建设用地管理3

1、第三章 农用地转用管理,第一节 农用地转用审批管理 第二节 耕地占补平衡管理,第一节 农用地转用审批管理,一、农用地转用概念 二、农用地转用与土地用途管制 三、农用地转用应符合的条件 四、农用地转用的批准权限(两级审批权） 五、农用地转用的办理程序 六、农用地转用方案的编制 七、农用地转用、土地征收、建设用地之间的关系,一、农用地转用概念,农用地转用是农用地转为建设用地的简称，是指将耕地、林地、草地等农业生产用土地，按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为建造建筑物、构筑物的土地的行为。,二、农用地转用与土地用途管制,过去的办法：“分级限额审批”的用途管理制度 县级：耕地3亩以下

2、，其他土地10亩以下 省级：耕地31000亩，其他土地102000亩 国务院：耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上 问题： 审批权绝大部分集中在市、县 各自为政 建设用地规模急剧扩大,土地用途管制: 是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区、确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者必须严格执行国家确定的土地利用的制度。 内容 1、现状管制 不得擅自改变土地现有的功能 2、规划管理 （建设用地总量控制） 3、行政审批管制 4、开发行为管制 (规范开发行为）,三、农用地转用应符合的条件,1、土地利用总体规划 规划内可转用 规划

3、外严格规定审批，先批后改规划 2、土地利用年度计划新增建设用地总量控制 常常包括：农用地转用计划指标，耕地保有量计划指标，土地开发整理计划指标 3、建设用地供应政策控制建设用地方向的主要手段 由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定（禁止、优先等）,四、农用地转用的批准权限(两级审批权）,1、国务院 国务院批准的建设项目：国务院及其有关部门批准可行性研究报告的项目，并且在城市建设用地区之外需要单独选址的项目（主要是能源、交通、水利、矿山、军事项目） 省级人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型能源、交通、水利等基础设施项目需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地 城市建设用地

4、区内统一征地的，包括省级政府所在城市、城区人口100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市扩张用地 （开发区与市区扩张同等对待）,2、省级人民政府批准权限 除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩张占用农用地的。 县级所在城市的城镇及其他城镇建设扩张占用。 地、市级以下人民政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。 乡镇土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益事业设施建设占用农用地，可由省级人民政府授权地级市、自治州人民政府批准。,五、农用地转用的办理程序,一般程序： 建设单位提出用地申请 组织实施的人民政府或土地行政主管部门提出农用地转

5、用申请 按规定权限审批 批准结果通知实施土地利用总体规划的单位,（一）在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施城市、村庄、集镇规划占用土地的： 1、申请：市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案，补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府（法44条，原土地利用总体规划的人民政府） 2、审批：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准（其中，补充耕地方案也应一并批准） 3、实施：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。,

6、（二）能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地的： 1、建设项目可行性研究论证时，由土地部门对建设项目用地的有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告（可研报告审批必须附上此预审报告） 2、建设项目批准后，建设单位持有关批准文件，向市、县土地部门提出建设用地申请，审查后，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。（注：耕地补充方案与农用地转用一并审批；供地方案与征用土地方案一并审批） 3、实施：农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案批准后，由市、县人

7、民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。 有偿使用国有土地有偿使用合同 划拨国有土地土地划拨决定书 4、土地使用者应当依法申请土地登记。,六、农用地转用方案的编制,在申请农用地转用时，应拟定农用地转用方案，占用耕地的还应拟定补充耕地方案。 1 农用地转用方案编制的主体 农用地转用方案由实施规划的县、市人民政府土地行政主管部门负责编制。 2 农用地转用方案的内容 农用地转用方案应当说明：拟占用农用地的种类、位置、面积、质量、补充的期限、资金落实情况等，以表格的形式填写。同时另附以下材料。,七、农用地转用、土地征收、建设用地审批之间的关系,1、城市建设区外国有建设项目用地 使用集体农用地，要

8、经过农用地转用、土地征收和建设用地审批（土地划拨或出让）三步 使用集体建设用地，不需办理农用地转用 使用国有农用地，不需办理土地征收 农用地转用的批准权属国务院的，批准农用地转用时，同时批准征收土地和建设用地，不再另行办理 在省级人民政府批准权限内，批准农用地转用时，同时批准征收土地和建设用地 农用地转用属省级批准权限、而征收土地属国务院批准权限的，先办理农用地转用审批，再报国务院批准土地征收和建设用地审批 方案实施和具体手续，由当地市、县人民政府土地行政主管部门负责。,2、城市建设用地区内成批征收的建设用地 “三统一” 市、县人民政府统一征收、统一开发、统一供地 城市建设用地区按土地利用总体

9、规划划定的城市建设用地区：由市、县人民政府按土地利用总体规划、土地利用年度计划分批次征收和办理农用地转用的土地，具体建设项目使用城市建设用地区内的土地，应先分批次办理土地征收和农用地转用，然后再按具体建设项目供地。 由省级以上人民政府批准农用地转用和征收土地以后，具体的建设项目用地则由市、县人民政府负责，不再报上级政府批准。上级人民政府土地部门可以对土地的使用情况进行监督检查。,3.农民集体建设用地 必须办理农用地转用的审批手续 先报地级市人民政府批准,再按照各省、自治区、直辖市、县人民政府对农民集体建设用地涉及的审批权限报批。 一般情况下，市、县人民政府对农民集体建设用地涉及的农用地转用每年

10、办理一次，集中办理审批手续。,第二节 耕地占补平衡管理,一、耕地占补平衡的责任 二、确保耕地占补平衡落实的措施 三、补充耕地方案的编制与审核 四、耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算 五、耕地占补平衡的考核,一、耕地占补平衡的责任,单独选址的建设项目占用耕地的 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区外单独选址的建设项目占用耕地的，由建设单位负责补充耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，按照省自治区直辖市的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费由批准农用地转为建设用地的人们政府土地行政主管部门收取。其中，依法应当报国务院批准的，由省土地行政主管部门收取。收取的耕地开垦费按规定缴省

11、财政，专用于开垦新的耕地。,城市建设用地区内为实施规划建设占用耕地的 市县人民政府为实施土地利用总体规划和城市总体规划，在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内占用耕地进行建设的，由当地人民政府负责在本行政区内通过开发整理补充耕地；若在本行政区内无耕地后备资源可开发整理，则可按规定缴纳耕地开垦费，由所属的省、自治区、直辖市人民政府负责在本行政区域内统筹安排开发整理补充耕地。,村镇建设用地区内耕地转为建设用地的 依法批准将土地利用总体规划确定的村庄和集镇建设用地区内耕地转为建设用地，由用地的农村集体经济组织或建设单位负责补充耕地。,二、确保耕地占补平衡落实的措施,在土地利用总体规划确定的城市和村

12、庄、集镇建设用地区外单独选址的建设项目占用耕地的，原则上先补后占，新增加耕地经验收合格后，方可办理用地报批手续。确实难以做到先补后占的，应由建设单位与项目所在地的市、县人民政府土地行政主管部门共同拟定补充耕地方案，签订耕地补充协议并缴纳耕地补充保证金，其标准不应低于省、自治区、直辖市规定的耕地开垦费的标准，建设单位在补充耕地时可按耕地补充协议的具体规定使用耕地补充保证金；若建设单位不能履行协议时，则由县级土地行政主管部门用耕地补充保证金组织完成耕地占补平衡。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区内占用耕地进行建设的，必须先补后占。通过土地开发整理新增加的耕地，经省级人民政府土地行

13、政主管部门验收合格后，方可申请农用地转用。 地方收取的耕地开垦费应当专户储存，专款专用，专项用于土地开发整理，切实的做到新增耕地保质保量补充建设项目和城市建设所占用的土地。,三、补充耕地方案的编制与审核,（一）补充耕地方案编制的主体 补充耕地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。 直辖市或省辖市人民政府申请城市建设用地占用耕地的，由直辖市或省辖市人民政府土地行政主管部门负责编制。,三、补充耕地方案的编制与审核,（二）补充耕地方案的内容 包括建设用地名称、被占用耕地面积、补充耕地责任单位、补充耕地实施单位、已经完成补充耕地情况、拟完成补充耕地位置、数量，补划基本农田地块的位置、面积情况

14、等内容，并以表格的形式填写。 （三）补充耕地方案审核的内容 （1）补充耕地责任单位、实施单位是否落实 （2）补充耕地的方式方法是否得当 (3) 补充耕地地块位置、面积是否确定 (4) 补充耕地的保证措施是否得力 (5) 若建设占用基本农田，则须审查补划基本农田的位置是否已经落实，质量是否符合要求。 审核补充耕地方案的目的是保证被建设占用的耕地必须切实得到补充，被占用的基本农田也必须从一般农田或新开垦的耕地中划出同等生产能力的耕地作为基本农田。,三、补充耕地方案的编制与审核,（一）补充耕地方案编制的主体 补充耕地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。 直辖市或省辖市人民政府申请城市建设

15、用地占用耕地的，由直辖市或省辖市人民政府土地行政主管部门负责编制。 （二）补充耕地方案的内容 包括建设用地名称、被占用耕地面积、补充耕地责任单位、补充耕地实施单位、已经完成补充耕地情况、拟完成补充耕地位置、数量，补划基本农田地块的位置、面积情况等内容，并以表格的形式填写。 （三）补充耕地方案审核的内容 （1）补充耕地责任单位、实施单位是否落实 （2）补充耕地的方式方法是否得当 (3) 补充耕地地块位置、面积是否确定 (4) 补充耕地的保证措施是否得力 (5) 若建设占用基本农田，则须审查补划基本农田的位置是否已经落实，质量是否符合要求。 审核补充耕地方案的目的是保证被建设占用的耕地必须切实得到

16、补充，被占用的基本农田也必须从一般农田或新开垦的耕地中划出同等生产能力的耕地作为基本农田。,四、耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算,补充耕地数量、质量实行按等级折算是严格执行占用耕地补偿制度，解决当前耕地占补平衡工作中存在的突出问题，督促建设单位履行法定义务，确保补充耕地与被占用耕地数量和质量相当的必要手段。 按照耕地生产能力平衡、耕地总量不减少、与农用地分等成果相衔接、地区之间平衡等原则，制定行政区内的等级折算系数，在补充耕地的土地开发整理项目初步设计阶段，增加对补充耕地等级进行评定的要求。,五、耕地占补平衡的考核,【概念】 耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“占多少，

17、垦多少”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设单位补充耕地的数量、质量和资金情况进行检查核实的活动。,（一）耕地占补平衡考核的责任单位、原则、范围和考核年度,【责任单位】 国土资源部负责全国耕地占补平衡的考核工作。 县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内耕地占补平衡的考核工作。 【考核原则】 耕地占补平衡考核，坚持统一标准，实事求是，客观公正，责任明确以及按建设项目考核的原则。 【考核范围】 经依法批准的非农业建设项目用地，按照补充耕地方案的实施计划须在考核年度内完成补充耕地义务的，列入本年度耕地占补平衡的考核范围。 前款所称非农业建设项目用地，包括能源、交通、水利、矿山、军事设施等单独

18、选址的建设项目用地和城市、村庄、集镇分批次建设用地。 【考核年度】 上年11月1日至本年10月31日。,（二）耕地占补平衡考核的考核内容,【土地开发整理】 补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，不得造成水土流失等生态环境破坏。 土地开发整理项目应当根据项目管理规定进行可行性研究和初步设计，根据项目所在区域的自然、经济条件优化设计方案，努力提升补充耕地的等级。土地开发整理项目竣工后，应当按照有关规定由国土资源管理部门和农业部门组织验收。 土地开发整理项目竣工验收后，有关单位应当加强后期管护、不断培肥地力，确保补充耕地的质量。,【数量考核】 考核对象应当在经批

19、准的补充耕地方案规定的期限内完成补充耕地义务，补充的耕地应当与所占用的耕地数量相当。 实施补充耕地的土地开发整理项目，应当优先选择与被占用耕地等级相同的项目；确实无法实现等级相同的，应当选择等级接近的项目，并按照数量质量折算增加补充耕地面积。 补充的耕地应当达到土地开发整理项目初步设计确定的道路、渠系、林网、耕作层厚度及坡度等标准。,【质量考核】 补充的耕地应当与所占用的耕地质量相当，主要技术参数不低于建设占用耕地的质量。 实施补充耕地的土地开发整理项目应当按照项目管理的要求达到规划设计确定的道路、渠系、林网和耕作层厚度及坡度等技术标准，并按有关规定验收合格。,【资金考核】 能源、交通、水利、

20、矿山、军事设施等单独选址建设项目占用耕地的，主要考核补充耕地资金是否足额列入工程预算。 为实施城市规划占用耕地的，由当地人民政府提供补充耕地资金，通过实施土地开发整理项目先行落实补充耕地，实现先补后占。 为实施村庄、集镇规划占用耕地以及农村村民建住宅占用耕地，主要通过农村建设用地整理补充耕地。农村村民建住宅占用耕地的,补充耕地资金应当由市、县人民政府从用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费中支出。,【实地核查】 市、县国土资源管理部门应当对需考核的建设用地补充耕地情况进行实地核查。核查工作可与补充耕地的土地开发整理项目的竣工验收相结合。 【抽查】 省级国土资源管理部门应当对市、县国土资源管理部门考核建设用地补充耕地情况进行抽查，抽查的比例不少于依法批准建设用地项目个数的20%。 国土资源部应当将对国务院和省级人民政府依法批准的建设用地补充耕地情况进行抽查，抽查的比例不少于依法批准建设用地项目个数的10%。 【考核汇总】 省级国土资源管理部门应当于每年12月15日前，将耕地占补平衡考核汇总表、考核汇总表说明材料和全部耕地占补平衡考核登记表报国土资源部。,【通报】 省级国土资源部门应当对市、县国土资源部门上报的年度建设占用耕地补充耕地考核情况进