商业银行实训报告

1、商业银行模拟实训报告学校：四川师范大学学院：经济与管理学院专业：国际经济与贸易班级：2014级4班小组成员：曹小月、朱佳玉、龙燕、马强指导教师：高焰、高俊峰实验时间：2016年5月6日至2016年5月7日报告日期：2016年5月14日目录商业银行模拟实训报告1一、沙盘简介1二、课程背景1三、房地产B公司经营情况及决策分析3（一）第一年 ：31公司经营情况32总结与反思：4（二）第二年：41公司经营情况42总结与反思：6（三）第三年：71公司经营情况72总结与反思：8（四）第四年：101.公司经营情况102.总结与反思：11四、数据分析 （一）商品房和别墅毛利率14（二）土地竞拍的报价底线15（

2、三）广告费决策15（四）景观费决策161.第二年172.第三年183.第四年18（五）订单数量与广告费、景观费之间的线性回归关系（采用Eviews7.2）201.商品房202.别墅21五、总结22附221、商品房Eviews分析结果222、别墅Eviews分析结果23一、 沙盘简介沙盘模拟训练的概念最初是来自于“作战指挥”。在敌我双方开始战役之前，许多指挥员都模拟战场的地形、地貌，制作一个与之完全一样的沙盘模型。他们在这个模型上进行战略部署，包括兵力部署、火力部署、防御部署和进攻部署等。商场如战场，一个企业的经营管理要比作战指挥复杂得多。如果只是凭借想象去描绘企业应当如何管理，这无疑是“空穴来

3、风”。而如果仅仅是在每一门课程中展现企业的一个局部现状，也会让学习者感到“只见树木，不见森林”。把一个企业各个部门的运作，提炼成一个实物模拟，让学习者在这个模型上进行实际演练，无疑可以避免前面的缺憾。这就是企业经营模拟沙盘的由来。它具有突出的应用性和实践性，采用情景式、激励式、探究式、自主式、互动式、协作式的教学方式，可有效地培养学生的实践技能和动手能力，提高学生的综合素质。二、 课程背景在此次商业银行模拟实训中，我们小组扮演的是房地产B公司的角色。整个市场参与者包括消费者、厂商、商业银行、中央银行、政府，其中整个班同学主要扮演的是四家房地产和四家商业银行的角色，消费者和中央银行以及政府相关操

4、作由老师和数据模型给出。企业团队主要任务是带领企业高速健康地发展，在规避风险的前提下实现利润最大化的目标。房地产企业需要向政府竞标土地，土地成本受政府每年度拍卖土地数量影响。央行会在每年度初给出本年度个人存款流动性总额、基准利率、贷款利率等数据，同时依据上年流动性、房价等数据变化本年度房地产市场首付比例、订单情况。在此基础上，商业银行需要合理支出营销费获得个人存款，同时合理计算相关存款和贷款利率成本问题，达到在不同流动性情况下地能够持续稳健经营。而房地产需要根据每年度市场情况合理安排土地成本，组合好销售定价和广告费，以低成本赢得高额利润。房地产各公司初始状态：拥有4000万现金，价值1.8亿的

5、20亩土地，价值0.7亿元的2年期银行存款，1.5亿股本资本，2个三级运营团队以及上年实现销售额4亿。商业银行各团队初始状况：拥有1亿现金，价值2亿元的5年期国债，价值2亿元的2年期央票，价值3医院的2年期消费者个人存款（利率基准+1.5%），价值0.45亿元的存款准备金，2.5亿的股本资本，价值0.7亿元的2年期企业贷款，2个网点，2个存款团队和2个贷款团队。通过以上数据基本分析，我们了解到各房地产企业和各商业银行都陷入较严重的财务风险情况，情况迫切需要每个企业解决。首先我们进行了人力资源的分配，分配情况如下：房地产公司运营过程：三、房地产B公司经营情况及决策分析（一）第一年 ：1公司经营情

6、况由于第一年是老师带着我们熟悉步骤，每个组都是按照既定的模板走的流程，不存在公司决策。所以，这里我们对第一年的经营情况就是简单叙述一下经营步骤，就不对决策做分析。1） 盘点期初现金余额4000万元，核对期初拥有的20亩土地；2） 向银行B贷款10000万元，贷款利率8%，共支付贷款利息1400万元，支付额度占用费、财务评审费400万元；将16亩土地用于修建商品房，共修建160套商品房；土地价值14400万元；将4亩土地用于修建别墅，共修建8套别墅；土地价值3600万元；3） 支付商品房建安费4700万元；支付别墅建安费400万元；4） 填写竞标单：本年投入广告费1000万元； 本年商品房景观费

7、投入为250万元/亩； 本年别墅景观费投入为250万元/亩；5）获得订单：本年销售商品房160套、别墅8套； 本年实际交房：商品房160套、别墅8套；6）交货获得首付款，共12300万元；7）向银行B办理消费贷款，共28600万元，支付额度占用费600万元；8）支付本年规划设计费与景观费，共9100万元；9）支付团队工资奖金2000万元；10）向银行B办理银行存款，共30000万元，存款利率2%，收到利息600万元；11）支付本年管理费用，2500万元；12）缴纳本年增值税800万元，缴纳所得税200万元；13）查看利润表：本年净利润为400万元。2总结与反思：由于第一年是老师带领我们所有房地

8、产企业组做的，每个房地产公司的经营状况是一样的，并没有涉及到每个企业自己的经营决策，所以在这里就不做过多分析。第一年我们主要是熟悉了房地产企业经营流程：土地贷款竞拍土地修建房屋定价销售消费贷款支付相关费用缴纳税费企业存款，了解到在贷款和存款等业务中需要我们与商业银行公司进行利率问题的交涉，以保障我公司的收益，降低贷款成本。虽然第一年的业务是老师带领我们做的，但是很多业务细节和商品定价方面我们没有细想为什么要这样去选择，这在很大程度上影响了我们第二年的经营决策的选择，仅仅借鉴了第一年各方面的数据指标，却没有考虑到我们自身的生产成本变化，造成了经营亏损的局面。 （二）第二年：1公司经营情况1）盘点

9、期初现金余额2400万元； 2）提前支取存款30000万元；3）偿还银行B贷款17000万元；4）向银行A贷款40000万元，贷款利率8.2%，共支付贷款利息3300万元，支付额度占用费、财务评审费共1000万元；决策分析：根据四家银行对于最低、最高贷款利率，额度占用费及财务评审费的公布，经过与四家银行谈判，最终选择与银行A合作，他们给到我们8.2%的贷款利息，2%的额度占用费，200万元的财务评审费，但是银行A要求我们需要与其签订绑定存款业务。考虑到之后的长期合作，结合金融双赢的原则，我们最终选择与银行A合作，且在合同中注明银行A 给我们的存款利息不能低于当年所以银行对于存款利率的平均报价。

10、5）填写入地竞标书，竞标土地价格为1000万元/亩，共30亩土地；实际获得土地30亩，支付土地款30000万元；决策分析：考虑到第二年政府提供的土地只有120亩，我们决定提高土地报价，以此来获得更多的土地，抢占一定的市场份额。6）将20亩土地用于修建商品房，共修建200套商品房；土地价值20000万元；将10亩土地用于修建别墅，共修建20套别墅；土地价值10000万元；决策分析：结合第一年订单中商品房与别墅的比例，我们决定将20亩地用于修建商品房，10亩地用于修建别墅，今年共修建200套商品房，20套别墅。7）支付商品房建安费5800万元；支付别墅建安费1000万元；8）填写竞标单：本年投入广

11、告费1200万元； 本年商品房报价190万元/套，本年别墅报价900万/套； 本年商品房景观费投入为200万元/亩； 本年别墅景观费投入为250万元/亩；决策分析：由于我们想抢占一定的市场份额，并且考虑到商品房和别墅的修建数量很多，所以我们想通过提高广告费拿到更多的订单，同时又考虑到商品房与别墅数量的差异，我们想适当降低商品房景观费来使商品房订单数量适当减少。避免出现拿到订单却交不出房，最终被罚款的结果。鉴于目前土地成本很高，且广告费及景观费投入较高，我们决定对于商品房和别墅的报价仍然保持较高的价格。9）获得订单：商品房190套、别墅16套；本年实际交房：商品房190套、别墅16套；决策分析：

12、考虑到本年土地成本太高，如果我们把商品房用150万元/套这样的低价卖给政府的话，势必会导致我们亏损。所以我们决定将多修建的10套商品房和4套别墅留存。10）交货获得首付款，共16200万元；11）向银行A办理消费贷款，共30000万元，支付额度占用费1000万元； 向银行D办理消费贷款，共7800万元，支付额度占用费200万元；决策分析：鉴于之前与银行A的合作比较愉快，所以我们决定仍然在银行A 办理消费贷款，但是由于银行A内部原因，只能给我们提供30000万元的消费贷款，所以我们又在银行D办理了7800万元的消费贷款。12）支付本年规划设计费与景观费，共11200万元；13）支付团队工资奖金2

13、000万元；14）向银行A办理银行存款，共40000万元，存款利率2.5%，收到利息1000万元；决策分析：由于已经和银行A签订了存款绑定业务，所以我们决定在银行A存入40000万元。15）支付本年管理费用，2500万元；16）缴纳本年增值税900万元； 17）查看利润表：本年净亏损1600万元。2总结与反思：根据资产负债表和损益表的数据，我们房地产B公司在第二年销售率为负，达到-3.15%，说明我们第二年经营决策有很大的问题，导致我们销售的商品房和别墅成本高于我们销售的主营业务收入，投入大于产出最终导致我们销售产品没有盈利还亏损1600万元。同时我们发现我公司资产负债率高达74.35%，远远

14、高于第一年的资产负债率（52.47%），这项指标高于沙盘规则要求的65%，资产负债率过高容易引发信任危机，形成不良贷款，导致向我们贷款的A银行遭受罚款损失，我公司也会存在着财务风险过高导致破产的威胁。放眼整个房地产公司市场经营情况，虽然我公司在资产负债率和销售利润率上情况不是最严重的，但这并不能否定我公司在第二年经营决策上的失误，只是相对于其他公司现面临的情况稍微改善些。本年度我公司之所以亏损的原因是：1.我公司商品房和别墅的生产成本过高。在房地产企业经营中涉及到成本的指标有：土地成本、广告费、景观费、贷款利率以及中间业务费这些费用。其中导致我公司在本年度亏损最大原因是竞拍土地成本过高，主要分

15、析是因为本市场四家房地产公司对于土地成本的标价没有细心斟酌，导致为了竞拍到更多土地而大肆高价购买，而没有考虑到土地成本过高会导致亏损的后果。2.我公司在进行广告费、景观房和销售定价的组合时没有进行大量有关成本和利润的计算，使得我公司产出大大小于成本而造成实质性的损失，同时我公司虽然没有像其他公司得到的订单数量远大于实际产能而缴纳违约金，但囤积下来的商品房和别墅无法本年销售得到收入，大大加重了我公司今年的亏损情况。总之，我公司第二年的经营情况不尽人意，生产商品房和别墅的投入大于产出造成经营上的亏损，很大程度上影响了我公司第三年土地成本竞拍的价格选择，以及景观费带来销售数的增加和销售价格的溢价的选

16、择组合。（三）第三年：1公司经营情况1）盘点期初现金余额10300万元； 2）提前支取存款40000万元；3）偿还银行B贷款40000万元；4）向银行A贷款50000万元，贷款利率8.3%，共支付贷款利息4200万元，支付额度占用费、财务评审费共1200万元；决策分析：由于和银行A已经达成了友好的互帮互助约定，所以我们今年也决定在银行A继续贷款。 5）填写入地竞标书，竞标土地价格为950万元/亩，共40亩土地；实际获得土地40亩，支付土地款38000万元；决策分析： 通过对土地成本的计算，我们得出结论：当商品房报价为190万元/套时，最高承受的土地成本为990万元/亩。所以我们决定对今年的土地

17、报价为950万元/亩，并且我们想在第四年提升团队资质，在第四年可以开发城市基础设施与配套工程。这前提条件就是开发土地40亩，但是此时我们忽略了一个最重要的问题，开发城市基础设施与配套工程需要连续盈利2年，这也是导致我们本年亏损的一个原因。6）将25亩土地用于修建商品房，共修建250套商品房；土地价值23800万元；将15亩土地用于修建别墅，共修建30套别墅；土地价值14200万元；决策分析：通过对第二年经验的总结，我们依旧决定将大部分的土地用于修建商品房，让商品房与别墅的达到一个合适的比例。7）支付商品房建安费7000万元；支付别墅建安费1500万元；8）填写竞标单：本年投入广告费4000万元

18、； 本年商品房报价190万元套， 本年别墅报价950万/套； 本年商品房景观费投入为150万元/亩； 本年别墅景观费投入为250万元/亩；决策分析：由于我们开发了40亩土地，目前有大量的房产等待出售，所以我们决定大幅提高广告费，想以此获得更多的订单。但是提高广告费使我们每套房产的成本已经大幅上升，所以我们适当减少了商品房的景观费投入，提高了别墅的报价，想以此来保证一定的利润空间。9）获得订单：商品房230套、别墅18套；本年实际交房：商品房230套、别墅18套；决策分析：由于本年土地成本较大、广告费的投入很高，所以通过我们的计算得出结论：仍然不能将尚未卖出的商品房低价卖给政府。此时库存商品房3

19、0套，别墅16套。10）交货获得首付款，共18900万元；11）向银行A办理消费贷款，共44000万元，支付额度占用费1100万元；决策分析：此时，我们与银行A基本已经达成友好协议，所以消费贷款也继续在银行A办理。12）支付本年规划设计费与景观费，共11300万元；13）支付团队工资奖金2000万元；14）向银行A办理银行存款，共20000万元，存款利率4%，收到利息800万元；15）提前偿还银行A贷款30000万元；决策分析：为了保证我们的资产负债比在一个合理范围内，所以我们决定将年初贷款的50000万元提前偿还30000万元。16）支付本年管理费用，2500万元；17）缴纳本年增值税120

20、0万元； 18）查看利润表：本年净亏损1700万元。2总结与反思：根据资产负债表和损益表的数据，我们房地产B公司在第二年的基础上继续亏损，本年度亏损1700万元，说明我公司在经营决策上依旧存在很大的问题。放眼整个房地产市场经营情况，我公司在继续亏损的情况下与第二年的局面又有所不同，并不是四个房地产企业组的一致亏损，反而是存在有的公司盈利有的公司继续亏损的局面，这在很大程度上引起了我们对于公司亏损无法盈利的反思。同时我公司在第二年的资产负债率由于提前还款30000万元，使得资产负债率下降到65%标准以下，达到62.31%，大大减轻了财务风险和商业银行A的贷款风险，避免了商业银行A年末的罚款，实现

21、了互助双赢。但由于提前还款降低了资产负债率，但使得我公司第三年期末现金余额为0，如果有需要支出的情况出现，我公司将出现资金断裂的困境。这种情况在现实公司的实际经营中是绝对不能出现的事情，它将会导致公司陷入无法挽救的局面，甚至面临破产的威胁。本年度我公司继续亏损的原因依旧是生产成本的投入大于销售产品的产出，我公司还是无法很好地把握成本与收入，依旧没有做到在低成本的基础上进行商品房和别墅的销售，继续造成我公司亏损的现状。经过本年度我公司相关指标的计算后，我们发现我公司亏损的原因有以下几点：1.土地成本依旧过高。由于在第三年政府允许拍卖的土地数量由第二年的120亩减少到116亩，拍卖土地数量的减少在

22、很大程度上加剧了各房地产公司对土地的竞争，使得我公司为获得40亩地而无法压低土地的竞拍价格，而依旧按照950每亩的价格进行土地的竞标；2.广告费过高。我公司由于拥有40亩土地以及第二年囤积下来的30套商品房和4套别墅，使得我公司在广告费投入过高，投入过多的广告费却无法得到自己实际产能的订单数量，同时没有仔细计算本市场的订单情况，没有很好地做到景观费、广告费和商品定价的组合；3.决策的失误。我公司想要开发40亩土地已达到第四年一级团队资格，却忽略了沙盘规则中的连续两年盈利的前提，造成了高额拍卖过多土地；4.囤积下来的商品房和别墅过多。由于我公司决策失误，竞标40亩土地加大了生产产能但实际得到的商

23、品房和别墅的订单大大小于我公司实际的生产数量，在缴纳订单后剩余30套商品房和16套别墅无法销售，大大加重了我公司的亏损情况。但我公司在第三年经营上也有优势的地方：在根据生产成本的基础上合理定价，虽然无法避免实质性的亏损，但始终将我公司的亏损限制在很小的一个范围内，没有造成巨额亏损，这是我公司理智决定经营决策的结果。总之，我公司在第三年的经营情况依旧不乐观，在第二年的基础上继续亏损加大了我公司在第四年的经营压力，商品房和别墅的大量囤积使得我公司决定在第四年只拍卖20亩土地，将我公司第三年囤积下来的商品房和别墅销售出去。其次在广告费的选择上也不应投入过多，在商品房和别墅定价高的情况下可以适当加大景

24、观费的投入，增加我公司销售收入，做到广告费、景观费和商品定价的良好组合。 （四）第四年：1.公司经营情况1）盘点期初现金余额0元； 2）提前支取存款20000万元；3）偿还银行B贷款20000万元；4）向银行A贷款30000万元，贷款利率9%，共支付贷款利息2700万元，支付额度占用费、财务评审费共900万元；决策分析：由于和银行A已经达成了友好的互帮互助约定，所以我们今年也决定在银行A继续贷款。 5）填写入地竞标书，竞标土地价格为800万元/亩，共20亩土地；实际获得土地20亩，支付土地款16000万元；决策分析：由于上一年度经营结束的时候才意识到：开发城市基础设施与配套工程需要连续盈利2年

25、这个条件，且我们公司不符合条件，所以今年我们决定保守经营，将前两年库存的房产卖出来，避免像前两年一样库存导致亏损。6）将20亩土地用于修建商品房，共修建200套商品房；土地价值16000万元；决策分析：通过对前两年经验的总结，结合我们目前的库存情况，我们决定将20亩地全部用于修建商品房。7）支付商品房建安费5800万元；8）填写竞标单：本年投入广告费1800万元； 本年商品房报价190万元/套；本年别墅报价1000万/套； 本年商品房景观费投入为150万元/亩；本年别墅景观费投入为300万元/亩；决策分析：由于我们目前商品房有230套，别墅16套。所以我们仍然想抢到大量的商品房的订单，所以我们

26、就决定还是将广告费定在一个比较高的位置，适当的增加了商品房的景观费投入。9）获得订单：商品房180套、别墅14套；本年实际交房：商品房180套、别墅14套；10）将剩余的50套商品房卖给政府，得到7700万元的2年期应收款。决策分析：由于今年的土地成本较低，且景观费和广告费都在可承受的范围之内，所以我们决定将商品房以150万元/套卖给政府，避免像前两年一样因为库存导致亏损。11）交货获得首付款，共17800万元；12）向银行A办理消费贷款，共33100万元，支付额度占用费500万元；决策分析：因为和银行A合作以及达成默契，所以消费贷款自然和他们合作。13）支付本年规划设计费与景观费，共1070

27、0万元；支付团队工资奖金2000万元；14）向银行A办理银行存款，共35000万元，存款利率4%，收到利息1400万元；15）提前偿还银行A贷款2500万元；决策分析：为了保证我们的资产负债比在一个合理范围内，所以我们决定提前偿还贷款2500万元。16）支付本年管理费用，2500万元；17）缴纳本年增值税1400万元； 缴纳所得税400万元18）查看利润表：本年净利润4200万元。2.总结与反思：根据第四年的资产负债表和损益表的数据，我们房地产B公司盈利了4200万元，销售利润率达到8.32%，打破了第二年和第三年持续亏损的局面，大致说明我公司在本年度的经营决策上较为明确，实现了产出大于投入的

28、目标，实现了利润额的增长。放眼整个房地产市场经营状况，我公司在第四年的经营中实现了利润最大的目标，相比较其他房地产公司的微薄利润甚至亏损的局面来说成功许多，这在很大程度上取决于我公司在吸收前两年经营失败的教训上重新进行经营决策选择的举动。同时我公司借鉴第三年提前还款的做法，在第四年继续提前还款2500万元，本年度吸收了上年由于还款金额过大，而造成的现金余额为0，出现资金链断裂的教训，我公司本年度在存款与提前还款的选择中实现优良组合，在保证我公司存款利息收入的前提下降低与我们长期合作的银行A的资产负债率，达到62.79%（低于65%的标准水平）以实现金融市场互助双赢的理念。本年度我公司实现盈利的

29、原因有以下几点：1.中央银行利率上浮。由于本年度央行收紧流动性，造成贷款利率和存款利率各上浮1%，同时我公司由于在第三年囤积下来的商品房和别墅数量较多，因而在第四年竞标土地数量减少，土地贷款大大小于第三年的贷款数额，在贷款利率上升的第四年来说是有益的，降低了大额贷款带来的沉重贷款利息支出，降低生产成本；2.我公司在第三年囤积下来的商品房和别墅较多，虽然在第四年我们拿到的实际订单依然小于我们的产能，但是在很大程度上尽可能多地销售我们的产品以实现利润，但又不会造成供不应求而缴纳违约金，这在很大程度上减少了我公司本年度在土地成本、建安费上的支出，将第三年未实现的利润转移到第四年实现；3.利用限价房销

30、售未售完的商品房。第四年在实际缴纳我公司的订单后，我们将未售完的50套商品房销售给政府，虽然政府收购价不如在市场上售价高，但由于第四年我公司实现低成本生产的目标，使得我们以150万元每套商品房的价格销售50套商品房获得7700万元的销售收入，既获得了净利润，也避免了商品房继续囤积的状况；4.土地成本的低廉。我公司吸收了第三年和第四年高昂土地成本的教训，同时由于我公司在第四年所需的土地较少，而政府拍卖的数量大大高于第四年的情况下，我们决定以最低价格800万元每亩土地来竞标土地，这在很大程度上降低了我公司生产商品房和别墅的成本，提高了我们的利润；5.实现产品定价、广告费和景观费的优质组合。在分析前

31、两年的组合上，同时分析本年度中央打压房地产价格的政策，提高首付比例，在很大程度减少了房地产市场订单的现实状况下，我们继续走高定价、广告费和景观费的决策组合，努力控制成本，把握好产出始终大于投入的力度。但我公司在本年度经营的某些方面有所欠缺，由于我公司在第三年将拍卖到的40亩土地全部进行生产，在第四年初剩余下来的商品房和别墅数量，在很大程度上限制了我们对于商品房和别墅生产土地亩数的分配，进而影响到产品定价、广告费和景观费的组合，大大降低了我公司生产组合的灵活性，使得最后我公司未售完的别墅只能继续囤积下来，而无法转变为商品房销售给政府以实现我公司利润。我公司在第三年应该按照我公司获得的实际订单数量

32、进行商品房和别墅土地的使用，将剩下未能生产开发的土地留存下来用于在第四年开发商品房和别墅，这在很大程度上会加强我公司的灵活性，尽量避免囤积商品房和别墅。总的来说，我公司在第四年的经营情况是值得赞誉的，在面临第二年和第三年持续亏损不利情况下实现反转，不仅盈利还将弥补了前两年的亏损，实现总三年销售净利润为正的情况。在面临央行收紧流动性的情况下，在大量商业银行亏损的情况下力挽狂澜，实现了我公司潜力化实质发展。如果房地产B公司继续经营下去，我们应该可以更加合理地控制商品房和别墅成本，更好地组合产品定价、广告费和景观费，将我公司的利润最大化。下图为我公司房地产B公司四年经营情况：资产负债表：四、数据分析

33、（一）商品房和别墅毛利率时间第一年第二年第三年第四年商品房政府收购别墅商品房政府收购别墅商品房政府收购别墅商品房政府收购别墅售价190150900190150900190150950190150土地成本808040010010050095954758080景观费2525125202012510101501515建安成本292950292950282848.52929规划设计费1915901915901915951915增值税5.261.3431.323.21-0.9521.423.57029.145.121.44税后利润31.74-0.34203.688.79-13.05113.5834.43

34、2152.3641.889.56毛利率16.71%-0.23%22.63%9.89%-8.70%12.62%18.12%1.33%16.04%22.04%6.37%注：第四年未修建别墅，所交订单是第三年的库存。分析：主要分析当年商品房库存是否限价卖给政府。第一年、第二年若将商品房以150万的价格卖给政府，则每套商品的毛利率为负，会造成一定的亏损，因此在第一年、第二年的情况下不能将商品房卖给政府。第三年和第四年可以卖给政府，还可以获取一定的收益率，主要原因是第三年和第四年的土地成本和景观费成本较低，即使以150万的价格卖给政府仍可获利。（二）土地竞拍的报价底线商品房报价建安成本景观投入规划设计费

35、增值税土地成本（元/亩）200301020140106.29 1062.92 19030101913198.98 989.78 18030101812291.66 916.63 17030101711384.35 843.48 16030101610477.03 770.34 1503010159569.72 697.19 别墅报价建安成本景观投入规划设计费增值税土地成本（元/亩）10005050100800631.46 1262.92 950505095755594.89 1189.78 900505090710558.31 1116.63 850505085665521.74 1043.4

36、8 800505080620485.17 970.34 750505075575448.60 897.19 700505070530412.02 824.04 在进行竞拍土地时，参照该表的土地竞拍成本进行土地竞拍。（三）广告费决策第四年订单竞标房地产公司ABCD商品房报价（万）200190200200别墅报价（万）100010001000广告费（万）1200180010001600品牌效应2017269918792332实际商品房订单（套）140180140160实际别墅订单（套）121412商品房景观费（万）200150200400别墅景观费（万）100300150注：采用第四年数据，主要是

37、因为只有第四年的数据才有两家公司的商品房和别 墅的报价相同第四年房地产公司报价与订单如上图A公司比C公司多投200万广告多获得0套商品房订单和1（12-12/1.03）套别墅订单。商品房报价为200万，每套商品房毛利【200万-土地80万-建安费29万-景观20万-规划设计费20万-增值税6.14万】约为45万若报价为1000万，每套别墅毛利【1000万-土地400万-建安费50万-景观75万- 规划设计费100万 - 增值税40.14万】约为335万200万广告多获得总毛利为：45万*0套商品房+335*1套别墅 =335万多投200万的投资回报率为：335/200*100%=167.5%（

38、四）景观费决策本公司第二年至第四年订单结果时间第二年第三年第四年商品房报价（万）190190190别墅报价（万）9009501000广告费（万）120040001800品牌效应180947452699实际商品房订单（套）190230180实际别墅订单（套）161814商品房景观费（万）200100150别墅景观费（万）250300300土地成本（万/亩）1000950800竞拍土地数量（亩）304020修建商品房土地（亩）202520修建别墅土地（亩）101501.第二年增加了100万/亩的景观费，别墅增加了150万/亩的景观费。每套商品房毛利：190*（1+6%）万-土地100万-建安费29

39、万-景观费20万-规划设计费19万-增值税3.21万=30.19万商品房总毛利为：30.19*190=5736.1万元每套别墅毛利：900*（1+9%）-土地500万-建安费50万-景观费125万-规划设计费90万-增值税21.42万=194.58万元别墅总毛利：194.58*16=3113.28万元商品房未增加景观费时的订单量：190/(1+1.06)=179(套）别墅房未增加景观费的订单量：16/(1+0.09)=14(套）没有增加景观费每套商品房的毛利：190万-土地100万-建安费29万-景观费10万-规划设计费19万-增值税3万元=29（万）没有增加景观费商品房的总毛利：29*179

40、=5191万元没有增加景观费每套别墅的毛利：900万-土地500万-建安费50万-景观费50万-规划设计费90万-增值税20.83万元=189.17万元没有增加景观费别墅的总毛利：189.17*14=2648.38（万）商品房增加100万/亩的景观费的投资回报率：（5736.1-5191）/(100*19亩)*100%=28.69%别墅增加150万/亩的景观费的投资回报率：（3113.28-2648.38）/(150*8亩)*100%=38.75%2.第三年商品房景观费没有增加，所以第三年商品房的售价没有溢价，销售量也没有增加。别墅景观费增加了200万每套别墅毛利：950*（1+0.12）万-

41、土地475万-建安费48.5万-景观费150万-规划设计费95万-增值税29.14万=266.36万别墅总毛利：266.36*18=4794.48万未增加景观费时别墅的订单量：18/(1+0.12)=16套未增加景观费每套别墅的毛利：950万-土地475万-建安费48.5-景观费50万-规划设计费95万-增值税29万=252.5万未增加景观费别墅的总毛利：252.5*16=4040万元别墅增加200万/亩的投资回报率：（4794.48-4040）/(200*9）=41.92%3.第四年商品房景观费增加了50万/亩，别墅景观费增加了200万/亩每套商品房的毛利：190*（1+0.03）万-土地8

42、0万-建安费29万-景观费15万-规划设计费19万-增值税5.12万=47.58万商品房总毛利：47.58*180=8564.4万元每套别墅的毛利：1000*（1+0.12）万-土地400万-建安费48.5万-景观费150万-规划设计费100万-增值税41.42万=380.08万元别墅总毛利：380.08*14=5321.21万元未增加景观费时商品房的实际订单：180/（1+0.03）=175套未增加景观费时别墅的实际订单：14/(1+0.12)=12套未增加景观费每套商品房的毛利：190万-土地80万-建安费29万-景观费10万-规划设计费19万-增值税约5万=47万未增加景观费商品房的总毛

43、利：47*175=8225万元未增加景观费每套别墅的毛利：1000万-土地400万-建安费48.5万-景观费50万-规划设计费100万-增值税约40万=361.5万元未增加景观费别墅的总毛利：361.5*12=4338万元商品房增加50万/亩的景观费，投资回报率：（8564.4-8225）/(50*18)=37.71%别墅增加200万/亩的景观费，投资回报率：（5321.21-4338）/（200*7）=70.23%时间第二年第三年第四年商品房报价（万）190190190别墅报价（万）9009501000广告费（万）120040001800品牌效应180947452699实际商品房订单（套）1

44、90230180实际别墅订单（套）161814商品房景观费（万）200100150别墅景观费（万）250300300土地成本（万/亩）1000950800商品房景观费增加投资回报率28.69%037.71%别墅景观费增加投资回报率38.75%41.92%70.23%注：第三年商品房投资回报率为0，是因为当年并未增加景观费；第四年未投入土地修建别墅，所交订单是第三年的库存。结论：在本公司数据下，不能得出报价与景观费的关系，因为影响景观费增加的因素不仅仅包括报价，还有土地成本、建安费等。根据以上数据可以得出一个初步的结论：报价越高，土地成本越低，景观费的投资回报率越高。（五）订单数量与广告费、景观

45、费之间的线性回归关系（采用Eviews7.2）1.商品房时间公司序列Y订单X1报价X2景观费X3广告费X4品牌效应lnYlnX1lnX2lnX3lnX4第二年A1350170200200026095.86 5.14 5.30 7.60 7.87 B2190190200120018095.25 5.25 5.30 7.09 7.50 C3270180300180024095.60 5.19 5.70 7.50 7.79 D4150200250100016095.01 5.30 5.52 6.91 7.38 第三年A517020020080017185.14 5.30 5.30 6.68 7.45

46、 B6230190100400047455.44 5.25 4.61 8.29 8.46 C7230190300130019225.44 5.25 5.70 7.17 7.56 D8180200400100015045.19 5.30 5.99 6.91 7.32 第 四 年A9140200200120020174.94 5.30 5.30 7.09 7.61 B10180190150180026995.19 5.25 5.01 7.50 7.90 C11140200200100018794.94 5.30 5.30 6.91 7.54 D12160200400160023325.08 5.3

47、0 5.99 7.38 7.75 （注：采用对数形式并不会改变它们之间的线性关系。）按照式子lnY=0+1lnx1t+2lnX2t+3lnX3t+4lnX4t+ut，t=1，2，12对商品房有关数据进行Eviews分析，Eviews7.2分析结果如下：lnY=28.664-4.739lnx1t+0.116lnX2t+0.092lnX3t+0.029lnX4t（6.1482） （-5.6612） （0.8521）（0.2323） （0.0489）（0.0005） （0.0008） （0.4223）（0.8230） （0.9623）R2=0.9019 R2=0.8459 F=16.0975 n=1

48、2 D.W=0.8308回归结果表明，模型的回归结果较好。调整的可决系数R2=0.8459，订单数量变化的84.59%可以由报价、景观费、广告费、品牌效应来解释。经查表得，在5%的显著性水平下，F统计量的临界值为F（0.05）（4，12）=3.26F=28.5525，表明模型的线性关系显著成立。在变量的显著性检验中，对0进行检验，则：H0：0=0， H1：00在5%的显著性水平检验下，0的P值为0.00050.05所以拒绝原假设，该变量显著。同理可得：1的变量显著，2、3、4的变量不显著。综上所述，影响商品房订单数量的主要是商品的报价，景观费、广告费、品牌效应对订单数量的影响效果并不明显，因此

49、，在争夺商品房的订单时，不能靠投入大量的广告费及景观费来获得，而因考虑商品的报价。2.别墅时间公司Y1订单X1报价X2景观费X3广告费X4品牌效应lnYlnX1lnX2lnX3lnx4第二年A18900200200026092.89 6.80 5.30 7.60 7.87 B16900250120018092.77 6.80 5.52 7.09 7.50 C22850350180024093.09 6.75 5.86 7.50 7.79 D20850300100016093.00 6.75 5.70 6.91 7.38 第三年A10100010080017182.30 6.91 4.61 6.

50、68 7.45 B18950300400047452.89 6.86 5.70 8.29 8.46 C18900300130019222.89 6.80 5.70 7.17 7.56 D14950400100015042.64 6.86 5.99 6.91 7.32 第四年A121000100120020172.48 6.91 4.61 7.09 7.61 B141000300180026992.64 6.91 5.70 7.50 7.90 C121000150100018792.48 6.91 5.01 6.91 7.54 按照式子lnY1=0+1lnx1t+2lnX2t+3lnX3t+4lnX4t+ut，t=1，2，11 对商品房有关数据进行Eviews分析，Eviews7.2分析结果如下：lnY=20.3968-2.8352lnx1t+0.0797lnX2t+0.2194lnX3t-0.