第四章房地产价格影响因素2010.ppt

1、2010级房地产经营与管理专业，教育内容第一节房地产价格影响因素概述第二节房地产自身因素第三节房地产外部因素，2010级房地产经营与管理专业，教学目的与要求：把握房地产影响因素对房地产价格的影响房地产价格影响因素，2010级房地产经营与管理专业， 第一节房地产价格影响因素概要房地产价格具有客观性，也有影响房地产价格的因素和影响程度，因此，房地产价格的数学模型应该存在，把影响某种房地产价格的所有因素综合在这个数学模型中，房地产的价格由这些个的所有因素综合决定。 yi=ki(x1，x2，x3，xi，xn ) I=1，2，3， n式中：将yi作为房地产价格。 xi，影响房价的各种因素ki是影响房价变

2、化的系数。 影响房地产价格的因素多而极为复杂，有的因素容易修正测量，除了可以完全用数学模型测量外，大多数因素是比较难测量或者不能测量的因素，它们的影响是无形的，可以感觉到，但是由于不能用数学模型测量，所以上式只有理论上的意义。 然而，在实际的评价工作中有很强的指导作用。 实际上，在国内外房地产的实际估价工作中，估价人在用估价方法初步估计房地产价格后，依靠自各儿的经验，仔细分析和调整影响该房地产价格的因素，最后确定估价。 这实际上属于上式定性分析。 2010级房地产经营与管理专业，影响定性分析房地产价格的因素有三点需要把握：一是影响方向：影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向不同：有降低房地

3、产价格的因素，也有提高房地产价格的因素，同样的因素，根据房地产的种类不同，影响方向也不同。 二是影响程度：影响房价的因素对房价的影响程度不同：一些因素对房价的影响大，主要因素对房价的影响小，也是次要因素。 但是，根据时期、地域、房地产类型的不同，主要因素的地位也会发生变化。 三是影响关系：影响房地产价格的各种因素与房地产价格之间的影响关系不同，对房地产价格的影响可以看作是线性的因素；对房地产价格的影响也有非线性的因素；有些因素对房地产价格的影响不是单向性，而是在某些情况下提高房地产价格，而在其它情况下降低房地产价格从一个角度看有提高房地产价格的因素，从另一个角度看有降低房地产价格的因素，它对房

4、地产价格的最终影响取决于两者的合作。 2010级房地产经营和管理专业，一、对影响因素的基本认识，6、各因素对同一房价的影响方向和程度不变，8、同一因素对不同地区房价的影响可能不同，7、各因素在不同层次的变化对价格的影响不同， 2010级房地产经营和管理专业第二影响因素分类第一分类按要素的性质：房地产本身要素和房地产外部要素第二分类按影响范围：一般、区域、个别、房地产本身要素：区域、实物、权益房地产外部要素：人口要素、制度政策要素、经济要素、社会要素、国际要素、其他要素， 220一个区位：在实际的估计中，把握区位的优劣的判断标准，明确哪个区位优越，哪个区位劣势： (1)方位：从房地产在某个大小区

5、域的位置分析方位。(2)距离：区分空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离；(3)方向：主要影响房地产的采光；(4)楼层：主要影响采光、视野、空气净化、噪音等，2010级房地产经营和管理专业，影响交通房地产的价格主要是交通工具、道路状况、交通路线数、与交通站点的距离； 交通控制环境景观：大气、水文、声学、视觉感知、卫生、人文外部配套设施：基础设施和公共服务设施，2010级房地产经营与管理专业二实物要素土地实物要素：面积、形状、地势、土壤及地基状况，区划内基础设施的完备程度和用地的平面度建筑物实物要素：建筑规模建筑结构设施， 设备装饰装饰装修楼层高或网高空间版结构防水、保温、隔热、隔音

6、、通风、采光、日照外观完善程度、2010级权利是否清晰等使用规定：用途转换、城市规划限制相邻关系：从义务方面讲是权限，2010级房地产经营与管理专业，第三节房地产外部因素，一、人口因素人口密度的增加会刺激商业和服务业等的发展，使房地产价格上涨，但有可能使居住环境恶化，使房地产价格下降。 2人口素质：文化教育水平、生活质量和文明水平。 关于人口教育程度和文化素养的三个人口结构：人口的性别、年龄、家庭、职业、文化、民族、2010级房地产经营与管理专业、家庭结构的小型化(小家庭、单亲、单身狗家庭的增加)。四世同堂、三家、2010级房地产经营和管理专业、二、制度政策要素1房地产制度政策房地产所有制、使

7、用制、交易管理制和房价政策2税收政策国家通过税收政策控制房地产业的发展。 直接或间接地对房地产征税，减少了实际利用房地产的收益，降低了房地产的价格。 根据税金和税率不同，对不动产价格的影响也不同。 3金融政策主要是房地产信用政策4特殊政策西部大开发政策，东北政策振兴5相关规划和规划土地利用总体规划和土地利用规划，2010级房地产经营和管理专业，三、经济因素1 .经济发展经济财政、金融状况景气、经济繁荣、生产和投资活动活跃，就业机会增加，现场，办公建筑， 2010级房地产经营和管理专业，2居民收入对房地产价格的影响取决于边际消费趋势，2010级房地产经营和管理专业，3物价一般在物价普遍变动的情况

8、下，房地产价格也呈现相同的变动趋势。 不动产在物价变动的时期越能显示出其保值性。 4 .利率的上升对房价有很大影响。 (1)从成本角度看，利率上升会增加房地产开发投资利息，提高房地产价格。 (2)从房地产需求的角度来看，现在一般是购买房地产，用贷款方式支付，所以利率上升，房地产需求减少，房价下降。 (3)从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的观点来看，房地产价值与贴现率和负相关有关，贴现率与利率成正相关，因此利率上升房价就下降。 根据数学修订算法，利率上升引起的住房价格下降幅度，远远大于由此引起的住房价格上涨幅度。 因此，综合来看，房价有利率和负相关：利率上升，房价下降，利率下降，房价上升。5 .汇率：一个国家的货币预计会上涨，房地产价格上涨，相反会导致房地产价格下降。2010级房地产经营与管理专业，四、社会要素1政治稳定状况：影响人们投资、职业自信心2社会治安：涉及人们生命财产安全的3城市化：意味着城市人口增加的4房地产投机：对房地产价格的影响可能出现上升、下降、稳定三种状况，2010级房地产经营与管理专业5、 国际要素1世界经济状况2国际竞争状况3政治对立状况4军事冲突状况、2010级房地产经营和管理专业、6、心理要素1购买或销售心理状态2个人欣赏兴趣3时尚风气4名家住宅心理5吉祥号码接近7、其他要素1行政所属变更行政所属变更