2013桂林市写字楼市场调研报告

1、桂林市写字楼市场调研报告,洪铭地产,2,写字楼简介 写字楼就是专业商业办公用楼的别称 ，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。 本次市场调查重要调研方向为：写字楼大堂、使用的电梯、公共部分的装修、标准层、租金及物业费、商务配套等。,洪铭地产,3,一、大堂,洪铭地产,4,写字楼大堂设计,大堂设计考虑因素,洪铭地产,5,写字楼大堂设计,大堂设计考虑因素,

2、洪铭地产,6,写字楼大堂设计,桂林部分写字楼大堂设计,中软现代城写字楼大堂采用大面积玻璃幕墙及玻璃门窗，不仅使得采光较佳，同时也让室内与室外造成一种内外交融的境界，拓宽了大堂的视野。 中软现代城写字楼大堂层高约4.2米，净高约3.7米。,中软现代城,洪铭地产,7,写字楼大堂设计,桂林部分写字楼大堂设计,花样年众鼎大厦写字楼大堂入口采用全玻璃幕墙及玻璃门窗，大堂内柱子采用大理石包装，大堂内设有卫生间，卫生间与大堂之间采用纤细植物隔离。 花样年众鼎大厦写字楼大堂层高约4.5米，净高约4米。,花样年众鼎大厦,卫生间入口及纤细植物,洪铭地产,8,写字楼大堂设计,深圳市部分写字楼大堂层高,深圳市作为中国

3、改革开发的试点区域，紧邻香港，金融服务行业发展迅速，成为了全球各大知名企业落户中国的首选地，因此深圳写字楼的发展可以说一直走在全国的前列。,洪铭地产,9,二、电梯,洪铭地产,10,写字楼电梯选择,判定写字楼物业等级的最大硬性指标之一是电梯的性能和配备，而不同品牌的电梯，其性能也不尽相同。,电梯的重要性,电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少，至于周边配套，就更重要了，很多客户，特别是一些大企业选择投资或租用某个写字楼时，都会周密考查电梯的数量和容量。,洪铭地产,11,写字楼电梯选择,电梯（客梯）的布置,洪铭地产,12,写字楼电梯选择,电梯（货梯）

4、的布置,洪铭地产,13,写字楼电梯选择,桂林部分写字楼电梯使用情况,洪铭地产,14,写字楼电梯选择,上海、南宁部分写字楼电梯使用情况,上海金茂大厦 上海金茂大厦使用的三菱电梯，曾在“2006中国国际电梯展”上推出超高速电梯及可变速电梯技术。其中的超高速电梯技术在不影响乘坐舒适性的前提下已经达到世界最高速的18米秒的载人速度，此项技术在全球范围内均属领先水平。,南宁航洋国际城 西南第一商务建筑综合体，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室、停车场于一体，每户带独立卫生间其建筑规模位居西南第一，该项目设置了7台高速电梯直达。,洪铭地产,15,写字楼电梯选择,

5、深圳部分写字楼电梯使用情况,洪铭地产,16,三、公共部分装修,洪铭地产,17,写字楼公共部分装修,公共通道装修,考虑因素： 1、光线柔和； 2、指引清晰； 3、无障碍； 4、疏散快速。,建议要点：,洪铭地产,18,写字楼公共部分装修,卫生间装修,考虑因素： 1、光线柔和； 2、干净清爽； 3、空气清新； 4、人性化设计。,建议要点：,洪铭地产,19,写字楼公共部分装修,景观布置,洪铭地产,20,写字楼公共部分装修,水景、绿化,洪铭地产,21,四、标准层,洪铭地产,22,写字楼标准层设计,洪铭地产,23,写字楼标准层设计,标准层设计制约因素,洪铭地产,24,桂林部分写字楼标准层情况,写字楼标准层

6、设计,洪铭地产,25,桂林部分写字楼标准层情况,写字楼标准层设计,花样年众鼎大厦、湘商大厦 标准层的层高3.1米，净高2.6米，可分割成多户，每户配有独立卫生间，每户具备自然采光条件。,花样年众鼎大厦,湘商大厦,洪铭地产,26,桂林部分写字楼标准层情况,写字楼标准层设计,中软现代城标准层的层高3.1米，净高2.6米，可分割成多户，每户具备自然采光条件，但不配备独立卫生间，这一条件很大程度上降低了该写字楼的出租率。,中软现代城标准层,中软现代城标准层公共卫生间,洪铭地产,27,深圳部分写字楼标准层情况,写字楼标准层设计,洪铭地产,28,写字楼标准层设计,影响写字楼标准层高的一些因素：,洪铭地产,

7、29,五、租金、物业费,洪铭地产,30,桂林部分写字楼租金及物业费情况,写字楼租金及物业费,洪铭地产,31,六、商务配套,洪铭地产,32,桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。,写字楼商务配套,裙楼部分,洪铭地产,33,桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。,写字楼商务配套,大堂商务中心,洪铭地产,34,桂林新兴写字楼目前尚未完全成型，在写字楼项目本身商务配套未能显现，在此，列举深圳部分写字楼商务配套情况，以供参考。,写字楼商务配套,会议室配套

8、,洪铭地产,35,七、结论,1、从桂林市新兴写字楼目前的情况来看，出租率一般，各个项目的租金相差幅度较大，从2060元/月不等。 2、花样年众鼎大厦由原来的整栋酒店定位转成了现在的写字楼，湘商大厦也将原来的部分酒店转成了现在的写字楼（可分割成每套，做商务公寓）； 我司认为，商务公寓的定义是对T6现阶段相对准确的定位，6-15层总体规划为为小单位商务公寓（后期可改造成酒店），16层以上为大单位商务公寓，酒店只是对本案销售出现状况时的一个解决销售问题的营销手段,如果商务公寓销售可行，则可以不采取酒店的销售形式。 3、目前规划6-15层为酒店预留，标准层客房数量24间，总240间，如全部预留，我司认

9、为风险非常大，建议改为6-10层为酒店预留，这样有利于整体酒店销售，且调整部分不合理客房，调整后22间，6-10层共5层，总110间；11-15层部分作为小型商务公寓先期对外销售，如果11-15层市场表现不错，加推6-10层，此时则取消酒店预留，也就是说，本案取消酒店，全部为商务公寓。,洪铭地产,36,4、本次调研的各项目基本上都设有公共卫生间，但是否设有独立卫生间成了客户选择的一个重要因素，中软现代城只有整层的公共卫生间，很大程度上影响了本项目的出租情况； 我司认为公寓内应增加卫生间配置，并且压缩公共卫间使用空间，减少后期公共部分装修成本。 5、减少公摊和公共卫生间的使用面积，不但能为T6公共部