商洛市洛南县 时代领域课件

1、锦业 时代领域,风尚地中海风情街项目策划案,1,PPT学习交流,目 录,洛南县概况介绍 3-9,项目介绍 10-20,接触绿迪,商业定位和规划 21-63,实施策略 64-92,2,PPT学习交流,自古以来 “天时”、“地利”、“人和” 得其一可安一方 得其二可治一土 得其三则可定天下,3,PPT学习交流,何谓天时,看洛南，看洛南地产。,4,PPT学习交流,洛南县概况介绍地理位置,洛南县地处秦岭东段南麓，陕西省东南部，距西安158公里。东与河南卢氏、灵宝毗连；南与丹凤、商州交界；西与华县、蓝田接壤；北与华阴、潼关为邻，素有陕西“东南门户”之称。是全国速生丰产林、油松种子和核桃基地 。,5,PP

2、T学习交流,洛南县概况介绍面积与人口和文化旅游,洛南县幅员面积2791平方公里，辖25个乡镇，376个村委会，7个社区居委会，总人口46.1万人，中心县城人口约10万人。,以“华山夏都”和“汉字故里”享誉中国,旅游资源丰富。,二龙山大坝,跑马场,华山景区,漂流一角,6,PPT学习交流,洛南县概况介绍矿藏资源,洛南县矿产资源种类较多，已探明和正在开发利用的矿产资源有金、银、铅、铁、钼、煤、钾长石、水泥灰岩、粘土、水晶等38种。其中钾长石储量8700万吨，居亚洲第一，世界第二；黄金产量位居全省第三。,。,泡石粉,钾长石,石英原矿,金矿石,7,PPT学习交流,洛南县概况介绍交通网络,洛南县交通状况目

3、前相对较差，仅有312国道连通西安、潼关、商洛等地，预计随着2011年10月1日西商高速建成通车，将大大提高洛南县的经济发展。,8,PPT学习交流,洛南县概况介绍交通网络,注：中期经济发展：4月7日第十五届西洽会上，洛南县招商项目有10项已尘埃落地，签订意向的有：300万吨钾长石循环产业项目；西部硅材料基地项目；金属镁；百万吨纸业；西部陶土材料基地；西部影视城；秦岭龙凤山避暑山庄；花石浪水利风景区；百万头生猪综合深加工；3万吨马铃薯精制淀粉加工。,榆商高速公路：途经府谷、神木、榆林、米脂、绥德、清涧、延川、延长、宜川、黄龙、澄城、大荔、华阴、洛南、商州。板（桥）洛（南）段“十一”国庆前即将贯通

4、。,9,PPT学习交流,项目介绍项目概况,时代领域项目用地呈梯形 东侧川西路：南北长64.54米 西侧行政东路：南北长146.48米 河滨北路：东西长219.44米 北侧风情街：东西长226.73米 位于县城城西，与新行政中心一墙之隔，除本社区内有休闲广场外，新建政府旁是一个1.5平方公里的城市广场，供人们休闲。紧邻周边有正在开发建设的大型社区及商业中心，这里是未来的城市生活典范，小区东向500米即将建设华阳教育城，西向200米将设置高速路入口。生活配套齐全，医院、超市、银行、邮局、学校一应俱全。,10,PPT学习交流,项目介绍项目概况,11,PPT学习交流,项目介绍项目概况,12,PPT学习

5、交流,项目介绍风情街定位,1、定位背景 本风情街是时代领域项目的重要组成部分，因此对该区域定位主要依照下面几个因素考虑： 随着洛南县行政中心的西迁，中高档消费场所的建立势在必行，不可或缺。 本案周边商业业态分布及商业经营状况。 作为西城区高品质社区项目，商业部分定位与城市规划及运营有机结合。,13,PPT学习交流,项目介绍风情街定位,2、定位依据 项目位于洛南新行政中心辐射范围，定位以服务于项目自身及区域周边为目的，打造以娱乐购物餐饮为主题的综合性商业街为主生活配套商业为辅的结构，服务整个区域商业的发展。 及大提高城西区的商业发展和人气。 目前洛南商业市场氛围仍不成熟，主要原因是缺少成熟社区群

6、和大型企事业单位的支撑，暂无具有影响力的中高档商业项目，本项目将完善目前洛南的商业现状，同时与本案整体定位相吻合。 随着西商线和榆商线的贯通，洛南人民出行将更加便捷，与西安的时间距离进一步缩短，所以本案受限于体量规模而应大力拓展休闲娱乐，餐饮，中端品牌专卖，追求小而精到全。,14,PPT学习交流,项目介绍客群分析与认知,1、投资经营客群认知,15,PPT学习交流,项目介绍客群分析与认知,2、目标消费群认知 范围：本案商业的辐射范围为洛南县城区及周边乡镇的居民。 人群：以洛南县城居民为主力消费群体，外来务工人员，游客为辅助消费层。 层次：洛南县城以中等收入家庭为主。 目的：娱乐设施，餐饮服务，服

7、饰专卖，具有区域特色的工艺品，土特产等,16,PPT学习交流,项目介绍项目SWOT分析,1、优势 本案体量适中，易于消化居民。 本案地块位于新行政中心东侧，紧邻政府中心广场和高速公路。交通便捷 。 本案产品规划及配套领先于当地市场。 增值空间：新城区的开发以及行政中心的西移，将促使区域加速开发。,17,PPT学习交流,项目介绍项目SWOT分析,2、劣势 本项目周边环境目前交差，缺乏基础配套设施 。 本区域认知度较低，偏离县城中心，交通不便。必须有核心优势，方能吸引目标受众到来本案产品规划及配套领先于当地市场。 行政中心和政府广场预计今年施工，搬迁日期不确定。 本案定于2013年4月30日全面交

8、房，周边社区处于开发阶段，需要5年左右方能达到一定人口密度。 风情街未能做到人车分流，割裂了购物空间，势必影响整体功能和便利性。 在常住人口和上规模企业数量和质量不变的前提下，房地产市场的火爆势必会影响居民实际消费潜力 。 体量不大不小，既做不到船小好调头，也无法达到规模效应。,18,PPT学习交流,项目介绍项目SWOT分析,3、机会 项目规划超前，处于引领市场的地位。 属于未来洛南城市中心，发展前景较好，符合房地产投资长线投资回报理念。 目前洛南缺少中高端类型产品 。,19,PPT学习交流,项目介绍项目SWOT分析,4、威胁 鉴于本案立项较早，体量偏小，户型单一，本区域一旦出现一定规模商业体

9、，将处于不利竞争地位。,项目SWOT分析小结：当前洛南商业地产处于起步阶段，购买力将分批释放。而目前市场方面各开发商皆推出自己的商业产品，成为本项目的良好市场契机。但同时亦因为集体放量，且本案所处区域需要时间更长时间培养，所以本项目竞争压力相对较大，故本案的销售和招商应在本社区入住率达到一定规模时方才启动。其中有牵涉到资金回笼的难题，故时间节点需好好把握。,20,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,宏观数据只能代表县区概况,为尽可能准确地把握市场,我们进行了市场调研,以市场需求为导向，绿迪一直在努力,21,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,受访者年龄结构,22,PPT学习交流,商业定

10、位和规划市场调研,受访者家庭年收入调查,23,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,受访者购房意向调查,24,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,受访者购房能力调查,25,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,洛南能接受的住宅价格,26,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,消费者喜爱的建筑类型,27,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,消费者喜爱的户型面积,28,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,关注房地产项目渠道,29,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,对洛南未来两年房价走势判断,30,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,住宅调研小结,接受的商品房价格在200

11、0元上下,普遍存在改善居住条件的愿望,80120平米二、三居市场需求大,小高层住宅为市场主流,期望有完善的社区配套设施,社区环境为重要考量因素,房屋质量为重中之重,31,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,住宅调研小结,产品,市场,有新盘无精盘,卖方市场,服务,服务意识差,推广,推广手段落后,客群,消费能力有待挖掘,规模,中小规模为主,32,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,商业调研小结,形态,小型商场、商业街、住宅底商,档次,中低端,业态,零碎不成规模,县区人口,不足支撑更多商业,商业发展成熟度不够，市场呼唤品牌商业街、高档购物中心的出现。,33,PPT学习交流,商业定位和规划市场

12、调研,其他产业,旅游城市,旅游经济 快速发展,人群流动稳定,旅游产业 高速发展,旅游配套设施差，象样的酒店少,商务度假酒店、酒店式公寓,现状,需求,洛南旅游要快速发展，离不开中高档旅游配套的支持！,34,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,洛南地产思考,35,PPT学习交流,顺天时,楼市不规范,开发不专业,营销不专业,市场期待改变,36,PPT学习交流,何谓地利,外审以谦虚的态度看待周边,37,PPT学习交流,城中心,商业定位和规划市场调研,38,PPT学习交流,城东,商业定位和规划市场调研,39,PPT学习交流,城西,商业定位和规划市场调研,40,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,

13、调研总结分析 根据调研，洛南县城区人口约为10万左右，县区内房地产发展在2009年第四季度最为火热。县区市场共分为城中，城东和城西三大板块，城中心基于地段繁华、配套成熟，受到消费者的青睐，代表项目为孔府家园，项目为开发类型为多层建筑和12层花园洋房，总房源100套，封顶单价最高达到3000元/平米，目前已经售完入住，销售周期为4个月为主的主力消费群。,41,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,调研总结分析 城东板块为老城生活区： 医院、学校等配套较为成熟，生活氛围浓厚，代表项目有天之骄子、天曼苑，天之骄子均规划为多层建筑，目前已经售完入住，销售均价为1700元/平米。天曼苑是城东最大的一个

14、开发项目，市场口碑较好，共分两期开发，一期销售5栋楼，房源总计160套，户型设计两室（1/3）、三室和顶层复式（2/3），项目2009年10月开盘，2010年10月售罄，2010年年底交房，二期目前接受诚意咨询，工地正在做地基处理，项目的主力消费人群为乡镇教师，比率占到80%,42,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,调研总结分析 城西板块为政府规划新区： 县政府也将搬迁至此，未来的发展空间较大，但现阶段区域内生活配套和氛围不足，区域内多为大盘开发，目前已知有亚美厚德洛南综合项目、文圣名城、宋街，其中宋街为2层独栋商铺，最小面积为209平米，售价4000元/平米左右。文盛名城占地210亩，

15、为温州开发商所拿，目前尚无开发动向。亚美厚德洛南综合项目是洛南县现阶段在售的最大项目，配套齐全，有四星级酒店、双语幼儿园、游泳池、商业街等，项目共分三期开发，一期13住宅（11栋多层建筑、2栋11层小高层），共有户型5种，85、95、105两室，116、126.5三室，户型比例为4比6，项目经过两个多月的蓄水，累计排号250个左右，排号政策为交1000元抵10000万，并逐日递减为8800元，开盘约在12月底。,43,PPT学习交流,商业定位和规划市场调研,调研总结分析 市调小结： 经过详细的走访调查，可以看出洛南县的房地产市场正逐步热起来，以城中最受追捧，城东次之，城西为后；从发展空间看，城

16、中土地开发已趋于饱和，城东靠近乡镇发展趋势不大，政府西迁以及政府对西开发区的整体规划，对城西房地产的发展极具刺激性，未来发展潜力较大，但统一的大规模开发，也造成了后期销售竞争形势严峻。受到县城消费基数的影响，洛南县地产项目销售周期均较缓慢。市场对产品的需求主要集中在多层建筑上，户型涉及两室和三室，并以三居室为主，两室面积约在90-100之间，三室的面积约在120-140之间。消费人群以政府公务员为主（教师比例最大），个体工商户次之，兼顾其他人群，付款方式以银行按揭为主，比率约在80%左右。市场目前的销售均价多层在17002200元/之间，高层在2500元/左右。,44,PPT学习交流,何谓地利

17、,内省以严肃的态度剖析自我,45,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,1、市场环境分析 目前洛南房地产市场仍较为混乱，大多数楼盘品质及户型对本案都难以构成威胁，缺乏有效的市场引导。城东片区项目体量普遍较小，且缺乏正规的物业管理。城中心市场开发接近饱和，城西是未来的行政中心，但目前周边配套尚不完善，仍需得到相关政府政策支持 。,46,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,2、核心价值分析 洛南地区最大的商业街区：项目位于规划中的洛南新行政中心东邻，以围合式1.5万商业街区为依托，预计本风情街建筑面积6000平方米，将为洛南市民打造新的城市地标 。 多交通组合：项目周边有多条主干道，连合四方

18、。 新市场空白点：区域商业档次低，配套设施不成熟，并非传统居住区和商业区。 主题商业分区：设定六大主题商业空间，相互吸引和组合消费人流。 享乐者的天堂：200多米长的地中海风情商业街，提供多样的享乐，购物空间。,47,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,关键词,多功能,一站式消费,多元化、品质的、 风情的,48,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,3、区域定位 打造洛南地区最具风格化最精致的商业中心，同时具备多种功能：品质化、家庭化的购物功能、综合化的休闲娱乐功能、公共性的活动功能。 本项目商业定位：为消费者提供“娱乐休闲为主题”的中高端购物享受，将购物、餐饮、休闲、娱乐等多种元素有机

19、结合，重点推出娱乐性和全方位的感官享受，逐步提升消费者的依赖性，有效的延长消费者的逗留时间和来访率。 本项目商业主题：依托主力店的品牌和特色，构建真正的“娱乐购物”概念，充分适应综合消费的趋势，满足和提升消费者的生活品质，营造美好生活的新理念的消费体验。,49,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,50,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,项目业态定位：项目主要服务于洛南县城及周边的客户，因此，在商业业态布局上要充分考虑生活服务的完善与提升，兼顾时尚休闲功能，为了满足未来辐射周边区域的功能性，需要整合具有吸引力的主力商铺和商户，大型超市的人流优势。 业态建议以餐饮、娱乐、休闲、生活一体的

20、“享乐式”综合型商业街区 业态定位依据：利用自身的体量优势、合理的规划布局，基于吸引周边消费者的基础上，吸引更广泛范围内的消费者前来消费。,51,PPT学习交流,商业定位和规划商业定位,52,PPT学习交流,何谓人和,我们的产品 买的起是荣耀，买不起是向往,53,PPT学习交流,商业定位和规划商业业态规划建议,项目北侧商业规划为风情商业街，以西班牙风情元素为特点，中高端时尚消费业态为主，风情购物步行街，中端休闲时尚产品专卖,补充滨河北路的经营范围以及相关服务行业并且北端逐渐过渡向风情街的时尚功能，例如手机美容等，美甲美容等,项目南侧东段规划为金融商业街，容银行、证券、中国移动、联通、电信等金融

21、、电子通讯数码类服务行业为主。以满足小区及西城区周边客户的需要。,洗浴，慢摇吧，游戏厅，美容美发，摄影，KTV，休闲茶社、网吧、高档会所，中高端休闲时尚产品，品牌餐饮等，有利于提项目品质，也极大的补充了风情街的整体商业氛围；构成吃喝玩乐，休闲购物，休息的一条龙服务菜单。,行政东路紧邻行政中心广场，是人流汇聚最密的街道，也将是最具人气的街道，同时对本案而言，担负着将人流科学的引导向滨江休闲区和地中海风情街的功能，应以珠宝首饰，皮装皮具，化妆品专卖等为主的综合性商业街，提升商业形象，同时满足小区及周边人群的需要。,该地块的建筑占地如果能达到500平方米以上，建议开发成为拥有地下停车场，餐饮，客房等

22、的快捷酒店，完善本案及风情街的功能。,54,PPT学习交流,商业定位和规划主题概念,锦业 风尚地中海风情街- 休闲娱乐中心,体验现代休闲娱乐感受时尚消费,总体定位:,基本概念,生活质量的改变和消费观念的改变 引导健康和时尚的生活方式，创造新的消费观念； 满足消费者从物质型消费向娱乐型消费转变的需要。,55,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,河滨北路商业定位： 河滨北路紧邻县河，是未来洛南县的主要交通干道之一，周边车流量及人流量都相对较大。 建议： 业态：河滨北路东段规划为银行、证券中心、中国电信、移动、联通，电子数码通讯卖场等大型商务服务业态，满足周边客户需要。 河滨北路西段规划为滨江

23、休闲区，含咖啡，棋牌，特色餐饮，满足小区及周边客户的生活需要。 川西路商业定位： 川西路位于项目东侧，是项目周边最短的一条街道，结合周边市场环境，人流以路过为主。 建议： 业态：补充滨河北路的经营范围以及相关服务行业并且北端逐渐过渡向风情街的时尚功能，例如手机美容等，美甲美容等。,56,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,行政东路商业定位： 行政东路紧邻行政中心广场，是人流汇聚最密的街道，也将是最具人气的街道，同时对本案而言，担负着将人流科学的引导向滨江休闲区和地中海风情街的功能，令广场和行政中心的潜在客户有理由按照我们的动线行进。 建议： 业态：珠宝首饰，皮装皮具，化妆品专卖，品牌正装

24、，中型超市等为主的综合性商业街，提升商业形象，同时满足小区及周边人群的需要。 行政北路南侧商业定位： 行政北路南侧规划风情商业街，将是洛南最具特色的风情购物步行街。 建议： 业态：中高端休闲时尚产品，运动系列，正装专卖（如：阿迪达斯，耐克、鸿星尔克、班尼路、佐丹奴、七匹狼，劲霸等），满足洛南消费者的时尚购物需要。该地段单铺分割面积一般不大于100，给予顾客精致的感觉，同时减少购物疲惫。,57,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,行政北路北侧商业建议： 行政北路北侧为租用地块，根据上述定位，规划为风情商业街2期，为保证商业后期租售及风情街整体形象。 建议： 业态：A地块的建筑占地如果能达到

25、500平方米以上，建议开发成为拥有地下停车场，餐饮，客房等的快捷酒店，完善本案及风情街的功能。 洗浴，慢摇吧，游戏厅，美容美发，摄影，KTV，休闲茶社、网吧、高档会所等中高端休闲时尚产品，品牌餐饮等，有利于提项目品质，也极大的补充了风情街的整体商业氛围；构成吃喝玩乐，休闲购物，休息的一条龙服务菜单。 随着本区域人口的增加，消费能力的提升，行政中心的迁移，根据国家影院建设的规划，可以考虑在风情街的东部构建300到500座影院，进一步提升本案服务的全面性。,58,PPT学习交流,纵观成熟成功的商业街，无一不在其产品建筑上有着鲜明的特色,59,PPT学习交流,统一的风格、科学的业态。,60,PPT学

26、习交流,商业定位和规划商业街定位,风情街规划建议： 根据项目整体定位及周边商业配套环境，行政北路北侧商业建议以二层商业为主，局部三层。有利于项目的后期租售，层高应在3.9-4.5米之间、柱距4.0-4.5米之间，单铺分割面积不小于100，设计上注重原汁原味的地中海风格，使之成为洛南乃至商洛婚纱摄影的首选地。 同时，考虑到社区居民的方便度，西侧和南侧出入口左右可以适当填充一些社区配套性商业，例如干洗店等，以减小招商压力快速打开局面。,61,PPT学习交流, 那么本案地中海风情街要与住宅风格遥相呼应，构筑成为完整风格,商业定位和规划商业街定位,62,PPT学习交流, 细节决定成败，同样，建筑的细节

27、代表我们对核心价值理念对服务的执着,63,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,价值点01 热点区域,价值点02 优质地段,价值点03 独特产品,价值点04 专业团队,价值点05 品牌地产,64,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,三个核心内涵：,区域消费核心：项目周边商业零散，且商业模式已经不适应新的区域居住客群的消费潮流，本案的推出将代表高新区的个性、动感、活力是国际化的风向标。,区域财富引擎：通过对地段价值的挖掘，以及合理的运作，使本案成为区域最具投资、经营价值的物业,区域人气中心：区域内人口居住密集，但吸引人们能够集中消费的场所却很难寻找。本案的推出将为区域人群带来丰富的休闲

28、购物场所。形成区域的焦点，消费与人气的中心区。,65,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,店铺组合前,时尚餐厅,影院,书店,服装店,精品店,家电,咖啡店,运动,业种分散，功能单一的商业会降低消费的联动，增加消费者选择消费的难度。,不同客群、不同的消费需求在时间至上、购物便捷的今天；她们共同需要的是满足合理消费享受的店铺组合,66,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,店铺组合意味着可以在不另外增加成本的前提下，有效提升资源的利用价值与销售效率,店铺组合后,购物休闲,餐饮娱乐,文化体育,通过业种组合、产品搭配，提供在同一个消费场所下实现多种消费的可能性，可以发挥商业聚集效应，分担商户与

29、消费者沟通成本。,67,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,综合时尚消费殿堂,时尚前沿：中端人群喜好的商品和时尚、休闲的商务交流场所，传达品位、时尚的概念； 购物：主要针对白领和中产阶级消费者提供个性化商品和服务。,主题概念： 体现国际时尚化商业文化的购物殿堂，商务交流、休闲娱乐和购物融为一体，传达极致时尚、前卫的购物概念。分别形成多区域、时尚人士、都市白领等具有时尚品味的消费场所，以中端客群来组织不同的产品和服务。,68,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,“自由商城”,洛南商业最前沿的 中高档综合时尚殿堂,核心内涵： 多元复合：商业中心+购物中心+休闲中心+娱乐中心 生活载体：

30、购物消费+工作生活+休闲娱乐+交往聚会,69,PPT学习交流,商业定位和规划商业街定位,定位总述 根据前期对洛南市场的调研和走访了解到，目前洛南县缺乏具有规模化、影响力的中高档消费商业项目，商业市场氛围并不浓厚。本项目作为洛南新行政中心辐射范围内最中心最高端的项目，必将引领洛南西城区的发展，通过风情商业街的打造，也势必会提升城西区的商业价值和商业氛围，同时也能更好的体现时代领域项目高端品质。所以建议集团采取中期持有，先期进行统一招商管理，中期统一宣传，炒作，高位出量的模式，获取持续性的回报。前期商业的铺垫会为提升整个项目的内涵和质量，或者促进住宅的销售，或者为集团日后的商业开发思路提供一种想法

31、。同时，受限于区域的局限性和消费潜力，县城一般不具备中高端和高端商业生存的土壤，所以我将本案定位于中端大众化，以娱乐餐饮带动购物的模式，以期吸引青年为主的主力消费群。,70,PPT学习交流,我 们,如何创造最大利润？,71,PPT学习交流,本案所处区域周边环境目前交差，缺乏基础配套设施，随着城市开发的进度方有望改善，那么就必须营造自身的核心优势，我们的定位是小而全，最终达到精致，风情，时尚的格局，通过市调我们得到结论：洛南县的主力消费群是以公务员，企事业单位，私企老板为代表的中青年族群。 受限于体量和市场的局限：规模和消费能力不足以支撑大型中高档商业；同时，随着西商高速的贯通，我们有理由相信，

32、洛南乃至商洛对中高档品牌的奢侈性消费将更多的集中在西安发生。故本西班牙风情街只能另辟蹊径，利用靠近新的行政中心来突出本案的娱乐自由性和美食休闲性来带动购物消费使之达到小型城市综合体的功能。 而新的行政中心和政府广场预计今年施工，搬迁日期不确定。本案则定于2013年4月30日全面交房，周边社区尚处于开发阶段，需要5年左右方能达到一定人口密度。那么就需要时间更长时间培养，所以本项目竞争压力相对较大，那么本案的销售和招商时间节点与住宅的销售交房入住规模紧密衔接。,商业定位和规划我们的目的,72,PPT学习交流,第一阶段：首批住宅交房之前，同时周边项目处于在建或者交付状态， 周边群众产生消费需求，我们

33、即推出沿河滨北路和川西路地段社区底商，并且提供非强制性委托招商服务，致力服务于投资客以及满足社区居民周边群众需求，招商服务费暂定于向业主和承租人各收取一个月租金的模式，逐渐完善的生活基础设施配套将有力的促进住宅销售。 第二阶段：根据交房时间表，值本社区全面交房之际，隆重推出行政东路和行政北路部分地段，此时，周边以及本社区入住和使用率已经达到一定规模，具备一定商业氛围，在内控房源的基础上，本案商铺进入强销期，优先出售行政东路地段铺面，同时提供第一阶段招商服务。 第三阶段：当围合式商铺销售量达到80%，正式启动地中海风情街的招商工作，此项时间跨度稍长，受限于周边区域发展，本社区入住，行政中心的迁移

34、，基础设施的配套完善等因素。在正常运营2年左右，带租约出售，向购买人移交预收租金。 通过合理宣传，有序开发，将使公司享受到地产增值带来的利润最大化，最大程度上保证了资金回笼和洛南项目的成功开发。,商业定位和规划开发步骤,73,PPT学习交流,打造商业的奇迹不是在吹嘘,当你看到商机的体现 当你懂得市场规律 当你了解消费市场的潮流 当你有了别人没有的魄力及胆识奇迹即将出现,74,PPT学习交流,打造商业的奇迹不是在吹嘘,商机=聚焦 定位及布局=心动 聚焦+心动=奇迹,75,PPT学习交流,打造商业的奇迹不是在吹嘘,优越的地理位置、巨大的自然人流、便利的交通条件是各商家首先考察的对象。,76,PPT

35、学习交流,打造商业的奇迹不是在吹嘘,按照我国加入WTO后对零售业全面开放的承诺，国际商业巨头都把目光投向了市场巨头的中国市场，而随着西安投资的逐渐饱和，品牌商业随即掉转航向，驰向二、三线城市。在这场激烈的跑马圈地，以求占得市场先机的竞争中，洛南成为了新兴的发展阵地。,77,PPT学习交流,打造商业的奇迹不是在吹嘘,商业的发展，永远是伴随着竞争，没有竞争的商业是存活不长的，只有众多的商家聚集，才会吸引消费者的眼球；也只有定位不同的商业聚集，才可以为日益挑剔的消费者提供可供挑选的余地，让消费者在购物中产生留恋往返的感觉。所以，洛南即将形成的商业竞争格局，对经营者来说，不是坏事，而是好事，可以帮助商

36、家把更多的消费者吸引到洛南，促进这些商家的经营。,78,PPT学习交流,招商搭桥、 租售并举,A,举办招商洽谈会，为自营与租售商户搭建商家桥梁,B,引入中高端品牌商家，提升项目品质,C,通过高端一线品牌商家提升投资信心,D,商业定位和规划商业步骤概念,79,PPT学习交流,商业定位和规划招商对商业销售的影响力,有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提，我们应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。,80,PPT学习交流,商业定位和规划招商引导商业销售的实施步骤,81,PPT学习交流,商业定位和规划招商对住宅销售的影响力,82,PPT学习交流,商业定

37、位和规划招商引导住宅销售的实施步骤,83,PPT学习交流,商业定位和规划招商其他可获影响力,84,PPT学习交流,商业定位和规划招商其他可获的实施步骤,85,PPT学习交流,如何创造历史？ 如何带动全方位受益？ 答案：以经济型酒店树立寻求目标,86,PPT学习交流,考虑到酒店开发周期长，体量大，投资大，建议该酒店按照整个项目的氛围和风格开发，即现代地中海风格式的酒店式公寓，一到三层可做独立商业使用，层高4至4.5米，柱距4米左右;公寓层高3.1到3.5米,套内面积35平方左右，包含洗手间以及简易厨房。 商业开发思路在于弥补周边市场空白以及完善风情街产品线,同时补充住宅市场对于小户型的需求。.

38、可以参考产权式酒店的投资模式,也可以根据市场前景灵活处理.,商业定位和规划经济型酒店,87,PPT学习交流, 地中海建筑风格的酒店一般讲究大气中的人与自然亲密无间,88,PPT学习交流,地中海建筑风格,89,PPT学习交流,地中海建筑风格,90,PPT学习交流, 现代的地中海风格简洁并且色彩多变,91,PPT学习交流, 新加坡地中海式酒店图示,92,PPT学习交流,思想是原动力实施是关键,每一步，应市场， 每一步，走坚定。,93,PPT学习交流,实施策略招商策略,招商策略：立足商洛、面向洛南 以商洛为重点，在确保商洛地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20的招商力量，对西安（包括

39、外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证商洛地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际品牌）招商力度，以迎合主力消费群。,94,PPT学习交流,实施策略招商进度中的比例分配,招商的前期阶段，招商的比例计划为：商洛地区招商占60左右；洛南招商占35左右；预留出5的比例，作为机动或炒作。 其中：商洛地区招商所占比例不得超出整体的80；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10）。这样后期可通过保留精品商铺推出

40、、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。,95,PPT学习交流,实施策略招商付款方式,一、租金交纳及优惠政策有以下两种方式： 1、三年期合同，租金年付，租金标准三年内不变，合同期满根据市场行情待重新签订合同是商榷。 2、首期交纳5年租金的30，正式开业前再将余款分5次逐年缴纳。从第六年起租金递增5；第七年递增6；第八年递增7；总体递增比例不超过10。可签定租约合同期为10年。 首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过10。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的

41、机会。 注：重点客户另计，根据需求面积，品牌性可灵活处理。,96,PPT学习交流,实施策略招商付款方式,二、租金交纳及优惠政策2（备选方案） 1、同上 2、第一段同上 首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6；第八年递增7，总体递增比例不超过10。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。,97,PPT学习交流,实施策略招商付款方式,三、分析（以均价月租金30元计算） 第6年租金收入：18000（预估商业总面积）*12*30*1.056804000元； 第6年半年租金：6804000/23402000元； 五年租金9折

42、损失租金：32400000*0.13240000元； 租五送6个月损失：3402000元； 租五送一年的损失：6804000元； 租五送一比租五打9折多损失： 3564000元； 租五送半年比租五打9折多损失： 162000元；,98,PPT学习交流,实施策略招商付款方式,从上面的分析来看：一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折多损失356万，而从对商户的吸引力却大大增强。 其次，我们给予承租人的优惠最终将由房屋购买人所给予，对商铺销售所造成的影响微乎其微。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾

43、铺招商的优惠力度增加时运用。,99,PPT学习交流,实施策略租金交纳方式及提供优惠政策的理由,考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择一年一次交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。

44、,100,PPT学习交流,实施策略租金交纳方式及提供优惠政策的理由,商业地产的投资回报相对于投资人而言分为两块： 1：出租房屋产生的租金 2：房屋自身增值带来的预期收益 对开发商而言同样如此，经预算单风情街的招商推广费用约200万左右，行政北路北侧预计开发面积包含酒店4000平方米合计9000平方米左右，公司由此获得保守年收益：9000*20元每月*12=216万，按照持有2到3年计算，带给公司的纯利润保守估计将不少于200万元。 同时，该地块商铺可以预见到到2到3年内会有500到1000元的平均增幅，给公司将带来预计450万至900万的资产增值收入。 两项合计能为公司带来预计500到1000

45、万的利润空间,101,PPT学习交流,实施策略招商经济分析,一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格） 1、根据可出租实际使用面积按1.8万平方米计算； 2、按照合计出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每月每平方米30元人民币计算；,力求准确、科学、防范市场风险同时保证开发利益；力求保证市场利润最大化；,102,PPT学习交流,实施策略招商经济分析,说明： 三年期合同租金总额元。 三年期合同综合管理费：18000*1.5*12*3972000元。 第一年综合管理费：324000元 保证金（按每间商铺1万元计算）：约900000元,103,PPT学习交流,二、交纳（五年）租金经济分析（

46、理想价格） 1、根据可出租实际使用面积按180000平方米计算； 2、按照合计出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每月每平方米30元人民币计算；,实施策略招商经济分析,104,PPT学习交流,说明： 五年租期合计总租金：元。 综合管理费：18000*1.5*12*5元。 第一年综合管理费：324000元。 保证金（按每间商铺1万元计算）：900000元。,实施策略招商经济分析,105,PPT学习交流,实施策略商业售价预算,销售价格的制定受多方面条件制约，在招商情况尚未明了的情况下，本案的销售定价暂定以投资回报的形式拟定： 市场的正常投资回报率在8-12%之间，投资回报率低于8%，说

47、明商业氛围不浓；高于12%则说明商业不可预见的风险较大 一般商业常规计算以投资回报率低值8%为准，既100%/8%： 注：预计12年左右收回成本,106,PPT学习交流,实施策略商业售价预算,每三年租金递增8% 售价=租金*12个月*12年*（1+8%）3,107,PPT学习交流,实施策略商业售价预算,首层均价： 二层均价： 三层均价： 四层均价： 整体均价： 销售总额： 推广费用（含招商、销售）：,108,PPT学习交流,实施策略住宅售价预算,109,PPT学习交流,实施策略其他可获预算,110,PPT学习交流,实施策略招商费用预算,自项目启动，招商时间一年左右招商总体费用包括人员开销、广告

48、制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在550万650万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。,分析：其中广告制作费用约占15.4；媒体购买约占46.2；行政与管理费用约占38.4，应占比例基本符合正常市场运作中的比例分配 ，同时，此预算包含围合式商业，实际操作中，仅行政东路以及行政北路属于我招商工作重点，产生的费用约为200万左右,111,PPT学习交流,实施策略区段商品结构定位,112,PPT学习交流, 行政东路商品结构,购物天堂。,113,PPT学习交流, 行政北路商品结构,休闲生活。,1

49、14,PPT学习交流, 河滨北路商品结构,生活配套。,115,PPT学习交流,川西路商品结构,个体经营配套。,116,PPT学习交流,实施策略招商进度执行方式,区域市场调研分析,竞争项目调研,上述结果 横、纵及环比分析,目标商家摸底,117,PPT学习交流,实施策略招商准备内容,招商准备内容（只针对配合招商部分） 1 完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册 2 注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com），可以挂靠在集团网站之下 3 确定宣传包装概念、总体广告宣传用语 4 完成设计制作时代领域招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图 5 完成设计制作项目效果图的POP，

50、3D宣传片 6 完成设计制作时代领域的主体、各分体剖面模型沙盘 7 完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配 8 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等 9 确定公司组织机构和部门设置 10 招商处的筹建 11 招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台 12 制定商户准入标准、条件、和招商规则 13 制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等 14 根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）,118,PPT学习交流,实施策略招商准备时间安排、达成目标及实施内容,招商时间安排（此时间节点根据住宅

51、交房时间2013年04月30日为基础制定） 招商前期准备工作阶段为：2012/0601 2012/12/30 正式招商时间确定为：2013/03/152013/12/30 后招商期暨开业庆典筹划阶段：2013/12/302014/04/28 1、2012/06/012012/07/01 完成招商人员招聘（15天）及培训工作（15天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。 2、2012/06/012012/08/01 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。

52、3、2012/07/012012/009/01 完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3D vision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。 4、2012/09/01前 完成一切招商准备工作。 5、2013/03/15招商工作正式开始。,119,PPT学习交流,实施策略招商准备时间安排、达成目标及实施内容,6、2013/03/152013/10/01 招商第一阶段。 以商洛和洛南为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的60以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。 外埠招商设2个月试

53、探期，如果反应良好，则由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等），报请总经理审批。 7、2013/09/01前完成所有外地实地招商工作准备。 8、2013/09/012013/12/30 招商进入第二阶段。在确保商洛地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与国际商品在这一阶段列为重点。 9、2014/01/012014/03/01 招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整。做到符

54、合风情街原定市场定位及功能分布设计。 根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。,120,PPT学习交流,实施策略招商准备时间安排、达成目标及实施内容,10、2013/12/012014/03/01 招商进入尾声。所有招商目标在2014/03/01前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺进入攻坚阶段。 11、2014/03/012014/04/28 后招商期、开业庆典。 招商部人员缩编，部分人员转入商业管理编制，招商整体工作做总结。财务情况汇总报告公司开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。,121,PPT学习交流,实施策略

55、招商具体时间节点,品牌主力店意向确定,完成招商总任务20%,完成招商总任务30%,完成招商任务90%,3月15-7月1日,3月15-7月1日,7月1-10月1日,10月1-12月30日,二零一三年,122,PPT学习交流,实施策略招商具体时间节点安排、达成目标及实施内容,三、达成目标（设定理由及达成手段） 达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功。 2013/03/152013/07/01 第一阶段完成招商任务的20 此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，电话及DM营销方式，

56、从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定20任务的目标，是为了保证项目招商商户质量，只假设登记客户中存在低于20的商户是达到我们招商标准的。 2013/07/012013/10/01 第二阶段完成招商任务的30 此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商赴当地设点的大规模展开；以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段；以上四方面支持本阶段完成30的任务指标。,123,PPT学习交流,实施策略招商具体时间节点安排、达成目标及实施内容,2013/10/012013/12/30 第三阶段完成招商任务的40 此阶段由于建筑主体出地面，结构达到封顶前阶段，商户对项目的信任度大大加强；招商比例中设计20的生产型商户（厂商及隶属厂商营销机构），60的产品代理商及经销商，20的普通经营商户，前两