土地资产评估报告书

1、土地资产评估报告资产评估报告是评估机构完成评估工作后发布的公正结论报告。以下是整理的土地的资产评估报告土地资产评估报告注册资产鉴定人姓名第一，在此资产评估工作中，戴尔遵守相关法律、法规和资产评估准则，并遵守独立、客观、公平的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评价报告陈述的内容是客观的，对评价结论的合理性承担相应的法律责任。第二，与评价对象相关的资产清单由委托人及产权持有机关申报，并通过签名确认。提供的资料的可靠性、合法性、完整性、评估报告的适当使用是委托人及相关当事人的责任。第三，戴尔与评估报告中的评估对象没有现有或预期的利益关系。与相关当事人没有现有或预期的利害关系，对相关当事人没有偏见

2、第四，对评估报告的评估对象和相关资产进行了现场调查。戴尔对评估对象和相关资产的法律所有权状态进行了必要的关注，检查了评估对象和相关资产的法律所有权材料，并如实公开了发现的问题。此外，为了发行评估报告，委托人及相关当事人要求补充财产权。5.我们发布的评估报告的分析、判断和结论受评估报告的假设和资格条件限制，评估报告用户应充分考虑评估报告中规定的假设、资格条件、特殊说明和对评估结论的影响。评价对象为四川大西洋集团有限责任公司的部分资产，四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自贡市自流井区西平镇丹阳街的一个宗国，工业用地使用权(国土增刊：本国土地面积为458，509.00平方米)，账面价值为155，8

3、21，40此次评价以持续使用和公开市场为前提，结合委托评价对象的实际情况，综合考虑了多种影响因素，分别采用市场比较法和成本近似法进行评价，并采用两种方法的评价结果算术平均值作为最终评价结果。经过清查验证、现场调查、市场调查、评价估算等评价程序，四川大西洋集团有限责任公司计划收购股票相关土地使用权的评价标准日2012年10月31日的评价结论如下。四川大西洋焊接材料股份有限公司在四川大西洋集团土地使用权项目资产评估报告中，联合资产评估集团有限公司的土地单价340元/平方米土地面积：458，509.00m2的总地价：155，893，100.00的总地价大写金额：人民币1亿，5000元捡9.3万元。使

4、用本评估结论时，特别是报告用户使用本报告时，应注意报告中所列的特殊事项和截止日期后的重大事项。根据国有资产评估管理的有关规定，资产评估报告必须在文件或批准后使用，文件或批准后评估结果使用期限为一年，即2012年10月31日至2013年10月30日。XX资产评估集团有限公司受你们双方委托，根据相关法律法规和资产评估规范，采用市场比较法和成本近似法，按照所需的评估程序，四川XX股份有限公司私下发行股票的经济行为。相关四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评价标准日2012年10月31日评估了市场价值。资产评估报告如下：一、客户和产权持有单位及其他评估报告用户此次资产评估的委托方是四川大西洋集

5、团有限责任公司，四川大西洋焊接材料股份有限公司，产权保留单位是四川大西洋集团有限责任公听者及产权保留单位介绍委托人之一及产权保留单位：四川大西洋集团有限责任公司企业名称：四川XX集团有限责任公司注册地址：四川省自贡大安区马冲口街2号注册本：宇万元四川大西洋焊接材料股份有限公司计划在四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中私下发行联合资产评估集团有限公司。实收资本：9000。吴万元选择统一编号：XXXXX法定代表人：李信宇公司类型：有限责任公司(法人所有)经营范围：公司法人事产权范围内的资产经营、投资、产权交易、进口处贸易金属材料、机械设备、建筑材料、化工原料(危险品及制成品除外)的生产、

6、销售。(以上范围国家有特殊规定，来自该规定。）委托人2:四川大西洋焊接材料股份有限公司企业名称：四川大西洋焊接材料股份有限公司股票代号：注册地址：自贡市替代区马冲区2注册本：1.2亿元实收资本房地产开发(以资格证书运营)；焊接材料开发、生产、销售和技术服务高新技术及产品开发本企业自主生产产品及技术出口。本企业生产所需的原材料、仪表、机械设备、零部件和技术的进出口业务(国家限制公司经营和国家禁止进口处的商品和技术除外)。经营饲料加工和“三比一补充”业务。(b)委托人与产权持有单位之间的关系四川大西洋焊接材料股份有限公司计划在四川大西洋集团土地使用权项目资产评估报告中公开发行联合资产评估集团有限公

7、司委托的四川大西洋焊接材料股份有限公司的产权持有单位的控股子公司。(3)委托人，在工作承诺书上约定的其他评价报告用户本评估报告的用户是委托人及产权持有单位、经济行为相关当事人及国有资产管理相关规定申报的相关管理机关。除国家法律法规另有规定外，未经评估机构和委托人确认的机关和个人不得成为收到评估报告的结果评估报告用户。二、评估目的据四川大西洋集团有限责任公司总经理事务会议记录，四川大西洋集团有限责任公司计划购买部分四川大西洋焊接材料股份有限公司这次非公开发行的股票。此次资产评估的目的是使大西洋集团有限责任公司加入股票的土地使用权反映评估标准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。三、评价对

8、象和评价范围评价对象为四川大西洋集团有限责任公司的部分资产，四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自贡市自流井区西平镇丹阳街的一个宗国，工业用地使用权(国土增刊：本国土地面积为458，509.00平方米)，账面价值为155，821，40四、价值类型及其定义根据此次评估的目的，决定此次评估的价值类型为市场价值。四川大西洋焊接材料股份有限公司在四川大西洋集团土地使用权项目资产评估报告中联合资产评估集团有限公司市场价值是指资源买方和资源卖方各自理智行事，没有任何强迫的情况。评价对象在评价基准日进行正常公平交易的价值估算5，评价基准日本项目资产评价的基准日为2012年10月31日。这个基准日期是委托方综

9、合考虑评估的资产规模、工作量大小、预测。六、评价标准此次资产评估遵循的评价依据主要包括经济行为标准、法律规定标准、评价标准标准、资产所有权标准、用于评价估算的价格标准及其他参考资料等。经济行为基于四川XX集团有限责任公司2012年10月27日总经理事务会旗法律法规的依据。1，中华人民共和国公司法 (2005年10月27日第10届全国人民代表大会常务委员会第18次会议修订)2，国有资产评估管理办法(国务院第91号，1991，中华人民共和国证券法 (2005年10月27日第10届全国人民代表大会常务委员会第18次会议修订)4，关于发布的通知(增监发行商302月28日第十届全国人民代表大会常务委员会

10、第十一届会议修订)四川大西洋焊接材料股份有限公司计划在四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中私下发行联合资产评估集团有限公司。6，中华人民共和土地管理法实施条例 (1998年12月24日国务院第12次常务会议通过)7，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院命令第55号，19908，关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知(金融46(c)评价标准的基础1，资产评估准则评估报告(中国评价协会2305，注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(协会187，城镇土地估价规程(GB/t 18508-2001)；8，城镇土地分等定级规程(GB/t 18507-2001

11、)；(d)资产所有权标准1，国有土地使用证；2、其他参考资料。(e)价格基础1，关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知(国土开发2006 307号，2007年2.国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知(国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 2008 308，2009 3，国土资源部关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见)4.四川省X政府办公厅关于省国土资源厅四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知的通知(川办公署2008 73)5，四川省耕地占用税实施办法(四川国土资金2009 54)6，自贡市建设征收土地补偿补助安置办法(川普发2008 27)7，中共

12、自贡市委、自贡市人x政府关于加快推进承接产业转移工 作的实施意见(自贡诗人X政府令第65号)；8，城镇土地估价规程(自我委托2008 149，评估人收集的其它相关资料)。七、评价方法据中华人民共和国土地管理法统计，常用的评价方法包括市场比较法、收益恢复法、假设开发法(剩余法)、市场比较法、基准地价系数修正法等。评估者根据现场调查和调查，结合预计地块的特性、实际情况和数据收集，使用市场比较方法和成本近似方法进行评估。具体原因如下：(1)自贡市近年来经济发展较快，土地市场也比较发达，与地块所在地区类型相同的交易案例较多，可以使用市场比较法进行评价。(2)预计地块所在地区的土地收购数据可以根据该地区

13、的平均征用费用和开发费用等进行估算，因此我们可以使用成本近似法进行评估，考虑方法的可操作性，我们可以使用市场比较法和成本近似法进行评估。(1)市场比较法市场比较法在相同的市场条件下，根据替代原则，以类似条件使用大西洋焊接材料股份有限公司计划私下发行股份的四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中，修改联合资产评估集团有限公司第十土地交易比较案例与预期地块比较、两者之间的交易情况、基准日、地区个别因素及其他相关因素等的差异，得出评估基准日土地价格的方法。默认计算公式为：预估宗地土地价格=比较案例土地价格状况修改系数基准日修改系数区域元素修改系数个别元素容积率修改系数年度修改系数土地权利状况修

14、改系数土地开发程度修改(二)成本近似法成本近似法是以土地开发费用总额为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税款和土地增值收益，确定土地价格评价方法。土地成本价格=土地取得费，土地开发费利息收益地块价格=土地成本价格，年修改系数，个别要素修改系数，容积率修改系数，土地增值收益计算。其中，根据土地取得费：0103010，土地取得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗、附着物补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、土地管理费等。土地开发费：土地开发费通过评价来设定土地开发程度，计算区域平均投入的客观成本。利息：根据评估中定义的土地开发水平的正常开发周期、每个费用投资期间和资本年度利率，分别估计每个期间投入应

15、支付的利息。利润：根据开发的性质和各地的实际情况，确定开发中各投资的正常收益率，估计土地投资应实现的投资收益。土地增值收益：土地增值收益是指政府转让土地，除收回成本价格外，还能经济地实现国家土地所有权，即获得一定的增值收入8.评估程序实施过程和情况总体评估工作分四个阶段进行。(a)评估准备阶段1、2012年10月27日，委托方召集总公司的评价者，就此次评价的目的、评价标准日、评价范围等进行协商，制定了此次资产评价工作计划。2、与企业合作，进行资产清点、资产评估申报日程等工作。(b)现场评估阶段项目小组现场评估阶段时间为2012年10月27日。主要任务包括：1.倾听委托人及产权持有单位的评价对象及评价范围的确定。2、请参阅：收集委托估价资产的产权证明。3.根据委托评价资产的实际情况和特点，确定具体的评价方法。4、确认企业提供的所有权信息。(3)在报告提交阶段，根据上述工作