东莞世纪城国际公馆项目发展战略报告

1、东莞市银湖篃村项目工程发展战略报告、战略报告、战略报告、战略报告、战略报告、战略报告。 (1)东莞市投资环境分析2，(2)东莞市区房地产市场发展现状分析(1)东莞市区销售楼盘分析(2)东莞房地产市场现状评价(3)东莞市区消费集团特征3，区划SWOT分析4， 社区发展总战略(1)社区主题(2)社区命名(3)社区形象社区主题(4)社区发展总战略(5)社区发展阶段战略(5)社区修订计划指导(1)社区修订计划理念(2) 区划技术指标(10 )社区整体区划形象附件1 :广州、深圳大规模社区发展分析附件TOWNHOUSE优势分析和品种细分附件3 :东莞市区消费者调查一、东莞房地产开发外部环境分析(1)项目

2、工程概要1、地理位置2、对外交通3、项目工程现状(2) 东莞市投资环境分析1、东莞市区城市建设现状与规划发展方向总结：东城区、筱村区是东莞职业生涯的集中载体区域，在自然景观资源比较中城市新区规划的执行将使银湖项目工程成为典型的城市中央居住区。 在银湖项目工程，由于瓦斯气体网站数据库、知识分子二烯烃宽带网等市政府基础设施不足，处于竞争的劣势。 2、政策环境总结：东莞市经营性土地出让或出让目前处于市场化初期，与此并存的还有初期许多协议用地隐藏在市场上，东莞老城区内存在大量私房，东莞大部分私房直接流通，给中古商社市场带来直接冲击， 东莞市内存在为二手住宅交易服务的中介公司，因为政府尚未采取措施，所以

3、这种因素严重制约了东莞市区一手楼市场的发展。 政府的旧城改造被云同步阻碍，成为政府致力于新区建设的促进因素。 3、东莞市发展与房地产发展评价总结：东莞经济处于高速发展阶段，东莞居民消费自信心极强，为东莞房地产业发展提供了有力支持。 东莞从发展阶段进入质量与数量并存阶段。 此阶段消费者的特点是，在对住宅面积和住所便利性提出更高要求的同时，对住宅景观、自然环境、社区文化和住宅身份、地位等其他高附加值也更加追求。 的双曲馀弦值。 4、产业结构和产业分布总结：东莞市产业结构决定东莞市区商社购买的主力群体呈现两极分化特征，东莞市工业企业管理人员目前基本居住在接近岗位的租赁住宅或工厂自身提供的宿舍，少量高

4、层管理人员居住在东莞市区的别墅。 工业企业的掌门人水平的业务管理者和技术中坚、从事技术集约型第三产业的企业白领聚等的中间阶层很难成为运营商的主流。 如果有必要吸引工业企业经营队伍的职业生涯，解决交通、强化职业生涯东莞的观念是首要因素。 5、东莞市区及周边城镇人口结构总结：虽然外来人口人数远远多于当地人口，但当地人口收入仍远远高于外国人。 目前，东莞市区商品房消费集团绝对主导本地人，约占80%，随着东莞市产业结构的进一步调整和优化，以及经济的快速发展，数量在大多数外国人购房中所占的比例逐渐增大。6、东莞市区和周边镇企业数量及其特征总结：东莞市区和周边各镇是制造业高度发达的地辖区，外资在工业中比重

5、相当大，私营企业数量相当大，收入两极分化情况严重，当地高收入人数多，外国人大部分收入低。 目前市政府和各区镇政府大力优化产业，制定研发与制造共同发展，必然引起： 1、大量地方科技人才流入；2、制造业产业优化、技术层和管理层收入增加。 外国人预计在35年内成为主力消费集团。 东莞市区及周边各镇个体经营者和私营企业主要数量众多，是东莞市区目前市场的主流载体，仍在未来市场中占主导地位。 二、东莞市区房地产市场现状分析(1)东莞市区销售楼承板分析(2)东莞房地产市场现状评价总结： 1、初步完善供给面a、产品形象设定修订，主要体现在： (a )纵向形式多样化(错误层复式平面)。 (b )个别数量的楼盘外

6、观采用主题风格：如峰景高尔夫别墅的地中海式风格。 (c )功能版结构满足新需要；(d )社区初步知识分子二烯烃化。 b .注重小区内部环境建设，增加绿化率，采用水景，如用人工湖来表现。 c .小区整体修订水平停留在传统水平，表现空间版结构松散，人车不分流。 d .物业管理内容停留在以安全为核心的水平。 2、需求面a、销售楼盘实现客户：本地化现象明显，东莞市区当地人为主，约80%。 b、影响东莞本地人购房的因素： (a )自然景观资源：主要是黄旗山，高尔夫(b )社区居住水平和身份(c )社区安全管理(d )社区内部环境(e )产品外观设置修订c，销售户型和面积：三房120，3，东莞销售楼盘不足

7、：产品面：东莞b .社区的居住水平差距很大。 c .建筑、园林设施修订没有特色。 d .没有社区文化。 e .户型和面积配置不合理。 f .没有统一的发展理念和萨通讯端口系统。 g .没有社区的高附加值创造。 营销学方面： a、销售现场包装概念落后：社区价值点主要在围墙和样品房展示。 b .营销学服务和管理层次低。 c .宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明。 d、营销学负责人职业素质低，缺乏专业培训。 e .目前的市场营销渠道主要是户外广告牌和客户之间的信息交流。 三、项目工程SWOT分析结论：避免劣势，把握机会；(3)东莞市区目前房地产消费群体的消费特征符合房地产质量和数量并存阶段的消费者特征

8、：一方面，对住房面积和住所便利性要求更高，另一方面，对住房景观、自然环境、 社区文化和自由住宅更加追求消费者需求和市场供给对照表：四、项目工程观发展总战略(1)社区主题低密度私家花园洋房社区品位生活，爱家族(2)社区名称汽车时代-阳光城市花园预备名称：澳大利亚经典东莞名士新月星城(3)社区(4)社区发展总战略差异化创新产品，引导职业观念，建立社区布兰德。 (5)项目工程阶段战略第一阶段发展战略：客户定位东莞高收入阶层。采用差异化的中高级产品TOWNHOUSE星空卫视市场，打击东莞市区房地产市场的大平面和复式产品，树立社区高级形象，打造社区布兰德。 第一阶段发展区划的选择，要求其对营销学具有极强

9、的展示性和区划资源满足产品的特点。 因此，第一区域是最合适的。项目工程分区图、第三阶段发展方案：根据前两个阶段的市场信息反馈，TOWNHOUSE发展势头仍强，将继续发展。 市场疲软时，立即改变成为营销对象的客户和产品类型，依靠社区布兰德和成熟的社区，适度提高容积率，实现布兰德效益。 客户定位：东莞当地收入阶层，外国人。 产品：多层带空中花园和小高层带自动电梯洋室。 开发区：第三区：小高楼带自动电梯第二区：多层洋房，五，项目工程规划指南(1)社区规划理念东莞市创新的、具有国际水平的、高品位的结账台、爱恋的家族的城市中央人文居住社区。 (2)整体版结构第一、二区的TOWNHOUSE :美国城镇和澳

10、大利亚的风情。 第二区带花园的多层：颜色明亮明亮。 第三区带自动电梯的小高层：明亮光滑，富有现代感。 在表现不同顾客差异的同时，考虑到整个社区形象的协调性、连续性。 (4)公共开放空间系统收集人的休闲交流特征，最大限度地强调公共性。 表现社区提倡的公共交流方式，提倡健康有序的社区生活，给居民提供强有力的场所认识同理心。 (5)功能边缘空间靠近干线公路及区内市政路部分，集中配置低层特色商业街、区内公共活动场所或设施； 区内退红线部分采用围墙、绿化、小品或流动水景建设环境，减少噪声和尘埃对区的污染。 内部住宅和围墙保持适度的距离，可以通过区内交通道路和私家庭园的方式解决。 (3)功能连接1、区间功

11、能连接之间的功能连接中心广场、体育主题大会、社区幼儿园、特色商业街等公共设施集中布置在社区中心，是社区标识语和热门场所。 从形象连接各区。 2、区划内各组间的功能连接采用多种交通模式，采用简洁的版结构提高了功能间的连接效率，提供林荫道、风雨走廊、散步结账台道、车行道、自来水、桥等，不仅在功能上满足了居民的安全、舒适出入，还形成了高质量的环境景观。 (6)交通工具各组内部应尽量考虑人车分流，设有一区和三区两个以上出入口，设有两区三个以上出入口，其中提供一个出入口。 考虑到区划内各组内对外交通的便利性，设置了社区男低音路线和网站。 (七)区划定径套的设置和规模，(八) 社区形象标志系统n社区男同性恋和社区标志或吉祥物可以设置在东莞大街和社区市政路的边界上关于设置n区门的考虑：为了便于演示避免交通聚集在n区内出入口设置分区总平面图n区在普及道路交汇处设置标识牌，附加中英文对照，从n东莞大街，以看到富有社区层次感的主体建筑群和社区总轮廓为目标(9)区划技术指标一区客户定位：东莞当地高收入层次容积率： 0.6-0.7产品：连排别墅(180250平方米) 容积率： 0.7-0.8产品：独栋别墅、连排别墅、户带花园多层洋房。