房地产开发管理-2

1、房地产开发与管理，第10节，本课内容安排，案例分析1:回顾第28条规则的最后一课3.2房地产市场供求分析3.3房地产价格分析与评估案例分析2:价格弹性，案例1:第28条规则，什么是第28条规则？帕累托效应，社会上20%的人占有80%的社会财富，而社会上80%的人只占有20%的财富。延伸：公司80%的利润是由20%的人创造的。腾讯年终分红制度概述：企业经营管理要抓住关键的少数。要找出能给企业带来80%利润但只占20%的重点客户，加强服务，达到事半功倍的效果；企业领导要认真分类分析自己的工作，把重点放在解决重大问题和重大项目上。上堂课复习，房地产开发可行性报告的内容，成本、利润和收益分析，市场分析

2、，1。环境分析，环境分析什么？具体如下：环境分析，宏观环境，微观环境，PETS，企业，竞争对手，辅助渠道企业，客户，公众，2。竞争环境分析，波特的五力分析模型，3.2房地产市场供求分析，什么是市场？是买家的数量，但人不是传统意义上的场所。3.2.1影响房地产市场供给的因素房地产供给是人们在一定时期内为社会提供的房地产产品。(实物产品和无形服务)，3.2房地产市场供求分析，3.2.1影响房地产供给的因素(从卖方的角度)，什么会影响房地产开发商提供的产品数量？价格因素房地产产品的供应量随着房地产价格的下降而减少(卖家觉得无利可图)，随着价格的上升而增加。例如，农产品的销售，3.2房地产市场的供求分

3、析，(2)生产成本生产要素的成本直接决定了开发成本，当平均价格固定时，成本直接影响开发商的利润。随着成本降低，开发商将增加商品供应。(3)建筑技术建筑技术直接影响材料的利用率和消耗率，降低成本，促进供应的增加。3.2房地产市场供需分析，新施工技术节约成本的实例：重庆市旧城改造“川岛拐”，3.2房地产市场供需分析，(4)可供开发的土地量，(5)建筑材料供应，劳动效率和完成房地产开发建设的能力。(6)房地产开发资金来源和数量房地产具有投资大、建设周期长的特点。没有多渠道和大量的资金支持，房地产开发是困难的。提供融资的金融市场非常重要，资金直接决定着房地产开发建设的规模。3.2房地产市场供求分析，房

4、地产发展趋势：大资本发展(1)现代人的生活水平正在逐步提高，对住房的要求也在提高。住房在中国人心中的地位。迫使设计成本、装饰成本和绿化成本上升。(2)建筑材料要求的提高，如保温材料、节能材料。成本会上升。(3)配套设施要求提高。(4)房地产行业竞争激烈；(5)经济环境的影响。3.2房地产市场供求分析，(6)房地产开发资金来源和数量(续)房地产开发建设资金来源包括抵押贷款、预付款、房地产股票和债券等。(7)国家宏观调控，3.2房地产市场供求分析，3.2.2影响房地产需求的因素(消费者)1。人口规模和结构、中国人口基数、平均家庭人口等的变化。2.房地产价格是影响消费者购买的主要因素。，案例2:价格

5、弹性，需求弹性决定是否提价：需求价格弹性=-需求变动百分比/价格变动百分比E=-(Q2-Q1)/(Q1Q2)(P2-P1)/(P1P2)E1，需求弹性大，E1需求弹性小，案例2:价格弹性，下列商品中最大的价格弹性是什么？面粉、大米、住房、化妆品也需要考虑商品所处的环境。案例2:价格弹性，概要：当企业决定提高或降低产品价格时，价格弹性尤其有用。E1，只要价格略有上升或下降，需求就会急剧下降或上升。在E1，价格变化对商品需求几乎没有影响。必须优先考虑商品的使用。需求越迫切，生活必需品越多，价格弹性很小，什么价格是消费者可以接受的，但生活必需品不行，比如奢侈品，价格弹性很大。注：环境和个人差异的影响

6、也很大，3.2房地产市场供求分析，3.2.2影响房地产需求的因素(消费者)3。家庭收入家庭收入直接决定了居民的购买力，而购买力水平决定了是否有潜力居民的住房需求与其家庭收入成正比。例如，国家统计局的人均月住房支出为111元。怎么了？3.2房地产市场供需分析4。宏观调控。消费者期望消费者对未来经济形势的预测将直接影响对房地产的需求。如果对未来经济形势的预期下降，居民将及时拥有购买力，不会自己花钱，而是采取“观望”的态度。例如，在线演讲的可信度，定价步骤，1。选择定价目标，2。决定市场需求。估计成本，4。分析竞争对手的产品成本、价格和质量。确定最终销售价格，5。平均价格估算、利润目标、3.3房地产

7、价格分析与评价、经济因素、社会因素和行政因素(1)城市规划城市发展战略的这些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展模式，以及土地利用结构、城市景观等，对地价有很大的影响。3.3房地产价格的分析与评价，(2)行政隶属关系的变化一个地区行政隶属关系的变化也会影响其房地产价格水平。例如，海南彭山(3)交通管制，例如，珠海-香港-澳门大桥的建设推动房价(4)税收，3.3房地产价格的分析和评估，4。区域因素(1)繁荣商业因素是指区域内繁荣的商业和服务以及各级商业服务中心的区位关系。繁荣程度越高，价格就越高。(2)城市设施和基础设施：供水，排水，供电，供热，通讯等生活设施：学校，医院，农贸市场，银行，邮政服务等文化娱乐设施：电影院，图书馆，博物馆，文化馆，3.3房地产价格分析与评价，4。区域因素(续)(3)环境因素：绿色公园、噪音、污染