北京望京k7(a)组团营销推广方案.ppt

1、望京K7(A)组团营销推广方案 2006.5,目 录,实现2006年7000万的回款 额 K7-A组团快速销售的同时兼顾K7其它区市场形象的塑造 塑造本案在区域内“复合型高档社区”的产品市场形象 打造城开集团在地产领域的领袖品牌形象,营销推广核心目标,营销重点,目前区域内在售目节本集中在北小河以北，望京中心区，和本项目所在的区域,季景沁园,北京香颂,国风北京,融科橄榄城,东湖湾,上京新航线,朝庭,望京区域在售重点 住宅项目区位特点,本案,区域项目分析,在售重点项目成交价格,目前区域内重点住宅项目成交均价为7348元/ 平米左右（其中北京香颂、季景沁园、朝庭公寓、为精装修项目，扣除800元每平米

2、装修费）； 由此可见本项目的期望价格对销售推广工作将产生很大的影响,在售重点项目户型特点,北京香颂：主力户型-城市公馆70-103 -8层花园洋房153-220,季景沁园：主力户型-70/1居,110-121/2居 146-157/3居,260错层,上京新航线：主力户型-80-160/2-3居,融科橄榄城：主力户型-122-159/3居,国风北京：主力户型-114-117/2居,142-173/3居,朝庭公寓：主力户型-110/2居,目前在售项目2居面积集中在110-120平米；3居面积150平米左右； 本项目2居133平米超出了区域内主力2居面积，将是本项目后期推广的难点,本项目现状,A,D

3、,C,B,C1,C2,C3,C4,C5,B0,B1,B2,B3,B4,B5,K7 地块分A ，B，C，D四个组团，D组团已建成,总平面图,学校,望京西路,湖光中街,A户型： 3室2厅3卫 建筑面积155.74注：本面积为只含本层公摊面积,B户型： 1室2厅1卫 建筑面积85.74注：本面积为只含本层公摊面积,C户型：2室2厅2卫 建筑面积133.89注：本面积为只含本层公摊面积,项目 A组团的SWOT分析,两居户型面积偏大，造成总价款高，市场抗性大 临街噪音影响大 A组团独立，无法便利地享用整体项目的配套临近中小学，社区环境容易受到噪音影响，且交通会在高峰时段受到阻碍 底商对居住区生活影响较大

4、 期房、入住较晚 建筑形式落后 A区与其它区独立，与K7整体不具有系统性,本项目的营销难点,我们如何解决,借助区位交通优势， 跳出区域；强化整体规模，拔高定位，弱化不足,突出优势，弱化不足,营销推广策略,锁定目标可群 确定推广诉求,推广计划,销售计划,客户群描述,望京地区二次置业者、外籍人士、 朝阳区、CBD、 燕莎三元桥、亚运村和中关村、区域客户,中关村,燕莎、 三元桥、 CBD,亚运村,望京区域内、丽都,东北四环，望京领地，城市精英宅邸,确定诉求卖点,开发品牌 优越地段 低密度板楼 视野开阔 规模适中 涉外氛围 教育配套 商业完善 生活便利 升值潜力 独立围合，自成一体 领近宜家，沃尔玛、

5、家乐福,推广实施,推广案名 媒体运用 推广预算 工作安排,案名方向建议,借助城开品牌优势 A组团作为K7项目一期 与后期能够有效衔接 准确传达 本项目的概念诉求 拔高项目品质 易于传播,媒体选择 与目标客群息息相关、有的放矢,前期 户外广告 网络宣传 新闻告知,中期 户外广告 网络宣传 业内专业媒体 组织活动 DM直投,后期 户外广告 网络宣传 客户带客户,媒体运用,集中策略 集中时间投放，形成集聚效应，强化认识 差异化策略 版面使用独具特色，例如：异型版位、同期分版位依次投放,推广费用预算,销售计划,一期开盘时间：预计为2006年7月底（A区）,销售目标,项目711部分06年8月初开盘，截止

6、年底共计5个月的销售周期。计划完成销售任务7000万。考虑到项目期房发售，工程现场对项目的支持力度弱和商业销售惯例，故， 711商业部分计划07年开盘。,711公寓销售计划：,说明：由于银行放款时间顺延，当月回款金额应低于销售金额，回款额按30日的银行放款周期计算，本年度最后一月的销售金额直接转入07年度。,近日九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，加大查处捂盘惜售和囤积房源力度。在目前北京市相关政策细责尚未明确的前提下制定本案销售策略。,销控原则,1、将A座房屋按单元制定推盘方案和价格； 2、根据开放单元位置排序，先期销售单元按以即定开盘价格面市。其余单元在原价格基础上上调500

7、-800元/平米，以保证前期开盘房屋的顺利销售； 3、根据销售进程，重新调整全盘价格，对二期放量房屋以计划目标价格开放，其余房源继续上调500-800元/平米，以保证各种户型的均匀销售； 4、最后一期放量，可保证价格上调符度的基础上，根据各户型的销售情况进行价格调整，拉开价差，以保证A座的顺利清盘。,方案,价格策略,平价入市，小幅调整 合理安排项目内楼座、楼层的相对差价，保证本案在销售期内匀速、平稳的销售,价格体系及价格调控预案,目标价格 A段全程销售成交均价为：7789元/平米，实现销售总收入约预估为1.99亿。,项目价格调控计划,建议按照项目的销售进度合理安排涨价过程。 A段安排三次调价过

8、程； 项目全程实现销售价格上调500元/平米,价格体系调整预案,阶段性价格促销,根据不同销售阶段制定不同的促销策略； 根据付款方式确定不同的折扣比例； 一次性付款：98折； 按揭付款：99折；,报价确定,最后报价均价 =【目标成交总收入/报价折扣比例全程优惠之和】/总销售面积项目整体报价在目标成交均价的基础每平米上浮，以上公式结果进行报价。,开盘前工作准备,2,开盘前工作阶段划分,前期准备工作（2006.7月底前）,2006年6月开始造势,达到效果：项目初期入市，从城开集团城市运营战略开始宣传区域价值，引起业内和社会广泛关注项目进展。,2006年6月工作内容,达到效果：开始媒体初步造 势，树立本案城市公寓市场形象 ，营造市场知名度。通过公 关活动开始打造项目高档品 质。,2006年6月工作内容,达到效果：工程开始动工， 开始散发项目折页、DM单等 简单销售工具，通过整体包装提升项目整体价值，进一步巩固项目市场知名度，积累客户。,2006年7月底工作内容,达到效果：项目签约工作准备 完毕，开始正式销售，通过公 关活动突出项目卖