土地_杭州11月30日出让地块价值.ppt

1、2010年12月1日,杭州11月30日出让地块价值分析报告,目录-CONTENTS,半山田园版块,周边地块出让情况,地块本体解读,周边竞品分析,未来预期,11月30日出让地块概况,杭政储出201055号,杭政储出201053号,杭政储出201056号,申花版块,周边地块出让情况,地块本体解读,周边竞品分析,未来预期,11月30日杭州主城区进行一场土地挂牌，共出让4宗土地，出让总面积132365平方米，约合198.55亩。其中住宅用地出让3块，分别是申花板块的53号、申花板块的56号和田园地块的55号，共计出让面积125736平方米，约合188.6亩。 11月以来，杭城的土地市场又恢复到了市场火

2、热时期的热闹场面。土地挂牌现场吸引了绿城 、西子、赛丽、滨江、广宇、雅戈尔、大家、山东诚基等多家实力房企。,11月30日出让地块概况,土地出让会全场,11月30日出让地块概况,杭政储出201055号,杭政储出201053号,杭政储出201056号,1.1半山田园版块-区位,整体方位：杭州市主城区东北部，隶属拱墅区半山镇。 具体地址：石桥路与临丁路交叉口东北，背靠半山，南邻上塘河。 相互关系：比邻新兴的丁桥、华丰热点区块，距市中心约10公里，城东新城7公里。,市心二级梯度，10公里的“近城”区位决定其良好的开发潜质。,1.1半山田园版块-道路交通,注：附近有公交线路：312路、302路、329路

3、、532路、321路、196路、307路等。,秋石高架助长了内外交通的便捷度，必将有效推动版块升值。,石 桥 路 延 伸 段,秋 石 路 一 期,1.1半山田园版块-功能定位,川上田园风光，集中成片开发的城北高品质居住片区。,发展方向：以居住功能为主导，兼具部分生态旅游功能的城北高品质居住片区。 功能定位：杭州城北新城生态和谐的现代生活区、古今交融的都市文化、山水田园的旅游休闲区。 容量人口：224.38公顷，现常住人口为6-7万，规划预计新增16处住宅区，约4万的居住人口。,本 案,半山,上塘河,虎山水库,1.1半山田园版块-现状与问题,区内有一个安置小区依锦苑，09年开始出让五宗地块，预计

4、12月份田园牧歌开盘，现商品房市场基本空白。,开发程度：起步阶段,原有交通混乱、货车穿行，多条道路正在改造，与临平、市区的对接，秋石快速的后续进度将起着举足轻重的作用。,现有路况：建设施工,截至09年初数十家工厂完成关停搬迁，且不得再进入，河道整治开始。目前为数不多的几家，保灵药业等，主要分布在广济路以南。,旧有印象：工业厂房,如何成功开垦这一方“处女地”，实现向生态居住新城的蜕变？,1.2周边主要地块出让情况,地块附近的半山隧道正在建设中，地块东南和西南面分别矗立着绿城和朗诗的两大高端楼盘：绿城西子田园牧歌和朗诗田园绿郡。区域高端价值已经显现。随着半山区域的不断开发建设，配套与城市建设同步实

5、施，教育、医疗、商业各种设施也会进一步完善。,1.3地块本体解读,市场比较法比准价格=项目比值价项目权重= 19658元/平方米,2.4 周边竞品分析,备注：田园牧歌价格是销售预计报价,备注：毛坯价,销售收入估算：,由于对房地产市场的不同预期可能产生不同的物业价值预估，因此采用稳健型和风险型两种模式进行分析更为科学合理。 杭州主城区房价每年平均增幅5%，项目预计2012年下半年入市，稳健型市场价格估计为20641元/平方米；结合项目周边规划和升值潜力，风险型预期售价在当前售价基础上增幅15%，风险型市场价格估计为22607 元/平方米； 项目未来售价还要结合未来市场及政策变化情况，项目市场定位

6、等综合因素而定。,1.5未来预期,11月30日出让地块概况,杭政储出201053号,杭政储出201056号,杭政储出201055号,2.1申花版块-区位,申花板块地处西溪、三墩、城西的“金三角地带”，位置优越。,整体方位：杭州市主城区西北部，隶属西湖区。 具体地址：申花板块主要由三墩路、莫干山路登云路、余杭塘河和古墩路围合而成。 相互关系：城西为申花板块奉献银泰百货、欧尚二店等大型商业配套，三墩为其提供强大的教育资源，西溪为其贡献优美自然环境。,2.1申花版块-道路交通及功能定位,四通八达的网状立体交通和丰富的配套，让其赢得了板块保值的口碑。,功能定位：定位为“城西核心示范区” 发展方向：引入

7、40万人口居住，成为“学在杭州、住在杭州、游在杭州、创业在杭州”和谐示范的典型区域。,2.2主要地块出让情况,地块周边学校众多，印象城购物中心，沃尔玛超市已经开业、银泰百货城西店也正在建设中，生活的便利，商业的繁华地块魅力倍增。地块北侧的留石快速路，西侧的古墩路等交通干道以改造完成，出行将更为便捷。地块周边交通路线众多，交通配套优势突出。地块隔申花路相望的是规划60万平方米的生态控制区，为地块开发提供了良好的借景。,2.3 地块本体解读,市场比较法比准价格=项目比值价项目权重= 22693元/平方米,2.4 周边竞品分析,备注：毛坯价,销售收入估算：,由于对房地产市场的不同预期可能产生不同的物业价值预估，因此采用稳健型和风险型两种模式进行分析更为科学合理。 杭州主城区房价每年平均增幅5%，项目预计2012年下半年入市，稳健型市场价格估计为23827元/