精品文案西安浐灞河公司2008年西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通.ppt

1、西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通,谨呈：西安市浐灞生态房地产开发有限公司,2008.7.11,2,研究前提,3,世联工作范围,本项目物业发展建议要点,“金腰带”区域之下，本项目的定位方向,本项目开发策略研究,浐灞三角洲中央商务带战略发展方向,世联工作内容,世联工作范围和工作内容,本项目整体财务经济测算,以西至东湖路、南至三角洲二环路、北至管委会商务大楼，东至隔离带道路的80亩左右土地为此次研究工作的核心范围,本次中期沟通解决工作内容中前三部分,4,世联工作平台之一：西安市浐灞河生态区总体规划（2006年8月）,区域功能定位,区域规划结构,“北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主

2、，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。”,对浐灞核心区的定位,“成为西安市中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展的城市布局在东北轴线上的城市副中心。”,“一心三翼”：以浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心，形成北翼、南翼和东南翼,5,世联工作平台之二：西安市浐灞河三角洲控制性详细规划（2005年7月）,规划用地平衡表,6,世联工作平台之三：西安市浐灞生态区发展研究课题丛书,一、 西安市浐灞生态区战略规划,二、 西安市浐灞河区域发展与城市功能定位报告,三、 浐灞新区发展战略策划总报告,四、 西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告,五、 西安市浐灞生态区生态重建和环境

3、保护战略研究,六、 西安市浐灞生态区筹融资战略,十二、汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现 代建设的启示研究,八、 西安市浐灞生态区产业发展研究,九、 西安市浐灞生态区招商模式研究,十、 西安市浐灞生态区旅游发展规划,十一、浐灞地区历史文化研究,7,进行的研究,国内外案例研究,政府与消费者访谈,实地踏勘与市场调研,调研内容 交通可达性 城市意向 产业分布和发展现状 自然资源、重大设施 房地产市场基础调研 各类物业市场专项调研 调研区域 浐灞生态区核心区 浐灞生态区北翼 东郊区域 经开区 高新区 曲江区 ,浐灞区政府领导7位 专业人士深度访谈8位 经开大厦销售经理 西安龙湖策划经理 易

4、居中国陆总 绿地世纪城销售经理 陕西置地策划人员 消费者访谈 中新浐灞客户3位 市内公寓投资客户3位 其它潜在客户2位 ,生态区案例2个 上海崇明岛 BERKELEY（美国） 生态商务区案例3个 IRVINE（美国） 开发策略案例1个 深圳华侨城（OCT） 参考案例 Milton Keynes（英国） 千叶（日本） Reston（美国） 成田（日本） Buena Park（美国） 多摩（日本） Columbia（美国） Alexandria（美国） Randstad（荷兰） 川崎（日本）,新城现状研究 人口结构研究 消费者消费特征研究 土地利用现状研究 房地产市场研究 城市发展相关研究 城市新

5、区发展模型研究 生态区发展规律与特征研究 生态型商务区形成条件与特征研究 生态型商务区开发策略研究 ,围绕本项目，工作小组在过去1个月的时间里进行了大量调查和研究,8,本次沟通思路,浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究,开发目标与核心问题界定,浐灞生态区发展方向研究,背景研究,本项目定位方向与开发策略,1,2,3,4,5,9,背景研究 项目背景,10,项目位于浐灞生态区内，通达性好，属于政府推动建设的以生态资源为核心的城市新区,区位 城市东北角，主体在二环与绕城高速之间； 交通 区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内； 距西安市中心10公里，距西安咸阳国际机场30公里； 区域定位 以

6、滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。,城市边缘生态新区,关键词一：,区域关系,车程半小时内,二环,浐灞生态区,三环,11,区域开发处于启动期，公交系统不发达，缺乏商业、教育等生活配套，欠缺人气,开发启动期，缺人气,关键词二：,开发启动期 当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐灞半岛一个项目在开发，其他项目均未进入实质开发阶段 公共交通欠缺 区域公交系统欠发达，近期预计会有一趟公交线路开通 无有效常住人口 当前三角洲内除零星自然村落外无常住人口，中新浐灞1期在今年下半年交房 无生活配套 仅建成浐灞区管委会大楼，无生活配套,主干道路已修建完成，但

7、周边多为待开发空地,待开发空地,部分区域为小型物流中心,区域关系,12,项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的龙头地块，区位优势明显,核心区位优势,关键词三：,“三角洲核心区”,“金腰带”,金腰带上的“龙头”,区域关系,13,中高容积率、中等规模综合体项目，受一期项目限制，用地有一定局限,项目基础指标： （本项目为地块二期） 占地面积 项目总占地194亩，本项目占地面积在80亩左右； 建筑面积 本项目建筑面积14万平米，整体19.5万平米； 容积率 本项目容积率约2.6，整体容积率1.5； 地价 ：约70万元/亩 规划指标 限高100米以下 用地性质：综合用地,一期（浐灞生态区管委会商务大楼

8、）,二期（本项目）,一期建筑北面,一期建筑南面，道路已修建完成,中等规模综合体,关键词四：,项目指标,14,周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥有灞河景观,北向灞河景观资源,关键词五：,北面 浐灞管委会大楼，层高约为20-25米； 越过大楼后为灞河及沿河景观带 南面 已建成车行道，双向四车道； 西面 已建成车行道，双向四车道； 道路对面为中新浐灞1期和2期的工地； 东面 现状为与灞河大桥间的空地；,二期 （本项目）,项目四至,15,二线核心城市，处于开发启动期的强势景观资源型城市边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目,有利因素： 区域景观资源优势 片区规划前景向好 交通通达

9、性佳 不利因素： 目前区域处于开发启动区，无商务需求基础 区域内有效常住人口欠缺,项目属性：,区域属性：,项目属性界定,16,背景研究 项目背景 市场背景,17,受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响，全国大中城市房地产均无大的起色，形势严峻,北京,深圳,上海,天津,广州,宏观市场背景,18,西安房地产市场在政策和地震的多重影响下，上涨势头放缓，近期市场表现理性，价格相对平稳,西安07年1月-08年4月成交面积及均价走势：,07年1月-08年4月：在新政后，西安成交量短期内有一定下滑，短暂调整后，价格与成交量重新走上上升通道。,2008年5月西安主要楼盘销售对比分析：,08年5月：受地震影响，

10、5月份各楼盘成交量普遍比4月份下降50%以上，价格变化不明显,2008年6月新开盘项目分析：,08年6月：新开盘项目调低市场预期，但市场反应平淡,宏观市场背景,19,浐灞区域市场住宅市场处于起步发展阶段，商务、商业市场相对缺失,中新浐灞半岛基础资料 占地面积：3854亩 建筑面积：310万平米 容积率：1.18-2.02 发售日期：2007年8月首期发售，当前2期在售 价格信息：开盘价2790元/平米，07年均价约3100元/平米，当前价格在4200元/平米左右 销售速度：到当前已销售近40万平米 客户：辐射全市范围内的住宅客户，投资客户,住宅市场：年消化量40万平米的中新浐灞半岛一盘独大，辐

11、射全市范围内的住宅客户，未来区域还有持续的住宅供应。,未来地块供应：,当前在售项目：,区域市场背景,20,背景研究 项目背景 市场背景 开发背景,21,浐灞生态区管委会下属的房地产开发公司，首次市场化开发项目,浐灞生态房地产有限公司是西安浐灞生态区管委会下属的房地产开发公司，财务和人力安排从属于管委会领导之下。,之前开发过浐灞生态区管委会商务（行政）大楼，该项目是由管委会持有，不进入市场销售，因此，本项目为开发公司的首次市场化开发项目。,管委会商务（行政）大楼,开发背景,项目一期商务大楼工程在资金方面纯投入无收益，项目二期开发资金回收需维持整体项目的收支平衡。,22,开发目标与核心问题界定,2

12、3,项目战略目标,符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位方向研究与开发策略制定,项目开发周期,开发周期考虑为3-5年，分期投入，分期完工,项目盈利目标,项目二期的开发收益需维持整体项目的财务平衡,项目开发目标,24,核心问题界定,符合整体区域发展战略下的项目前瞻性定位方向研究与开发策略制定 开发周期考虑为3-5年，分期投入，分期完工 项目二期的开发收益需维持整体项目的财务平衡,R2,期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）,R1,非期望结果 （不作为、自然发展的结果）,区域发展处于启动期，各项城市功能不完善 现阶段区域人口数量与结构无法满足需求,？,核心问题,浐灞生态区具有特殊资源的城

13、市大规模新区的发展方向如何？,1,浐灞三角洲中央商务带（“金腰带”）城市新区生态资源型商务区的战略定位方向如何？,2,依托于整体区域关系之下，本项目合理的定位方向与开发策略如何？,3,25,浐灞生态区发展方向研究 基于发展模型下的区域发展方向判断,26,世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向,资源禀赋,发展时机,与所在城市/都市群的发展关系,具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型,区域发展 方向,27,浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里,资源禀赋,浐灞生态区核心区域

14、浐灞中心区域总面积50平方公里； 浐灞生态区北翼总面积34平方公里； 浐灞生态区南翼总面积25平方公里； 浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里,28,以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富,资源禀赋,浐灞两河：“八水绕长安”中的著名“二水”，西安城市稀缺的自然河流水系，水面宽广，水质优良； 绿地规划：生态区规划人均公共绿地面积为28.8平方米，绿化率达到47.69%，城市公共绿地面积为1584.15公顷； 生态湿地公园：广运潭生态景观区、灞河入渭口湿地公园保护区； 区域内拥有多处天然湖泊和绿地。,29,广运潭生态治理工程 我国北方地区罕有的集生态湿地保护河道景

15、观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园； 桃花潭生态治理工程 项目规划1000多亩，其中水面860亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所； 大水大绿工程 新增水面6500亩，累计形成水面15000亩，完成绿化面积4000亩。,广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势,绿化系统规划图,广运潭生态治理工程,桃花潭生态治理工程,资源禀赋,30,浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重,浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 派风机构经理张先生 生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。

16、 西北建工学院经济学孙教授 西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍贵。 金地聂总,地理位置 位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市。 自然环境 古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市最为稀缺的生态资源，起到“城市绿肺”的功效。,西安的城市环境,浐灞的生态价值,资源禀赋,31,资源禀赋研究结论,区域拥有浐灞两河+高绿化的稀缺原生态自然资源，区域生态价值之于西安举足轻重,浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里,以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富,广运潭、桃花潭、大水大绿等重

17、点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势,浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重,32,世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向,资源禀赋,发展时机,与所在城市/都市群的发展关系,具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型,区域发展 方向,33,浐灞生态区是西安重点发展四区二基地之一，同时占据城市东北方向发展主轴,与所在城市发展关系 城市规划角度,重点发展的四区二基地 主城区 浐灞生态区 高新区 曲江区 东北航空基地 东南航天基地 西安城市发展方向 西南方向户县 东北

18、方向泾河 东北方向临潼,主城区,高新,曲江,浐灞 生态区,航天 基地,航空 基地,34,浐灞生态区占据西安东西发展横轴的重要支撑点，成为西安城市可持续发展的全新增长极,与所在城市发展关系 城市发展结构角度,西安现状城市结构发展 南北发展主轴中心城区+经开区+高新区+曲江区； 城市东西发展相对缓慢； 西郊区域由于传统的重工业基地影响，城市向西发展空间相对受限； 城市向东浐灞生态区成为重要发展支撑点。,高新,曲江,经开,中心城区,西郊 重工业区,浐灞 生态区,35,在城市功能演变过程中，浐灞生态区实现了西安城市功能的重要补足,与所在城市发展关系 城市功能演变角度,单中心大都市区,多中心大都市圈,1

19、.城市扩张持续加速带来近郊区域城市化,2.城市化过程中各板块功能划分依托区域特制逐渐明晰,36,与所在城市的发展关系研究结论,浐灞生态区成为西安城市中生态功能的最重要一环，城市可持续发展的全新增长极,浐灞生态区是西安重点发展四区二基地之一，同时占据城市东北方向发展主轴,浐灞生态区占据西安东西发展横轴的重要支撑点，成为西安城市可持续发展的全新增长极,在城市功能演变过程中，浐灞生态区实现了西安城市功能的重要补足,37,世联模型：具备特殊资源的城市大规模新区开发，应该从自身资源禀赋出发，从区域与其所在的都市群的关系以及区域的发展时机角度研究其发展方向,资源禀赋,发展时机,与所在城市/都市群的发展关系

20、,具有特殊资源的城市大规模新区区域发展模型,区域发展 方向,38,区域改造期清理垃圾、改造河道与水质、开通重要道路等，奠定了区域快速发展的基础,浐灞生态区改造期 清理原有河道垃圾； 改造河道与水质清理，完成河道一级堤防建设18.6公里，完成橡胶拦水坝4座； 修通外部联系干道与内部沿河风情街开通，完成道路建设40公里，开工跨河桥梁3座。,发展时机,39,发展时机,区域启动期系列连续动作，实现区域生态形象的成功引爆与区域发展的有效启动,浐灞生态区启动期 2007年，欧亚经济论坛在西安浐灞生态区召开，区域内建设凯宾斯基酒店作为欧亚经济经济论坛永久会址； 2007年，F1摩托艇世界锦标赛中国大奖赛西安

21、站在区域内举行； 冠名西安浐灞足球队，扩大区域知名度； 本项目一期极具形象展示的浐灞商务中心已建成，成为区域名片之一。,40,发展时机,后续重大发展动作注入新动力，成为区域发展又一次契机,浐灞生态区后续发展动作 2011年世界园艺博览会在区域内举办，届时约40个国外城市和60个国内城市将参展，接待国内外各方游客约1000万人次； 桃花潭工程：项目规划1000多亩，其中水面860亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所； 区域内规划建设欧亚贸易区，围绕丝绸之路为主题形成的国际贸易区。,欧亚贸易区,2011年世园会,桃花潭工程,欧亚 贸易区,41,发展时机,浐灞生态区目前发展阶

22、段处于由启动期走向成长期的过渡阶段，发展规律决定了现阶段是区域下一步升级发展的关键时机,启动期,区域价值,成长期,持续发展期,稳定期,浐灞生态区目前所处阶段,区域启动期 树立形象与知名度 奠定基础,区域开发历程,区域成长期 功能逐步完善 产业、人口等相关指标发展,区域持续发展期 区域功能基本健全 产业、人口等相关指标加速发展,区域稳定期 区域发展区域成熟 城市功能完备 产业、人口、居住、生活和谐发展,42,发展时机研究结论,浐灞生态区处于由启动期走向成长期的过渡阶段，当前是区域升级发展的关键时机,区域改造期清理垃圾、改造河道与水质、开通重要道路等，奠定了区域快速发展的基础,区域启动期系列连续动

23、作，实现区域生态形象的成功引爆与区域发展的有效启动,后续重大发展动作注入新动力，成为区域发展又一次契机,浐灞生态区目前发展阶段处于由启动期走向成长期的过渡阶段，发展规律决定了 现阶段是区域下一步升级发展的关键时机,43,区域发展模型总结,资源禀赋,区域发展方向需考虑的三方面要素,关键词,与所在城市/都市群 的发展关系,发展时机,浐灞两河+高绿化,稀缺原生态自然资源,生态价值之于西安举足轻重,西安城市生态功能的最重要一环,城市可持续发展的全新增长极,浐灞生态区 发展方向？,启动期走向成长期的过渡阶段,当前是区域升级发展的关键时机,44,以区域资源禀赋为出发点、以区域生态功能的可持续发展为方向、以

24、区域升级发展为契机，本区域发展方向为：,中国西北 示范型生态都市,以浐灞两河流域原生态自然资源为核心的, 西安大都市圈重要生态节点 西安可持续发展的全新增长极空间 区域未来发展的强大动力支撑 浐灞生态区发展的必然结果,定位关键词：,45,浐灞生态区发展方向研究 基于发展模型下的区域发展方向判断 基于案例研究下的生态都市发展规律与特征,46,我们借鉴了国内外两个生态都市的案例以形成指导浐灞生态区的生态都市发展规律与特征,美国 加州 伯克利（BERKELEY）,中国 上海 崇明（CHONGMING）,国内已经开始的大都市圈内拥有湿地资源的大规模生态型区域规划/建设,世界最著名的“生态都市”成功案例

25、,47,崇明岛地处上海北部的长江入海口，包括崇明岛、长兴岛和横沙岛，三岛陆域总面积为1411平方公里，总人口为70.4万,崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北部的长江入海口，是中国第三大岛、全世界最大的河口冲积岛。全岛三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水； 崇明三岛包括崇明岛、长兴岛和横沙岛。三岛陆域总面积为1411平方公里。崇明其中崇明岛面积1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里。现三岛总人口为70.4万，其中长兴岛3.6万，横沙岛3.3万。,48,崇明岛优越的区位优势，丰富的资源条件成为拓展上海城

26、市发展、建设世界级城市和生态型城市的新空间,区位优势：崇明地处西太平洋沿岸中点，位于我国东部沿海黄金海岸与长江黄金水道的交汇点，为长江之龙舌，亦是中国“T”型发展战略的节点和前哨，有着不可替代的地位。,发展优势：崇明将跨越传统的工业时代，直接从农业时代进入生态时代 作为一个工业化程度不高、经济有待进一步发展的地区，处在倡导知识经济、绿色产业的时代，崇明有进行跨跃式发展的自身和外部条件，绕过传统的工业化制造业发展模式，直接发展低能耗、低污染、高效益的绿色环保产业是崇明应走的发展之路。,资源优势：湿地、森林及土地资源丰富，环境优良。崇明岛丰富的土地后备资源为上海市未来发展扩展出新的空间。崇明岛主要

27、是由长江下泄泥沙在江海交汇作用下沉积而成，面积不断增加。目前仍以150-350米/年的速度向外淤涨。,生物多样性：丰富的生物资源十分有利于维持崇明生态系统的平衡，上海市建立生态型城市提供动力和源泉。,49,上海向世界级、生态型城市的发展中将崇明岛定位为其“可持续发展的重要战略空间”,上海城市发展进入第三次飞越,21世纪已逐渐被清晰地定格为“环境世纪”，环境革命、生态文明将成为世界级城市发展的重要衡量标准，也为上海提供了站在新时代的最前沿开创21世纪发展新辉煌的机遇与途径； 上海市城市总体规划（1999-2020年）城市发展方向中“将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间”,50,根据规划

28、，崇明岛将建设成为社会生态化的国家级生态建设示范区，建立生态都市,崇明岛的人口规划考虑了环境的承载能力，据测算，崇明三岛的人口承载能力为130万。现三岛总人口为70.4万，2005年崇明岛常住人口密度为554人/平方公里，在上海市各个区县中是最低的。根据规划，到2020年，崇明三岛总人口控制在80万。 在城镇体系规划方面，崇明三岛将按照集约化的原则，城镇化的目标形成“新城 新市镇 中心村”的三级城镇体系 ：1个新城 城桥新城。规划建设成为田园城市、亲水城市和宜居城市，规划人口20万；9个新市镇 5个综合型新市镇和4个休闲型新市镇，规划总人口42.5万；150个左右中心村，总人口约为17.5万。

29、到时崇明三岛将基本实现城镇化。而且居住的集约化也缓解了环境和生态的压力。 根据规划，崇明三岛将借助崇明海口“水清土洁气净”的优越条件， 坚持“以人为本”的原则，规划中以独具魅力的景观风貌、配套完善的生活服务功能、高品位和多样化的居住社区，营造具有良好适居性的生活环境，建设环保、宜居的生态城市。,发展策略,51,崇明三岛规划在功能定位、产业引导以及工农业生产等方面都体现了经济生态化的发展理念,崇明岛的功能定位是环保、人居、休闲度假、绿色食品、科技创新以及海洋装备等，充分保护了当地的自然环境，体现了生态化的理念。 作为生态岛区的崇明，对产业的选取十分谨慎。根据规划，崇明重点发展的产业依次是：度假旅

30、游和户外运动产业、生态型现代农业、接近大自然型的现代办公服务产业、生态型的房地产业和清洁型工业。这些产业都不会对环境和生态产生破坏。,崇明岛发展循环型生态农业图,按照崇明生态岛的功能定位，在农业生产推行生态农业，能源方面推广应用太阳能新技术和风力发电技术 ，建设和应用清洁能源 。这些有利于环境保护，减少对环境的破坏和污染，避免掠夺式开发。,发展策略,52,在交通设施建设、能源利用、污水处理等公共建设方面崇明岛都坚持环保和生态的原则,对内交通方面，崇明本岛将形成“一环三横十五纵”的公路网络；具有前瞻性，避免以后的重复建设。总投资3.2亿元修建北横运河水源涵养林和陈海公路通道防护林。 对外交通方面

31、水陆立体发展，陆路发展轨道交通，以减少对生态和环境的破坏。根据规划，轨道交通9号线将延伸至崇明岛；另外，规划预留轨道交通1号线通至城桥新城。崇明还将建设沪崇苏高速公路，同时设置三处对外连接的出入口，分别是上海长江隧桥，崇启大桥和崇海大桥。 在排水方面，规划9个处理片区。建设5个污水处理厂和4个湿地污水处理系统。总投资3亿多元的城桥污水处理厂和崇明生活垃圾综合处理场都已经启动。 在能源方面，大力发展可再生能源，一是风能利用。二是太阳能利用。三是生物质能利用，主要是沼气。这些能源的利用对发展循环经济、改善生态环境具有积极的意义。,环境保护策略,53,在土地利用方面，崇明三岛划分了不同的功能分区，而

32、且还按照生态保护和经济发展的矛盾划分了四个地带实行分区控制,土地利用方面，以保护生态为首要原则，立足长远。按照土地开发强度分成四种区域，一是永久保护地带，指禁止开发建设的区域，面积占三岛总面积的55%。二是建设控制地带（20%）。三是战略储备地带（10%），四是适度开发地带（15%），则是指规划期内的建设发展用地。 根据崇明岛的功能定位，崇明三岛将形成不同的功能分区：崇西分区为景湖会展区。崇南分区为田园式新城和新市镇区。崇北分区为规模农业区和战略储备区。 崇中分区为中央森林区。崇东分区为科教产业集聚区和门户景观区。长兴分区为海洋装备岛。横沙分区为生态旅游度假区。,土地利用策略,54,中国上海崇

33、明岛案例总结,启示一,产业选择以环境保护为出发点，发展无污染、生态型、清洁型的产业，主要包括旅游、房地产、自然型现代办公、清洁工业等,启示二,强调对外交通的便捷和内部交通的生态化。对外规划由轨道及高速组成的快捷交通体。,启示三,基础设施的建设贯彻环境保护原则。充分利用可再生能源。,启示四,土地利用采用分区控制，划定永久性保护用地。从环境承载力出发确定科学合理的开发强度和人口密度。,55,我们借鉴了国内外两个生态都市的案例以形成指导浐灞生态区的生态都市发展规律与特征,美国 加州 伯克利（BERKELEY）,中国 上海 崇明（CHONGMING）,国内已经开始的大都市圈内拥有湿地资源的大规模生态型

34、区域规划/建设,世界最著名的“生态都市”成功案例,56,伯克利市位于加利福尼亚州中部沿海地区，面积约27平方公里，总人口10万多人,地理位置：伯克利位于美国西海岸加州中部偏北，属阿拉米达郡管辖范围。占地27平方公里，总人口约10万多人； 三大主要高速公路（123、24以及88高速）将伯克利与阿拉米达郡内的其它城市相连； 伯克利是一座富有自由气息和国际色彩丰富的学园都市。加利福尼亚大学伯克利分校(UCB)非常有名，除此之外，该城市还拥有世界性的研究所、各种研究机构、学校、图书馆、美术馆、剧院、植物园、蔷薇园、体育场、游艇码头等设施。,57,伯克利具有都市化平原、山脉以及海滨区三大资源优势，小溪、

35、各种树种及野生动植物自然资源,伯克利东部依阿巴拉契亚山而建，西部濒临太平洋的旧金山湾，与举世闻名的金门大桥遥遥相望； 都市化平原从西部海滨地区一直到东部未开发的伯克利山脉，区内树林葱郁、植物茂盛，是各种鸟类和野生动物的栖息地，如臭鼬、野鹿等； 海滨地区开发弱，拥有1926年建成的长达3000尺的钓鱼台，各种鱼类如欧洲鲈鱼、比目鱼、庸鲽等，还有国家及州立濒危动物褐鹈鹕及燕鸥； 伯克利山脉大部分为劳伦斯伯克利国家实验室拥有，主要用于研究目的，各种树种丰富，野生动物如黑尾鹿、兔子以及松鼠等较多，包括四种国家保护动物和一种罕见动物，分别是海湾跳棋斑蝴蝶、Callippe silverspot、阿拉美达

36、鞭蛇、青花羽扇豆、tree lupine moth 、伯克利更格卢鼠； 溪流：伯克利区内主要有五大溪流，景色优美，同时还有另外八大溪流流经此地 。,野鹿,燕鸥,58,伯克利总人口10万多人，在Alameda郡中排第四，人口密度居中；区域内环境优雅，适合居住,伯克利总人口现今大约10万多，在Alameda郡中最少，平均每270平米一人，人口密度相对较低； 伯克利城市内环境优雅，不仅建筑格式采用节能与绿化式，而且小区周围布置大量公园、花园等，既美化环境也满足了当地人对生活品质的追求； 美国伯克利市对遵守垃圾规定的市民给予垃圾回收奖。负责这项工作的人员每周在市内随便挑选一家住户，仔细检查其垃圾桶，如

37、未发现可回收的垃圾，便当场奖给该住户一定数额美金。,发展策略,59,伯克利居住区密度依交通和地形而定，“邻居式服务”系统连接四大板块，信息交流方便；文化娱乐生活丰富,居住区主要在中心地区,围绕伯克利大学和城市主干道布置.伯克利大学附近住房属于高度密集型,而城市主干道两侧属于中低密度性； 邻居式服务系统将伯克利居住区分为四大板块，通过该系统人们交流非常方便； Neighborhood Liaisons组织负责与居民和小区组织联系，保证高效率的信息沟通； 除此之外，“邻居式服务”系统还可以保证各板块人们通过网络进行交流； 伯克利市文化娱乐氛围浓厚，经常组织各式活动，如美术展、艺术节等。,文化活动,

38、伯克利大学,低密度区,中低密度区,高密度区,中等密度区,中低密度区,低密度区,发展策略,60,伯克利教育产业发达，伯克利大学闻名全世界，教育产业解决伯克利1/6的就业人口，属学园都市,伯克利大学是伯克利最大的用人单位，整个教育产业解决伯克利近1/6的就业人口； 伯克利拥有全州甚至全国最优秀的教育机构，除伯克利大学外，伯克利还有许多一流的中小学，为伯克利提供了就业机会。,伯克利大学,伯克利大学是全美乃至于全世界最著名的研究型大学，拥有强大的师资阵容及卓越的学术声望，在全美公立大学中排名第一 。据不完全统计，伯克利大学共有教员余人，教授余人。伯克利大学现有在校生万多人，其中研究生占左右；在读研究生

39、中，是博士研究生。伯克利的文学、东亚研究、新闻等个系排名不是第就是第，工程类排名第，其中电脑和电子工程专业排名全美第,经济发展策略,61,伯克利以服务业和零售业为主导，依托大学努力发展医疗和化学等高新技术 ，制造产业位居第三,伯克利以服务业和零售业为主，第三产业中信息技术、化学技术、食品加工制造、零售专卖及娱乐业等较强； 制造业在伯克利的经济中位居第三位，雇佣6400人。主要是私营企业为主，制造业比较多样，其中医药、钢铁制造、食品加工以及科学仪器生产比较发达； 服务行业是伯克利市最主要的吸纳就业人员行业，对整个产业的贡献也最大，其中又主要是商业服务业和医疗服务业为主。,部分总部设在伯克利的公司

40、： 拜尔医药保健公司 德国Meyer Sound音响公司 Alta Bates 医疗中心 德国Chemetall集团（化学方面）,经济发展策略,62,伯克利在居住区通过建太阳能绿色居所、宣传教育及成立专门组织和完善法律等倡导生态节能,伯克利在能源节约方面做了很多有益的工作，包括隔热绝缘材料、再生能源、太阳能热水器、太阳能空气加热气、被动和主动节能系统、太阳能和其它能源温室等； 伯克利区域方面，地热能和风能对电力供应的贡献极大； 除此之外，伯克利还通过立相关法律号召人们节约能源。,利用太阳能,Eco-house,法律依据：伯克利住宅节能条例 Berkeleys Residential Energ

41、y Conservation Ordinance,在节能方面，伯克利注重废物物料的重新回收利用，最大限度的减少对当地资源的破坏 伯克利市成立了Alemada郡第一个市政节能机构指导伯克利市的能源节约和管理工作 伯克利还注重通过教育、奖金激励等办法来呼吁人们的节能，整个城市能源意识很强,环境保护策略,63,伯克利对外交通发达，内部建设慢行车道，提倡使用自行车或以步代车，倡导慢速街道,外部交通： 伯克利与外界交通较为发达，80、580、123、880以及980等高速公路将其与Alamada郡其它城市相连 内部交通： 伯克利市内除公交等日常交通工具以外，还鼓励市民减少对小汽车的依赖 伯克利于1970

42、年首次采取“自行车计划”，鼓励市民以自行车代替小汽车；兴修自行车道，宣传自行车知识等 伯克利还于1980年初倡导慢速街道的相关概念。通过工程补偿金缓和开发带来的交通影响 小汽车共享和上下班交通车合用在伯克利相当普遍,伯克利的交通理念“依靠就近出行而非交通运输实现可达性”,慢车道,自行车道路,环境保护策略,64,伯克利通过恢复废弃河道，沿街种植果树等美化环境，污水处理、排水等基础设施完善,伯克利通过一系列举措恢复以往溪流和河道 “草莓溪计划”，保持溪流开敞，在建筑密集度高的闹市区，当河道从人行道之下穿过时，将另一条街道或销路转化为步行空间，使河道从见天日 设置城市溪流管理委员会以及“溪流保护法令

43、”，呼吁人们保护溪流 投入城市基金保护溪流，减税法案提高私有土地主继续照看和保护河道的积极性 伯克利沿街种植果树，布置花园、公园等，市内环境优雅,恢复的河道,沿街的树木,完善的基础设施: 污水处理系统：伯克利拥有长达400英里的主要污水处理管道，通过建立专门基金库进行管道的周期性维护。建立“管理信息系统检测、修理管道 雨水排放系统长达58英里，1900处汇水区以及4000个雨水出入口 内部交通网络系统 水质量检测系统，除建立专门机构维护水质量外，还与其它城市一起联合签署相关的保护水法令,环境保护策略,65,伯克利依据地形资源合理分布各区功能，土地利用突出生态保护,伯克利土地使用按地区主要分为四

44、大块，即Downtown伯克利、南伯克利、西伯克利以及海滨地区，未来四块的规划功能分别为,伯克利土地利用中开放性空间占主导地位，达到42%，街道用地占24%，居住用地占21%，商业用地6%，工业用地4%，机构性用地占3%,伯克利土地规划图,海滨区,西伯克利,南伯克利,闹市区,土地利用策略,66,伯克利产业用地依据交通条件布置，商业用地围绕居住区和交通条件进行,伯克利的产业用地主要集中在西部高速公路东侧,以生产加工制造业为主,地利条件优越,靠近港口和连接其它城市的公路； 商业区和闹市区也依据城市主干道布置,位于伯克利市中心区域,满足居住区用户的商业需求； 伯克利土地利用原则中说明：集中大部分商业

45、区，最大限度地发挥土地的价值。,产业用地,商业用地,海滨保护区,土地利用策略,67,伯克利对生态脆弱地区采取自然保护区、城市公园与社区公园相互衔接的三级式保护,伯克利生态区分为原始自然保护区、城市公园以及社区公园三大体系。后者共由51个场所组成，主要是大小型公园和娱乐场所。总占地面积达48%以上； 伯克利原始生态区主要是西部海滨地区，此处生态脆弱，开发强度低，未来主要为开放型空间，禁止居住和工商业活动； 东部地区有两大保护地带，一个是Tilden公园，另一个是克莱蒙大峡谷，此地也属于低开发地带； 城市公园和社区公园遍布伯克利市，除美化环境外，还有力衔接了脆弱的生态区域，三者结合构成伯克利完美的

46、生态体系； 伯克利政府通过土地置换，使开发者迁出受保护地带，保护生态环境； 对于平原和山地，两类地区中的低密集度区回归农业用地和自然景观用地； 伯克利土地使用原则之一：充分发展娱乐和开放性空间土地，保护生态环境。,伯克利生态区分布图,土地利用策略,68,美国加州伯克利案例总结,启示一,良好的环境吸引知名高校入驻，以校立市，形成以高等教育为核心的服务业发展。,启示二,基础设施建设和住宅建设中全面贯彻生态节能技术,启示三,通过制定政策、法律法规和系列鼓励性政策加强整个城市的节能意识,启示四,对生态敏感地区的保护和城市绿地、社区公园的规划建设结合起来，实现有机串联，形成完整的生态保护体系。,69,案

47、例启示与生态都市发展三大规律特征,城市发展角度：生态都市是在生态区可持续发展过程中，通过人口、产业、环境、配套等要素局逐步复合升级后的区域产物，生态都市是生态区持续发展的最终形态，同时也是人类城市未来发展的重要方向,1,城市形态角度：生态都市处于从城市高聚合到离散型过程的中间形态，秉承“新都市主义”的发展理念，集中体现出“中等建筑强度，高等设施强度”的形态优势与特征,2,城市功能角度：生态都市的城市功能比例特征呈现为休闲、娱乐、居住、教育等城市功能比例较高，辅以相关生态产业，而商务、金融等城市功能比例较低,3,70,浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究 基于案例研究下的商务带战略定位方向,71

48、,初步考虑案例 Irvine, 美国 Buena Park, 美国 多摩,日本 Columbia, 美国 La Dfense，法国 Long Beach, 美国 Ruhr, 德国 Reston, 美国 Randstad, 荷兰 Fairfield, 美国 Nassau, 美国 Canberra，澳大利亚 Schaumburg, 美国 Perimeter, 美国,重点分析了其中三个 Irvine, 美国 Long Beach, 美国 Reston, 美国 标杆性案例 Irvine, 美国,临近主要大城市 拥有河/海/高尔夫等资源 重要的商务办公区 明确的区域定位、发展规划,世联对众多典型生态资源

49、型商务区案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中一个标杆性案例,72,欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万； 欧文南面濒临大平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long Beach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界； 7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接； 欧文是作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为橘郡的重要高科技产业中心。,欧文（Irvine）概况,73,阶段特征,发展结果,发展举措,在经

50、历了以农业经济为主的起步阶段，欧文充分利用自然资源，并不断建设和完善各类配套设施，最终形成以高科技为主导、经济结构多元、功能复合的后现代CBD,74,总部在欧文的大公司,欧文顶尖的生物科学公司,欧文顶尖的服务类公司,欧文销售类公司,后现代CBD的产业欧文被誉为“加州的科技海岸”，吸引了包括生物医学、电脑硬件和软件、汽车设计等高科技公司的进入,75,欧文不同职业人数状况,欧文不同产业就业人数状况,欧文劳动基业率、失业率和就业人数,欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。 欧文历年的失业率在橘郡都比较低，特别是2002年的失

51、业率仅为2.7%，就业状况良好。,后现代CBD的产业欧文以高科技产业主导，具有多元化的产业结构,76,欧文商务花园（Irvine spectrum business park)始建于1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。,欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。,欧文科技中心（Irvine technology center)适当地

52、最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。,大学研究中心（university research center)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。,后现代CBD的商务欧文提供了大量和多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求,77,世界各地风味的餐馆,欧文拥有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心Irvine Spectrum Center, 总建筑面积达到110万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购

53、物者的天堂。,高档次的酒店配套,Atrium酒店,Candlewood酒店,Courtyard酒店,Irvine Spectrum Center,Irvine Spectrum Center,后现代CBD的商业购物的天堂，世界各国风味美食的聚集地,78,公园和景观区规划,有加州阳光之称的欧文海滩,欧文有超过100个公园和公共游泳池，大约有178.2平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，24.3平方公里的土地用于公园和开放空间,最美丽的高尔夫球场,后现代CBD的休闲娱乐设施欧文海滩、超过100个公园和公共游泳池,79,欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶

54、层居民的居住需求。 目前正在开发名为The Village的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。 欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。,后现代CBD的居住多样化的住宅产品、齐备的生活配套,80,欧文统一学区(IUSD) 一贯被评为美国的最佳教育系统之一。欧文的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学，和优秀的社区合作，除此外，有些学校甚至还提供年度循环学期。学区拥有22个小学，5个初中，4个完全高中，和

55、一个继续教育高中，学生总计超过24,000人。 塔斯延统一学区 (TUSD) 为住在欧文北部和西部的学生提供服务。学区有悠久的历史，在学生，教师和社区的努力下，学区持续表现了优秀的成绩。这一学区有17所小学，5所初中，2所完全高中，一所继续教育高中，和一个成人教育学校。 在过去十年里，塔斯延统一学区共有9所学校被评为州或国家级优秀学校。两所小学被评为国家模范学校；一所初中和一所高中被评为国家蓝丝带学校；其他5所学校，一所小学，两所初中和两所高中，分别因其在学术，视觉和表演艺术，以及体育特色，被评为加州优秀学校。,后现代CBD的教育配套拥有齐备的、高质量的教育设施,后现代CBD VS 城市CBD

56、,舒适 自然 城市符号,快节奏 高楼林立 污染,后现代CBD VS 郊区办公区,建筑设计灵活、多变 自给自足的复合体 时尚消费 多元休闲 齐备、高质量的生活配套设施,标准的厂房设计 单一的产业结构 单一的办公功能 有业无城 依赖于城市核心区 缺乏商业休闲等配套设施,产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。,产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。,多元化的产业结构,83,美国欧文案例借鉴（一）生态资源型商务区形成后现代CBD的KPI,生态资源型商务区形成 后现代CBD的KPI,高城市化程度、拥有强大经济辐射能力的大

57、都市边缘,所依托区域规划用地功能复合，包括商务、商业、居住、休闲类用地,便捷的城市交通联系,拥有良好的自然资源,84,形成后现代CBD的KPI与项目本体对位,KPI 1高城市化程度、拥有 强大经济辐射能力的 大都市边缘,KPI 2便捷的城市交通联系,KPI 3拥有良好的自然资源,KPI 4所依托区域规划用地 功能复合，包括商务、 商业、居住、休闲类 用地,浐灞三角洲中央商务带具备条件形成后现代CBD,85,“以原生态为特色、以商务办公为核心、生态都市重要功能组成的后现代CBD”,特色功能发展,城市功能的延伸,后现代CBD,成熟期,发展期,起飞期,重点发展以原生态体验为主题的休闲娱乐等配套功能，

58、提供类型多样的休闲娱乐设施打造区域特色，带动区域发展。,充足的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口入住，带动相关产业的发展，商务区雏型形成，随着商务区的不断成熟，形成产业和人口不断升级的良性循环。,进入城市全方位均衡发展的阶段，成为特色突出、以商务办公为核心、功能复合、环境优美的后现代CBD。,浐灞三角洲中央商务带战略定位方向,86,浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究 基于案例研究下的商务带战略定位方向 基于案例研究下的后现代CBD特征,87,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成产业聚集,发展过程中，一直坚持“高素质人口带动高端产业发展”的理念，通过区域内优美的自然环境、高强度的公

59、共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，形成产业和人口不断升级的良性循环。,产业结构：以高科技类的产业为主导，多元化的产业结构,欧文是以高科技为主导，多元化的产业结构，服务业、服装业、物流、制造业等产业都有大规模的公司进驻欧文，使得整个城市经济得以快速平稳的发展。,功能复合: 以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体,欧文提供不同类型的办公物业满足处于不同发展阶段的企业的需求，增强区域对于高科技企业的持续吸引力，在以商务办公为核心功能发展的同时，商业、休闲娱乐、居住等其他各项功能并行均衡发展。,城市形态: 城市化的景观和郊区化城市的完美结合体,欧文的现代化、精心修剪的植被、大面积的公共空间和以及正在不断发展的复合功能区，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。,美国欧文案例借鉴（二）后现代CBD