第九章房地产开发项目管理.ppt

1、第九章房地产开发项目管理,第一节 概 述 第二节 房地产开发项目进度管理 第三节 房地产开发项目投资控制 第四节 房地产开发项目质量控制 房地产开发项目其他管理,第一节 概 述 一、房地产开发中的项目管理 项目工程管理是开发建设单位在项目建设期内的全面管理。重点是对开发项目实施过程中各项具体作业和事件所进行的计划、组织、指挥、协调、控制、项目工程管理是业主方也即开发商对工程建设过程中的质量、进度、支付(成本)进行监督与控制，对施工索赔、合同纠纷等进行管理。 项目的工程管理不同于承包商的施上管理。施工管理是承包商站在承包商的角度对承揽的项目在建造过程中的管理，主要内容包括：作业计划管理、劳动力资

2、源管理、材料供应管理、现场安全管理、工程质量管理、施工进度管理、施工成本控制。根本目的是完成施工合同所确定的施工任务。,二、项目管理主要内容,1、开发项目决策 2、建设用地使用权的获得 3、规划、设计、开工等建设手续的合法化 4、规划、设计、施工、监理招标文件的准备与招标工作的组织领导 5、规划、设计、施工、监理单位的选择,6、规划、设计协调与控制 7、施工现场监督，材料、设备等质量控制、进度控制 8、合同管理，处理索赔、反索赔以及合同纠纷 9、工程竣工验收与物业移交 10、物业租售管理 其个6至9项工作是管理的核心。,第二节 房地产开发项目进度管理,一、开发项目进度控制 是指对房地产开发的各

3、阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。,二、影响开发项目进度的因素 人的因素 技术因素 资金因素 政策等社会环境因素 材料、设备与构配件、施工器具因素 水文、地质与气象因素,三、项目进度管理的主要任务,1、设计前的准备阶段进度管理 确定工期总目标 编制项目总进度计划 编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行 施工现场条件调研和分析等,2、设计阶段进度管理 编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行 编制详细的出图计划，并控制其执行,3、

4、施工阶段进度管理 编制施工总进度计划，并控制其执行 编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行,从开发商和监理工程师角度看，施工阶段进度 控制主要包括以下内容： 编制施工阶段进度控制实施细则。 审核施工单位提交的施工进度计划。 下达开工令。 协助施工单位按计划施工。 监督施工单位按计划施工 及时组织施工现场协调会。,签发工程进度款支付凭证。 审批工程延期。 监督承包单位整理技术资料。 审批竣工申请报告。 处理争议和索赔。 整理工程进度资料。 移交工程。,四、进度计划表示方法,1、横道图法 这是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工 程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而 在我国各行各

5、业进度管理上普遍采用，对于一些并不十 分复杂的建筑工程，采用这种图表是比较合适的。 以横道图为进度计划，在工程实际进行中，可以把 实际进度用虚线表示在图中。与计划进度作一对比。以 便调整工程进度。 横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互 依赖和相反制约的关系，看不出各项工作的提前或落后 对整个工期的影响程度，看个出哪些工序是关键工作。,2、网络计划 网络计划是以网络图来表示工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作之间的相互联系和制约关系；其次可以计算出工程各项工作的最早和最迟开始时间、从而可以找出关键工作和关链线路。 所谓关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工

6、作，通过不断改善网络计划，就可以求得各种优化方案。,第三节 房地产开发项目投资控制,开发商对开发投资的有效控制，是降低工程造价的重要手段。,一、项目成本构成 1、开发成本 土地费用 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 财务费用 2、销售成本,二、开发项目成本管理原则 设置科学的成本管理目标 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本管理的手段,三、开发项目成本管理的主要内容 项目策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理,可行性研究阶段,初步设计阶段,技术设计阶段,施工图设计准备阶段,施工图设计阶段,施工

7、建设阶段,四、投资偏差的原因 物价上涨原因 设计原因 开发商自身原因 施工原因 客观原因,完成项目投资偏差分析表,第四节 房地产开发项目质量控制,一、开发项目质量的含义 质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。 明确需要是指在合同、标准、规范、图纸、技术文 件中已经做出明确规定的要求。 隐含需要一是指顾客或社会对实体的期望；二是那 些被人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的 需要。 如住宅的居住功能是人们对具最起码的要求，这种 要求即属于隐含需要。,工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。 从功能和使用价值来看，开

8、发项目质量体现在适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。 工程项目质量的内涵包括工程项目的实体质量 、功能和使用价值的质量和工作质量。,质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。 房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。,二、工程项目质量管理的特点 影响因素多 质量波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大,三、开发项目质量的构成（四方面） 1、开发项目的决策质量 可行性研究水平 房地产开发决策水平,2、开发项目的设计质量 城市规划的协调性 功能、使用价值的

9、满足程度 自然及社会环境的适应性 工程设计的安全、可靠性 工程的经济性 设计进度安排的科学性,3、开发项目的施工质量 招标工作质量 功能、使用价值的实现程度 工程的安全、可靠性 工程造价的控制状况 施工进度的控制状况 在工程质量控制过程中，4M1E是指：人、材 料、机械、方法和环境。 4、开发项目保修与服务质量 保持或恢复原使用功能的能力,房地产开发各参与方的质量责任和义务,建设单位的质量责任和义务,施工图设计文件未经审查批准的，建设单位不得使用,建设单位的质量责任和义务,建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将工程肢解发包,建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收，建设工程验收合

10、格的，方可交付使用,建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续,建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预,建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标,对必须衽监理的工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理,涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位要有设计方案,勘察、设计单位的质量责任和义务,勘察、设计单位的质量责任和义务,勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程，不得转包或违法分包所承揽的工程,除有特殊要求的建筑材料、专用设备

11、、工艺生产线外，设计单位不得指定生产厂、供应商,勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责,设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计,施工单位的质量责任和义务,施工单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程,施工单位的质量责任和义务,施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料,施工单位不得转包或违法分包工程,建设工程实行质量保修制度，承包单位应履行保修义务,总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任,施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建设

12、单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测,施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经检验或检验不合格的，不得使用,建设工程监理企业的质量责任和义务,建设工程监理企业的质量责任和义务,工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，不得转让工程监理业务,工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系,工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量

13、实施监理，并对施工质量承担监理责任,施工阶段工程质量控制的主要内容 事前控制 事中控制 事后控制 P317,施工阶段质量控制的依据 建设工程施工合同文件 设计文件 国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件 有关质量检验与控制的专门技术法规性依据,施工阶段进行质量监控的途径与内容 审核有关技术文件、报告或报表 现场监督与检查,开发项目的竣工验收,竣工验收的依据 国家批准的规划设计文件 施工图 设备说明书 有关现行的施工技术验收规范 建设工程施工合同 合同备忘录等 P328,建设单位办理工程竣工验收备案应提交的材料,工程竣工验收备案表,商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说

14、明书,施工单位签署的工程质量保修书,工程竣工验收报告,法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件,法规、规章规定必须提供的其他文件,建设工程质量保修,建设工程质量保修制度的内容,建设工程承包单位在向建设单位提交竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书,建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任,建设工程质量保修制度是指建设工程在办理竣工验收手续后，在规定的保修期限内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工承包单位负责维修、返工或更换，由责任单位负责赔偿损失,正常使用条件下，最低保

15、修期限 基础设备工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。 供热与供冷系统，为2个采暖朗、供冷期。 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年，其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,房地产开发项目其他管理,开发项目合同管理 房地产开发项目合同，是指房地产开发商与项目承包人为完成确定的房地产开发项目所规定的内容，明确双方权利义务关系而达成的协议。,合同的特点 标的物的特殊性 执行周期长 内容多，涉及范围广 风险大,合同的作用 明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务