房地产开发各环节税收情况

1、目录一、取得土地的环节2(一)城市土地使用税2(二)印花税(土地转让或转让合同) 3(三)权利税三二、设订施工环节4(1)印花(设订合同) 4(二)印花(建安合同) 4(三)印花税(借款合同) 4三、房地产销售环节4(一)土地增值税(暂征) 4(二)企业所得税(未完成开发产品) 5(3)印花(商社销售合同) 5(4)增值税5(五)城市整顿建设税、教育费附加、地方教育附加6四、竣工交房环节6(1)企业所得税(完成开发产品) 6(二)房地产税7(三)土地增值税(清算) 7一、取得土地环节城市土地使用税以转让或者转让方式有偿取得土地使用权的，受让人从合同约定交付土地的下月起必须缴纳城市土地使用税的合

2、同没有约定土地交付时间的，受让人从合同签订的下月起缴纳城市土地使用税。城市土地使用税以国有土地为征税对象，对有土地使用权的单位和个人征收的税。1、税收订正算法的依据城市土地使用税以纳税人实际占有的土地面积为纳税核算依据，土地面积订正量标准为每平方米。2、税率城镇土地使用税采用定额税率，采用宽差税额，在大、中、小城市和县、建镇、工矿区分别规定了每平方米的土地使用税的年应纳税额，具体的基准如下：大城市1.530元。中等城市1.224元小城市0.918元县城、建制镇、工矿区为0.612元。表1 :城市土地使用税表等级人口每平方米税额(元)大城市五十万以上1.530中等城市20万50万1.2至24小城

3、市二十万以下0.9至18县城、建镇、工矿区0.6至123、应纳税额的订正算法年应纳税额=税额修订计算土地面积(平方米) *适用税额城市土地使用税按年核算，分期缴纳土地所在地税务机关。纳税人新征用的非耕地，从批准征用的下月起缴纳土地使用税。根据国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 (国税发200389号)文件的规定，房地产开发公司将自用、出租、出租、房屋使用或交付的下个月起征收城市土地使用税。土地使用税对“集团和个人经营的各种学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。4、案例某房地产开发公司2010年5月26日与国土房地产局签订了国有土地出让合同，合同规定土地面积5

4、6000平方米，土地出让金34000万元，合同规定土地出让时间2010年10月25日。 当地土地使用税税率为4元/平方米。 2010年应该交纳多少土地使用税？分析：该企业自2010年11月起应申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月的土地使用税： 5600042/12=37333.33元。(二)印花税(土地转让或转让合同)对土地使用权转让合同、土地使用权转让合同，按照财产权转移单化学基征收印花税，是记载金额的万分之五的贴花。(三)权利税国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，住宅买卖的税金订正根据成交价。 权利税纳税义务的发生时间为纳税人签订土地、房屋权利转移合同的当天，或者纳税人取得其他土

5、地、房屋权利转移合同性质的证明的当天。契税税率是3%5%。 权利税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内根据该地辖区的实际化学基确定，并向财政部和国家税务总局备案。二、设订施工环节(1)印花(设订合同)建设工程调查修订合同，包括调查、修订合同，收取费用万分之五的贴花。(二)印花(建安合同)建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，是承包金额万分之三的贴花。(三)印花税(借款合同)银行及其他金融机构与贷款人(银行同业拆借除外)签订的借款合同为借款金额万分之一的05贴花。三、房地产销售环节(一)土地增值税(征收前)房地产开发公司土地增值税的预征收和清算分为普通住房、非普

6、通住房和其他类型房地产三类。普通标准住宅除不实行预征外，对其他各类商社实行预征。 一般标准住宅是指，政府指定的房地产开发公司开发，根据当地政府部门规定的建筑规范建设，建设的商社实行国家的定价和价格限制，为了解决住宅难，政府指定销售对象的住宅。 普通标准住宅应由房地产开发公司持有有关文件，经当地主管税务部门审核确认。土地增值税纳税期限自纳税人签订不动产转让合同之日起7天内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，向税务机关提交住房和建筑物的财产权、土地使用权证书、土地转让和房地产购销合同、房地产估价报告以及其他有关不动产转让的资料。预付税额=(预付-预付增值税)预付税率事前征收率：住宅为2%，非住宅一

7、般为3%或4%(二)企业所得税(未完成开发产品)企业销售未完成的开发产品所得的收入，必须先按照预计税额修正总利润率分季度(或者月)修正预计总利润额，修正本期应税所得额。 企业销售未完成开发产品的税款订正总利润率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按照下列规定确定：(一)发展项目工程位于省、自治区、直辖市和规划单列市人民政府所在地城市和城郊乡的，占15%以上；(二)发展项目工程位于地和地级市城市和城郊乡的，不得低于10%；(三)发展项目工程在其他地区的，必须在5%以上。(四)属于经济适用房、限价房和危房的，不得小于3%。接收企业所得税额=(收入总额-税收法律行政许可扣除额)适用税率根据税

8、收法律，企业缴纳所得税，按年计提，分期(月或季)预付，月或季结束后15天内预付，年结束后4个月内清算，很多扣除少。(3)印花(商社销售合同)对于商社的销售合同，根据财产权转移书征收印花税，是记载金额的万分之五的贴花。(四)增值税增值税费必须分别在预征收和实际普通发票清算两个环节缴纳。表2 :修订增值税费税额环节税收订正方法应纳税额假征(如果收到预售款的未开票)一般税捐修订预收/(1 11%)*3%简易税捐修订预收/(1 5%)*3%清算(发放或交付普通发票完成时)一般税捐修订(销货收入-行政许可扣除的土地费用)/(1 11%)*11%-预付税额-预付税额简易税捐修订销货收入/(1 5%)*5%

9、- -预付税(五)城市整顿建设税、教育费附加、地方教育附加城市整备建设税、教育费附加、地方教育附加是从事工商经营，对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的税。1、税收订正算法的依据缴纳增值税费，必须向云同步，以实际缴纳的增值税费税额作为税款修订的依据，按适用税率缴纳城市建设维护税，并缴纳3%的教育费附加、2%的地方教育附加。免除或者减税增值税费的，应当向云同步免除或者减税城市建设税、教育费的附加和地方教育的附加。2、税率城市建设维护税是比例税，根据纳税人所在的地辖区不同，适用不同的等级税率，具体如下纳税人所在地为城市时，税率为7%；纳税人所在地为县、镇，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或城镇

10、的，税率为1%。应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税费*适用税率四、竣工完成房间的环节(1)企业所得税(完成开发产品)开发产品完成后，企业应立即结算其纳税筹划成本，核算之前销货收入的实际毛利额，同时，将该实际毛利额与其对应的预计毛利额之差计入本年度企业本项目工程与其它项目工程合并核算的应纳税所得额。企业的房地产开发经营业务包括土地开发、住宅、商业住宅及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的建设、销售。 除土地开发外，其他开发产品有下列条件之一的，应视为完成(1)开发产品竣工证明资料已呈报物业管理部门。(2)开发产品开始被使用。(3)研发产品已经取得了初始财产权证明。年度纳税申报时，企业应当发放该

11、开发产品实际毛利额与预期毛利额的差异调整情况报告和税务机关需要的其他相关资料。(二)房地产税按年征收房地产税，分期缴纳房地产所在地税务机关。 根据国税发2003 89号文件的规定，房地产开发企业建设的商社在出售前不征收房地产税，出售前的房地产开发企业使用、出租、出租的商社必须按照规定征收房地产税。在建筑工地为建筑工地服务的各种工作场所、材料架、休息棚和办公室、食堂、茶炉室、汽车室等临时住宅，在施工期间，全部免除房地产税。 但是，施工完毕后，施工企业将这个临时房屋归还或者评价转让给建设单位的，从建设单位收到的下个月开始，应当按照规定纳税。房地产开发公司对本公司建设的商社进行私人、出租、出租，从房

12、屋使用或交付的下个月开始征收房地产税。以所有不动产的税改正余额为税改正的依据，按1.2%税率支付房地产税。应纳税额=房地产价格*(1-10%30%)*1.2%(三)土地增值税(清算)1、税收订正算法的依据土地增值税预征的税改算是纳税人为了转让房地产而取得的高附加值金额的基础上的税改算的依据。土地增值税是指，根据不动产转让得到的收入总额和扣除项金额来订正高附加值额，然后订正高附加值额在扣除项金额中所占的比例，即高附加值率，然后根据高附加值率与适用税率对照来订正课税金额。 修订高附加值额的扣除额具体如下：(一)取得土地使用权并支付的金额；(二)土地开发和新建以及配套设施的成本、费用；(3)旧房和建

13、筑的评价(四)与不动产转让有关的税款。 另外，从事房地产开发的纳税人，获得土地使用权后支付的金额和房地产开发费用的总和，可以扣除20%。(五)财政部规定的其他扣除项目2、税率表3 :土地增值税四级超率累进税率表级数高附加值金额占扣除额的比率税率速算扣除系数150%以下的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035将房地产开发公司开发的部分房地产用于企业用和租赁等商业用途的，不发生财产权转移不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)。企业建造和销售普通标准住宅，高附加值金额不超过扣除额的20%的，免征土地增值税费。3、应纳税额的订正算法土

14、地高附加值额=转让不动产的总收益-扣除额应纳土地增值税额=土地高附加值额*适用税率-扣除项金额*速算扣除系数4、合理的偷税漏税方法(1)最主要的偷税漏税方式是很大的代价。(2)可以按权益转让方式避税，转让时可能被税务局审定，被认定为资产转让时，如果可以认定不能逃税的所有权，只承担转让手续费及印花税。(三)通过赔偿借款避税。(4)在售后服务中持有部分房地产，延长下次销售交易时间，可以延缓纳税效果。五、清算的一些情况纳税人满足以下条件之一的，应当进行土地增值税的清算(一)房地产开发项目工程全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工结算房地产开发项目工程的；(三)直接转让土地使用权的；有下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：(1)竣工验收的房地产开发项目工程为：转让的房地产建筑面积占项目工程整体可销售建筑面积的85%以上，或者该比例不超过85%，但其馀可销售建筑面积已出租或者专用(二)取得销售(预售)许可证三年后仍未完成销售的；(三)纳税人申请注销税务登记，但不进行土地增值税清算程序的；(四)各省辖市地方税务机关规定的其他情形。(5)对于前项所述第(3)款的情况，在注销登记前应进行土地增值税清算。在土地增值税清