房地产开发项目的成本控制

1、房地产开发项目工程成本控制特罗尔，一、可磨阶段成本控制特罗尔工作重点，发布内容：二、设置修订阶段成本控制特罗尔重点，三、招标阶段成本部门其他控制特罗尔重点，四、合同交易阶段成本控制特罗尔重点，五、三边工程成本控制特罗尔重点十、总公司、 项目工程公司的成本管理系统、一、可磨阶段成本管理工作重点、可行性研究：为得出一个项目工程技术先进、实用、可靠、财务上是否有所益用多种科学手段综合论证的环境影响、社会效益和经济效益分析与评价，以及工程项目工程风险防范能力等结论的投资决策提供科学依据、可行性研究报告的结构和内容一、总论：项目工程背景、概况、问题和建议二、市场调查和预测：可研究的重要环节有：市场现状调

2、查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析三、资源条件评价：资源可利用量、资源质量状况、资源激活条件、资源开发价值四、 建设规模和产品方案：建设规模和产品方案构成，建设规模和产品方案比选，推荐的建设规模和产品6 .技术方案，设备方案和工程方案：技术方案选择，主要设备方案选择，工程方案选择7，产品材料燃料供给：主要产品材料供给方案，燃料供给方案8，总图运输和公共辅助工程：总图配置方案，场内外运输方案，市政工程和辅助工程方案9， 节能措施：节能措施11、环境影响评价：环境条件调查、环境影响因素分析、环境保护措施12、职业安全卫生和消防：危险因素和危害程度分析、安全防止措施、卫生保健措施、

3、消防设施13、组织机构和人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训14投资估计：建设投资估计、 流动资金估算，投资估算表16，融资方案：融资组织形式，资本金采购，债务通融资金，融资方案分析17，财务评价：财务评价基础数据和残奥表的选择，销售额和成本的估算，财务评价报告书，收益能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论18，国民经济评价：国民经济评价指标， 国民经济评价结论19、社会评价：项目工程的社会影响分析、项目工程与所在地的相互适合性分析、社会风险分析、社会评价结论20、风险分析：项目工程的主要风险识别、风险程度分析、风险防范对策21、研究结论与对策：推荐案整

4、体的记述、推荐案的优缺点的记述可行性研究的重点市场调查， 产品方案、财务评价、二、设定修订阶段成本控制特罗尔的重点、一、设定修订标准的执行2、标准设定修订的推进3、限度设定修订的推进4、设定修订方案的优选5、价值工程的应用6、项目工程设定修订的经济评价、设定修订阶段是成本控制特罗尔的重要阶段。 修订一条线，投资千千万美元。 初步的设置修订阶段：投资75%技术设置修订阶段：影响投资35u%设置修订图设置修订阶段：影响投资55%设置修订阶段成本特罗尔点1、执行设置修订标准的作用：1)特罗尔规模、内容、建设标准2 )保证安全性和使用功能3 )设置修订所需的指标、生产定额、 提供订正方法和结构措施；4

5、 )提供控制工程投资的方法和依据；5 )减少设置订正工作量，提高设置订正效率；6 )促进建筑工业化、组装化，加快建设进度。2 .推进标准设定修订共通的标准图、共通图和多重图。 采用标准设置修订，设置修订进度加快12倍，建设投资节约10%。 3 .推进限额设定修订，根据批准的投资报价控制初步设定修订，根据批准的初步设定修订的总概算控制施工图设定修订。 把前期工程修订审定的投资额和工程量分解为各个专业，再分解为各单位工程和分支构造工程。 各专门人才在保证使用功能的基础上，以分配的投资限额控制设定修订，严格控制技术设定修订和施工图设定修订的不合理变更。限制设施订货控制工作的主要内容1 )重视初步设定

6、修订的方案选择2 )严格控制施工图预算的重点工程量控制面3 )加强设定变更管理4 )加强结构专业混凝土含量、铁元素筋含量等指标管理安装工程设备国产化园林工程的软硬比等4、设定修订方案优选5、价值工程的应对优化设计修订方案价值工程(Value Engineering，VE )是一种也被称为价值分析(Value Analysis，VA )的新的管理技术，是指降低成本提高经济效益的价值工程法，通过集体智慧和组织活动进行产品和服务的功能分析，以达到最低的总成本目标价值工程的主要思想是通过分析选定的研究对象的功能和费用来提高研究对象的价值。 这里的价值是指反映费用支出和获得的比率，用数学比例式表示价值功

7、能成本，即“VF/C”。 这说明了五种方法： (1)保持发展项目工程的功能不变，减少项目工程投资。 (2)投资保持不变，提高项目工程功能。 (3)投资增加，但功能提升幅度更大。 (4)降低一些次要功能，大幅度降低成本。 (5)运用新技术、新技术，在提高功能的同时，降低项目工程投资。 6、采用合同措施、合同措施，有效管理成本对当前设置订正者的经济观念薄弱，喜欢设置订正变更。 在设定修订合同的经济条款中，应该增加设定变更和修改的费用限额限制条款，比如设定变更费超过施工合同价格的某个比例(比如5% )时，处以一定比例的设定修订费(设定修订质量保证金)。 采取一定约束力是控制设订规范、设订标准、工程量

8、和概略概预算指标等各方面的措施。项目工程修订的经济评价、影响工程设施修订经济的主要因素：建筑的修订是技术性的，包括工程修订的科学性和经济性，研究和分析工程设施修订经济的影响因素，对于寻求工程设施修订经济效果的途径、工程成本的降低具有极其重要的作用。 影响建筑设施修订方案经济性的主要原因有以下8个。 1 .建筑成本的构成比。 建筑成本的构成比反映了不同工程部位的成本在总成本中所占的比例。 对此进行分析，可以找到降低成本、提高经济效益的方向。 户型。 小户型的一方成本比大户型的高，由于小户型的内壁多，相应的墙面抹灰，铺设管道安装一方成本高。 3、楼高。 室内净高直接影响建筑成本。 降低楼层高度：节

9、约直接投资节约建筑材料和劳动消费，减轻建筑自重，提高抗震能力降低采暖能源，节约能源，提高建筑密度节约用地和云同步，也有助于节约市政投资。 4、层数。 高层建筑可以节约用地，节约市政投资。 建筑的平面形状。 一般来说，建筑的平面形状越简单，成本就越低，施工也越经济。 6 .建筑的尤针织面料组合。 合理配置建筑尤针织面料组合，可以提高修订方案的经济效益，尤针织面料组合数量可以影响山墙、基础、屋顶等部位的成本。 7 .结构配筋。 结构工程师的设定修订水平直接决定建筑铁元素筋的含量高低，影响工程造价。 8 .建筑结构形式。信息帧剪力墙结构体系成本最高，框架建筑体系如下，砖混结构成本最低。 因此，建筑结

10、构的选择是影响建筑设计修订案经济性的重要因素之一。 建设阶段的性价比特罗尔箱(1)，某高层住宅每层自动电梯的供水井走廊仅10米多远，其间无防火分区，可设置3个消防箱，根据消防规范要求，2支水铁元素炮可按云同步到达室内任何地方。 这样的设置修订不合理，造成一定的浪费，显然不重视工程的各种经济指标。建设阶段成本控制特罗尔案例(2)、房地产方案建设阶段成本控制特罗尔过程1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策科学、公正、客观和计程仪计划化。 二、认真编制设修订任务书，提高设修订任务书的编制深度，发挥切实控制投资的作用。 修订任务书是承建单位在准确分析投资意图、必要功能和使用价值后，对建设项

11、目工程的开发理念、营销学主题、规模、使用功能、工艺版结构、建筑风格等要求的具体体现，是修订部门制作修订文件的主要依据。 三、进行建筑方案征集选择完成建设修订任务书后，选择几个有技术能力的建设修订单位或者选择老资格、著名的建设修订者进行建设修订方案竞赛，征集建筑建设修订方案，组织知情人员对竞争方案进行评价、选择、优化，评价应着重于以下方面： 1 2、建筑平面布局的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑平面布局、户型好坏具有非常重要的作用。 修订按园区的基本功能和要求化学基，一盏茶考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点和习惯，合理安排住宅建筑、公共建筑、输

12、油管道、公路、绿地布局，建筑平面功能布局合理，面积利用率高。 在公司内部配置人员构成户型研究难关组的同时，建议建构户型评价科学系统，在深入调查各地，特别是本市畅销品户型的基础上，提出一些方案，让有关部门广泛讨论，进一步组织客户参加座谈会。 垂直设修应当地产适宜，依山有势，应避免大挖，增加土石方和基础工程费用。 为了保持住宅的通透性，必须注意立体造型的简洁和水平的错误。 住宅的平面版结构，要尽可能减小外壁周长系数(外壁周长与建筑面积的比)和结构面积系数(结构面积与建筑面积的比)。 在满足住宅基本功能、保证居住质量的基础上，加大住宅深度，对降低成本有显着效果。 住宅整体平面布局应注意环境景观建设，

13、景观平均分配。 小区内要注意过道的合理布置，人车分流。 3、建筑风格策略：建筑风格的功能是美观，另一个是识别，如虚构。 良好的建筑风格在楼盘的营业推广上发挥其他广告推广形式无法比拟的优势，也有助于节约营业推广费用。 建筑风格策略要注意以下几点：1)建筑风格要处理与周边建筑、周边环境的和谐关系2 )虽然目前的建筑风格依然不是采购师考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然在这方面提出更高的要求3 ) 建筑风格的选择：一般居民倾向于接受“有豪华感”的住宅，特别是“欧式”风格的接受度高，对开发者宣传推进的各种流派和口号不太敏感的收入水平高，知识水平高的采购师一般相对于建筑风格更高开发者必须根据项

14、目工程企划、目标市场化学基给建设修改者更多的指导方针，确认建筑风格的决定既适合市场需求又适合成本。 4 )要重视建筑风格与其成本的关系，研究在增加建筑风格投入和提高项目工程价值中发挥作用的比较研究，选择性价比高的建筑风格。 4、进行初步设置修订阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，转入初步设置修订，此时控制投资主要是进行基础和结构的选择工作。 5、在预定概算限度内作成施工图设定修订：对不同的设定修订和材料进行成本研究，向设定修订者提出成本提案，协助他们在投资限度内作成施工图设定修订。 6、进行施工图审查工作，消除图纸中的质量风险，尽量避免后期变更造成的成本增加。加强成本管理运行反应历

15、程1、严格的合同评审制度、成本费用支出审查制度，审核职权范围，实行奖惩制度。 二、完善成本预测、成本结算和成本监测系统，对项目工程运营损益具有高度灵敏的表示和种子文件。 三、建立项目工程成本的后评估制度。 四、坚持技术手段与经济手段的结合： 1、组织上：明确项目工程组织架构，让投资控制有专业工作团队跟踪，由知情人员组成投资控制委员专业做项目工程投资运营，促进管理职能分工的科学化和规范化。 2、从技术上讲，重视设计多方案选择和处理各种问题的多方案选择，严格审查监督初步设计、设计图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性。 此外，必须认真研究和严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建

16、设成本的可能性。 3、经济：动态比较投资的计划性和实用性，严格审查各费用支出，采用对节约投资的有势力奖励措施，积极向公司房地产开口的知情人员和承建商提供各种削减成本的建设方案等，使项目工程投资的康特罗尔观念渗透到员工的脑海中。 五、严格遵守成本和费用支出范围，明确各种费用的界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。 六、明确各期成本与各成本计算对象之间的界限，企业应当按月结算开发费用，计算开发产品的成本。 七、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。 广大员工参与成本管理，将成本管理纳入岗位责任制，实现责任、权利、利益的结合。 可以分层分解成本费用指标，根据管理什么的原则，让有关部门分别执行小指

17、标，实行部门经理责任制。 八、加强成本预测、规划、计算、特罗尔、分析、检验，努力降低产品研发成本。 三、招标阶段：成本部门除工程量清单以外的其他控制点外，1、确定合适的合同价格：固定价格、可调价格、加成本报酬。 固定价格：固定总价格，固定单价可调整价格：可调整总价格，可调整单价成本加报酬：成本加固定百分比报酬，成本加固定金额报酬，成本加奖惩，最高成本加固定最大报酬，各种合同价格的适用条件1，固定总价格：发包双方均为工程量、设备和材料价格， 工资薪金等适用条件：设定修订深度达到设定修订图的设定修订要求，图纸完整，项目范围和工程量修订计算依据可靠，不出现大的设定变更，报价工程量与实际工程量无较大差

18、异规模小，技术不复杂的中小型工程工期短，一般在1年以内。 2、固定单价1 )估计工程量单价：实际工程量与估计工程量之差超过正负10%的，可以调整价格。 适用条件：工期长、技术复杂、不能遇到因素多的工程或施工图不完整或工程项目内容、技术经济指标不明确，不能具体规定的。2 )单价：适用于无施工图、工程量不明、动工紧迫的工程。 3、可调价格1 )可调整总额：由于通货膨胀，工业材料成本增加，合同总额可以调整。 合同中必须写明价格调整条件的约定。 例如，钢材等大宗材料的价格调整条件是正负5%到10%，基本价格如何确定，超额部分要收费吗？ 风险如何分配？ 适用条件：工程内容和经济技术指标规定明确的项目，合同工期一般在一年以上。 2 )可调整单价：物价变化、招标、合同时，因某些不确定因素在合同中暂定部分分支构造的分拣工程单价，结