潍坊房地产市调报告

1、潍坊市调报告及地块情况介绍目录第一章 城市宏观环境调研及分析4一、潍坊城市概况41、地理位置及行政区划42、人口43、区域交通44、区域经济及支柱产业5二、潍坊市总体规划发展分析（20052020）51、空间布局52、布局说明解析63、潍坊发展规划（20052020）64、城市发展前景分析6三、城市宏观环境分析总结7第二章 潍坊市住宅房地产市场调研及分析7一、2010年潍坊市商品房销售面积7二、2010年住宅价格变化情况7三、潍坊市各区的房地产状况8四、个案分析10五、潍坊住宅市场分析13第三章 潍坊市商业地产的调研及分析14一、潍坊市市经济情况概述14二、商业地产现状及分析15第四章 潍坊地

2、块现状及分析17一、A、B、C地块现状及分析17二、地块综合分析及建议22第一章 潍坊宏观环境情况及分析一、潍坊城市概况1、地理位置及行政区划潍坊历史悠久，源远流长，早在7000多年前，就有人在这里生活定居。夏商代，境内有斟灌、寒、三寿等封国。周初，武王封太公望于齐，战国时期，大部属齐诸城等地属鲁。明朝市境置青州、莱州2府，属山东省。 截至2010年12月31日，潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，滨海经济开发区，高新技术开发区、综合保税区、峡山生态经济开发区四个开发区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，共有34个街道、147个镇、10个乡。 2、人口2

3、009年底，全市户籍总人口867.85万人，常住人口908.62万人，其中非农业人口430.71万人，其中： 潍城区，面积 290平方千米，人口 40.6万 寒亭区，面积1200平方千米，人口 42.3万。坊子区，面积 906平方千米，人口 52万。1 奎文区，面积 183平方千米，人口 53万3、区域交通 铁路：位于陇海线青岛-济南段的中心位置，距离济南190公里，距离青岛120公里；即将建设的：德龙烟铁路潍坊段；黄（烨）大（家洼）铁路潍坊段； 公路：青高速区、潍莱高速 机场：潍坊机场，已开通多条航线， 规划中的：青潍烟威快速城际交通轨道 港口：潍坊港、羊口港、下营港4、区域经济及支柱产业1

4、)经济概述：2010年全市完成地区生产总值3091亿元，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值331亿元，增长4.3%；第二产业增加值1720亿元，增长13.2%；第三产业增加值1040亿元，增长16%。地方财政收入202.4亿元，增长28.2%。居民消费价格涨幅2.6%。城镇居民人均可支配收入19675元，增长13.9%；农民人均纯收入8872元，增长15.3%。粮食总产522.6万吨，实现连续八年增产。肉类总产123.1万吨，水产品总产45.8万吨。国家级重点农业龙头企业、省级重点农业龙头企业分别达到10家和77家，居全省第一。竣工农村公路3100公里，新发展农村户用沼气3.5万户，完

5、成了25座大中型水库除险加固任务，解决了27万人饮水安全问题。规模以上工业实现增加值比上年增长15.4%，实现利税增长41.9%，利润增长45.8%。新认定国家备案高新技术企业76家，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到32.92%，比年初提高2.57个百分点。“十一五”节能减排目标全面完成。完成服务业投资1246.8亿元，增长25.2%；服务业税收139.8亿元，增长46.3%，占全部税收的38%。二、潍坊市总体规划发展分析（20052020）1、空间布局一主，五辅，二翼的城市乡镇空间格局2、布局说明解析 一主指潍坊中心城市即以市内潍城、奎文、高新、寒亭、坊子为中心的主城区，201

6、0年城市人口达到130万人，用地面积达到153平方公里，2020年城市人口达到175万人，用地面积达到192.5平方公里。 五辅： 指依托便利的交通线半小时交通圈内五个副中心城市包括：寿光、安丘、昌乐、昌邑和滨海新城（由滨海经济开发区和史子镇滨海项目区组成） 两翼：指以高密和主城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。3、潍坊发展规划（20052020）1)城市空间结构布局：建构：一心、一环、一廊、一轴的结构模式。一心：由月河路、北宫街、北海路和健康街围合的城市中心区域；一环：长松路、玄武街、潍县路和宝通街组成的城市快速交通环；一廊：由白浪河、虞河两岸绿化带及两岸绿地构成的贯

7、穿一心的绿色走廊；一轴：由滨海路向北连接滨海新城的经济发展轴。2）商业、住宅发展策略：商业用地布局：市级商业中心以市中心核心组团的白浪河沿岸。区级商业珠组团四个。长松片区：西部潍城区；凤凰片区：城市东南部，凤凰路和北海路建设城市次级综合服务中心；寒亭片区：北海路、玄武街以北连接寒亭及市区部分； 东部高新片区：市政府以东以潍县路为轴的区域；在城市四周设立大型商贸物流中心，市级大批发市场位于东风街西段和潍州路南段、潍莱高速东段、健康东街和火车站南侧；住宅用地布局：居住用地采取“一带四团”的布局格式；一带：位于中心城区内东西狭长的带状居住用地；四团：位于外围片区的四个团状居住地；3）发展规模：202

8、0年城市人口规模达到175万人以上。城市控规：2334平方公里；4、城市未来发展前景分析1）山东半岛蓝色经济区规划 涵盖青岛、潍坊、烟台、潍坊、威海、日照市及滨州市无棣、沾化个沿海县。 潍坊接轨青岛，主动接受青岛辐射，形成优势互补的发展局面。2）、两基地、两中心、一枢纽 以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术产业为基础的现代制造业基地 以高级技术教育为特色的文化教育产业基地； 具有国际影响力的国际风筝文化中心； 半岛地区重要的商贸物流中心； 高速公路、铁路、轻轨、机场四线，成为山东半岛经济群的重要交通枢纽。三、城市宏观环境分析总结 优越的地理位置，正在向青岛并轨，轻轨的建设必将提高整个城市的竞争

9、力。 中心城区的建设，原本东西长，南北窄的狭长空间，正在向南部、东部扩张。 当地旅游经济的带动：国际风筝节、鲁台经贸洽谈会、全省范围的艺考、寿光的菜博会等都给本地旅游业、酒店业、餐饮业带来巨大的商机。 本地经商的习俗使得中产阶级较多，餐饮和酒店行业表现突出。 潍坊房地产前景巨大，连续几年的低增长使得潍坊酝酿着新的爆发。综上所述，经济的持续快速发展、人口的增长、人均收入的增加、环境的改善、基础配套设施的完善，将为潍坊带来更多的发展机会。第二章 潍坊住宅房地产市场调研及分析一、2010年潍坊市商品房销售面积潍坊商品房市场成交规模较大，2010年全市销售面积为1995.3万平方米，同比增长15.9%

10、。潍坊城区新建商品房销售情况，共销售665.38万平方米，同比下降5.91%，其中销售新建商品住房581.84万平方米，同比增长27.26%。根据市场监控，目前潍坊市区一手住宅成交均价约3700元/平方米。二、2010年住宅价格变化情况在中建大观天下、中央生活城、潍京、泰华荣观华府等若干高端项目带动下，潍坊房地产市场出现逆市上扬趋势。2010年，潍坊市房地产发展速度较快，整体价格涨幅在17-18%，虽受国家调控政策影响，但整体市场仍然处于稳步上涨趋势。原因在于：（1）2010年潍坊市宏观经济发展迅速，GDP总量及人均可支配收入再创新高；（2） 以中建大观天下、潍京、中央生活城、泰华城荣观华府为

11、代表的高端、高质量项目的不断涌现，为房地产市场的发展注入了动力；（3） 为加快潍坊城市化建设的进程，潍坊市政府大力扶植房地产市场的发展。基于以上三方面的因素，2010年潍坊市房地产市场整体价格上涨幅度较大。目前，潍坊市全市均价为3700元/平方米，其中奎文中心城区均价4200元/平方米，潍城区均价3550元/平方米，高新区成交均价约为4000元/平方米，经济技术开发区均价为3500元/平方米。三、潍坊市各区的房地产状况1、奎文区奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目近70个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。本区域房地

12、产发展环境较好，周边配套齐全，产品品质较好，客户认可度高；区域均价在4200元/平方米左右，项目众多，供应题量较大，市场竞争激烈，未来项目的竞争主要是产品品质和营销推广的竞争。2010年本区域中高端项目共推出约50万平方米，成交约33万平方米，产品以高层为主，约占90%，面积主要集中在80-140平方米之间；2011年，本区域预计供应体量约为76万平方米，产品以高层为主，约在90%，面积区间主要集中在80-95平方米和110-140平方米之间。2、潍城区潍城区属于潍坊的老旧城区，旧村改造项目较多，片区建设和核心配套资源落后于其他片区，目前在销售项目约62个，供应体量极大。本区域是典型的老旧城区

13、，环境较差，配套设施不完善，项目一般为中低端产品，客户主要是周边的居民和刚性需求客户，区域均价在3550元/平方米，同时该区域项目众多，价格战时本区域的竞争主题。2010年潍城区中高端项目新增供应量约为36万平方米，成交约26万平方米；产品以高层为主，约占70%，多层约占25%。2011年此区域中高端项目预计供应量约为55万平方米，以高层为主，约占75%，面积主要集中在80-90平方米和110-135平方米之间。3、高新区本区域处在城市发展的主干道上， 环境较好，城市建设先进，产品品质高端，高端项目不断进驻，区域认可度较高，客户主要是市区的高端人群，区域均价在4000元/平方米，2010年区域

14、热度和升值潜力得到极大提升。2010年高新区中高端项目新增供应量约为26.82万平方米，成交约为20.27万平方米，其中高层约占80%，面积主要集中在80-90平方米和110-145平方米之间。2011年高新区中高端项目新增供应量约为47万平方米，产品以高层为主，约占80%；面积区间主要集中在70-105平方米和110-150平方米之间。4、经济技术开发区本区域靠近工业区域，环境较差，各项目产品质量和品质一般，市场的认可度较低，区域金价在3500元/平方米，主要以刚性需求客户为主，相对其他片区来看，未来发展空间较小。2010年经济开发区中高端项目新增供应量约为9.6万平方米，成交约为7.4万平

15、方米，其中高层约为80%，产品面积主要集中在70-130平方米之间。2011年本区域中高端项目新增供应量约为16.7万平方米，其中高层约占80%，面积区间主要是集中在80-95平方米和90-120平方米之间。四、个案分析1、世纪环球中心地址：潍坊奎文区新华路68号开发商：潍坊金天地投资有限公司电话：0536、建筑类别：写字楼：可投资；可自用；总建筑面积： 单户面积：80120价格：5600起价，还没有开盘项目介绍：层高度168米，层数32层，打造潍坊第一高度，有停车场地下13层，是大型的复式停车场，项目东面有2个露天10层的停车场，打造潍坊商业区最大的停车场。设有空中旋转餐厅，星级商务会所，还

16、有直升机停机坪。2、万锦国际广场（五道庙）地址：胜利西街与爱国路交叉口。周围环境：中百大厦，百货大楼，潍坊八中，南关幼儿园，农行，建行。面积：10万平米一站式小商品，主力面积20-40平米 销售政策：按揭9.8折；一次性9.5折，加优惠一万。客户群体：小商品城经营户，外地投资客户，及部分潍坊本地投资客户。项目简介：（1）40年产权商铺，托管十年分两种方案。1：前三年收益百分之8一次性扣在房款里。第四年到第十年每年按百分之八回报返还客户。2：前三年每年百分之八一次性扣在房款里。第四年开始每年按收益9:1分成。（2）建筑类别：共五层卖1-3层。均价24000左右。3、潍美国际地址：潍坊东风街与和平

17、路交汇处 建筑类别：摩尔公寓价格：均价8000推广策略：广告，无优惠。项目情况：一期销售率：90%，二期即将开盘客户群体：比较有投资意向，高档人群居住4、北方茶都地址：潍坊市青年路铁路桥以北建筑类别：商铺 价格：外街：18000左右，内街：13000左右推广策略：广告具体销售：先招商后销售，现在具体工作是招商，招商完毕价格上调出售客户群体：从事茶业的商人，投资客。5、泰华城荣观华府地址：东风街，和平路交汇处。环境：泛海酒店，丽景酒店，如家酒店，泰华商务酒店，白浪河假日广场，风筝广场，交行，工行，农行，潍坊银行。中百百货，世纪泰华商场。开发商：山东大塘置业有限公司。投资商：山东世纪泰华集团。建筑

18、类别：商铺，写字楼，公寓。面积：60平米-120平米(仅剩)价格：均价8000左右。推广策略：广告，房展会，销售情况：基本售罄。客户群体：中高端客户群体。6、阳光100地址：市政府旧址环境：潍坊酒店，鸢飞酒店，东苑公园，风筝广场，工行，中行，建行，乐购，振华商厦，开发商：阳光100置业集团。建筑类别：LOFT克拉公馆，星级酒店，写字楼，商铺。面积;30-120平米。一期总建筑面积平米。项目占地120万平米。价格：均价11000每平米。推广策略：广告，会员卡（免费办理）一次性付款9.5折会员可享受折上折。销售情况：小户型几乎售完。60平米左右比较多。客户群体：青年白领，投资客。总结：项目为LOF

19、T多维立体空间，5.35米超高层高，跃层十错层完美设计，买一层送一层。精装修，两层都配洗手间，两年后交房。7、鑫悦首府地址：潍城区青年路与东新街交汇处西北角（火车站东邻）开发商：潍坊城市三维空间投资有限公司（市人防办所属） 电话：0536、建筑类别：精装酒店公寓（纯投资）面积：4050价格：4000左右 待售当中 前期VIP 一万抵二万项目介绍：只有东西向的房子，没有南北向的。8、中金国际地址：潍坊市健康西街以南和平路至青年路段开发商：潍坊中金房地产开发有限公司 电话：0536、建筑类别：住宅、公寓、商铺一体大型商圈 面积：住宅面积：77177，价格在4500起价，销售率70%公寓面积：45左

20、右，价格：5000起价，销售率30%，是投资性的，托管10年。 注：商铺还没有开盘。9、状元府地址：潍坊高新区东风东街与潍县中路交汇处开发商：潍坊佳鑫房地产开发有限公司电话：0536、建筑类别：住宅，商铺项目概况：住宅面积90120，价格41005000，公摊：20%，十号楼的销售率：70%。十一号楼在筹备，VIP 3万抵4.5万、6万抵8.6万；有地下停车库。10、东方太阳城地址：潍坊市奎文区虞河路与玉清街交汇处西南方向开发商：潍坊太阳城置业有限公司建筑类别：纯住宅，第一期是8栋，16层住宅（二、三期也是住宅，还未建设）；面积：72最小，136最大；价格：还没有出来，下个月开盘，现在售卡，2

21、万抵3万；推广策略：广告、外墙保温材料、低碳生活；客户群体：享受生活的中高档人。11、中亚商贸城地址：健康西街与和平路交叉路口 建筑类别：住宅、商铺周围环境：火车站，联运站在附近 ；项目概况：住宅在5300左右； 商铺现在70左右二带三的商铺比较多，7000元/左右； 单层的15000左右，最高价30000左右，但现在没房源；注：无优惠，此楼盘已将尾盘。五、潍坊住宅分析： 进入到潍坊城区，各工地上塔吊林立，健康街、胜利街两侧更是高楼辈出，充分感到潍坊房地产的热火朝天，与很多一线二线城市形成了巨大的反差。2011年上半年潍坊房地产价格同比增长更是达到20%以上。究其主要原因有三个：一、在房地产高

22、速发展的05年-09年间，潍坊房地产一直以及其缓慢的速度发展，目前恰恰到了发展的高速期；第二、本地购买力量的增加，从经济的发展到居民可支配收入的增加，给潍坊房地产发展带来了持续的动力；第三、城市化进程的发展和外来人口持续的增加使得潍坊的住宅市场上了一个新的高度。第三章 潍坊商业地产的调研及分析一、潍坊市经济情况概述： 潍坊是一个工业大市，工业在山东省排第三位。潍柴集团是全球最大的船舶动力制造基地，潍柴要做世界上最大的通用发动机生产商。潍坊海化集团是全国最大的海洋化工生产基地。 潍坊是一个农业大市，是山东省农副产品集中产区之一。全市已建成了寿光蔬菜、诸城肉鸡、青州食用菌、昌乐西瓜和肉鸡等一大批名

23、优特稀农产品生产基地。6个县市区全部达到小康县标准。4个县是全国百强县。 潍坊工业发展较快。现已初步开成以海洋化工、动力机械、农用运输车、服装及装饰面、电子通讯及信息处理、化学纤维、医药及保健品、食品饮料、造纸包装等十大产业为主体的工业体系。2010年全市完成地区生产总值3091亿元，比上年增长13.3%。其中，第一产业增加值331亿元，增长4.3%；第二产业增加值1720亿元，增长13.2%；第三产业增加值1040亿元，增长16%。地方财政收入202.4亿元；城镇居民人均可支配收入19675元；国家级重点农业龙头企业、省级重点农业龙头企业分别达到10家和77家，居全省第一；金融业、房地产业、

24、旅游业、现代物流业快速发展。信息服务、研发设计、动漫传媒、创意产业、服务外包等新兴服务产业发展迅速。二、商业地产现状：潍坊自古是商业重镇，其商业氛围在整个山东省居于前列，目前潍坊的商业企业有：潍坊百货集团股份有限公司中百大厦、.潍坊百货大楼股份有限公司、.潍坊苏宁电器有限公司、山东世纪泰华集团有限公司、三联商社潍坊家电商场、.潍坊国美电器有限公司、中百佳乐家（拥有多家连锁店）、利群集团潍坊超市、.沃尔玛潍坊超市、百大麦迪隆超市、潍坊华联商厦有限公司、银座商厦（2家）乐购、红星美凯龙（家居）、振华商场、佳世客等各类大型商场。 作为本土企业的潍坊百货集团及旗下的中百大厦、中百佳乐家是潍坊商业的龙头企业，中百大厦分别在和平路和新华路拥有两家大型百货商店，中百佳乐家在新华路和四平路的两家大型超市是潍坊商业零售的领头羊。而位于新华路的利群集团在苦撑了几年之后，不得不黯然摘下利群的招牌，败走潍坊，而对面的中百大厦则成为最后的胜者。本地企业中的潍坊百货大楼除了拥有黄金地段的百货大楼之外，旗下还拥有百大麦迪隆超市，在潍坊本地商业中有着一定的市场份额。山东世纪泰