞大的资本推动力，我们正在关注的是如何将这时代的推动力切切实实的转化为一场新城镇空间的革新。,整体鸟瞰图,行政文化中心鸟瞰图,行政文化中心鸟瞰图,世纪大道效果图,四、分析：现状梳理,第二部分：行动策略,技术路线,五、实现：规划构想,六、展现：城市设计,一、认知：发展背景,三、目标：目标策略,第一部分：问题研究,二、解读：上位规划,附录：控规图则,一、认知：发展背景,第一部分：问题研究,杭州湾产业经济集聚带走向成熟发展，中小城市

2、积聚腾飞动力 杭州湾空间交通网络的完善实现观海卫区域交通职能转变,1.1 区域发展背景认知 1.1.1 杭州湾区域经济发展战略优势,1、认知：发展背景,1.1 区域发展背景认知 1.1.2 宁波都市圈城镇体系发展脉络,宁波的七大卫星城镇之一，占据都市经济圈西北门户,1、认知：发展背景,观海卫慈溪东部副中心，城市东部扩延的重要发展方向，未来承载行政文化、办公、商贸会展等功能,1.1 区域发展背景认知 1.1.3 慈溪市城市发展态势,1、认知：发展背景,历史军事要塞缘起下历史古镇 观海卫位于东海之滨，东接北仑港，北倚杭州湾， 1200多年的建镇史和600多年的建卫史，使这里积淀了深厚的历史文化是全

3、国“四大名卫”之一。 产业发展推动下粗放型工业集镇 观海卫镇自1996年起就先后被宁波市列为小城镇建设试点镇和小城镇综合改革联系镇；1998年又被列为省小城镇综合改革试点镇。2001年镇级行政区划调整以后，城市建设以工业发展为主导，沿329国道形成自然衍生带型空间扩展。 多元发展引擎助推下活力新镇 产业发展、商贸聚集、城市商业地产开发，多元发展动力助推促使观海卫中心镇区打破自然粗放扩张的发展格局，开始寻求有序集约的空间拓展模式。,1.2 社会经济发展背景认知 1.2.1 历史脉络,1、认知：发展背景,1.2 社会经济发展背景认知 1.2.2 产业经济发展条件,钱纳里工业化阶段与人均GDP关系（

4、按照1998年标准）,城市人均GDP与工业化进程,观海卫镇2009年人均国内生产总值近36300元，折合5300美元（按2009年平均汇率6.8），1998年美元的汇率为8.28元，人民币对美元升值了21.2%，按照钱纳里的人均收入标准和1998年美元来衡量，观海卫镇2009年人均生产总值达到6400美元，已进入工业化中后期阶段，未来将快速向工业化后期及发达社会阶段转型。,1、认知：发展背景,以特色制造业为依托，城市发展之资本动力蓄积完成，块状经济、专业特色市场和服务业功能区已成为城镇发展的重要载体 以轻型加工业为基础的工业已有一定的经济总量，初步形成了多元经济的发展格局，产业发展正不断催动城

5、市服务功能的提升与完善，也为城镇空间品质重塑蓄积了庞大资本。 专业市场、现代商贸、时尚休憩为代表现代服务业的整体提升将成为城镇空间品质飞跃之主引擎 完善城区内部商贸设施建设，奠定慈溪东部商贸中心的地位，以现代服务业作为观海卫镇综合实力及城市空间品牌提升的重要助力。 挖掘地域历史文化、生态资源优势成为未来城市功能优化之重要动力 以人文、风景资源为依托，在后工业时代的城市发展进程中大力推进旅游产业，发展真山真水游、自然生态游和历史文化游，打造上海市等地市民外出休闲的后花园，打造观海卫城镇空间特色。,1.2 社会经济发展背景认知 1.2.2 产业经济发展条件,观海卫镇2015三大产业结构预测,观海卫

6、镇主导产业项目,1、认知：发展背景,二、解读：上位规划,第一部分：问题研究,2.1 观海卫镇总体规划 2.1.1 城市空间发展格局,城市空间发展轴 城市发展核心区 生态走廊 三大发展带 两大片区 产业空间规模的扩展、现代服务业结构比重的增加对城市空间发展提出新的要求。观海卫镇的城市空间由原来的粗放线型发展转变为中心聚合、功能组团化发展。 南北向城市功能廊道规划加强，组团内部功能空间将面临结构性调整。核心功能区域将从原有的单轴联系结构转向多个纬度网络化空间结构组织,2、解读：上位规划,2.1 观海卫镇总体规划 2.1.2 规划引导要素,杭州湾大桥联系高速 杭州湾跨海高速系统网络的建设，催速观海卫

7、镇城市功能转型，也将规划基地推到了统领镇区城市空间、城市品牌门户的高度。 329国道 329国道作为城市空间结构主脊，直接影响规划基地内公共空间布局决策，基地南部应当成为整个规划区域核心价值高地。 新旧中心城区空间联系 旧城区毗邻规划基地西侧，新旧城区之间功能联系、路网衔接、城市风貌统一、公共廊道对接是城市空间设计的关键。传统空间历史脉络的延承将成为规划设计的亮点。,2、解读：上位规划,产业片区,旅游度假区,世纪大道,三、目标：目标策略,第一部分：问题研究,城市功能与公共空间、城市意象与界面特征、城市文化与人文精神,城市规划建设的理想境界,好看：整洁、有序、绿化多,好用：热闹、自由、人气旺,新

8、加坡：非常优美但活力稍逊,香港：富于活力但稍显凌乱,3、目标：目标策略,功能定位,立足慈溪、面向杭州湾，以生产性服务为基础，复合商业娱乐、商务休闲、行政服务、生态居住等功能，打造杭州湾南岸未来都市旅居、现代服务的生态新城区,现代都心 复合型现代服务中心 魅力卫域 创新型商娱活力区 宜居新城 和谐宜居品质新城,3、目标：目标策略,我们不仅是要建设一座杭州湾地区创新型卫星城市典范 我们更是要营造一个 复合新卫都； 悠享公园城,发展目标,一座宜居、宜游、宜业的新城 一座充满文化魅力和城市活力的新城 一座顺利建成、并且高度可持续发展的新城 一个杭州湾地区创新性城区发展的典范,3、目标：目标策略,广州珠

9、江新城 动工建设10年后，曾仍是一座大面积抛荒的新城,上海松江新城 顺利建成，但目前只是一座非常漂亮的空城,英国 MK 新城 号称欧洲最成功的新城，但仍被批评为乏味的新城,香港沙田新市镇 顺利建成并成功导入大量人口，但只是一座安静的卧城,吸引投资 如何吸引投资把新城区建起来？,积聚人气 如何吸引人气让新城区活起来？,培育活力 如何配置功能让新城区有活力？,营造特色 如何营造特色使新城区有魅力？,从规划实施的角度、从开发建设的角度看，国内外新城区建设均面临 四大主要挑战,18岁,37岁,10岁,43岁,实施开发挑战,3、目标：目标策略,1-行政中心先导 2-大盘项目支撑 3-旅游地产带动 4-历

10、史文化利用 5-家庭旅游侧重 6-品牌再造营销 7-时尚花园新城 8-宜居宜游宜工,1-通过行政中心先导开发，树立地区开发信心 2-早期开发时需要引入有经验有实力的大型投资开发商，以做好交通配套、生活服务配套等，方便人们入住生活，支撑新城发展。其项目营销也有助于带旺整个地区。 3-将旅游开发与房地产开发结合，以协调短期和长期投资回报的现金流，带动新城城市发展和旅游业发展。 4-通过与老城的联动，挖掘历史文化，吸引市民和游客。 5- 家庭旅游是发展趋势。利用区位优势，通过游乐设施、品牌度假设施、室外项目室内化旅游设施等，吸引家庭游客来新城旅游和短时度假。 6- 塑造 “水绿新城”的品牌，淡化其卫

11、星城郊区的形象。 7- 营造生态宜居的优美环境和时尚优雅的新城氛围。 8-提供或预留商务办公、创意产业、远程办公等工作空间,观海卫新城发展八大策略,3、目标：目标策略,3、目标：目标策略,桥头片区规划人口： 3.7万人 规划建设用地：4.0平方公里,附海片区规划人口：3.2万人 规划建设用地：3.5平方公里,掌起片区规划人口：8.7万人 规划建设用地： 9.5平方公里,观海卫片区规划人口：16.5万人 规划建设用地： 18平方公里 其中： 观海卫新城区规划人口： 5.6万人 规划建设用地：5.08平方公里,开发规模,观海卫镇新城区规划人口测算：,方法一： 规划2020年观海卫新城区规划建设用地

12、约占片区规划总建设用地的30%，去除4.5平方公里的工业用地，规划片区占总生活区用地约35%，按比例推算规划人口约为5.6万人。 方法二： 观海卫片区2020年规划人均城市建设用地为109.06平方米/人。规划新城区为城市中心区故人均城市建设用地小于平均值约为90平方米/人。测算出新城区规划人口约为5.6万人。,四、分析：现状梳理,第一部分：问题研究,4.1 现状用地梳理,城镇建成区边缘，用地布局零落 规划基地位于旧城区东部，临近区域高速公路，现状城市建成用地集中于基地西侧，以居住用地为主体，基地东侧为大量农田。 河道纵横，水乡风貌 基地内河道纵横，方家浦、翁家浦、后界河贯穿基地，构成主水系脉

13、络。 城市建设落后，基地腹地交通可达性弱 基地内以低层建筑为主体，建设风貌落后，道路未成网络体系，用地布局缺乏整体性。,行政办公用地 居住用地 工业用地 道路用地 水域 山体林地 农田,图 例,4、分析：现状梳理,现状居民的拆迁对基地开发时序及建设成本的影响 基地西侧集中大量居住用地，其拆迁安置的土地成本与动迁时序直接影响基地西侧用地更新开发。329国道沿线城镇门户节点区域所具有的巨大土地价值与时间价值挖掘时序成为基地规划的一个关键因子。 基地内部已批待建用地对用地结构的影响 现状已批待建用地位于基地内部核心价值区域，对区域用地造成一定的空间分割，如何协调待建用地与其它用地之间的关系格局成为基

14、地规划的重要挑战。 桃园北路及高压廊道的空间阻隔 在建桃园路及现状高压廊道形成空间分割，对用地功能、景观系统规划提出挑战。 现状河道的有机梳理，以保证功能空间的完整性 河道在构筑空间景观廊道的同时，对城市用地形成空间限定。如何通过河道走向的合理规划实现空间用地效能的最大化是基地规划的技术关键。,1,2,2,3,4,规划道路 水域 现状建设用地 已批待建用地 拟批用地,图 例,2,4.3 规划限制因子,4、分析：现状梳理,4.4 基地发展条件分析 4.4.2 SWOT分析,S,W,O,T,区位: 毗邻旧城中心区，城镇生活区东部门户位置 交通: 主要道路交通通达性较好，临近高速公路下匝口，同时处于

15、规划的市域轨道交通站点的辐射范围内 生态: 水系丰富、景观环境条件优越 周边: 紧邻商业配套比较成熟的旧城区，东部为主要产业基地,人气：城市发展沿国道两侧展开，新城腹地开发尚未形成规模，东北部房地产市场仍欠缺人气 区位：基地属于城郊结合部，缺乏配套基础设施建设，市民对本区域的认知程度较低 拆迁：目前地块西侧以城郊乡镇及部分小型厂房为主，地块土地权属主体多，层次复杂，未来拆迁量巨大,上层规划：观海卫镇被纳入宁波卫星城镇建设试点，将成为宁波市的西部门户，规划基地为新镇中心区 产业发展：观海卫镇产业发展重心将逐步往现代服务业转移，产业的转移同时也将带来大量的人口，对于提升本区域的人气具有重要的作用

16、行政中心：行政中心建设将加快本区域现代化新镇建设，从本质上提升了区域价值,资金投入：拆迁量巨大，且建设工期紧张，如何实现高现金流项目与长期回报项目的平衡 门户品牌：镇区城市建水平落后，缺乏城市空间亮点，如何形成本片区的独特城市性格，树立城镇品牌，积累城市发展战略经验 人气：如何定位才能集聚人气，迅速形成中心城区的开发热点,4、分析：现状梳理,4.4 基地发展条件分析 4.4.3 规划关键问题,4、分析：现状梳理,规划片区本论规划应当解决以下问题,明确片区规划目标与功能定位，通过片区规划实现城市商务金融、商业服务等公共职能的空间整合，提升城市品牌形象 承接总体规划内容与要求，优化用地空间布局及各

17、分系统设计，合理配置中心区各项用地构成比例 依据功能定位、人口及用地规模，完善相应公共服务及市政配套设施 挖掘与传承地方历史文化特色，从城市设计角度，塑造特色空间形态，落实开发项目，提出控制要点,五、实现：规划构想,第二部分：行动策略,5.1 规划理念,“有机聚合” 遵循城市的可持续发展思想，针对新城中心区开发与生态环境保护的要求，该理念通过以下四个方面加以解读： 1. 高效紧缩 基于“紧缩城市”理论，以低碳化发展为目的，通过更密集化的土地利用方式、集中化的生活方式实现城市的高效运营。强调集中与遏制、公交与步行。以分散化的集中模式实现城市集约性与环境舒适性之间的平衡。 2. 多元和谐 基于“新

18、都市主义”理论，在社区组织和建构上注重各种功能活动的多元均衡混合，强调公交与步行。增加社区活力，缓解城市交通压力，解决社会分异带来的负面影响。 3. 生态网格 基于“生态基础设施”理论，强调生态基础设施对城市扩张和土地开发利用不可触犯的刚性限制。通过将不同规模的生态廊道层次化、网格化，按照层级结构构成生态网格。为城市的持续生存发展提供基础性的支持功能的资源和服务。 4. 时空交融 基于“拼贴城市”理论，以塑造理想城市为目标，通过多元“拼贴”，将地方文化记忆，未来城市的科学幻想，融合在当代城市景观的塑造中，实现城市历史延续性。,5、实现：规划构想,5.2 方案推演,329国道,老镇,转接,规划区

19、域不仅仅是空间意义上的转接点,更承载了城市景观形象转变的重任; 将U型生态构架作为城市空间联系的转轴与支点，实现规划区域与老镇及城市各功能区域的串联。,规划区域,升华,打破城市空间的均质性，确立城市空间职能与景观核心区域，提升品牌价值； 城市景观核心与公共服务职能核心综合开发，形成完整功能聚核。,突出空间拓展脉络构架； 整合城市功能用地; 明确城市发展职能核心区域； 完善功能、景观联系廊道； 填充城市辅助发展空间； 从而实现规划区域城市空间品质的整体飞跃,5、实现：规划构想,5.3 规划结构,一带三轴，三心三片,内部水绿公园带 行政文化中轴、 桃园路发展联系轴、 世纪大道发展联系轴 行政中心、

20、 泽山公园综合体、 人工湖生态公园 商务商业综合片、 行政文体综合片、 新城居住集中片,5、实现：规划构想,规划结构图,整合周边资源：整合周边公共服务、医疗卫生、科教文化等资源，形成区域级综合性服务核心 形成三大板块：围绕主要道路及水绿公园带分别形成市民广场区、商务服务区和商住综合区,5.3 规划结构,5、实现：规划构想,用地规划图,5.4 用地规划,充分利用新城建设对地区发展带来的机遇，整合优势资源，实现城市核心功能区域、生态景观核心资源紧密联系，实现土地价值的最大化。 在基本分区的基础上，强调用地功能多样性混合，不提倡过于清晰的功能分区，增添地区发展活力，由此创造一个富有特色和吸引力的目的

21、地。 对基地内现有水系资源的充分发掘利用，从营造片区特色出发，将分散的水体沟通联系，生成网络化的水系，并创造以水为主题的核心景观，强调水系景观对周边地块的服务功能，全面提升土地的价值和环境品质。,用地规划平衡表,5、实现：规划构想,规划总平面,医院待建用地,安置待建用地,交警队待建用地,安置待建用地,安置待建用地,规划总平面,5、实现：规划构想,老镇,329国道,沈海高速,中横线,5.5 观海卫中心区空间肌理,整体鸟瞰图,土地建设强度规划,开发强度的控制以体现新城中心区域土地价值并塑造有富有特色的城市景观为原则，充分结合用地性质和土地开发实际。 容积率分区控制原则是依托U型生态廊道形成城市开放

22、空间谷地，围绕泽山、市民广场形成高强度开发区，开发强度向外围用地递减。 行政中心、前广场绿地及两侧文体中心构规划基地中央开放空间核心，其控制原则是低容积率、低建筑密度、低建筑高度。外围布置规模化的商业商务用地。 围绕基地西侧泽山开放核心规划城市大型商业商务中心，以及城市综合体，其控制原则是高容积率、建筑高度在规划基地内最高，形成城市的标志性景观，营造城市门户意向。 居住区开发强度以高容积率、低建筑密度为开发控制原则，并于基地东侧结合开放景观核心适量布置低密度品质住区。,5.6 建设规模与功能量化,5、实现：规划构想,观海卫新城未来居住功能体量为360万平方米,未来新城导入6万人，按人均60平方

23、米/人计算，共需要360万平方米的居住规模,5.6 建设规模与功能量化,合理配比拆迁安置及保障性住房的开发规模,5、实现：规划构想,观海卫新城未来商务办公（包含金融/研发功能)体量为36.9-49.2万平方米,慈溪市未来生产性服务业存在149.43亿供需缺口， 慈溪市生产服务业所需要的就业人口：1916.53亿元15.2万元/人=9.83万人。观海卫作为慈溪市副中心之一，第三产业人数约占慈溪市1/4左右，为2.46万人,观海卫新城未来商业休闲娱乐业建筑规模为26-30万平方米,根据上位商业规模及未来新城商业需求，2020年观海卫镇的商业总需求量为52-53.6万平方米 本片区新城所承载的观海卫

24、商业规模缺口为13-15万平方米，则商业建筑面积为26-30万平方米,观海卫新城未来承载的酒店规模（商务需求与旅游需求之和）为9.6-12.2万平方米,国际经验数据；上位规划指引 旅游业拉动；现有规模不足,5.7 道路交通系统规划 5.7.1 道路系统规划,交通性城市主干路网 三条城市主干道沿新城外围分布，加强新城与外围区域的交通联系。 桃园路与世纪大道两条城市主干道贯穿新城，加强新城商业行政中心区域，产业发展区域内部的联系，并强调与老城等外围区域的连接。 生活性城市次干路网 加强行政中心、文娱设施与居住区域的次干路系统，快速疏散区域交通流，倡导连续商业界面开发，方便居民出行。 畅通微循环城市

25、支路网 结合地块使用功能，合理布局城市支路网密度，保障街区内部交通流迅速疏散。 引入弹性路网概念，灵活建设城市道路微循环体系。,5、实现：规划构想,5.7 道路交通系统规划 5.7.2 生态交通发展策略,生态停车场地规划，避免形成大规模裸露地面，增加绿化覆盖率,推广新能源交通工具，例如清洁能源公交、燃料电池车等。,提倡步行或自行车作为短距离主要出行工具，设置安全便捷的步行、自行车交通系统,5、实现：规划构想,5.8 生态景观系统规划 5.8.1 生态绿地水系规划,绿地系统 结合自然山体、行政中心前市民广场、居住区公共服务节点布置大面积生态绿地，形成核心区标志性开放空间并创造良好的景观环境。 连

26、接公共开放绿地，结合水系形成连贯、合理的“U型”开放空间廊道，将各种变化的绿色空间网络联系起来。实现城市公园绿地500m服务范围对规划区域的基本覆盖。 梯级规划生态渗透网络：“核心生态公园+U型廊道” 区域渗透绿带 街区内部绿廊 三级生态网络系统 河道水系 设计将基地内主要河道进行沟通，使得水岸成为公共活动、生活居住平台。 设计在基地东侧利用原有河道水系，放大成一处湖面，形成规划基地内核心景观，利用其景观价值规划生态化的低密度居住社区。,5、实现：规划构想,5.8 生态景观系统规划 5.8.2 开放景观系统规划,自然山体、行政中心前市民广场、景观水体，城市干路形成U型延展的生态景观廊道，延续老

27、镇景观脉络，展现城市生态文化主题特色。 区域景观节点网络化设计，完善放射型二级景观渗透廊道系统，形成极具张力的景观通廊，提升区域景观认知度。 实现各个功能区域的空间整合，强化不同功能街区城市界面的特色化处理。,5、实现：规划构想,5.8 生态景观系统规划 5.8.3 生态景观设计策略,多元生态景观设计，倡导地方植被种植 注重绿化种植与护养，保护生态系统的完整性和动植物的多样性，加强生态环境的自我平衡与调节，着重考虑绿地与城市用地开发功能之间的联系性，保持景观性与实用性的统一，协调城市景观整体。 植物选取上原则上以本地树种为主，在交通量较大的路段以常绿树种为主体，并设置连续的灌木树篱为缓冲地带。

28、公园引入丰富的其植物和花卉，创造美的享受，促进整个生态环境效益的最大化。,5、实现：规划构想,5.8 生态景观系统规划 5.8.4 生态保护策略,强调低碳技术运用，促进生态环境效益的最大化 城市开放绿地系统以自然地形和水面为主体，硬质地面采用渗水铺地，强化地区地表对雨水吸收能力。,绿地景观构筑材料本地化， 积极推广快速可再生建材 材料选择考虑节省资源，减少对收获、生产、运输的影响，鼓励使用回收建材、本地化建材、快速可再生建材等； 材料选择提高建筑节能性，提高使用者的健康和舒适感。,5、实现：规划构想,5.9 建筑色彩及风貌控制规划 5.9.1 建筑风貌控制分区,建筑风貌控制与城市功能区域规划相

29、协调，融入地方文化特色的同时，展现新城时代特色和时尚魅力。 规划区西部地区建筑风貌设计应与老城区建筑风貌相协调，形成现代中式都市商贸区和地域特色居住区两大控制骗取。 规划区中部突出行政办公风貌区，外围形成现代都市居住风貌区，建筑设计应展现现代小镇中心区形象。 规划区东部地区为相对独立的高端居住社区，以英伦主题风貌设计为主体。 规划世纪大道南部为产业服务建筑风貌区，建筑设计与南部产业区域相协调。,5、实现：规划构想,5.9 建筑色彩及风貌控制规划 5.9.2 现代都市建筑风貌控制,地块索引图,5、实现：规划构想,建筑细部色彩控制,屋顶色彩,建筑基底色彩控制,标志色,地块索引图,5.9 建筑色彩及

30、风貌控制规划 5.9.3 地域特色建筑风貌控制,5、实现：规划构想,建筑细部色彩控制,屋顶色彩,建筑基底色彩控制,标志色,地块索引图,5.9 建筑色彩及风貌控制规划 5.9.4 英伦风貌居住建筑风貌控制,建筑细部色彩控制,屋顶色彩,建筑基底色彩控制,标志色,5、实现：规划构想,地块索引图,5.9 建筑色彩及风貌控制规划 5.9.5 产业服务区建筑风貌控制,建筑细部色彩控制,屋顶色彩,建筑基底色彩控制,标志色,5、实现：规划构想,5.10 开发高度规划,开发高度的控制以体现片区富有特色的城市景观为原则，充分结合用地性质和土地开发实际，提升地区土地价值。 建筑高度分区控制原则是以 U 型生态廊道为

31、规划基地内低建筑高度开放空间核心，结合高层建筑界面，实现空间层次的丰富及天际线的韵律变化。 329国道、世纪大道交口处地块确立地区的建筑制高点，突出其西南部门户形象塑造。 重点强化329国道、世纪大道、桃园路的天际线设计，确立鲜明的高层地标建筑，服务于空间景观层次的塑造，形成韵律感强烈的城市天际线，体现时代信息感。,5、实现：规划构想,天际轮廓线设计,世纪大道北立面城市天际线,翁家浦北立面城市天际线,后界河西立面城市天际线,世纪大道南立面城市天际线,5、实现：规划构想,5.11 公共设施布局规划,公共服务设施： 金融点、体育活动场地、社区医疗、社区中心、中小学、幼儿园、邮电服务设施、加油站、公

32、交首末站点以及街道警署按照千人指标及用地布局的要求分布。,5、实现：规划构想,5.12 地下公共空间开发,公共服务设施： 金融点、体育活动场地、社区医疗、社区中心、中小学、幼儿园、邮电服务设施、加油站、公交首末站点以及街道警署按照千人指标及用地布局的要求分布。,5、实现：规划构想,地下一层,地下二层,高效集约利用城市用地空间，实现土地立体化开发，加强对规划片区地下空间利用； 规划片区地下公共空间主要集中在片区中部行政文化中心及片区西南部商务核心区域； 实现地下空间功能多元开发，结合大型商业、公共服务设施配套发展地下商业及地下公共停车库； 地下空间利用实现民防结合。,六、展现：城市设计,第二 部

33、分：行动策略,22,六、展现：城市设计,行政中心大楼 市民广场 行政中轴 体育中心 文化中心 体育公园 配套办公 商务酒店,1,2,3,4,5,6,7,7,8,功能区块索引图,6.1 行政文化中心 6.1.1 城市设计意象 建筑与开放空间的整体过渡，亲切、富有活力的城市形象,行政文化中心意向图,6.1 行政文化中心 6.1.3 行政文化中心区的低碳运用,朝阳建筑立面安装构件式太阳能光电板，为楼宇提供部分能源支持，楼内安装中水回用系统以及其他综合措施,加强建筑与环境的相互渗透，建筑采用低密度园林设计，行政主楼饱览公园美景，与环境融为一体,主楼采用空中花园设计，加强屋顶及中庭绿化，为楼内办公人员提

34、供接触自然环境的机会，并提供大面积自然天光，减低能耗,6、展现：城市设计,6.2 商业核心区开发 6.2.1 城市设计意象 建筑设体现时代张力，强化门户地标形象,6、展现：城市设计,地块索引图,城市综合体 总部基地 大型商业 休闲广场 商务金融广场 综合性酒店公寓 生态公园,1,2,4,5,6,6,6,7,3,核心商业区鸟瞰图,6.2 商业核心区开发 6.2.3 商业商务建筑的低碳运用,商务主楼及商场中庭采用多层空中花园设计，调节楼内环境气候，融合室内环境色彩，强化生态楼宇景观意象,市政及建筑照明采用新型LED节能灯具，降低能耗。,安装可调节角度的外墙遮阳装置，调节室内光线强弱，降低能耗。,建

35、筑采用LOW-E中空玻璃，形成有效的隔热保温层。 系统化设计建筑内部自然通风系统，形成生态环境良性利导效益。,6、展现：城市设计,6.2 商业核心区开发 6.2.4 城市综合体项目 项目选址研究,交通与区位价值判断 城市综合体往往具备土地价值高地与城市空间形象高地双重属性； 因此城市综合体项目选址首先考虑的就应当是良好交通区位用地所具备的土地级差地租效益及空间标识优势。,空间与景观资源利用 良好的空间景观资源不仅提升城市综合体的品牌形象，更能有效扩展其土地价值提升的收益辐射界面； 基地西南侧的自然山体及交汇的河道正是将城市综合体景观资源效益树立并对外辐射的关键要素。,经济效益与开发时序权衡 城

36、市综合体作为城市空间发展的高阶段产物，需要商业人气、城市基础服务功能、地产经济等多要素的强力支撑，适宜为新城开发后期核心项目； 西南部建成区用地受拆迁进程影响，适宜于成为后期项目开发储备用地。,6、展现：城市设计,6.2 商业核心区开发 6.2.4 城市综合体项目 空间设计意象,城市综合体发展研究,根据国际上通行的定义，城市综合体主要集酒店、写字楼、购物中心、会展中心和公寓等多功能、多业态的大型建筑体。 从某种意义上说，未来中国城市核心区的开发竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市微缩体。,城市综合体 (HOPSCA),酒店(HOTEL),办公(OFFIC

37、E),公园(PARK),商业(SHOPPING MALL),展览(CONVENTION),居住(APPARTMENT),有机系统,优化组合,6、展现：城市设计,博多水城内部分为5大主题区域 星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。包括福冈悦大饭店、“福冈城市剧场”、汇集13个电影院、日本最大规模的“AMC运河城13”、高科技游艺主题公园等。 值得借鉴的设计验： 建筑物造型新颖别致、色彩鲜艳 庭中人工运河，可称为未来城市的模型 特有拱廊可往返运河两岸,以多样化复合功能整合优势资源，形成功能联动、主题一致的特色空间 城市文化内涵与新兴商业文明相融合，成为城市魅力的代表，都市文化的名片,6

38、.2 商业核心区开发 6.2.4 城市综合体项目 案例研究1：空间与景观的高度契合日本博多水城,6、展现：城市设计,大宁国际商业广场是一个多功能综合型的社区商业物业项目，具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。 值得借鉴的设计经验： 丰富多彩的步行商业 空间开放、现代、富有文化气息 步行商业与酒店、商务办公整合一体,6.2 商业核心区开发 6.2.4 城市综合体项目 案例研究2：多元化的功能布局 上海大宁国际商业广场,6、展现：城市设计,6.3 生态居住区 6.3.1 城市设计意象,地块索引图,住宅用地总开发技术指标 居住用地规模：132.05h； 居

39、住用地住宅建设总量：228.1万； 平均容积率： 1.57； 商住综合用地规模：74.03h； 商住综合用地住宅建设总量：136.5万； 住宅规划标准：一般商品住宅人均60 ； 低碳示范社区人均80 ； 规划居住人口：5.6万人。 基础教育配建：1所中心幼儿园； 3所社区幼儿园； 1所九年制学校； 1所小学,6、展现：城市设计,6.3 生态居住区 6.3.2 低碳示范社区,低碳示范社区项目位于规划基地东北部，围绕生态水景公园形成一个开发规模为0.5k的低密度、低碳化、独立主题社区。 社区内部规划相对独立的社区商业配套设施及幼儿园 建设用地规模：39.1h； 住宅建设总量：46.9万； 集中商业开发： 1.0万； 住宅规划标准：人均80 ； 规划居住人口：5410人。,地块索引图,6、展现：城市设计,生态设计策略,以营造生态、健康舒适的居住和工作环境、节约能源和资源、减少对自然环境的干扰和污染、促进社区的可持续发展为目标。在城市设计控制主要包括以下要素： 1. 场地设计 通过合理的建筑群体组织与外部环境布局、保护自然生态要素和营造微气候环境等手段，达成维持场地生态承载力、保护生物多样性、改善生活质量、减少对自然环境的冲击和降低能耗的目标。 2.