房地产税收-课件.ppt

1、房地产税收,宁夏建设职业技术学院 刘燕玲,授课纲要,1、税收制度概述 2、房产税 3、城镇土地使用税 4、耕地占用税 5、土地增值税 6、契税 7、相关税收 8、有关房地产税收的优惠政策,1、税收制度概述,一、税收的概念及特征,税收是国家参与社会剩余产品分配的一种 规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照 法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种 手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿 性和固定性的特征。,1、税收制度概述,(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。 (2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任

2、何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。 (3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。,1、税收制度概述,二、税收制度及构成要素 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。 税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。,1、税收制度概述,(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。 (2)课税对象(课税客体) 课税对象

3、又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。 根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。,1、税收制度概述,(3)税基 即课税的具体对象，有实物量和价值量两类 (4)税率 税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。 按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。,1、税收制度概述,(5)附加、加成和减免 纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成减免措施来调节。 1)加重纳税人负担的措施主要有附加和加成。 附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一

4、部分税款。(例：教育税及附加） 加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。（如：按收入的多少收个人所得税）,1、税收制度概述,加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 2)减轻纳税人负担的措施有：减税、免税，以及规定起征点和免征额。 减税就是减征部分税款，免税就是免交全部税款。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对某些特定的生产经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。,1、税收制度概述,(6)违章处理 违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行

5、为，不构成犯罪。 对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。 LXQ,1、税收制度概述,三、中国现行房地产税 中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。,2、房产税,房产税是中华人民共和国房产税暂行条例设定的，以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1、纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。,2、房产税,2、课税对象 房产税的课税对

6、象是房产。条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 3、计税依据 对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 4、税率 房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12；按房产租金收入计征的，税率为12。,2、房产税,5、纳税地点和纳税期限 (1)纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。 (2)纳税期限 房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,2、房产税,6、减税、免税 下述房产免征房产税： (1)国家机关、人民团体、军队自用的房

7、产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。 (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。 (4)个人所有非营业用的房产。,2、房产税,(5)经财政部批准免税的其他房产。包括： 1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。 2)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。 3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期

8、间可免征房产税。,2、房产税,4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。 5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。 6)中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。,3、城镇土地使用税,城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

9、1、纳税人 土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。 2、课税对象 土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。,3、城镇土地使用税,3、计税依据 土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。 4、适用税额和应纳税额的计算 土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市05至10元；中等城市04至8元；小城市03至6元；县城、建制镇、工矿区02至4元。,3、城镇土地使用税,5、纳税地点和纳税期限 (1)纳税地点 土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人

10、使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。 (2)纳税期限 土地使用税按年计算，分期缴纳。,3、城镇土地使用税,6、减税、免税 (1)政策性免税 1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使用的月份起免缴土地使用税5年

11、至10年； 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用 地和其他用地。,3、城镇土地使用税,(2)由地方确定的免税 1)个人所有的居住房屋及院落用地； 2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； 3)免税单位职工家属的宿舍用地； 4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； 5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。,3、城镇土地使用税,(3)困难性及临时性减免税 纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过l0万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。,4、耕地占用税,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其

12、他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。,4、耕地占用税,2、课税对象 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。,4、耕地占用税,3、税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2元至10元；人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，每平方米为16元至8元；人均耕地在2亩

13、至3亩(含3亩)的地区，每平方米为13元至65元；人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。 各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。,4、耕地占用税,4、计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。,4、耕地占用税,5、加成征税 根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项： (1)经济特区、经济技术开发区和经济发达、人

14、均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50。 (2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。,4、耕地占用税,6、减税、免税 (1)减税范围 1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。 2)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15。,4、

15、耕地占用税,3)对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。 4)国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。 5)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。,4、耕地占用税,6)对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。 (2)免税范围 1)部队军事设施用地； 2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地； 3)炸药库用地； 4)学校、

16、幼儿园、敬老院、医院用地。 上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。,4、耕地占用税,7、纳税环节和纳税期限 耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。 耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用

17、税。,LG5、土地增值税,2008年停）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 1、纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。,5、土地增值税,2、征税范围 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。,5、土地增值税,3、课税对象和计税依据 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地

18、增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。,5、土地增值税,4、税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率： (1)增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30； (2)增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40； (3)增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50： (4)增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。,5、土地增值税,5、扣除项目 土地增值税的扣除项目为： (1)取得土地使用权时所支付的金额； (2)土地开发成

19、本、费用； (3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4)与转让房地产有关的税金； (5)财政部规定的其他扣除项目。,5、土地增值税,上述扣除项目的具体内容为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。,5、土地增值税,(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期

20、工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。,5、土地增值税,(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。 (6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设

21、施的成本两项规定计算的金额之和，加计20的扣除。,5、土地增值税,纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： (1)隐瞒、虚报房地产价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。,5、土地增值税,6、减税、免税 下列情况免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20的； (2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,5、土地增值税,7、征收管理 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房

22、地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。,5、土地增值税,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 对于已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照

23、转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算. 2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税.,6、契税,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 1、纳税人 中华人民共和国契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。,6、契税,转移土地、房屋权属是指下列行为： (1)国有土地使用权出让； (2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； (3)房屋买卖； (4)房屋赠与； (5)房屋交换。,6、契税,下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税 (1)以土地

24、、房屋权属作价投资、入股； (2)以土地、房屋权属抵债； (3)以获奖方式承受土地、房屋权属； (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,6、契税,2、课税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 （如：房屋买卖） 3税率 契税的税率为3一5，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。,6、契税,4、计税依据 契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃

25、税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。,6、契税,5、纳税环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。,6、契税,6、减税、免税 有下列行为之一的，减征、免征契税： (1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； (2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征； (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；,6、契税,(4)土

26、地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征； (5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征； (6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。,6、契税,自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及一下普通住房的,契税税率统一下调到1%. 对于继承法规定的法定继承人,包括配偶.子女父母兄弟姐妹祖父母外祖父母,继承土地房屋权

27、属,不征收契税.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地房屋权属,属于赠与行为,应征收契税. 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格高于拆迁补偿款的,对超过部分征收契税.,7、相关税收,1、固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。 在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。 固定资产投资方向调节税税目税表由国务院定期调整。从1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。,7、相关税收,2、营业税、城市维护建设税和教育费附加 (1)营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5。 (2)城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。,7、相关税收,城建税在全国范围