资产评估程序教学注册课件-2013-五六.ppt

1、第五章 房地产评估,第二节 房地产价格及其影响因素,第三节 成本法在房地产评估中的应用,第四节 收益法在房地产评估中的应用,第五节 市场法在房地产评估中的应用,第一节 房地产评估概述,第五章 房地产评估,第八节 路线价法,第七节 基准地价修正法,第六节 假设开发法,第九节 在建工程评估,第一节 房地产评估概述,房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。 在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租

2、赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。,土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性,决定,决定,第一节 房地产评估概述,一、土地的概念和特点 1、定义 土地：指地球表面的陆地部分。包括内陆水域和滩涂。（狭义） 广义的土地：指陆地及其空间的全部环境因素。石油土壤、气候、地址、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。包括过去和现在人类劳动的结果。 2、土地的供给,（1）土地的自然供给 土地的自然供给应具备的5个条件： 具有适宜人类生存和工作的气候条件 具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件 具有可以利用的淡水资源 具有供给人类利用的生产资源 具有一定的交通条件 （2

3、）土地的经济供给 3、土地的特性P141,对土地的开发利用 满足不同需求,土地的自然特性 A位置的固定性。B质量的差异性。 C不可再生性。 D效用永续性。 土地的经济特性 A供给的稀缺性。 B土地产权可垄断性。 C土地用途的多方向性。 D效益级差性。 二、土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。,（1）土地所有权的归属城市土地 国家； 农村和城市郊区的土地 农民集体（除由法律规定属于国家所有的以外）,土地使用权：划拨土地使用权 出让土地使用权,（2）土地使用权及其交易,土

4、地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：,国家（土地所有者） 出让 支付出让金 土地使用者甲,土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：（掌握） 1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。,国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙,国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙 出租、抵押 丙,国家规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应

5、当予以批准。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得由国家无偿收回。,三、房地产的概念及房地产的特点 1、房地产的概念 房地产：是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的通称，也称不动产。,一是：物理上不动产,二是：法律上的不动产,2、房地产的特征 (1)位置固定性。 （2）供求区域性。 (3)长期使用性。 （4）大量投资性。 (5)保值与增值趋势。 (6)投资风险性。 （7）不易变现性 (8)政策限制性。 四、房地产评估的原则 最有效使用原则(预期、合法） 合法性原则（合法产权、合法

6、使用、合法处分）,五、房地产评估程序, 4.1,明确评估目的,开 始,了解评估对象,确定评估基准日,评估对象基本情况,环境和区域因素资料,房地产市场资料,政策、法规和定额指标,实体和权益状态,第二节 房地产价格及其影响因素,房地产价格,种类,影响因素,特征,一、种类, 4.2,按权益分类,按实物形态,按形成方式,按表示单位,所有权价格、使用权价格、其他权利价格,市场交易价格、评估价格,土地价格、建筑物价格、房地产价格,总价格、单位价格、楼面地价,（一） 1. 市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。 2. 评估价格：对市场可能交易价格的模拟。 （1）基准地价 城镇大面积土地的平均地价 （2）标

7、定地价 政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）房屋重置价格 （4）交易底价 不一定政府，有关方 （5）课税价格,基准地价、标定地价和房屋重置价格 城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格。 标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的

8、一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。,（二）总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价格：房地产的整体价格 2. 单位价格：房地产的单位面积价格 3. 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率,（三）其他价格类型 1. 公告地价 2. 申报价格,二、房地产价格的特性 1. 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格构成具有复杂性：包括地价和房价两部分，地价是使用权价格，包括土地作为自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房价是所有权价格。 2. 与用途相关 3.个别性 房地产价格具有明显的区域

9、性、个别性：房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。容易受交易者的个别情况的影响 4. 可比性 房地产价格具有较强的政策性：政府的干预 ,三、影响因素, 4.2,区域因素,一般因素,个别因素,商服繁华；道路通达；交通便捷；城市设施；环境状况,经济,社会,行政,心理,经济发展；财政金融；产业结构,人口；家庭规模；投机因素；教科水平；治安；社会福利,土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、发展战略；税收制度、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制,区位；面积；形状；地力；容积率；用途；土地使用年期,面积、结构、材料；设计、设备；施工质量；法律限制；与周围环境协调问题,土地,建筑物

10、,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本思路及步骤 （一）基本思路 收益法又称还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。 收益法是评估房地产价值的一种主要方法，主要用于收益性房地产的评估。, 4.3,房地产价格 = 纯收益 / 资本化率,房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者，买者必须一次性支付一定的金额。这一货币额应该等于房地产每年纯收益的现值。,适用范围： 适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆等； 对于政府机关、学校等公用、公益性房地产评估一般不适用。,

11、纯收益每年不变、 资本化率固定、 收益为无限年期,（二）步骤 1. 收集有关房地产收入和费用的资料 2. 估算潜在毛收入 3. 估算有效毛收入 4. 估算营运费用 5. 估算净收益 6. 选择和估算适当的资本化率或折现率 7. 选用适当的计算公式,（三）公式（假定每期收益等额）： 无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1） 有限期： （2） a年纯收益 r折现率 二、适用范围 适用于有收益的房地产，不适宜公益性房地产。 前提是房地产的收益和风险都可以预期和量化。,三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 客观

12、净收益是房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。,净收益,潜在毛收入,空置等造成的收入损失,营运费用,有效毛收入,营运费用,客观纯收益 = 客观总收益 - 客观总费用,（二）资本化率 实质：房地产投资的期望报酬率（收益率）。 求取方法： 1、市场提取法 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。例5-1 2、累加法 + 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 3. 排序插入法（p.165）,资本化率,无风险报酬率,风险报酬率,纯收益与售价比率法 安全利率 + 风险调整值,例 选择4个与评估对象房地产相类似的

13、交易实例， 各交易实例有关数据资料如下表：,综合资本化率r0 土地资本化率r1 建筑物资本化率r2,种类,r0 = (L*r1+B*r2)/(L+B) 其中L为土地价值,B为建筑物价值。,单项选择题 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。 A.8% B.6% C.5% D.4%,【正确答案】：C 【答案解析】：（L+B）r= Lr1+Br2 所以：（600+1400）8.5%= 600r1+140010%，从而有r1=5%。 【,三、收益年限 的确定 单独评房建筑物的经济寿命 单独评地土地使用权的剩余年

14、限 房地合一评估,（三）收益期的确定,1. 单独评房建筑物剩余经济寿命 2. 单独评地土地使用权剩余年限 3. 房地合一 （1）先据建筑物的剩余经济寿命确定收益期，然后计算土地使用权剩余年限超出建筑物剩余经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期，在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。,四、收益法的运用,（一）房地合一评房地产价格,房地产价格房地产纯收益/综合资本化率,房地纯收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费, 4.3,土地价值,房、地合总价值,建筑物价值,* 房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=总收益

15、-总费用 总费用=管理费+维修费+保险费+税金,* 土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率 土地纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维护费+税金,建筑物价值 = 房地产价值-土地价值 =（房地产纯收益-土地纯收益）/ 建筑物资本化率,六、房地产收益价值的计算,房地产合一的房地产价值：,单独评估土地的价值：,1、由土地收益评估土地价值：,2、由房地产收益评估土地价值（残余估价法）,建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率,建筑物现值=建筑物重置成本综合成新率,年房地产净收益=年房地产总收益-年总费用,由土地收益评估建筑物的价值,土地净收益=土地现值土地的资本化率,年房地产净收益=年房地产总

16、收益-年总费用,单独评估建筑物的价值,收益法, 4.3,应用举例,例题 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为50%，预计未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评估该宗土地的收益价值。 216.1万元,收益法, 4.3,应用举例,例题 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。 1400万元；1250万元,收益法, 4.3,应用举例,例题 某房地

17、产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年

18、3月的土地使用权价值。 335.883615万元，6717.67元/平米,例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为

19、6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费： 年管理费9,855,0003.5% 344,925元 （2）维修费： 年维修费4,80012,0001.5% 864,000元,（3）保险费： 年保险费4,80012,0000.2% 115,200元 （4）税金： 年税金9,855,000（12%6%） 1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元 3、估算净收益 年净

20、收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元,4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元 房地产单价104,434,67112,000 8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。,例题（辅）: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目

21、前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益5012900（110）486000（元） 3、计算

22、总费用 （1）年管理费4860003.517010（元） （2）年维修费25009001.533750（元） （3）年税金2090018000（元） （4）年保险费25009000.24500（元） 年总费用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）,4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益年总收益年总费用 48600073260412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元） （3）计算房屋纯收益：

23、 房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率 20625008165000（元）,6、计算土地纯收益 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。 单价3358836.15/5006717.67（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,（二）房地合一评土地（土地残余法） 土地残余法是在房地合一产生净收益中，扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，在用土地的资本化率进行资本化，从而估算土地

24、价值的方法。 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。,例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元） （2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益 72

25、40.8031.20（万元） （4）土地的价格为：31.210312（万元）（假定土地收益无限期） 单方土地价格为：31230001040（元/m2）,（三）房地合一评房（建筑物残余法） 若纯收益a不含折旧，则 注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。,例题 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。,年房租总收入48001257600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）2400（元） 房产税

26、（按年租金的12计）57600126912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元） 管理费（按年租金3计）5760031728（元） 修缮费（按年租金4计）5760042304（元） 保险费每年576（元）,年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元） 年总纯收益576001432043280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200200240000（元） 归属于土地的年纯收益为： 240000819200（元）,故归属于建筑物的年纯收益为： 432801920024080（元） 建筑物折旧率1/

27、251004 建筑物价格 24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）（注建筑物收益有限期） 建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）,市场法, 5.4,基本思路,操作步骤,计算公式,一、基本思路, 4.6,依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。,又称交易实例比较法、现行市价法。 适用范围： 只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。,二、计算公式, 4.6,房地产评估价值P = 可比交易实例价值P * 交易情

28、况修正系数A * 交易日期修正系数B * 区域因素修正系数C * 个别因素修正系数D,A=100/(*)=正常交易情况指数 / 可比实例交易情况指数,B=(*)/100=评估基准日价格指数 / 可比实例交易时价格指数,C=100/(*)=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数,D=100/(*)=待估对象个别因素条件指数 / 可比实例个别因素条件指数,三、操作步骤, 4.6,开 始,容积率修正系数E= 待估宗地容积率修正系数 / 可比实例容积率修正系数,特殊情况中的交易需要修正到正常交易,使用年期修正系数F= (P/A,r,m) / (P/A,r,n),一般程序,1.搜集交

29、易资料成交价格、成交日期、付款方式、交易实例交易时状态、交易双方及交易目的。 2.确定可比交易案例用途相同、所处地区相同、价格类型相同、价格时点相近、交易情况正常。 3.建立价格可比基础统一付款方式、统一化为单价、统一货币单位、统一面积单位、统一面积内含。 4.进行因素修正交易情况修正、估价期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、使用年期修正等。 5.综合评估决定估价额,4. 进行因素修正 （1）进行交易情况修正 交易情况修正系数= =,（2）进行交易日期修正 1、价格指数修正法 交易日期修正系数= 2、价格变动率修正法 交易日期修正系数=价格变动率,例5-5,（3）进行区域因素修正

30、 区域因素修正系数= = （4）进行个别因素修正 个别因素修正系数= =,(5)土地使用年期修正 土地使用年限修正系数K= (6)容积率修正 容积率修正系数Y=,例5-7,例5-6,5.综合评价决定估价额,比准价格=可比实例价格交易情况修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数使用年期修正系数容积率修正系数 =可比实例价格 KY,市场法案例 某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（1998年9月30日），待估宗地为划拨用地，塕将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司

31、。现需评估土地使用权及租金标准。 评估过程如下：,评估人员通过搜集有关案例（过程略），筛选出三个比较案例。有关情况如下表：,*考虑到城区工业交易案例少，取不同供需圈的交易案例，根据两地的供需程度，地价修正3%。,1.地价指数修正。调查该市近年工业用地地价上涨情况，1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.333%，1998年地价涨幅基本相同，如将1997年1月1日地价指数定为100，则1998年9月地价指数为106.993，1998年10月为107.326。 2.区域因素修正系数。 （1）道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相

32、比差2%，次干道与主干道相比差2%。,（2）交通便捷度，以待估宗地为100，每增加或减少一路公交车辆，地价往上或往下修正0.5%。 （3）距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应0.2减少%。 （4）距火车站距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少0.3%。 （5）产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级，考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正2%。 （6）环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%,3.个别因素修正系数。 （1

33、）宗地形状分为不规划、较规划、规划三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。 （2）容积率修正，以待估宗地为100，比较实例及待估宗地容积率，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5%。 根据以上比较因素系数的说明，编制因素修正系数表（见下表）,比较因素修正系数表,4.因素修正及地价计算。 将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得的三个价格较接近，故采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地价格。 由此可以确定40000平方米待估土地使用权评估值为： 40000361.7414469600元,市场法, 4.6,应用举例,例题 有一待估宗地G，容积

34、率为1.1，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下表(成交价单位：元/平米)。,试根据以上条件，评估该宗地2002年的价值。628元/平米,宗地,成交价,交易时间,交易情况,容积率,区域因素,个别因素,A,B,C,D,E,F,700,750,680,700,610,680,1999,1999,1998,2000,2001,2002,（三）应用举例,例5:有一待估宗地，据当地条件选择与之类似的3个已成交的宗地作为比较案例，3宗比较案例交易情况与待估宗地一致，其它条件比较如下表：,表中区域因素和个别因素及其它的正值表示比较案例优于待估宗地，负值相反。又知该宗地所在城市地价指数在1993年

35、1月为100，以后每月上涨1%，容积率对应系数如下表：,试估算待估宗地1994年10月的单位地价。,1、编制城市地价指数表 日期 93年1月 93年8月 93年10月 93年12月 94年10月 地价指数 100 107 109 111 121 2、计算各可比实例比准价格 A=1200100/100121/109100/98100/101100/981.8/2.4=1029.05(元/m2) B=1300100/100121/111100/98.5100/100100/991.8/2.4=1089.12(元/m2) C=1400100/100121/107100/103100/102100/1

36、011.8/3= 894.25(元/m2) 3、采用简单算术平均法计算待估宗地94年10月的单位价格=(A+B+C)3 =(1029.05+1089.12+894.25)3= 1004.14 (元/m2),成本法, 4.4,基本思路,新建房地产评估,土地评估,旧建筑物评估,一、基本思路, 4.4,以假设重置被估房地产所需要的成本为依据，再加上一定的利润和应纳税金，来确定被估房地产的价值。 假设生产成本与价格之间有密切联系。,适用范围： 适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行估价的情况；,计算公式,土地价值,土地开发费,利息,利润,税费,土地取得费,土地增值收益,二

37、、土地评估, 4.4,开 始,基础设施配套费,公共事业建设配套费,小区开发配套费,=成本价格*土地增值收益率,征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，包括： 土地补偿费 安置补助费 附着物和青苗补偿费 征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金,计算投资利息 （1）土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期 （2）土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。,（3）计算利息时要注意的问题： 不管自有资金还是借入资金，都要计算利息 关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金

38、所占用的时间。分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。期初一次性投入：全期计息,均匀投入：计息期为开发期的一半分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间 利息的计算采用复利，而不是单利,计算投资利润 投资利润是投资开发商投资的回报（土地取得费+土地开发费）投资利润率 也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵,计算土地增值收益土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。土地增值收益率通常为10%25%（1）+（2）+ （3）+（4） 土地增值收益率,归土地所有者所有,应用举例某市经济技

39、术开发区内有一块土地面积为15000m2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，土地开发费为分段均匀投入，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。,（1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费。土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米,（3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土

40、地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息 =150（1+6%）21=18.54（元/平方米）土地开发费利息 =20035%（1+6%）1 .5120065%（1+6%）0.51 =6.393.84=10.23（元/平方米）,（4）计算开发利润。 开发利润 =（1）+（2）10%=35（元/平方米）（5）计算土地价值。 土地单价 =（1）+（2）+（3）+（4）（115%） =（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%）=475.84（元/平方米） 土地总价 =475.8415000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600,例：某市

41、有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的直接成本利润率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。,（1）计算土地取得费 土地取得费解10（万元/亩）=150（元/平方米） （2）计算土地开发费=2（亿元/平方公里）=200（元/平方米） （3）计算投资利息 土地取得费利息=150（1+6%）2-1=18.54（元/平方米） 土地开发费利息=20035% （1+6%）1.5-1+ 20065% （1+6%）0.5-1=10.2

42、3（元/平方米） （4）计算开发利润 开发利润=（1）+（2） 10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值 土地单价=（1）+（2）+（3）+（4） （1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.8415000=7137600（元）,三、新建房地产评估, 4.4,开 始,勘察设计和前期工程费,基础设施建设费,房屋建筑安装工程费,以土地取得费用和开发成本之和作为基数,以土地取得费用和开发成本之和作为基数,公共配套设施建设费,其他间接费用,销售费用,两税一费,其他销售税费,新建房地产评估的操作步骤,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物 建造成本+ 管理费用+资金成

43、本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售费用+开发利润,（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费,（三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算资金成本 （五）估算销售税费 1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）估算开发利润,四、旧建筑物评估, 4.4,建筑物价值 = 重置成本年贬值额*已使用年限,包括利息、利润和税费,物理化学因素；社会经济因素,成新折旧法 建筑物价值 = 重置成本

44、* 成新率,直线折旧法 年贬值额=重置成本*（1-残值率）/ 耐用年限,房地产（建筑物）实体性贬值的估算 （一）建筑物实体性贬值的原因人为使用、自然力 （二）实体性贬值的计算方法 1 使用年限法 打分法房屋建筑物成新率评定表,房地产（建筑物）功能性贬值的估算 （一）建筑物功能性贬值贬值的原因： 技术革新、建筑工艺改进、建筑设计理念更新，引起 原有建筑物在建筑风格、建筑物内外布局、建筑物的基本 装修和设备陈旧落后，建筑物不能满足现实生产、经营或 居住的需要，使其价值降低。,（二）房地产功能性贬值的估测思路： 1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有 设计布局、更新装修或设备，则所花费的修

45、复费用相当于 功能性贬值额。 2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部 环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交 易价格之间的差额便是功能性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性 贬值因素在内的综合成新率。,房地产（建筑物）经济性贬值的估算 （一）建筑物经济性贬值的原因： 由于宏观经济环境、市场竞争、政府有关房地产制度 及政策、税收政策、交通管制、自然环境、人口因素、人 们的心理因素等外界条件的变化，使建筑物的利用率下 降，收益损失，导致其价值降低。,（二）房地产经济性贬值的估测思路： 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比 较，二者交易价格

46、之间的差额即为经济性贬值。 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法 估测经济性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性 贬值因素在内的综合成新率。 如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者 房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价。,成本法, 4.4,应用举例,例题 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行

47、贷款年利率为6%。试评估该土地的价值。 713.76万元，475.84元/平米,成本法, 4.4,应用举例,例题 某专用仓库，总建筑面积6500平米，建成于1985年10月底，为钢筋混凝土结构。经调查了解，在评估基准日2003年10月31日，与评估对象类似的建筑物的造价为每平米建筑面积1200元（含合理利润、税费等），但类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%。参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年。试评估该仓库建筑物的价格。 518.7万元,五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤,旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估

48、算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。,例5-9 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。 土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理 费）为246元/平方米。土地开发期为2年，第一年投入的 开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发 费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%，土地开发的平 均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率 为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地 售价的3%。计算评估对象土地开发后的市场价值。,例某专用仓库总建筑面积6500平方米，

49、建成于1985年10月底，为钢筋混凝土结构，试评估该仓库建筑物与2003年10月31日的价格。,（1）估算建筑物的重新购置价格 经调查了解，现时（评估基准日）与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元（含合理利润、税费等），类似建筑物的层高比评估对象高10厘米，估计影响造价5%，则经修正后的单位建筑面积造价为1140元，以此作为被评估建筑物的单位建筑面积造价，则： 被评估建筑物的重新购置价格=1140*6500=7410000(元),（2）估算建筑物的贬值 参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为60年，该仓库已经使用了18年，则： 被评估建筑物的贬值额=74100

50、00*18/60=2223000(元) （3）估算建筑物的评估价格 建筑物评估价格=7410000-2223000=5187000（元）,假设开发法, 5.6,基本思路,操作步骤,计算公式,一、基本思路,将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估土地价值。,又称剩余法、倒算法。 适用范围： 待开发土地的估价。 将生地开发成熟地的土地估价。 待拆迁改造的再开发地产的估价。,二、计算公式,土地价值P = 预期房地产价值A 项目开发成本B 投资利息C 开发商合理利润D 正常税费E,基本公式,实际估价工作中，常用的具体计算式。,土地价值= 房屋的预期售价

51、开发建设成本利息利润税费,剩余法的数学表达式 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费,房地产混合价,建筑安装费用,（买地价+建筑费+专业费用）的全部付出资本的利息,税费包括两部分内容:一是土地开发产品的租售费用,二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,三、操作步骤,开 始,调查土地限制条件，位置，面积和形状、地质状况、基础设施状况等，城市规划，该地块权利状况等。,开发建筑成本费用；专业费用；预付资本利息；税金；房地产租售费用。,包括用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、装修档次等。,剩余法,应用举例,例题 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平米，建筑容积率为2.5，

52、拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 单位地价8912元/平米，楼面地价3565元/平米,基准地价法, 7,基准地价,估价程序,基本思路,一、基准地价,特点,含义,作用,按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,依据土地使用权出让、转让、出租等资料，采用多种方

53、法试算样点地价，经过多因素修正得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地求取基准地价。 编制基准地价修正系数表。,政府公告作用； 宏观调控地价的依据； 征收土地税的依据； 评估宗地地价的基础； 引导土地资源在行业部门间的合理配置。,测算思路,土地使用权区域性平均价格。 一般覆盖整个城市建成区。 单位土地面积的地价。 具有现实性。,二、基本思路,利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求得被估宗地在估价基准日的价格。,适用范围： 适用于完成基准地价评估

54、的城镇的土地估价； 需要在短时间内完成的大批量的宗地地价评估； 一般作为辅助方法来采用。,三、估价程序,开 始,被估宗地地价 =待估宗地所处地段的基准地价 * 年期修正系数 * 期日修正系数 * 容积率修正系数 * 其他因素修正系数,路线价法,8,含义,操作步骤,计算公式,路线价法则,一、含义,标准深度,临街深度,标准宗地,路线价,* 指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。,美国把宽1英尺、深100英尺的细长性地块作为标准宗地。,* 宗地离开街道的垂直距离。,* 标准宗地的临街深度。,* 标准宗地的单位价格。,一、含义,平均深度百分率,累计深度百分率,单独深度百

55、分率,深度百分率制作表例：,=累计深度百分率 * 标准深度 / 宗地深度,(单位:%),一、含义,对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平均单价，称为路线价。 路线价法是依此单价，配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价。 市场法的一种，其理论基础也是替代原理。,适用范围： 适宜于同时对大量土地进行估计，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。,二、计算公式,宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 临街宽度 * 其他条件修正率,宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 临街宽度 其

56、他条件修正额,或,三、操作步骤,开 始,深度百分率表,深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。,路线价法则,地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。,四、路线价法则,Hoffman Rule,4-3-2-1 Rule,Harper Rule,深度 25 50 75 100 百分率 40% 30% 20% 10%,Cleverland Rule,深度 50 100 +50 百分率 72.5% 27.5% +15%,临街深度 25 50 75 100 累计百分率 37.5% 67% 87.7% 100%,深度百分率 = sqrt(所给深度) / sqrt(标准深度) * 100%,路

57、线价法,应用举例,例题 现有临街宗地A、B、C、D、E，如下图所示，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，标准深度为100英尺。试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。 8000元，14000元，36000元，40000元，65400元,路线价：每英尺2000元,第八节 在建工程评估,一、在建工程及特点 在建工程资产指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽已完工但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用的材料、设备等物资。评估在建工程有许多特点： （一）在建工程资产种类多，情况复

58、杂。 （二）在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大。 （三）可比性较差 （四）在建工程的建设周期长短差别较大。 （五）受后续工程影响,二、在建工程评估所需资料 第一，在建工程的详细资料； 第二，有关在建工程批准文件、工程图纸、预算书，施工合同等 第三，有关在建工程预算定额、建筑工程间接费标准、地方建筑材料价差、建筑工程预备费用及其他费用等数据资料。,三、在建工程的评估方法,一、形象进度法 形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。 形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况，实际工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法。,1、思路 选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估评估在建工程价值的方法。 2、计算公式： 在建工程价值=建造完成后的房地产市场单价*工程形象进度