不动产估价9.ppt

1、第一节 路线价法,笫八章 其他估价方法,一、基本原理,2.理论依据 实质上是一种比较法“路线价”看作是“可比实例”价格,3.计算公式,土地价格（单价）路线价深度价格修正率其他价格修正率 土地价格（总价）土地单价土地面积,1.概念,路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。,4.适用对象和条件,（1）适用对象：主要用于城市街道两侧土地的估价、特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。,（2）条件：道路规整、

2、各宗土地排列整齐、有合理的价格修正率表。,5.操作步骤,（1）划分路线价区段,（2）设定标准深度,（3）选取标准宗地,（4）调查评估路线价,（5）制作深度价格修正率和其他价格修正率表,（6）计算临街各宗土地的价格,二、划分路线价区段,将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段 。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。,三、设定标准深度,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数,四、调查评估路线价,选取一定数量的标准宗地,用收益法、比较法等求地价,地价的平均数、中位数、众数等,路线价,五、制作深度价格修正率表,深度价格修正率是基于

3、深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。,表1 四三二一法则深度价格修正率的形式,六、计算临街各宗土地,1.一面临街矩形土地价格的计算,例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？,该宗土地的单价=路线价 深度价格修正率,=2000 140%=2800（元/平方米）,该宗土地的总价=土地单价 土地面积,=2800 20 15.24=85.34（万元）,2. 前后两面临街矩形土地,后街影响深度=全部深度-前街影响

4、深度,例2：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。求其前街影响深度。,3. 矩形街角地,计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：,例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？,4. 三

5、角形土地,计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下：,例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地 ，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。,该宗土地的总价=100090.9% 63 70 802 =1603476（元/平方米）,5.其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。,如图5，梯形ABCD土地的价格=矩形ABEF土地的价格-三角形AFD土地的价格-三角形BEC土地的价格。,一、长期趋势法基本原理 长期趋势法：推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是未来。 长期趋势法应用于：

6、假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值 收益法中对未来净收益等的预测 填补某些房地产价格历史资料的缺乏 比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产 长期趋势法适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，且所拥有的资料要真实、可靠。,第二节 长期趋势法,长期趋势法操作步骤 ： （1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； （2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列

7、，画出时间序列图； （3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）； （4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。,二、数学曲线拟合法：直线趋势法,以y表示各期的房地产价格，x表示时间，则x为自变量，y为因变量，y与x的关系可用下列方程式来描述：,其中：,根据这个方程式可以预测该类房地产未来某年的价格,【例1】 某类房地产1997-2005年的价格如表8-1中第2列。,表8-1 某类房地产19972005年的价格（元/m2）,根据公式，求得a =3522.22，b=385 所以 Y=3522

8、.22+385X 据此预测该类房地产2006年的价格为： V2006 = 3522.22+3855 = 5447.22（元/m2） 预测该类房地产2007年的价格为： V2007 = 3522.22+3856 = 5832.22（元/m2）,估价的适用条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近。,三、平均增减量法,式中：Vi 第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值； i 时期序数，i=1，2，n； p0基期房地产价格的实际值； d逐期增减量的平均数； pi第i期房地产价格的实际值。,【例2】 需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产

9、20002004年的价格及其逐年上涨额如表8-2中第2列和第3列所示。,表8-2 某类房地产20002004年的价格（元/m2）,【解】由题意： 房地产价格逐年上涨额的平均数为： d =（32+33+35+34）/4 = 33.5（元/m2） 据此预测该宗房地产2005年的价格为： V5 = 681+33.55 = 8485（元/m2） 利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为： V6 = 681+33.56 = 882.0（元/m2）,估价的适用条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。,四、平均发展速度法,式中：t 平均发展速度,【例3】需要预测

10、某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000-2004年的价格及其逐年上涨速度如表8-4中第2列和第3列所示。,表8-4 某类房地产20002004年的价格（元/m2）,【解】由题意： 本例房地产价格的平均发展速度为：t =（1200/560）1/41.21 据此预测该宗房地产2005年的价格为： V55601.2151452（元/m2） 如果利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为： V65601.2161758（元/m2）,对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显

11、现出价格变动的基本发展趋势。 分简单移动平均法和加权移动平均法,五、移动平均法,【例4】某类房地产2004年各月的价格如下表中第2列。,如果利用上述资料预测该类房地产2005年1月的价格，则为： V762+123798（元/m2）,六、指数匀修法,以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。设：pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi+1为第i+l期的预测值；为修匀常数，0a1。则：,指数修匀法进行预测的关键是确定a的数值，一般认为a的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数a修正的预测值与

12、实际值的绝对误差最小，就以这个常数来修正最合适。,【例5】某类房地产上月价格为5000元/m2 ，而利用指数修匀法预测值为5100元/m2 ，假设a=0.3，则本月的预测值为： V=0.3*5000+（1-0.3）*5100=5050（元/m2 ）,第三节 高层建筑地价分摊法,一、按建筑面积分摊,例1：有一楼房，总建筑面积为1000平方米，如果某人拥有其中80平方米的建筑面积，则该人占有的土地份额为801000=8%。如果该楼房所占的土地总价值为100万元，则该人享有的地价数额为801000100=8（万元）。,二、按房地价值分摊,例2：有一大厦，房地总价值为5000万元，某人拥有其中的商场部分，该商场的房地价