十里铺项目提案.ppt

1、十里铺项目沟通建议,创策中国 2012、5、23,提案说明,本次提案在公司的有效安排下，主要对石家庄房地产市场受调控措施的影响，东北片区域项目周边主要竞争楼盘，进行分析。结合项目的实际情况，对项目的产品定位及新技术提出合理性建议。力求本案区别于其他楼盘，增加项目的卖点。保障项目成功进入市场，占有有力的市场份额，立足制造本案的品牌性，以此树立开发企业在当地的荣誉、形象。,目录,第一部分市场研究 第二部分前期策划 第三部分项目规划及产品设计建议 第四部分景观设计建议 第五部分社区高级配套、节能化及智能化建议 第六部分营销现场展示建议,第一部分市场研究篇,一、石家庄房地产市场受调控措施的影响 二、区

2、域市场的楼盘分析,一、石家庄房地产市场受调控措施的影响,两会对2012年房地产政策的定调 “巩固房地产市场调控成果”为政策主题；“促进房价合理回归”为政策目标；“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点,1、政策环境分析：政府已明确将继续延续限购政策，2012政策环境仍将保持从紧基调。由于户籍门槛降低对限购影响的冲销，石家庄整体政策环境较其他省会城市相对宽松。 2、购房客群分析：刚需市场需求以首次置业和初次改善型的典型“刚需”为主，纯投资型消费减少，市场产品结构逐步明朗，在限购、限贷的政策下，首

3、置、改善客户将对产品逐步提高要求，有一次到位的可能性 3、开发企业分析：稳中求发展为主流。本地企业多以前期开发项目继续运作为主，进驻企业全力打造自身项目，以树立企业自身品牌形象，站稳“脚跟”抢占市场为主，并不急于大力盲目扩张发展。,4、土地市场分析：房地产和土地市场遇冷，土地收入的减少影响将深远。全国开发投资增速持续回落。开发商大多选择观望，拿地更加理性、更加谨慎。 5、商品房市场分析： 市场走势分析：预计2012年整体市场表现为随政策放缓平稳恢复；石家庄刚需仍为市场主力，低总价、小户型、性价比高的楼盘将成为楼市回暖的主角。整体平缓上升，在下半年市场上升期会拉长； 产品结构分析：首套房贷优惠政

4、策或将推出，石家庄庞大的刚需客群存在释放可能。 客户置业外溢：城区外不限购的政策将进一步推动正定、栾城、藁城、鹿泉等周边县域的成交量上扬。尤其是别墅等休闲度假地产将得到较快发展。 置业倾向一步到位：受限购政策影响，部分购买力较强的客户倾向一步到位安家置业，性价比高的中等户型楼盘仍存在一定的机会。,6、房地产价格水平分析：价格平稳。 石家庄2011年全年整体市场成交均价微幅上涨，成交价格增速放缓，三季度起，购房打折优惠的力度加大，成交价格有下行空间。 2012年房价下行压力加大：房价上涨势头会得到遏制，呈现平稳推进状态。其中新房价格持续下跌，但幅度不超10%及交易量低位稳定。 7、房企竞争加剧：

5、随着品牌房企进驻石家庄，加之市场成交疲软，市场竞争将日趋激烈。预计部分资金实力不强的中小企业面临较大的市场压力。而一些适时调整发展战略的企业可能会逆势飘红。,二、区域市场的楼盘分析,项目周边楼盘分布,项目市场背景分析,产品形式,市场供应,市场需求,产品形式,产品形式多种多样，主要以刚需小户型为主,市场供应, 市场供应充足，项目周边百亩楼盘众多，并且大部分已入市,市场需求, 城市改造、道路拓宽、危旧房屋淘汰等方面因素加大了住房需求；同时外来经商户、务工人员及高校毕业生等刚需人群成为购房的主力,第二部分前期策划,一、项目基本情况 二、项目的SWOT分析 三、项目定位,一、项目基本情况,1、项目位置

6、：位于石家庄市长安区十里铺村。 2、项目四至：东至换热站；西至十里铺村小区公路；南至水木青城北围墙；北至村委会前道路。 3、规划总用地面积：约150亩,项目理解,同区域内，与本案形成最直接竞争的项目为御景阁、紫晶悦城、永邦天汇、北城山水等在规模、绿化率、户型、容积率等方面均占有一定优势，且已先于本案进行入市推广这就要求本项目在形象定位、概念设计、宣传推广及视觉冲击等营销思路上进行创新，打造项目的卖点，从而使项目整体上具备很强的竞争力。,二、项目的SWOT分析,优势 1、规模优势：占地150亩，开发国模比较大，具有市场吸引力； 2、地块优势：地上无附着建筑物，无拆迁成本，使得项目可立即开发； 3

7、、区位优势：位于石家庄房地产发展的热点区域，周边开发楼盘众多； 4、交通优势：紧邻北二环和东二环,劣势 1、项目周边居住环境还不太成熟； 2、项目周边生活配套部完善，在一定程度上难以满足消费者的需求；,威胁 1、周边在建、在售、预建项目众多，竞争压力比较大 2、因周边竞争楼盘众多，对于项目的产品定位，客户群体的把握有一定的难度,机会 1、项目还未建，建什么的产品发挥的空间很大 2、本区域周边配套及住宅整体发展趋势较好，使本项目的发展具备良好的共生环境,三、项目定位,结合目前市场产品供应的销售情况，项目的定位需要与市场的主要需求特征相一致，寻找为市场主要消费力量服务的机会，虽然这部分市场同时也是

8、其他公司和项目正在供应和进入的市场，且竞争激烈，但从公司开发的项目地理位置和项目规模出发，必须找到市场的主要消费力量。根据目前石家庄的房地产政策、项目周边竞争楼盘以及项目自身的实际情况现对本项目的定位如下：,形象定位： 都市休闲节能社区 说明：由于本项目没有较为特殊的方面因素，难以挖掘项目的主题，现根据周边环境，人为创造项目的形象定位，使之能在市场上占有一定的市场份额，受到消费者的认可，促进项目销售,都市休闲 逃离都市的生活、工作压力，创造一种休闲娱乐的社区 节能社区 以节能环保为主题的社区增加项目的品位与特殊功能 综上所述项目以休闲娱乐，节能环保为两大主题突出和其他项目的差异性，赢得市场的认

9、可,目标客户群定位,目标消费群,主力目标消费群： 追求业余休闲生活的刚需人群,目标客户群的定位：核心客户 平时工作压力大，回家想放松身心，追求业余休闲生活乐趣的“刚需”人群。 随着现在工作生活对年轻人的压力越来越大，逃离工作的烦恼，享受回家放松心情忘记一切的心情，成为现代人越来越追求的梦想。,目标客户群的定位：重要客户 区域居民的子辈 这批人在当地的生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活条件，同时处于孝敬老人的前提下，在同区购置房屋，既能照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。,目标客户群的定位：重要客户 区域居民的亲属、朋友 此类客户受该区域的亲属、朋友

10、的口碑宣传，对小区的向往，同时在此置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通、接触和联络，还享受其优越住宅环境,目标客户群的定位：其他客户 经济充裕，已购房的长期投资者 他们能看到项目的发展前景，对具有较大的升值潜力的项目，会买来自住或投资以求大的回报,当然，一个项目的目标客户可能永远不只以上几项分析的客户，但针对于该项目的特点来说，我司认为囊括了近八成的目标买家，只要能抓住这批客户的购买心理，再辅以必要的销售策略，必能取得良好的销售。,第三部分项目规划及产品设计,一、建筑风格建议 二、户型设计建议,一、建筑风格建议,现代简约风格 定位说明： 现代风格，力争使项目从周边相对压抑的环境中脱颖而出

11、； 简约风格，线条明快的建筑立面外加高大建筑体，直观树立项目形象 生活的智慧,在于滤除那些不必要的杂质，而保留最重要的部分。享受家庭、生活、文化与大自然的乐趣。 林语堂先生,二、户型建议,-动静分区 -干湿分离 -全明户型 -错层设计 -外飘窗设计 -彩钢门窗设计 -入户花园,以刚需为主，改善性为辅 户型配比,户型 个性多用间 多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个性,90平米户型参考 南侧卧室阳台改为露台 实际销售时赠送 增加项目卖点,户型参考,户型参考,户型 步入式阳台 利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，

12、步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式,270度外飘穿设计 270度外飘窗设计，不仅强化了卧室的采光功能，更大面积接受阳光的普照，而且扩大了业主的视野，使人感觉绿化就在脚下。,第四部分景观设计建议,景观设计建议,环境绿化在各楼盘中的体现已是家常便饭，但细心观察却不难发现，多数社区环境营造方面走进了一个误区，把一个本应“以人为本”的人性化居住空间，简单概念化为公园景区。小区虽有公共花、草坪、景观漂亮，管理有条不紊，但业主却只能远观，不能充分融入到其中。 于本项目的园林规划要摈弃这种集中营造大公园的作法，将人性化的建筑理念贯彻落实到每一个角落每一个细节，为住户营造成一个真正

13、属于他们的绿色庭园，让都市人家也可以诗意地栖居。所以本项目园林规划的核心理念是： 庭园一体、天人合一,主题景观表现,A景波景园林 重新审视人与自然的融合关系，考量建筑与园林的构筑尺度，借助本项目车库所造成的地势差，以新颖的波景设计涵盖自然精髓，营造别具一格的园林景观，似岗峦之体势，如波浪之起伏。 同时于社区内各楼座之间设计坡地景观，小型的坡地绿化既可以提升项目的档次，同时也可在视觉上形成层次波浪感，扩大景观空间感。,效果图,B景贯通溪景,现代风格建筑的大气、简洁，配之具有柔性的水以补充，内部园林部分由水系贯通，错落有致，连接各组团景区，小区的中心地带设置中央水景区，为坚固的建筑更添灵性之美，达

14、到建筑与环境的完美融合。,效果图示意一,效果图示意二,C景林荫休闲道,在项目组团的边缘地带设置林荫休闲道，增加了业主沟通交流的空间也营造了浓厚的自然氛围。,D景主题雕塑,小品在居住区硬质景观中具有举足轻重的作用，精心设计的小品往往成为人们视觉的焦点和小区的标识。个性的社区景观小品，无形之中提升了楼盘的文化品位。,E景下沉式绿草广场,下沉式草地广场充分的体现了人性关怀，根据地势的变化设置下沉式绿草广场，构筑娱乐的空间的同时也增加了整体的绿化。,F景喷雾广场,富有人性的木板铺装和环绕铺装的软性水体也形成质感上的对比，水雾构成的雾场与灯光构成的网络相互交错,相互之间隐含了空间之上的联系和暗示，并透漏

15、了有序的组合方式，最大化增强了景观与人的可亲、可感性。,铺地,根据项目不同区域所表达主题的不同和要实现的功能来确定铺地的材料和风格,铺地效果图示意,楼间设置,项目的楼间设置以绿色高大植物为主，多种植物相互搭配，保证业主生活的私密性，同时错落的景观让业主享受到美的感觉。,七彩乐园 可爱的雕塑小品、巧妙设 计的座椅，以及各种游乐 设施，打造出一个儿童乐 园。让孩子们在园林中尽 情撒野，尽情欢笑，在满 足孩子们的乐趣同时使社 区功能完整、统一。,艺术走廊 在这里，雕塑与地画携带着 艺术与文化回到人们身边， 这些作品组合视觉美感，穿 越无形的思想与有形的工 艺，将人文涵养渗透其中。,太极广场,特色景点

16、示意,第五部分社区高级配套、节能化及智能化建议,一、社区高级配套建议,打造泛会所，营造邻里中心 将沿街商业打造为“泛会所”，商业生活邻里中心弥补项目周边生活氛围略差的外环境。,双语艺术幼儿园,建议设置双语艺术幼儿园，为业主子女提供高层次教育。,双会所生活会所,功能包括KTV、台球室、阅览室、快餐厅，同时为老年人设置棋牌室、老年舞厅。为少儿设置学习室等。,双会所文化会馆,功能以社区博物馆为主，辅以咖啡厅、茶社等。,空中花园,本项目中，应重视楼顶阳光空间的巧妙使用，于住宅楼顶部设置花架及风雨廊等休闲景观场所，使整个建筑成为大地向空中的延伸，有效利于最大化开发项目潜质。同时具备空中花园的楼顶跃层户型

17、可做为楼王炒作,变频风机新风系统,彻底净化：是分解而不是吸附，是质变而不是量变； 广泛净化：对几乎所有污染物起作用； 实用净化：常温下就可以实现，不存在饱和问题，经济实用； 安全净化：不需要高电压，对人体无害，无噪音,同层排水,同层排水系统是排水支管不穿越板，在同一楼层内与排水 立管相连的排水系统。避免了传统卫生间天花板上楼上住户 的管道侵占空间，楼上住户用水噪音干扰等。同时解决了传 统排水方法带来的管道漏水，不好检修等问题。而且同层排 水还可以满足个性化装修的需要,墙体节能,采用欧文斯科宁外墙保温隔热技术和屋面保温技术， 减少空调使用率，夏季有效阻挡外部热空气进入室 内，冬季阻隔室内暖空气通过墙体向外辐射,智能化电梯,使用现代化的智能化电梯，同样会体现本案的高档品质； 增强业主居住的私密性，提高安全保障，采用卡使 用本卡业主只能到自己的楼层和各个主题空中花园。,可视对讲系统,LEPU4000C-485总线制可视对讲系统 产品特点： 与门口机组成可视对讲系统 支持二次门铃功能 主机面板密码布防、撤防 可灵活配置各类探测器具 红外夜视，遥控开锁,第六部分营销现场展示建议,营销中心效果图示意一,营销中心采用轻钢结构铸造，形成良好视觉效果。建议将样板间设置于销售中心之上，销售中心采用局部两