2010年太原九龙别墅市场定位暨营销推广案VIP

1、九龙别墅市场定位及营销学推广方案，villaitemsellingexpansionprojectofjiulong，Part:如前所述，2010春节后，太原楼市除季节性工程高峰外，产品类型及总量无特殊变化。 那么，本案作为太原乃至三晋真正具有高级意义的别墅项目工程，此时将以新产品形态测试水市场，市场会以怎样的态度迎接我们呢？ 热烈的欢迎，支持吗？ 还是平淡？ 还是全盘否定，不能接受？ 在项目工程正式上市前，一切都是在市场的合理分析下进行的，但所有的情况都有可能面临。 这是一个概率问题。 因此，在营销学工作正式开展之前，对于项目工程特有的资源，我们有自信心，对于面临从此往后的市场，我们必须慎重

2、对待。 在项目工程全面操作过程中，即使在攻击与防御平衡不确定的情况下，也要坚持资金流动，把握项目工程的主导性，并以此为原则，贯彻项目工程的营销学规划。 本案由于是市场特有的景观、人文、旅游资源，所以市场上没有比较项目，但太原市场近半年来结构没有变化，不对市场状况另行分项研究。2009中国房市宏命令政策与发展动向分析、第一篇、一、商品房市场分析成交总量、2008年6月-2009年12月太原市商品房成交面积趋势、2009年12月，太原市商品房市场成交稳步回升，全月成交累计达到28.63万平方米， 环比仅上升330.63万平方米，一、商品房市场分析成交平均价格分析，2008年6月 2009年12月太

3、原市商品房成交平均价格趋势图，2009年12月，太原市商品房成交平均价格大幅反弹，全市商品房成交平均价格为6811元/平方米环比上涨了21.91%，比前期上涨了34.34%，二、根据商社的住宅市场分析市场的综述，2009年12月，太原商品的住宅供给和成交都上涨，供求的不符点略有缓和，但市场整体依然呈现不可谋求的局面。 纵观2009年，商品住房月度成交市场在持续供应不足情况下保持一致，供求不符点依然严峻，随着未来房地产市场越来越成熟，项目工程主体相信，将更加把握市场脉搏，市场释放量也将趋于合理。 二、商品房市场分析供求关系分析，2008年6月至2009年12月太原市商品住房市场供需比较情况，09

4、年12月太原市商品住房供给面积为16.91万平方米，环比上升52.11%，成交面积为27.58万平方米，环比为42.16%。 另外供求比为1.63，比上个月减少0.05。 本月供求不符点进一步缓和，商品住房市场整体形势好转。 二、商社住房市场分析供给量分析，2008年2月至2009年12月太原市商品住房新供给面积趋势，2009年12月，太原市商品住房新供给面积新供给面积为16.91万平方米，环比上升46.28%，比前期面积增加16.91万平方米，但去年同期没有供给。 二、根据商社住房市场分析的成交金额分析，2008年6月至2009年12月太原市商品住房成交面积增长，2009年12月，太原市商品

5、住房成交金额恢复，全月累计成交27.5万平方米，环比增加42%，比前期增加9%。 二、商品房市场分析成交平均价格分析，2008年6月-2009年12月太原市商品住房成交平均价格趋势图，2009年12月，太原市商品住房成交平均价格为5431元/平方米，比上个月上升1.44%，价格呈回升态势。 三、商业市场分析市场综述，2009年12月，太原市商业市场成交情况良好。 从成交总量来看，从环比大幅上升的成交区域来分析，杏花岭区占主导地位，迎泽区、万柏林区和小店区的修订不足成交总量1/3的成交价分析，成交平均价格的上升是明显的。三、商业市场分析市场交易量分析，2009年6月2009年12月太原市商业市场

6、交易量，2009年12月太原市商业交易量为3.47万平方米，比上个月显着上升，交易定径套数为102定径套，比上个月增加59定径套。 与去年同期相比，成交面积和成交定径套数仍在下降。 三、商业市场分析市场价格分析，2009年1月至2009年12月太原市商业市场成交价趋势，2009年12月，太原市商业成交3.47万平方米，比上个月明显上涨，成交件数为102定径套，比上个月增加59定径套。 与去年同期相比，成交面积和成交定径套数仍在下降。 三、商业市场分析市场价格分析，2009年1月2009年12月太原市商业市场成交价趋势，2009年12月，成交平均价格上涨明显，成交平均价格为16455元/平方米，

7、环比涨幅为43.51%。 【中国房市新通知】国务院办公厅于今年1月10日正式发布关于促进房地产市场稳定健康发展的通知。 这是近年来中央第五次公布对房地产市场的限制政策。 据专门人才报道，此次通知是最近房地产市场限制政策的“大集合”，以对宏命令政策连续5次过热的房地产市场进行“退热”为目的。 通知就促进房地产市场健康发展的“增加供给、控制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五项措施，降低房地产市场温度。 目前，在中国一线和省会城市，寻找4000元以下的正规项目工程极为困难，但即使是4000元的房子，80平方米的总额在30万左右，对于家庭月收入在3000元左右的普通白领工人来说，仍

8、然是无法逾越的鸿沟。 特别是对二次购房的贷款门槛，打击油炒面者和云同步，严重打击实际有二次购房需求的广大低收入者，使得中国的收入结构和房地产市场供给结构呈严重冲突。高端客户、中级客户、低端客户、豪宅、高端住宅、低端住宅、收入结构、住宅供给结构、中国房地产消费者收入结构和市场供给结构严重背离，在未来35年内，中国房地产开发结构和发展方向发生了明显变化， 受高端住宅开发速度逐渐下降的国家“未来中国住房政策将大力加强公共建设和住房保障，70%的土地出让金用于廉租房和经济住宅”取向的影响，中低端住宅的开发将形成广泛趋势，很快就能从开设和修订中的项目工程户型结构和比例印证。 太原别墅市场的供求和销售现状

9、、第二篇、太原别墅市场的最早规模化开发应该是南中环的韶西别墅，但由于综合原因中途死亡，真正规模化开发的兴起仅仅5年以内，代表东山沿线的龙观天下、五龙湾日光海岸、绿地半山国际花园、滨河路沿线的长岛国际、晋祠路的飞云大院太原从三年五载前就有别墅项目工程，全都属于小规模的开发，建筑业状态和入住阶层混杂，使得物业管理一元化，难以形成真正的质量感，如华宇、大唐世家。 龙观天下：东山五龙口，2004年底开盘，一、二期占地面积一百亩，建筑业状态相连，栈内存、双栈内存、独栋，共192户，销售80%，客户为公务员、垄断行业人员及附近商人，有少量能源商人。 明年将星空卫视三期，以连排和栈内存为主，阳光海岸东山五龙

10、口，2004年开设，总占地面积近千亩，建筑状态连续，层积，双拼，独栋，但真正属于别墅的建筑只有32定径套，已经基本销售目前上市的是二期高层户型绿地半山国际长风街东、东山沿线，由于手续不完整，迄今尚未开始，对外宣布1700亩，目前，一期只开放220亩、460亩定径套，建筑业状态连续栈内存，双栈内存发展规模和布兰德效果明显，尚未开始而受到关注的市场有很多负面新闻消息，其整体面貌受挫，长岛国际滨河西路、别墅、多层和高层混杂，别墅类型连续，双拼写、独栋，价格高，部分别墅团购3 飞云大院晋祠路警察队南侧、龙观天下、阳光海岸同步开设，星空卫视时对市场及自身销售态势过于乐观，价格急剧上涨，最终由于市场定位、

11、销售策略及项目工程自身建筑质量问题等综合因素严重滞销，目前基本停滞。 东龙壱湾离本项目工程最近的别墅是销售项目工程，是大红本，预计销售平均价格为600010000元。 宣传开始已经过了一年多，但一直靠不住，通过内部了解对太原市别墅市场的信息不足。 其产品形状落后，不利时的版结构和外立面都无法体现别墅房地产所必需的高贵气质。 太原别墅市场供求特征：供应丰富，不断进入布兰德鳄鱼，竞争激烈，重叠，连续别墅认知度高，供应量大，销售势头好，单价超过1万，销售缓慢，180-220左右户型销售速度最快，包括市场定径套和布兰德号令力是目前吸引顾客的重要原因，太原销售的别墅项目工程几乎都在市内，交通便利，所有受

12、一线城市影响的项目工程销售都受到影响，所有的顾客都相当重视赠送别墅的医院的大小， 2010年太原别墅项目工程趋势分析，山西开发市场土地行政管理的严格性仍处在低密度住宅开发政策下，如东山龙观天下三期(20亩)、五龙湾日光海岸旁的优山美地别墅(80亩)、富力集团富力城开发项目工程(1584亩，部分别墅)、 绿地集团半山国际花园一期(220亩)，绿地南邻港商500亩地，当时2010年太原别墅市场可进入销售过程的开发总量保守估计不超过350亩，而体积为0.65亩，据280平方定径套估算至少低于550定径套由于市场巨大的放量，客户有更多的选择，受“布兰德规模定位的四个因素、国家宏命令政策的联合特罗尔、一

13、线城市房价下调”等多因素的影响，要形成两极分化的趋势：大型布兰德别墅销售良好的单边倒局面市场整体持续低迷， 以货币购买前景不断扩大，别墅消费者自身的资产和经验对项目工程细节非常严格，目前的大环境和市场供应量也使客户的购买行为越来越合理，价格不再是决定客户能否成交的决定性因素，而是地理位置、发展规模、项目工程自身的知名度、 产品自身的合理性、生活能力集销售服务亲和力的提高、物业管理质量以及未来高附加值潜力空间都影响客户成交思维，2010年太原别墅市场不仅考验开发者的综合开发实力，也是对销售诱导能力和销售执行能力的艰巨考验。 项目开发环境分析、第三篇、现实情况、区划气质、交通线路、人居氛围、竞争对

14、比、能力集、发展趋势、未来发展潜力、未来投资成本太原市两大牛鼻子球场是太原人全员冬天的最佳游乐场。 高耸的别墅和一览太、榆两地的无限视野还给这一带带来了神秘奢侈的上流生活色彩。 对于云同步，旅游产业的政策趋向性和每年大量的旅行团也给这个地区提供了无限的商机。 拥挤的人流和优秀的生态资源使这个地辖区观光地的开发机会越来越明显，靠近太原的距离和便利的交通更容易使观光地的开发转变为现实，目前东龙壱湾已经选择在这个地辖区开发别墅，而在位置上，高九龙比东龙占优势。 优势：生态旅游优势明显，人气旺盛交通便利，环境安静，产品品质知名度高，资源丰富，以规划发掘为题材的众多投资潜力巨大，高优势明显的产品规划大气

15、时尚，STRENGTH优势，开发环境优劣分析， 劣势：研发手续不周到的推动力与影响采购自信心景观规划的不确定性项目工程生活能力集的不便后期物业管理的不真实自我、WEAKNESS劣势， 机遇：推动大板块发展的效果“山西第一结账台旅游景区布兰德别墅”战略构想媒体炒作对其他项目工程前期制作的生活环境基础本案的规划定位和包装推进， OPPORTUNITY机会威胁：土地期限开发政策使市场更多的项目工程星空卫视云同步导致客户分流2010年开发政策的不真实自我导致市场投资自信心当前房地产整体市场低迷影响投资回报，而以太网威胁接近城区街道，因此安静、交通便利， 结账台娱乐资源带来了旺盛的人气和开发机会，该区划

16、已经具有开发高端旅游投资性房地产项目工程的潜力，但是人居生活定径套的不足和手续不规范成为影响该项目工程的巨大障碍，企划推进构想，第四篇， 九龙配备太原新生态高端居住区的潜在能力，政策研发指南和厚重的历史沉积今天铸造新九龙，市场定位目标高品位、高质量、价格适中。 具有领导太原所有别墅项目工程的“王者”之高，但并不是奢侈的代名词。 有着儒家思想的文化品位和大气的王室风格，它吸引着人们，不仅是城市财富阶层，还吸引着更高水平、更广范围的采购师们。 a、市场定位、不可复制的风水福地、最好的结账台形式的最佳景观区域最浓厚的文化基础、定位高度是著名的门，占领太原市的制高点，具有天生的语境和福脉。九龙苍翠安静

17、，加上无与伦比的自然气息，区划气质端正，被称为山西独特的“别墅领土”，被称为推敲和欣赏的百年建筑，着重强调项目工程的文化品位和结账台假期，活用九龙的广泛知名度和各项结账台旅游资源，对包装的推广和宣传诉求成为传统的高级成功典范等华而不实的空洞辞藻产品自身定位是极先天的文化沉积优势，避免了房地产市场大环境带来的不利因素和区域市场分流竞争，以本项目工程为太原别墅产品的引导人，兼顾生态旅游投资的“山西第一结账台歇尔游览区布兰德”别墅、市场定位， 经过推敲和欣赏的百年建筑、b、客群定位，通过分析谁购买我们的产品以及现在太原市场其他销售别墅的客户，购买太原别墅的多数是当地的公务阶层和中产阶层，大多数公务阶层还是选择匿名购买，人们想象的能源之o 2007年在太原召开的第一次高规格地产祭典现场北京牌任志强尖溜溜指出：“你们山西的富人给我们的北京牌留下了很多钱，把污染留给了你们山西，没有发现到今天为