资产评估基本方法

1、第二章资产评估基本方法、本章的基本要求、资产评估三种基本方法的基本原则、确定内容和参数指标的确定方法、确定资产评估方法选择的基本依据、了解各种评估方法之间的关系可以使用三种基本方法评估一般资产。本章对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评价方法中每个参数指标的基本意义和取得方法，是掌握资产评估方法的关键。本章难点、对收益法评价基本原则的理解、收益额、贴现率、收益期限等三个基本指标实际获得的方法和方法。资产评估方法、方法、资产评估方法是评估估算资产价值的技术手段。在工程、统计、会计等学科中，基于技术方法结合自身特点形成的整体方法体系。资产评估流程结构，评估环境，社会，经济，技

2、术，法律，形成问题，评估指标，综合，分析，选择，执行，意见，1 2 3 4 5 6 7，目的和同步资产评估的基本路径和方法，市场法是资产评估中最直接、最有说服力的评估方法之一，其次，可以收集基本原则：资产的替代原则3、基本前提条件：1、需要充分发展的资产市场2、参考物和与评估对象资产比较的技术参数指标等。4，操作程序，确定评估对象资产，参考选择，差异因素比较，差异指标曹征，综合分析，结果，1参考文献数：3个以上。1 .选择差异因素：根据资产类型选择对资产价值影响很大的因素。指标比较，数量差异。在参考物交易价格的基础上，调整了各项差异指标，得出了初评结果。通过初评结果分析，统计分析或其他方法判断

3、结果的合理性。5，一般评价方法，直接法可以在市场上找到与评价对象资产完全相同的参考物，或者评价对象资产的购置时间与评价标准日期非常接近，市场价格基本稳定。直接使用参考物的市场交易价格或收购价格作为被评估资产的估价价值的评估方法。1，直接法，1，与待估价资产相同的参考物在评估基准日同时存在多个交易价格时，应选择最低价格。2.如果参考物价格波动幅度太大，可以在参考物价格合理性分析的基础上进行适当调整。直接法要注意以下问题。也称为类推法，市场交易价格比较法。在公共市场找不到与评估的资产完全相同的参考物时，可以选择多个类似资产的交易案例作为参考。分析比较评价对象和每个参考物交易案例的要素差异，对参考物

4、的价格进行差异调整，以确定评估资产价值的方法，2，类推法，类推法的基本计算公式为，1。时间系数时间系数是参考事务处理时间与估价目标资产评估截止日期时间之间的差异。如果评估对象和参考之间仅存在时间因素的影响，则评估的资产价值为评估的价值参考价格交易时间差异修正系数，参考物的主要差异因素，2。可以显示为区域因素。区域因素是指资产所在区域或地段条件对资产价格影响的差异。地理因素对房地产价格的影响尤为明显。如果评估对象和参考之间仅存在区域因素的影响，则评估的资产价值为评估的参考价格区域因素修正系数，参考物的主要差异因素，3。可以显示为功能元素。功能因素是资产对象功能过剩和不足对价格的影响。如果评估对象

5、和参考物之间仅存在功能因素差异，则评估资产的价值可以表示为：估价参考物价格差异修正系数，参考物的主要差异因素是，4交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参考物交易时的市场条件和评价时的市场条件属于公开市场或非公开发行场及市场供求情况。交易条件主要包括交易安排、动机、时间等。当评估对象和参考之间的交易情况存在差异时，评估资产的价值可以表示为：评估的参考价格交易情况修正系数，参考物的主要差异因素是，5个单独因素。个别元素主要包括资产的物理性质和品质。资产的物理特征主要是指资产的形状、结构、规格模型等。资产质量主要是指资产本身的建设或制造的工艺水平。如果评估对象和参考之

6、间只有个别因素的差异，则评估的资产价值是评估的参考价格个别因素修改系数，参考物的主要差异因素是，(2)评价结果在各个方面容易理解和接受。6，市场路径的优缺点，缺点：(1)需要公开活跃的市场，有时缺乏可比较的数据，难以应用。(2)不适用于受专用机械设备和大部分无形资产、地区、环境等严格限制的部分资产评估。案例1:预计资产为机械设备，年生产能力为150吨。评价标准日期为2003年2月1日。评估者收集的信息：(1)市场上已收集该设备的最新交易案例。年生产能力为210吨，市场交易价格为160万韩元。(2)将预期的设备与收集的参考设备进行比较，并找出差异。(3)除生产能力指标不同外，发现从参考设备交易到

7、评价标准为止，该设备的市场价格比较稳定，其他条件也基本相同。分析：被评估资产的市场交易案例易于选择，可以使用市场法进行评估。预期资产和参考资产的差异主要体现在生产力这一指标上，可以调整功能差异来估计资产的价值。估价=160150/210=114.29(万韩元)，案例2预计住房附近2001年12月发生了住房交易活动，交易价格为58，000元。调查分析结果表明，评价者认为住宅住宅的位置、面积、建设时间、交易的市场条件等几乎与预期资产相同。分析：可以找到预期资产的市场交易案例，必须使用市场法进行评估。估计资产和参考资产的差异仅在交易时间的指标上，因此，只要调整时间差异，就可以估计估计资产的市值。据调

8、查，2003年住房价格比2001年上涨了9.3%。资产评估额=58000(1 9.3)=63394(韩元)，案例3评估人在市场上收集了与预计设备型号、性能、新旧基本相同的交易案例，交易价格为2002年6月，交易价格为365.2万韩元。评价标准日是2002年8月。分析：被评估资产和参考资产之间的差异只能通过市场交易条件这一指标调整交易条件，估计被评估设备的市场价值。根据评价者分析，预计资产的快速销售价格低于正常销售价格的30%，预计资产的估价为资产估价=365.2(130)=255.64(万元)，案例4:预计资产是一台机器设备，其生产时间为1990年，生产时间为1990年，收集了交易案例。分析：

9、资产的市场交易案例易于选择，必须使用市场法进行评估。评估对象资产和参考资产的差异主要体现在神谷明水平的指标上，通过调整新的比率指标，可以估计评估对象资产的市场价值。调查显示，如果预计设备的可用寿命为13年，预计资产的成信率为：预计资产成信率=预计资产的可用寿命/(预计资产寿命预计资产的可用寿命)100%=13(7.5 13)=63%，参考资产参考资产成信率参考资产的成信率=15(8 15) 100%=65%资产评估值=参考物交易价格(评估对象新率/参考物新率)评估的设备的评估值如下：估价=收益法基于“现值”法则。也就是说，某些资产的价值是其预期未来收益现值的总和，1，基本思维，2，基本原则，3

10、，理论基础，效用价值论：收益决定资产的价值收益越多，资产的价值就越大。资产的收益通常表示为一段时间内的收益流，收益具有时间价值，因此为了估计资产的现值，必须将未来一段时间内的收益转换为现值。这是资产的估价。4、默认方法、估价值ri/(1 r)i、估价值ri/(1 r)i、1、未来年度利润额不相等、年度利润额、现值系数、估价值a 11/年金(每年的相等利润无限期，以前的收益额(分别为5 .未来收益额几年后也不变。有期限，以前的收益额(每一年不相等)，后期收益额(每一年等于有限期间)，5，基本前提，(1)已估价资产的未来预期收益可以预测，并且可以用货币衡量。(二)资产所有者获得预期收益的风险也可以

11、预测，用货币衡量。(3)已估价资产的预期收益期是可预测的。，6，操作程序，7，确定参数，1，预计收益金额2，贴现率3，收益期限，(1)基本含义是评估的资产在使用中超过自身价值的超额余额。(二)主要特征收益额不是资产的历史收益额或实际收益额，而是资产的未来预期收益额。收益额不是资产的实际收益，而是资产的客观收益。收益额是资产超过自身价值的超额余额。1，预计收入额，(3)收入额内容的主要观点税后净利润现金净流量利润总额，综合调整法：预计年度收入额简单平均法加权平均法移动平均法金志洙平滑法灰色预测法，因果分析法，2，折扣率，例1:假定某企业会继续经营，计划转让，雇佣评价师来估算其价值。据推测，该企业

12、每年的预期收益为1200万韩元，折扣率为4%。请估计一下这个企业的价值。评价值=1200/4%=30000(万韩元)，收益法适用案例：例2 6年预计收益群为900万韩元，折扣率为8%。请估算一下这个企业的估价。p=(900/8%)1-1/(1 8%)6=9004.6229=4160.59(万元)，收益法适用案例：范例3:收入资产预估未来5年的收入金额分别为从第12年开始未来年度的收入该收益性资产在永久经营条件下，在经营50年条件下，分别确定估值。收益法适用案例：(1)永久经营条件下的评价过程：首先确定未来5年收益额的现值。计算的现值系数可以从复利现值表中确定。第二，将第六年以后的收益兑换成韩元。也就是说，14/(10%)=140(万韩元)最后确定企业评价值=49244.2 1400.6209=136.17(万韩元)，从成本取得和成本构成的角度分析和判断评价的资产价值。1，基本思路，2，基本方法，资产评估值，已评