养老产业分析PPT课件

1、中国养老地产的背景：老年人总人口数量约为2亿,据年进行的全国第六次人口普查数据显示，中国岁及以上人口数总共有亿，占全国亿总人口的比重为，其中岁及以上人口数更高达亿。 根据全国老龄委组织的国家应对人口老龄化战略研究报告的最新成果预测，到年，中国的老年人口将达到亿千百万，占中国总人口的，同时社会抚养比将上升到，老年人逐渐成为重要的社会利益群体，给经济和社会生活的方方面面带来了广泛的影响。,养老地产产业发展状况：“夕阳产业”成“朝阳产业”,“养老地产”这一结合了地产和养老、健康、陪护等诸多因素的新型地产项目也吸引了越来越多的房地产开发商，万科、保利地产、绿地、首创置业、华润置地等品牌企业也纷纷出台了

2、各自的养老地产发展计划，一时间养老地产这个针对“夕阳红”的地产项目反倒成为了“朝阳产业”。,相关政策：关于加快实现社会福利社会化意见,年，国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知，其中专门提到由于我国已经进入老龄社会，老年人口基数大，增长快，因此要建设“以国家兴办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。各类社会福利机构的数量和集中收养人员的数量每年以左右的速度增长，尤其是老年人社会福利服务机构的数量有较大增长。”并要求“对社会力量投资创办社会福利机构，各级政府及有关部门应给予政策上的扶持和优惠。

3、” 关于加快实现社会福利社会化意见中曾明确提出，各地方政府在对于社会福利机构的建设用地进行出让时，“按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。”,政策不健全：发展处于初级阶段,政策出台以后，各种个人和公司以政府福利院为模板，建立起了小规模的养老机构，所用的土地也基本上是政策性用地。近年来，规模较大的地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司也开始进入养老地产领域，但由于国家政策不清晰，企业的管理、运营模式也不成熟，目前较为专业的公司和项目还没有形成，养老地产合理的盈利模式也并

4、不明晰。迄今为止，养老地产依然没有大规模的代表性项目和标杆性的养老企业。,上一代养老产品分析：上海亲和源老年社区,位于上海康桥的亲和源老年社区可以说是上海最成功的养老地产项目之一，它直接以商用地块出让的方式拿地，土地产权直接归开发商。土地的产权问题解决了，但是这种新型的纯商业运作的养老地产项目在融资政策、工商注册、政府监管的沟通上却遇到了其他困难。由于中国养老政策规划有很多缺失，纯商业化运作的养老地产项目想要全面铺开还不太现实。 从收费标准上来看，亲和源可谓是“有钱人”才能入住的老年地产项目。,模式1:专门建设综合型养老社区,主要产品：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、

5、养老设施等多种居住类型的居住社区。 主要配套：社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。 开发主体：可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。,模式1:专门建设综合型养老社区,规划特点：通常这些较大规模的养老社区的选址在城市近郊或郊外。采取低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。 主要优势：在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公

6、寓及相应的配套设施等等,模式2：新建大型社区的同时开发养老组团,主要产品：大型居住区楼盘，同时划出一部分区域作为专门的养老组团。 产品优势：这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 面积比例：以广州惠东某项目为例，该项目占地2万亩，总建筑面积720万平方米，其中建设了18万平方米的养老住宅产品。 规划特色：养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医

7、疗的需求。,模式3：普通社区中配建各类养老产品,主要产品：许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。,模式3：普通社区中配建各类养老产品,规划特点：老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进

8、行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以5060平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。,模式3：普通社区中配建各类养老产品,经营模式：分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。,养老公寓,模式4：成熟社区周边

9、插建多功能老年服务设施,规划特点：一些特大城市的主要居住区，老龄化严重，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，但周边的用地资源比较紧张。 开发模式：利用零散地块新建，或改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。 主要产品：此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，同时配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。,模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施,规划特点：目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资

10、源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。 与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。,模式6：养老设施与幼儿园并设,主要产品：这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。 规划特点：幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。,模式7：与教育设施结合，建设养老公寓,主要产品

11、：这种产品主要以高知老年群体为主要客户群，与大学等教育设施相结合。这些“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。 规划特点：养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。,模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品,主要产品：养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区。 规划特点：此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容

12、易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。,模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品,产品特色：在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。 经验模式：养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。,模式9：与商业地产结合，开发老年公寓,规划特点：在城市中心区等繁

13、华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。 目标人群：对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。,模式10：引入外资，与国际品牌接轨,规划特点：目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。 如美国最大的养老运营商Emeritus、近日已在北京某地建

14、设了一大型养老社区，这标志着我国的养老行业逐步市场化、专业化。,养老综合体,“养老综合体”的概念是面向中高端老年人群的崭新的机构养老模式。养老综合体是由养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。 养老综合体是解决了养老养生一体化的解决方案，养老综合体有生命周期服务链，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区、老年痴呆照顾区，其养老功能也全面覆盖，中医、食疗、运动，兴趣爱好、宗教场所、养生养身。各种养生功能也是全面覆盖而且起作用。 养老地产的根本点是养老，不是地产，因此养老地产的理想形式一定是养老产业的综

15、合体；养老综合体是在（持续照料退休社）基础上的多领域的产业整合，其实质是通过地产开发形式来运营养老事业。,养老综合体的几大层次,养老综合体的分为如下四大层次 第一层次：一般性养老功能设计。适合养老生活，全区无障碍化、产品功能老年化，老年活动空间多元化。 第二层次：与硬件设计配套。医疗设计、服务设计、运营管理设计，未来运行的便捷科学合理，老年公寓必须有一个转弯处，它的视角必须照顾所有范围，有活动的空间。 第三层次：理论。营养产品个性化、食品基地有计划，引进各种中央厨房系统，对老人营养饮食设定规范。 第四层次：数据、物联、云中心。老年生活数据化、个人健康档案、专业医生私人化、管理职能一体化，体检中心定期定向进行健康检查。同时配备紧急呼叫、，发现问题时可以马上知道所在区域。,资金筹措,养老地产要解决融资问题，首先要完成从开发商到投资商、开发商、运营商角色定位的转换，而且其健康发展有赖于各方依据投入的要素获得相应的报酬，根据相应的收益承担各自的风险，做到要素投入与报酬相匹配，收益与风险