上海青浦吾悦广场项目.ppt

1、上海青浦吾悦广场,项目解读,1,青浦吾悦广场,青浦吾悦广场由新城集团在港上市的新城控股开发，位于青浦新城核心地带漕盈路与淀,山湖大道交汇处，规划建设时尚购物中心、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、,餐饮不夜城、24小时酒吧等一站式全业态商业综合体。项目占地约4万，总建面积约,16万，其中自持商业约13万，商业自持率高达80%。项目规划中心商业、中心商,业外街及精品酒店，项目于2013年3月动工开建，于2014年12月底盛大开业。,2,青浦吾悦广场,3,项目区位,项目位置：上海青浦区漕盈路、淀山湖大道交汇处 项目用地南临淀山湖大道，北至盈浩路，东临漕穗 北路，西至漕盈路,周边G318、G

2、50、S58、G1501高速交通,距青浦老城区核心直线距离约2公里；,17号地铁全面规划，双地铁站交汇处，离新城,站及漕盈路站步行约10分钟，属于地铁周边商业处,于“一城两翼”黄金枢纽，坐拥传统商脉城中路， 位于市政规划核心、咽喉要地,项目基本规划,占地：约4.63万; 总建：约16.19万，,（其中地上约为9.26万， 地下约为6.93万）,规划: 商业、金街商铺及商务 酒店等产品,8,项目基本规划,“体验型商业主导的室内购物中心+室外购物步行街”的商业组合,9,项目规划分析,青浦区无大型商业综合体，无纯商业面积高于15万平米以上的大型城市综合体。,青浦区核心商圈的商铺基本满铺经营，好地段街

3、铺稀缺，城市步行街商铺稀缺,可售商铺面积仅约2.3万平米,市场稀缺性,U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0 Shanghai,10,项目规划分析,“七得”规划,看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住,11,项目规划分析,看得见：临盈浩路、淀山湖大道、漕盈路、漕穗北路主干道，视野开阔，立面效果及亮化系统外观,时尚昭示性好,进得来：东南西北都紧邻主干道，3个机动车入口，3个人行入口；从各方向、各主干道都可进入室,外步行街及大商场,停得下：机动车1509个车位，车位充足,逛得爽：商业分层

4、业态规划清晰，各业态分布集中合理，内场标识清楚,流得动：各层都以连廊的形式连通大商业，直梯与滚梯相互配合，确保人流流动,切得好：产品分割以小面积为主；三楼赠送露台，附加值高,撑得住：电梯、电力、中央空调等基础设备配置标准高，支撑高人流量,看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住,项目市场定位,打造上海市青浦核心区新的商业地标,在青浦区引进最新的商业模式,成为引领青浦区商业发展的先行者,14,项目产品定位,打造青浦超好吃、超好玩、超时尚的24小时不夜之城、,一站式体验型商业中心,15,项目产品定位,超好吃的商业中心：,大型主力餐饮商家入驻，形成特色餐饮街,超好玩的商业中心：,大型影

5、城、大型KTV、大型电玩城等娱乐体验型商家,超时尚的商业中心：,众多时尚经济的零售品牌，绚丽时尚的外立面等优势，更时尚更潮流,24小时不夜商业中心：,中心商业室外步行街全业态规划，可支持二十四小时全天营业,一站式体验型商业中心：,“体验型商业主导的中心大商业+中心商业室外步行街”的商业规划支持一站式体验消费,16,项目功能定位,全面改变青浦商业与生活格局,区域性商业中心,休闲体验,家庭娱乐,时尚潮流,17,业态规划,“3+3+3”,32%餐饮+32%体验娱乐/零售+36%配套设施,项目商业运营使用面积约10万平米，其中特色餐饮商家占比约40%，大型娱乐体验型商家占比约22%，主力商家和国际,品

6、牌商家约50家以上，主力商家囊括大型超市、国际影院、大型电玩、大型KTV、家电零售、大型餐饮、快时尚品牌等。,20,业态规划,大型购物中心：,含室内步行街、时尚名品、国际餐饮名店、知名连锁KTV、国际影城、,大型国际连锁超市、以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理,用房等共同构成,室外精品步行商业街：,商务酒店；,主力商家：,家乐福、上影、小南国、优衣库,21,业态规划,首创“室外购物步行街式”体验方式，,降低容积率，以休闲开放的逛街方式，,提高消费者体验的舒适度和新鲜感,22,商业自持力度,商业自持率高达80%,商业自持率高达80%，持有商业面积为13.31万平米，仅2.88万平米对外

7、出售,商业运营使用面积达8万平米；主力商家和国际品牌商家约50家以上，上述商家商业,运营使用面积达5.6万平米，占招商面积的70%。,灵活的租金模式：纯租金,保底+流水倒扣,流水倒扣,其他,23,8大品牌商家, 著名世界500强零售巨头家乐福, 青浦唯一一家五星级标准的大光明影院, 全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一的 苏宁电器, “五心级”全国连锁娱乐公司铜锣湾视听歌城, 新加坡著名零售书店大众书局, 面向12岁以下儿童和家人、日本永旺幻想集团旗下的室内儿童游乐园永旺幻想, 全球最大的咖啡连锁店星巴克, 儿童主题MALL孩子王,2013年9月，8大主力商家率先签约入驻,24,其他品牌商

8、家,青浦第一个H&M、C&A时尚品牌店 外婆家、小辉哥、赤坂亭 等,截止2014年7月29日，招商已经完成95%,25,项目盈利模式,长短期有效结合,80%自持部分,短期收益 （2年）,长期收益,租金收益,流水倒扣收益,物业管理收益,物业管理收益,20%销售部分,销售收益,68,常州武进吾悦广场,项目解读,1,常州武进吾悦广场,项目基本情况,项目定位规划策略,项目定位：一站式服务的综合Shopping Mall,项目各楼层业态分布,L1层：以“悦时尚”为主题，主要品牌有：H&M、ZARA、M&S、MUJI、UNIQLO、MANGO、ASOBIO、星巴克，必胜客。 L2层：以“悦青春”为主题，主

9、要品牌有：MUJI, vero moda, Basic huose,太平鸟，MIND BRIDGE ,Me&city、拉夏贝尔、One More、古木夕羊、Etam,。 L3层：以“悦潮流”为主题，主要品牌有：城市英雄、大众书局、大脑地图，Cag、Im david、Mind Bridge、Gxg。 L4层：以“悦美食”为主题，主要品牌有：嘉禾影城，鼎旺、大渝川菜、豆捞坊、北疆饭店、德香苑、匠和风。 L5层：以“悦生活”为主题，主要品牌有：菲尚糖果KTV、康美健身、雅梵SPA、外婆家,项目规划设计,商场人字形内街,动线规划设计,吾悦广场以人字形步行内街作为连接形式，以纵、横向的街道空间布置呼应，

10、并将所有商业空间连为整体，形成环形交通流线，突出空间的流动性和连续性。,项目立面图,商业建筑设计,常州武进吾悦广场设计上以三核心、在项目的北部、南部各设置一个广场，在中部有大型共享中庭，突出核心空间凝聚力；连通整个商业空间。数个体验式采光中庭，专业的灯光照明，8-20米宽的景观大道、交通人流更顺畅，大型智能停车场、2400多个车位，80部电梯以及近百块大型广告展示位，大型LED屏可以为顾客营造一个舒适惬意的购物环境。,项目业态分析,整体业态配比,吾悦广场包含是从购物、美食到娱乐、休闲的一站式购物体验中心。其餐饮占整个购物中心业态的26%，配套占41%、购物占33%，是全生活体验型的购物中心。,各业态主要品牌,案例借鉴总结,借鉴一：规划设计特色 内接系统：具有连廊、扶梯、过街天桥等相结合的完整内街系统； 空间规划：规划的三个广场、一个中庭将形成今后人流的汇聚点及主要活动场地； 交通系统：步行道路、电梯、观光梯等立体交通系统，便于到达街区的每一个角落； 商铺划分：铺位划分实现了街中店、店中街，使铺位价值最大化。,借鉴二：业态组合优势 提升体验型业态比重：吾悦广场利用餐饮娱乐等体验型业态为突破口，提高消费者数量； 合理配置主力店：家乐福、橙天嘉禾影城、菲尚KTV、孩子王、上海康美健身等主力店合理地布局于项目各处，作为各层主题亮点，为周边零售