物业环境管理

1、第十章房地产环境管理，第一节环境和环境保护，一、环境环境，对主体来说是指周围的场所，或者是指周围的状况和条件。 这是围绕某个中心的事物和状态，以及影响中心事物发展的外部原因。 人类环境是依赖于人类生存和发展的各种物质条件的总和，是为人类提供生存和发展的空间，是其中直接或间接影响人类生活的各种自然因素的总和。 通常，将环境分为自然环境和人工环境两种：自然环境是指在地球的发展进化过程中自然形成的，最终受到人类活动的干预，或者仅受到人类微小的干预的环境(构成自然环境的要素有空气、水、土壤、野生动植物、岩石、矿物、日照等)。 所谓人工环境，是指在自然环境的基础上由人改造或者人创造，体现了人类文明的环境

2、，是由人工建设的建筑物、附着物的总称，是由人类发展活动创造的物质文明成果，如水库、道路、绿化、房地产小区等。 二、环境保护、环境保护是以协调人与自然关系、保障社会与环境可持续发展为目的，以保护和改善生态环境、防治环境问题为主要内容，实施行政的经济、法律、修订、科技、工程、宣传教育的各种措施和环境保护，维护或改善环境质量环境保护的宗旨： (1)保护和改善生态环境质量，保护人体健康，防止环境污染的有害影响威胁人类；(2)合理利用自然资源，保持生态平衡，保证自然资源的可持续利用和节约型社会的永续发展。 三、房地产环境、房地产环境涉及所有者和使用者的生活和工作，是直接影响其生存、发展和享受的各种必要条

3、件和外部变量因素的总和。 房地产环境是复合交叉的统一。 (1)房地产环境是室内环境和室外环境的统一。 (二)房地产环境是硬环境和软环境的统一。 硬环境是指所有者和与使用者相关或位于其中的外部物质要素的总和。 即物业管理所说的房地产房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场所。 软环境是与所有者和使用者相关或位于其中的外部精神要素的总和。 看不见的，人性的，文化的，触摸不到的，可以感知的，是影响人们生活和工作的一定因素。 (社区文化文明风俗等) (3)房地产环境是自然环境和社会环境的统一。 不动产环境不仅包括空气、水、绿化等自然物质要素，还包括经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、宣传教育、执法监督

4、等。 四、房地产环境管理，(一)房地产环境管理的含义房地产环境管理是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行房地产环境维护和综合整治的工作的总称。 从精神、文化、制度、管理上影响业主和用人单位，使业主和用人单位树立高度的环保意识，力求业主和用人单位素质和环境质量的高度协调统一，共同创造清洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。 (二)房地产环境管理原则1 .以防治为主，防治相结合2 .专业管理和业主与用人单位参与管理相结合3 .环境保护与资源利用相结合4 .污染者负责5 .环境管理与精神文明建设相结合，第二节房地产(硬)环境管理的内容主要是污染防治包括大气污染的水体污

5、染防治固体废物污染噪声污染的防治；一、污染和污染防治；环境污染：污染物过剩流入，超过环境容量(自净能力或生态系统的负荷限额)，导致环境质量降低或恶化的现象。 根据污染物的形态，可分为排瓦斯气体、废水、固体废物、有毒化学品、放射物质、噪声等。 污染源：向环境排放污染物或有害因素的设施、装置、场所或场所。 污染防治就是控制污染源，减少污染物的管理。 其本质是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。 二、大气污染和预防；(一)大气污染的原因人类活动向大气排放各种有毒、有害瓦斯气体和尘烟等污染物，即二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉尘等过量排放。 房地产环境大气污染的主要原因有： (1

6、)燃烧煤炭；(2)汽车尾气；(3)活动扬尘；(4)不当燃烧和焰火爆竹等。 (二)改变大气污染防治的途径，一、能源结构。 2严格控制禁止在不动产管辖区内焚烧产生有毒有害气体和恶臭瓦斯气体物质的3个管辖区的工业生产，将含有有毒物质的排放瓦斯气体和粉尘4排放到大气中加强车辆管理，限制进入汽车管辖区，减少排放瓦斯气体的排放量，减少噪音； 在修理、室内装修不动产时，尽可能采取措施防止扬尘、噪音。 6使地面平整硬化，减少扬尘。 7加强绿化开墙造绿、立体造绿、层顶植绿、阳台种绿，插入缝隙，严格管理。 三、水体污染和防治；(一)水体和水体污染水体是指河流、湖、池、沼、海洋、地下水及水库等水的聚合体。 城市生活

7、饮用水二次供水设备，即蓄水设备和加压、净化设施如水塔、水箱等，经净化处理属于符合人体饮用标准的人工水体。 水体污染可分为两种情况：过量排放造成的水物理、生化污染。 治疗微生物污染。 (二)水体污染种类及其危害性，一、病原体污染物。 2 .好氧物质污染物。 3 .有毒化学品。 第一种是重金属；第二种是酚和氰；第三种是有机含氮化合物、有机氯化合物等。 4、其他污染物。 (3)防止水体污染的途径1加强污水排放的控制防止水体污染的主要措施：严格控制工业和生活污水的任意排放。 加强对水体和污染源的巡回监测。 从制度和管理上控制任意的污染和超标准的污染现象。 2加强废水处理污水处理的方法包括物理处理法、化

8、学处理法、物理化学法、生物处理法等3、加强生活饮用水二次供水卫生管理生活饮用水二次供水，通过蓄水设备和加压净化设施将自来水提供给业主和使用者生活饮用的供水形式。 物业管理公司的二次供水及其卫生管理责任： (1)指定负责二次供水设施具体管理的负责人；(2)保证使用的各种净水、水垢、消毒材料满足生活饮用水卫生标准；(3)每年至少清洗水箱两次，制作文件；(4) 对于对净水设施的净水效果及更换或维护(5)与卫生防疫机构合作抽取水样(6)保持设施周围环境清洁(7)采取必要的安全防止措施，将水箱盖上，上锁(8)直接从事二次供水设施清洗消毒的职工，每年一次卫生行政部门取得统一颁发的健康合格证后必须出港(九)

9、禁止任何人破坏二次供水设施以及污染二次供水水质。 四、固体废弃物的污染和防治，(一)固体废弃物的概要，通常是指在生产、生活和其他活动中发生，在一定的时间和地点不再需要废弃的固体、半固体或泥状物质。工业类型根据其来源和管理要求分为两类。 生活型、有害垃圾：毒性、引火性、腐食性、反应性、放射性和病原体等具有传染性的废弃物。 一般废弃物：非有害垃圾。 生活固体废弃物：即城市生活垃圾是指居民的生活、商业活动、市政维护、机关事务等产生的生活废弃物，如烹调废弃物、废纸、机织物、家用杂货、玻璃混合双打碎物、电器、废塑胶制品、废交通工具、室内装修垃圾、石炭灰渣，即房地产环境固体废弃物污染之点：业主(二)防治的

10、基本原则，1全过程管理贯穿发生、排放、收集、输出、储存、综合利用、处理到最终处置的全过程。 实施“三化”。 “三化”是指固体废弃物的减量化、资源化、无害化。 所谓减量化，是指控制固体废弃物的产生量、种类、体积。 方法：压缩、破碎、焚烧等。 资源化是指综合利用固体废弃物，转换为可利用的二次原料或再生资源。 例如，通过加工制造建筑材料的筛选回收利用工业原材料的焚烧和通过热裂化利用其热能的发酵处理制作肥料、饲料等。 无害化是指对不能综合利用或暂时不能利用的固体废弃物采取安全储藏、处理、处置措施，减少或减轻对环境和人体的健康危害。 例如生活垃圾卫生土地填埋、安全土地填埋、放射性等有害垃圾的水泥固化、沥

11、青胶固化等。 3集中防治与分散防治相结合在房地产辖区内进行集中防治，是物业管理公司的职责。 分散预防和治疗是业主和用人单位应尽的义务。 集中防治方法：建设区域性地下式隐蔽垃圾室、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。 分散防止方法：分有机、无机、有害三种装袋，分别装入绿、黄、红不同容器中。 (3)按照有关防止城市生活垃圾污染的法律规范规定、1个规定场所、时间和有关要求，排放、倾倒生活垃圾和粪便的垃圾筒(桶)应配合生活垃圾的产生量，及时清理收集有密封、防蝇、防止污水流出等污染设施的生活垃圾，统一运输和处理，实现日产日清超过标准的粗大垃圾，擅自投入使不得。 6特殊垃圾按有关规定处理，不得混入生

12、活垃圾。 7实行由谁负责的原则、“门前三包”等，对居民实行生垃圾分类袋装化等。 五、噪音污染和防治，(一)噪音概述一般是指人们不需要、讨厌或者妨碍人们生活和工作的声音。 噪音不仅关系到其频率、音高、音高等物理性质，还关系到人的主观感觉，因此感觉到公害。 噪音污染是指人类活动排放的环境噪音超过国家规定的分贝标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。 中国城市地辖区的环境噪声标准规定，一般居住区和文教区的白天噪声标准为50分贝，夜间为40分贝，工业集中区的白天为65分贝，夜间为55分贝，一般认为40分贝是正常的环境声音。 在95分贝以上的噪音环境中长期工作，会引起很多问题。 (二)房地产

13、环境噪声的来源，一车辆交通噪声； 2建筑施工噪音。 3社会生活噪声。 商业设施噪音主要包括教育设施噪音三种。 禁止居民生活噪声、(三)控制房地产环境噪声、设立产生一噪声污染的生产经营项目。 规定两个晚上不能工作的时间。 3 .禁止汽车、船在禁止电喇叭鸣叫的区域内鸣叫。 4特罗尔音响。第三节房地产环境的保养管理，一、保养管理的含义保养管理：指物业管理公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护房地产环境，防止环境污染，定时、定点、定人进行日常生活垃圾分类收集、处理和运输。 通过清、扫、擦、擦、擦等专业操作，维护所有公共地方和公共部位的清洁卫生，形成文明形象，提高环境效益。 现代保养管理=专业清

14、洁卫生美观，二、保养管理的实施原则，(一)结合清洁，主要防止抓住业主和使用者的基本素质、基本行为规范。 其突破口是提高业主和用户的环境清洁意识，强烈纠正各种不卫生习惯。 (二)执法必须严格，直接监督物业管理公司必须严格，直接监督。 遇到损害房地产环境的行为，应当对所有者和使用者实情地进行耐心教育和严厉处罚，决不因人而异。 提倡“依法管理”，严格执行管理规定，当业主与用人单位遇到不卫生习惯和违约行为时，及时制止、教育，直至罚款，形成有日子、清洁、舒适的环境。 三、保养管理职责范围，(一)大楼前后左右公共场所。 即不动产管区(大楼)内的道路、空地、绿地等所有公共场所。 (二)大楼上下空间的公共部位

15、。 这是一个垂直的概念，从大楼的一层到最上层的屋顶，包括楼梯、楼梯之间、大厅、天台等公共部位。 (三)房地产管区(大楼)范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。 四、保养管理的制度建设，(一)明确要求生活垃圾处理负责人的责任，日产日清、定点翻倒、分类翻倒、定时收集、定时运输，并按照规定的工作流程履行保养的岗位责任等。 (二)规定标准房地产环境清洁的共同标准是“五无”:即没有裸体垃圾，没有垃圾死角，没有明显的尘土堆积垢，没有蚊子繁殖地，没有“污染、紊乱、坏”顽疾。 (3)修订计划安排物业管理公司应制定清洁工作的每日、每周、每月、季度到每年的修订计划安排。 (四)定期检查物业管理公司能够以记录通讯

16、端口的形式固定每日、每周、每月、每季度每年清扫工作的具体内容，进行工作安排和定期检查。 五、保养管理的具体措施，(一)实行生垃圾分类袋装化，“三统一”:统一收集垃圾袋规格(黑色、易封口)，统一运到指定场所进行无害化、资源化、减量化处理，大幅度改善环境质量。 (二)进行先进的宣传教育，包括出售房间、分房间、办理入团手续。 (3)配备必要的硬件设施，固定垃圾投入位置，配备垃圾收集专用的桶、箱子等。 (四)经济处罚和典型暴露、六、保养管理机构的设置和职责划分、班组设置根据所管辖不动产的类型、配置、面积和清扫对象灵活设置。 大型物业管理公司的保养部一般分为3个小组：大楼清扫服务小组(小组)高空外墙清扫

17、小组(小组)公共区域清扫小组(小组)。 保健部各级人员的职责；(1)部门经管人(保养主管)的职责；(1)按照公司经管人的指示精神和公司的管理目标，组织各项清洁保养管理的具体工作(2)技术人员职责；(1)与经管人协作制定清洁工作的实施方案；(2)指导使用专用清洁设备；(3)随时检查、保养清洁用具和机械设备；(4)检查监督分管的保养区域和项目；(5)制定经管人提出的其他事项。(3)公共卫生区域领导职责；(1)对保养主管负责，每天上课前注意当日保养主管的指示，接受其监督；(2)检查员工是否签名在记录上，检查是否全勤值班，对缺勤及时采取措施，合理安排下属员工的工作检查管辖范围的清洁效果(4)随时检查员工的工作情