武汉易居克而瑞2月份月报（最新版）

1、,声明： 1、本报告数据均来源于上海易居房地产研究院武汉易居房地产研究所，分析结果仅供合法取得本报告的单位、个人参考使用。报告中的信息或者表达的意见不构成任何投资买卖建议。 2、报告所刊载的所有内容，包括但不限于文字、图片、图表、标志、标识、广告、商标、专栏目录与名称、内容分类标准以及编排方式等提供的所有内容，为上海易居房地产研究院所有，均受中华人民共和国著作权法中华人民共和国商标法的保护。 3、报告的发表权、署名权、修改权、作品完整权、复制权、发行权、出租权、展览权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权等应当由著作权人享有的其他权利以及商标权仅归上海易居房地产研究院武汉易居

2、房地产研究所所有，未经上海易居房地产研究院武汉易居房地产研究所明确书面特别授权，任何人对报告不享有该等权利，否则依法追究法律责任。,武汉房地产市场月报 主 编：吴 洋 编 辑：朱 薇 肖 静 采 编：汪 洋 杨 琴 张 健 胡望龙 彭 菲 王 松 王 伟 何 莹 陈盼盼 姚 媛 肖 锐 王福生 朱 伟 魏 铮 张春桃 胡佳浩 编委会主任：张永岳 编 委：丁祖昱 张 燕 龙胜平 彭家亮 喻颖正,以CRIC中国房地产决策咨询系统为平台 以客户需求为导向 提供全面、精准、快速的房地产信息综合服务,综述 4 新盘 15 土地 27 营销 37 数据 47,武汉当前商品住宅市场形势分析 经过一年的调整，

3、进入调整恢复阶段 市场供求结构性的矛盾仍然突出 首次置业的刚性需求仍将是市场主旋律,武汉商品住宅市场经过14个月的调整，目前已经趋于稳定，逐渐步入调整恢复阶段。,判断依据一：房地产市场发展周期特征明显,vs 2007年 +38% vs 2006年 -17%,房价触及“天花板” “房贷新政”出台,“救市政策”出台 房价回归理性,vs 2007年 -75% vs 2006年 -58%,从2006年至今，武汉商品住宅市场发展经历稳定发展阶段、高速发展阶段和调整阶段。 从成交量来看，整个发展的阶段峰点在2007年9-10月，阶段谷点在2008年9-10月。两个点都具备鲜明的阶段性拐点特征。 2008年

4、9月的成交量较2006年、2007年分别下降了58%、75%，是武汉商品住宅市场稳定发展以来同期的最低成交量，而在2008年12月，成交量较较2007年同期增长了38%，仅比2006年同期下降17%，此后，成交量逐步走出阶段性谷底。,判断依据二：成交量回升,106,55,92,近期武汉商品住宅成交量显著回升，已经达到市场稳定发展时期的水平。 2009 年1-2月成交量92万平方米，较2008年同期上升了67%，相比市场稳定发展时期的2006年同期高19%，仅比市场高速发展时期的2007年同期低13%。 商品住宅市场自2008年11月起，呈现良好的成交量回升趋势。,77,判断依据三：价格回归相对

5、合理，价跌量升，市场明显受到支撑,房价收入比天花板：6060元/平方米,最高增长率天花板：6720元/平方米,投资回报率天花板：5315元/平方米,价升量跌， 成交结构以中心城区为主,价量 齐跌,价跌 量升,如果经济发展处于稳定阶段， 武汉市商品住宅均价的正常波动范围为： 4610-5115元/平方米,2007年10月至今，武汉市商品住宅均价有11个月处于高于“天花板”价格时期。 在2008年5月前，市场呈现价升量跌的局面，显示成交结构发生较大变化。而2008年6月开始，价格全线下跌；在2008年10月开始，当均价跌破“天花板”价格时，成交趋于恢复，价格也短期稳定。,判断依据四：商品住宅总价接

6、近客户购买承受力。,32%,60%,从2007年2月开始， 50万以下产品在武汉商品住宅结构中的比重不断下降，在2008年5月达到最低值32%；从2008年6月开始， 50万以下产品的比重逐步上升，在2008年12月达到60%，说明市场大部分产品总价接近客户购买承受力。 注：为什么以50万元产品为界？以首次置业来计算，首付10万，30年商贷月供2500元，符合武汉市小康级客户购买力。关于客户购买力请参考克而瑞研究报告武汉城市客户地图,70%,判断依据五：短期市场稳定,从2008年第三季度开始，商品住宅均价在正常范围内波动，成交量回升且逐渐稳定呈现回升势头，市场趋于稳定。 但当成交价格高出正常价

7、格范围，成交量即有小幅下滑，显示近期市场价格敏感度仍然较高。,虽然目前诸多市场指标有所回升，但应该看到目前武汉商品住宅市场仍然处于调整时期，市场何时恢复的判断还需要时间来监测。,目前市场才刚刚呈现存货去化期下降、价跌量涨的势头，但离房价企稳、需求增长等阶段尚需时日。 新开工面积、房地产投资等指标仍然在持续下降，未来半年，市场仍然存在变数和风险。,风险一：市场供求关系目前暂时稳定，但仍处于较为严重的供大于求阶段，且市场未来供应量仍较大，供求关系仍会出现动荡。,价格高位大量供应入市,自2008年11月起，武汉商品住宅供求比开始回落，3个月的供求比在1.4：1左右，2009年2月，甚至达到0.67：

8、1，出现短期的供小于求； 但市场未来的供应量仍然较大，如果成交量不能持续稳定，供求比将可能回升，甚至达到2008年3-10月的水平； 另外，由于在2007年11月至2008年9月期间，大量供应在市场价格高位入市，造成大量高价库存，这将对市场未来去化保持持续压力。,风险二：商品住宅存量增长放缓，但存销比仍然处于高位警戒线，存量如何去化是未来市场的主命题。,2009年2月，存量在上升了13个月后首次出现下降，显示市场人气有所恢复， 但目前14-20个月的存货去化期仍然处于高位压力区，较之2006年平均7-10个月的指标相去甚远。,风险三：供求结构性矛盾仍然突出，存量以改善性产品为主，而需求以首次置

9、业产品为主。,2008年，改善类客户受到市场调整的极大抑制，成交量大幅萎缩，首次置业客户成为市场成交主体； 首次置业的代表性产品80-90平方米的2房在08年成交量未下降，90-100平方米的2房成交量下降了39%，低于全市近50%的平均下降率； 而改善性置业的代表产品110-140平方米3房成交量下降了70%。 从2008年需求结构来看，首次置业类型的产品比重为30%，改善性需求比重为37%，这一差异实际上源于市场首次置业产品的供应不足而造成； 从目前的库存结构来看，首次置业产品比重仅占四分之一，而改善性产品比重则超过一半； 由此可见，存量与需求的结构性矛盾较为突出，如果未来供应结构不做调整

10、，势必制约市场稳定、健康发展。,需求：38% 库存：25%,需求：37% 库存：51%,风险四：价格调整尚未稳定，各环线价格都尚处于下降通道。,2009年2月，武汉市商品住宅各环线价格，分别较2008年5-6月的高点下降了30%、23%、22%、33%； 从价格走势来看，尚未企稳，未来仍存在继续下行的可能性，其中，二环线以内的价格降幅已有趋缓迹象，而二环外可能在近期仍将继续下探。,市场回顾：指针才到六七点，市场回暖有待观察 成交回稳，市场步入调整恢复期 2006年至今，武汉商品住宅市场发展经历06年稳定发展阶段、07年高速发展阶段和08年调整阶段从成交量来看，整个发展的阶段峰点在2007年9-

11、10月，阶段谷点在2008年9-10月。两个点都具备鲜明的阶段性拐点特征。2008年9月的成交量较2006年、2007年分别下降了58%、75%，是武汉商品住宅市场稳定发展以来同期的最低成交量，而在2008年12月，成交量较2007年同期增长了38%，仅比2006年同期下降17%，此后，成交量逐步走出阶段性谷底 2009年1-2月同比增长67%，商品住宅成交量显著回升，已经达到市场稳定发展时期的水平，市场逐步进入调整恢复期。 价格合理回归，价跌量升，市场受到支撑，总价悄然接近客户购买承受力 2008年6月开始，商品住宅价格全线下跌；在2008年10月开始，当均价跌破“天花板”价格时，成交趋于恢

12、复，价格也短期稳定。而从2008年6月开始，50万以下产品的比重逐步上升，在2008年12月达到60%，说明市场大部分产品总价接近客户购买承受力。 供求矛盾依旧突出 价格调整尚未到位 市场供求关系目前暂时稳定，但仍处于较为严重的供大于求阶段，且市场未来供应量仍较大，如果成交量不能持续稳定，供求比将可能回升。商品住宅存量增长放缓，但存销比仍然处于高位警戒线，2009年2月，存量在上升了13个月后首次出现下降，显示市场人气有所恢复，但目前14-20个月的存货去化期仍然处于高位压力区，由于在2007年11月至2008年9月期间，大量供应在市场价格高位入市，造成大量高价库存，这将对市场未来去化保持持续

13、压力，存量如何去化是未来市场的主命题。供求结构性矛盾仍然突出，存量以改善性产品为主，而需求以首次置业产品为主，存量与需求的结构性矛盾较为突出。从价格调整来看2009年2月，武汉市商品住宅各环线价格持续下降；从价格走势尚未企稳，未来仍存在继续下行的可能性。 尽管种种极限显示了市场正在逐步的进入恢复期，存货去化期下降、价跌量涨的势头显示了房地产周期指针刚刚走到六七点，但同时由于供求矛盾的突出，市场存量去化压力等，离房价企稳、需求增长等阶段尚需时日，未来半年，市场仍然存在变数和风险。目前武汉商品住宅市场仍然处于调整时期，市场何时恢复的判断还需要时间来监测。,开盘快递,百步亭现代城,销售情况： 2月2

14、7日开盘，本次推出169套房源，销售169套，实现均价5390元/平米，开盘销售率为100%； 点评： 1大力度的宣传造势，覆盖了江城各大人流量聚集地段，使得项目当天人气火爆。 2较之前期价格下调近1000元，大大提高了该项目的性价比，与购者签订住宅保障协议，“降价补差，涨价分享”，并承诺今年5月28日铁定交房，让购房者安心买房，无后顾之忧。 3把房子全面升级为“恒温住宅”。提升产品品质。 4该项目区域配套逐渐成熟，开发商的价格下调促使该区域成为汉口区域购房人群的首选地。,开盘快递,万科高尔夫,此次推出部分8801号楼,营销及销售 项目自08年年底便着手项目的形象宣传，寻找客户群体。2月21-

15、22日，样板间开放，并进行认筹登记，两天累计接待客户1000余组，认筹量接近300组，截至28号开盘，认筹客户达到350组。28号开盘，推出192套，均为89平米两房产品(仅2套163平米3房产品)，当天成交156套，去化率超过80%. 点评 2008年以来，万科旗下项目在小户型产品的打造上精益求精，通过设计技巧、合理的空间布局，产品的实际可用面积都大大增加。万科魅力之城的蚂蚁工房五脏俱全，随后推出65平米两房、86平米三房；高尔夫的89变100-110,景观优越；金色家园跨界公寓更是结合空间布局，实现45平米的两房，48平米则实现70平米的功能各项目的成功销售不仅是万科品牌的影响、价格的刺激

16、，万科旗下各产品虽然降价，但其售价依然大幅度高出区域内同类项目的价格水平。,开盘快递,中建康城,营销及销售 项目前期并未采取大规模推广支持，客户积累以前期登记意向客户及内部职工为主，2008年年底开始认筹，交认筹金1万元，可享受97折（内部职工94折）优惠，至1月21日开盘，认筹客户约200组。开盘首批推出303套房源，实际成交均价在4200-4300元/平米，开盘当天认购约130多套，去化率达到43%，成交以80-100平米的两房和三房为主。 点评 项目选择在春节前期低调开盘，取得较好的销售成绩，主要基于几点有利因素的作用：首先区域目前释放的刚性需求以首次置业客户为主，而市场上首次置业产品存

17、量不足，因此推出的80-100平米户型必然会为热销产品，客户的关注程度高。其次，首批推盘量较少，又以内部职工为主要销售对象，即使未采取广泛的营销推广宣传，也已有稳定的客户积累基础，对开盘顺利销售有一定的支撑作用，同时也是对区域市场情况的试探，为在4、5月份销售旺季加推做准备。另外，以低于周边项目的开盘价格，能有力的抓住客户需求，突出项目的性价比优势。,开盘快递,两湖官邸,营销及销售 开盘优惠活动：认购一房10000元认筹金抵2万总房款；认购两房10000元认筹金抵3万总房款；认购三房10000元认筹金抵5万总房款；另可享受98折优惠。项目08年开工，已封顶。但一直未进行大规模营销宣传，只接待客

18、户来电，认购前一周现场才接待客户来访，但仍吸引不少前期来电客户到现场看房了解价格及认购。1月8日公开认购，当天去化套数为 66套，去化率 26.5 %。 点评 区位上，项目具有良好的地理及自然资源优势。产品丰富，较符合市场需求，面积在90平米以下首次置业产品占总房源的68%，也有147平米的较大户型。B栋二梯八户的设计与其高端的产品定位略显不符。价格上，于客户心理预期较相符，加上户型面积在90平米以下的产品为主，总价较低，在整个片区中属性价比较高楼盘。高层房源价格在后期可能会上调。项目开盘略显仓促，但仍吸引了不少中高端客户的关注，特别是在附近上班的白领及私营业主。,开盘快递,珩生领袖城,营销及

19、销售： 1月1日开盘，本次推出120套房源，销售94套，实现均价3320元/平米，开盘销售率为78%；开盘优惠政策：毛坯房价格送装修，开盘当天下定者，送1年物业管理费。近300名购房者赶往现场。 点评： 珩生领袖城此次开盘，跟许多楼盘“捂盘惜售”或在价格策略上“遮遮掩掩“不同，此次领袖城开盘将采取透明化售房模式，对楼盘的装修房品牌，房源、房价，以及开盘当天优惠明细进行全城公开，这种难得一见的操作却反映出开发企业对于产品的信心。另外作为该区域的唯一精装修大盘在新年里进行低价开盘，另外小户型为主打，降低了总价，受到该区域首次置业性客户的热捧。,开盘快递,武汉天地,营销及销售 1月11日开盘，本次推

20、出50套房源，销售23套，实现均价11926元/平米，开盘销售率为46%； 整体面价8500元/平米19000元/平米，实际销售价格8500元/平米13000元/平米； 开盘优惠政策：8500起价，较之前期10000元/平米起价有所下调。 点评： 作为本市标杆楼盘，在宏观经济转变、房地产市场拐变以及瑞安地产股价大幅缩水等诸多不利因素之下，尤其是在汉口中心区房地产市场正处于价格跟价值重新匹配之际，武汉天地二期楼盘此次开盘成交价格明显低于一期。另外二期A10地块与二桥较近，噪音问题突出。,新盘数据,2、新开盘房型分析,本月实际新开项目共推出1715套住宅，其中，二房推案1016套，占总供应量的59

21、%，三房推案369套，占比30%，二房和三房产品依旧是市场供应的主要推力。此外，四房也有少量供应，主要来源于百步亭现代城和爱家国际华城上市。而一房的供应数量环比上月出现大幅增加，其主要供应来源幸福阳光和两湖总都（二期）40-55平米的1房的上市，占据市场供应的6.06%。,新盘数据,3、环线房型供应分析,1-2月，一环内仅有1个项目入市。武汉天地位武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，有着良好的江景资源，地理位置极好，配套成熟。本次二期开盘共推出197套，其中以3房为市场供应的主力产品，大多集中在120-140平米的面积段中，而二房的新增供应大多集中在90-112平米的面积中，新增供应以三房产

22、品为主。 一二环间的供应来源于两湖总督和爱家国际华城的入市。两湖总督的推案以79-100平米的2房产品为主，,新盘数据,2、新盘房型分析,从上表中可以看出，1-2月份二三环，二房成为市场供应的主力产品，大多集中在80-100平米的面积段中，而三房的新增供应大多集中在120-140平米的面积中，新增供应以二房和三房产品为主。而本月幸福阳光的入市使得一房产品的供应有所增加，主要集中在44-55平米的面积段中。 本月三环外的区域的二房的供应成交市场供应的主力，衍生领袖城的加推入市推高二房的市场供应。二房的新增供应的面积段主要集中在80-95平米的面积段。,新盘数据,3、区域房型供应分析,1-2月份三

23、环外上市房源主要来源于万科高尔夫的入市，万科高尔夫的加推入市推高二房的市场供应。二房的新增供应的面积段主要集中在80-90平米的面积段，另有少数120-140的3房供应。,新盘数据,4、楼盘供应明细表,土地供应量大幅提升 1月份武汉是土地交易中心共公布了两个土地交易公告，即2009年第1号公告和2009年第2号公告。这两个土地交易公告共有18幅地块，总占地面积为108.5万方，规划建筑面积达到272万方，供应规模在武汉土地交易历史上较为罕见。 工业用地崭露头角 在09年第一次公告中又5幅工业地块，怵然土地面积为18.5万方，这标志着工业用地招拍挂已经被纳入武汉土地出让的正常轨道。另一方面，大规

24、模的工业用地出让也传达给市场政府的产业导向。 市场成交进一步回复 虽然和前几次土地出让一样，除延期土地外，其余地块全部成交。但一个明显变化就是，此次土地出让中延期地块的占比有明显下降。作为武汉市政府降低流拍率的一种特殊手段，延期地块的减少，也体现了开发商对土地需求态度的转变。,综述：,土地供应分析,武汉市1月份共推出18幅土地，总出让土地面积达到108万方，相较与07年2月份武汉市第一次土地公告土地供应规模上升了483%。供应量之所以会大幅提升原因来自于两个方面：一方面08年楼市的冷淡使得土地市场也较为冷清，这就是政府土地供应计划遭到缩减，这部分计划缩减相信会在09年得到补偿；另一方面，土地市

25、场的低迷，使得政府财政收入大减，政府希望通过增加供应量，来提升财政收入。,土地供应大幅放量,土地供应分析,从供应结构上看，商住类用地的供应比例最高占到整体供应比例的39%，这也反映了综合类房地产项目开发是目前市场房地产开发的主流。其次是工业地块，随着土地市场市场话程度的提高，工业土地的招拍挂也开始出现在武汉的土地市场上。,工业用地三分市场,土地供应分析,从区域结构来看，1月江岸区土地供应的比重最大，占到全市的39%，而在江岸去的土地供应中，几乎全市后湖片区的土地供应，这也体现了武汉市政府建设居住新区的要求，加大后湖片房地产市场的供应，从而起到人口导入的效果。,居住新区导向明确,土地成交分析,2

26、008年2月，武汉市土地公开交易市场共有15宗土地成交，成交总建设用地面积为94.9万方，环比上升249%。；成交的规划建筑面积约为241.1万平方米，环比上升150%。土地市场成交量出现回升，成交宗数和成交面积环比均出现反弹。这一方面和供应量的大幅提升有关，另一方面也表明武汉市场仍有较大的土地需求，需要政府积极的引导。,土地成交涨势明显,土地成交分析,2008年2月，成交宗地中平均单幅土地成交面积为6.3万方/块，平均单幅成交金额为1.96亿元/块，环比08年12月的2.3万方/块和2.03亿元/块，下降较大，土地单价和楼面地价也有较大的下降。12月高价的大幅商业用地成交对土地整体成交价格拉

27、升较大，价格的回归只是时间问题。,土地价格回归,土地成交分析,临界线,虽然09年2月份的土地出让和前几次土地出让一样，除延期土地外，其余地块全部成交。但一个明显变化就是，此次土地出让中延期地块的占比有明显下降。作为武汉市政府降低流拍率的一种特殊手段，延期地块的减少，也体现了开发商对土地需求态度的转变。,热力指数的平稳回归内涵,成交情况一览,09年1号公告,成交情况一览,09年2号公告,热点营销,世界城加州阳光情人节万人齐喊爱情宣言 为爱保鲜四重奏,牛年开局，世界城继续沿用一贯风格，大打楼市温情牌。以“情人节、妇女节”为中心，。以“情人节、妇女节”为中心，推出横跨月度的“爱情保鲜”促销主题推出横

28、跨月度的“爱保鲜四重奏”促销主题。“浪漫满屋”9999朵玫瑰、“钟爱一生”真爱对戒、“蜜月之旅”欧洲8国游、“共筑爱巢”装修基金等四大浪漫购房套餐，为爱保鲜不打折。 在情人节当天举办了齐喊爱情宣言的活动，世界城光谷步行街就聚集了近万市民，大家的目的很简单向心爱的人说出“我爱你”三个字，打破“多人同时爱情告白”的吉尼斯纪录，场面十分壮观。同时该活动为世界城加州阳光为爱保鲜四重奏同时进行。特等奖一对价值25000元的钻戒和万元加州阳光购房卡,热点营销,武汉碧桂园“新春专场特卖会”多款商品1元起拍,2月21日，由武汉碧桂园和国美电器共同举办的“新春专场特卖会”在武汉碧桂园销售中心举行。本次活动由新区

29、重头项目武汉碧桂园和电器销售巨头国美电器共同举办，其中，国美电器展示了众多知名家电产品，并在现场开设了货款预存活动，提供了多款1元起拍的商品，吸引了众多武汉市民前来咨询购买。武汉碧桂园也在此期间推出了“置业大礼包”购房优惠活动，洋房每套仅仅13万元起；美墅最高优惠达32.8万元；业主推荐亲友成功购房，双方各获赠以成交单位面积计算3年物业服务费,热点营销,购房消费券大行其道,始于重庆开发商的“送购房券”的风潮，近日也开始席卷武汉。继杭州、广州等城市派发消费券后，武汉长江日报社公布了“长江日报购房消费券”计划，打算派发2400张额度为5230元的购房消费券，派发总额高达1200余万元。在本次购房消

30、费的风潮中，不少开发商也快速跟进，相继推出派发消费卷的活动中。其实购房券”的现身，其实质是用各种噱头巧妙地掩饰较小的折扣优惠力度。“购房券”作为一种营销手段，采用这一形式来做价格营销，无疑可以引起更多的关注；在是传统促销方式在长期的弱市下难见起色，“借壳”消费券概念营销吸引人气，但实际效果有待观察,“长江日报购房消费券”计划 东湖春树里免费发放的购房消费券总额5000万 龙城天居园”项目公布了其“二千万元购房优惠券 搜房网面向全国购房者推出“亿元购房消费券全国派送”大行动,热点营销,江城看房团火爆楼市,看房团活动在江城武汉风风火火的行动起来，以各类媒体举办的看房团活动开始火爆江城，武汉晚报，热

31、线房产等等举办的看房团活动遍及武汉主要片区，近50个热点楼盘，吸引了不少购房者的关注，楼市似乎焕发出了久违的活力。显然价格的回落和居民消费信心的恢复是吸引购房者的主要原因。从价格因素来看，经过这一年的市场调整，开发商通过“降价自救”的方式，以打折、优惠促销等多种形式降低了房价，同时一些老盘通过主动降价，提高了楼盘的性价比，取得了购房者的青睐，带来销售业绩。加之新政的利好刺激下的确促进了部分购房需求，其次是伴随着种种救市和刺激经济政策的出台，居民消费信心有所恢复，观望了一年的购房者也逐渐开始选择合适的时机出手，看房团的火爆也就显得不这么今人意外。,媒体投放分析,1、总体情况,在一月份有26个项目投放了83次广告，共47.55个版面。无论是与上月相比还是与08年同期相比，广告投放量降幅明显。而新年过后，二月份共48个项目投放了153次广告，共94.2个版面，比一月份有明显增加，而与2008年末比，投放项目与频次依然较少。 08年武汉一直处于房地产市场调整期，广大购房者处于观望状态；整体市场处于销售价格、销售量双双下降的状态。受到元旦、春节假期及金融危机的多重影响，各开发商为更一步节约成本做好持久战，房地产广告投放大量下滑，但最主要的广告诉求点营销活动，一直保持不变。,媒体投放分析,2、新增供应,一月份受金融危机等诸多因