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1、2020/7/25，1，上海同策房地产销售培训手册，2020/7/25，2，第一章房地产基础知识，2020/7/25，3，a .房地产、房地产业和住宅产业的发展前景房地产又称房地产。 房地产在物质上有三种存在形态：简单的土地、简单的房屋、土地房屋的综合体。 不动产是房屋及其权利的总称。 不动产是土地及其权利的总称。 不动产是由土地、土地上附着的各种建筑物、构筑物、其他不可分离物质及其权利构成的财产整体。 房地产可以根据标准分为不同的类型，房地产大体可以分为居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2020/7/25，4，4，a，2 .房地产的特征(1)房地产位

2、置的固定土地是自然产物，其位置不能移动。 房屋建在土地上，因此决定房屋等建筑物也不能移动。 房地产位置的固定性对房地产的使用产生了地理上的制约和影响。 (2)不动产地区的差别性不动产地区的差别性使不同不动产的价值不同。 同一住宅用地的同一住宅，或者同一建筑物同一楼层的同一平方米的住宅价值也不同。 2020/7/25，5，5，a，(3)不动产的高价耐久性在土地上建造的建筑物和建筑物，一般可靠寿命长，一般长达数十年到数百年。 房地产产品作为消费品的价值也很高。 (4)房地产的保值高附加值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格有不断上涨的趋势，即房地产具有保值和高附加值的性质。 房地产

3、的这种性质主要是由城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地变得稀少。 由于人们土地需求的增加，房地产产品的价格有上涨的倾向。 2020/7/25，6，6，a，二，房地产业1 .房地产业概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业和企业的总称。 房地产业的主要内容具体如下： (1)土地开发和再开发；(2)房屋开发和建设；(3)房地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁、抵押；(4)房地产经营，包括房地产(包括土地使用权)的买卖、租赁、抵押等；(2020/7/25，7，7，a，(5)房地产经纪公司服务(六)房地产的物业管理服务。 包括家庭服务、房屋及辅助设施和公共场所

4、的维修养护、保安、绿化、卫生、租赁、代缴等；(7)房地产金融。 包括信用、保险、房地产金融资产投资等。 准确地说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节和过程的经济活动。 各种经济组织和经纪人以及各种技术人员，构成了这些个各要素的有机系统。 2020/7/25，8，8，a，2 .房地产业和建筑业的关系房地产和建筑业之间有着区别和密切的关系。 建筑业属于第二产业，属于物质生产部门。 房地产业兼具开发、经营、管理和服务等诸多性质，属于第三产业。 一般把从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发者，从事住宅建设和设备安装的企业称为建设业者和承建商。 在项目工程的研发和建设活动中，房地产企业和建

5、筑企业经常形成甲乙的密切合作关系。2020/7/25，9，9，a，3、中国住宅产业发展前景房地产业的兴盛期到来这是房地产业对产业前景的共同认识。 住宅建设是房地产业的主流，住宅产业的发展在推进国民经济增长中发挥着越来越显着的作用。 未来几十年，中国住宅产业面临更多机遇和挑战，这些个机遇和挑战为中国住宅产业提供了广阔的发展前景。这些个的机遇和挑战主要来自于2020/7/25，10，a，1 .城镇化水平稳步提高对住房的需求。 截止到2019年，中国的城市人口达到了6亿1千万人，为了满足这些个新城市人口的住宅需求，每年需要新建3亿2700万平方米的住宅。 2 .流动人口的增加对住房形成很大需求。 例

6、如在北京牌这样的国际化大城市，国内外的人口成为住宅需求的主力军。 3 .居民消费结构的变化对住房形成巨大需求。 我国城市居民已进入衣食型消费向小康型消费转变的时期。 人民生活水平逐渐提高，改善居住条件的需求十分迫切。 4、旧城改造速度快，安置居民需要大量住房，2020/7/25，11，a，5 .深化改革和市场发展刺激了对住房的需求。 政府为了扩大国内需求，促进国民经济的持续增长，提出了深化住房制度改革，开始住房消费的一系列措施，这也促进了住房的需求。 其中最主要的措施是： (1)取消福利分室，实行住房分配货币化；(2)开放住房二级市场，以库存住房流动推进增量住房消费；(3)降低存款利率，以抵押

7、信用扩大当前住房消费。 该修订指出，未来十个三年五载中，每年需要新建5亿平方米以上的城市住房，这是房地产业和住房业前所未有的发展机遇。2020/7/25、12、b .业务知识培训手册、相关用语礼仪基本要求的销售技术贷款业务知识相关税金的订正、2020/7/25、13、b .建筑基本常识、建筑用语：建筑面积：建筑面积、房屋可居住面积、壁柱占地面积、楼梯过道面积、其他公共所谓使用面积：住宅的使用面积，是指在住宅的各层的平面上直接住户的生活中使用的网络面积之和。 修改住房的使用面积，可以比较直观地对住房的使用情况作出反应，但在住房买卖中，一般不使用使用面积来修改价格。 修订使用面积时，跃层式住宅的户

8、内楼梯按自然层数面积修订使用面积这一有特殊规定的结构面积中没有的烟囱、通风道、管道供水井全部在使用面积上修订的内壁面的室内装修厚度应在使用面积上修订。 修订住房租金，一律按使用面积修订。 公共面积：住宅的公共面积是指住宅内住户出入方便，为保证正常的交往、生活而设置的公共走廊、楼梯、自动电梯间、水箱间等所占面积的总和。 开发者在销售商社时修订的建筑面积有公共面积的分配问题。 2020/7/25、14、b .的建筑基本常识，实用面积：是“建筑面积”减去公共分配面积的余额。 居住面积：住宅的居住面积是指在住宅建筑的各层的平面上直接用于住户的生活的居室的净面积之和。 净面积是指除去墙壁、柱子等建筑构件

9、所占的水平面积(即结构面积)。 一般作为测量居住水平的面积指标。 把出租面积：作为订正房屋租金的面积。 在住房制度改革中，有统一的规定，住房用房按使用面积核算，包括居室、客厅、厕所、厨房、过道、楼梯、阳台(闭合式按一半核算)、壁橱等。 按建筑面积核算非住宅用房间。 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。 例如，1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率：得房率是指茄克衫内的建筑面积与茄克衫(尤针织面料)建筑工作团队面积之比。 茄克衫内建筑面积=茄克衫内使用面积茄克衫内壁面积阳台建筑面积。 定径套(尤针织面料)建筑面积=定径套内建筑工作团队面积分配在公共

10、建筑工作团队面积中。 2020/7/25，15，b .的建筑基本常识，在开间：住宅设置修订中，住宅宽度是指从一个房间内的一面墙皮到另一面墙皮的实际距离。因为是自然之间的宽度，所以也被称为开间。 住宅的开放式房间通常在3.0米到3.9米以下，砖造住宅的开放式房间通常在3.3米以下。 通过规定小的空间尺度，可以缩短地板空间摇镜头，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上、进深7米以上的大开间住宅能够给住户提供40-50平方米以上的居住空间，与相同建筑面积的小开间住宅相比承重壁减少一半，使用面积增加2%，柔软的隔断、室内装修改造变得容易。 深度：在建筑学上是指独立的房屋或居住建筑前的墙壁

11、到后壁之间的实际长度。 深度大的住宅可以有效地节约用地，但是为了保证完成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅深度在设置修订上有一定的要求，不能过大。 目前，我国许多城镇房屋纵深一般限定在5米左右，不能任意扩大。 2020/7/25、16、b .的建筑基本常识，茄克衫内面积：俗称“瓷砖面积”。 是基于实用面积减去柱体和墙体等占有空间的建筑物的内容空间概念。 动有章，有利，吸引居民和机构投资房屋租赁市场。 摊位面积：商社分配的公共建筑面积主要由两部分构成： 1自动电梯供水井、楼梯间、垃圾道、变电站、设备室、公共大厅和通道等功能性服务于整个建筑物的公共房间和管理房间的建筑面积2各用户针织面料与大

12、楼公共建筑空间之间的隔断以及外墙(包括山墙)墙体的水平投影面积竣工面积：竣工面积是指竣工各房屋的建筑面积之和。 房屋建筑竣工必须按修订要求全部完成，经验合格的建筑。 辅助面积：指的是，房屋、建筑的各个楼层中，不直接让家人生活的室内的净面积。 包括过道、厨房、厕所、厕所、起居室、储藏室等。 共有建筑面积：房屋是指各财产权主要共同占有或共同使用的建筑面积。 共享建筑面积分配系数：建筑物整体的共享建筑面积和建筑物整体的各定径套内建筑面积之和的比率是共享建筑面积分配系数。2020/7/25、17、b .的建筑基本常识，销售面积：指商社在“定径套”或“尤针织面料”销售，其销售面积是采购师购入的定径套内或

13、尤针织面料内的建筑面积(以下简称定径套内建筑面积) 和应分配的共有建筑建筑密度：建筑密度是居住区用地内各种建筑的基础总面积和居住区用地的比率()，可以反映一定用地范围内的空置率和建筑密度。 绿化率：是指项目工程校正像素建设用地范围内的绿化面积与校正像素建设用地面积之比。 对于采购师来说绿化率越高越好。 绿地率：绿地率记述了居住区用地范围内的各绿地的总和与居住区用地的比率(% )。 所谓绿地率，居住区用地范围内的各种绿地主要包括公共绿地、住宅旁绿地等。 其中，公共绿地还包括居住区公园、小游园、小区绿地及其他一些块状、带状化公共绿地。 2020/7/25、18、b .建筑的基本常识，所谓层高：层高

14、是指住宅的高度以“层”为单位进行修订，各层的高度国家在设施修订上有要求，这个高度被称为层高。 通常包括下层地面或地面到上层地面的距离。 净高：净高是指楼层高度减去地板厚度的净剩馀值。 公共建筑面积分配系数：将建筑物的所有栋的公共建筑面积除以所有栋的各定径套内的建筑面积之和，得到建筑物的公共建筑面积分配系数。 即，公共建筑面积分配系数公共建筑面积定径套内的建筑面积之和。 实用率：实用率是茄克衫内建筑面积与住宅面积之比，大于使用率。 即，实用率定径套内的建筑面积定径套内的建筑面积被分配的共有建筑面积标准阶段：标准阶段是指平面版结构相同的住宅阶段。阳台：阳台是居民在室外活动，晾衣服的空间。 平台：平

15、台是居民从房顶或者住宅的地板下面进行户外活动的部分。 走廊3360走廊是在住宅茄克衫外使用的水平交通空间，地下室3360地下室是房间地面比室外地面低的高度超过该房间的净高度的12人。 半地下室3360半地下室是指房间地面比室外地面低，但超过该房间的净高度，在13以上，且在12以下的地下室。居住区用地3360居住区用地是住宅用地、公共用地、道路用地、公共绿地4个用地的总称。 住宅用地3360住宅用地是指包括住宅建筑基础用地面积及其周围的合理间隔内的用地、住宅间绿地和住宅间小路等的总称，其他用地3360其他用地是指规划范围内的居住区用地以外的各种用地，包括直接由本区居民建设的道路用地、其他单位用地

16、、保留的自然村或不能建设用地等公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称为公共建设用地，是按居住人口规模建设，为居民服务和使用的各种设施用地，应包括建筑基础占地面积及其所属庭院、绿地和建设停车区等。 道路用地：道路用地是指在居住区道路、小区路、分组路及非公建的居民小轿车、单位通勤车等停车区。2020/7/25、20、b .的建筑基本常识，公共绿地：公共绿地是符合规定的日照要求，适合安排游憩活动设施的，是居民共有的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线：道路红线是指在都市道路中包含居住区级的道路用地的修订划控制线。 建筑线：建筑线一般称为建筑控制线，是建筑物基础

17、位置的控制线。 公共建筑面积：公共建筑面积，作为独立使用空间不包括出租、销售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不包括在公共建筑面积内。 一般公共建筑面积是从建筑物整体的面积中减去建筑物整体的各定径套(尤针织面料)内的建筑面积之和，减去作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等的建筑面积，建筑物整体的公共建筑面积，2020/7/25，21，b .的建筑的基本常识，大门：大门不进入居室是家庭的“领地”，重视一定的隐私权，一旦玄关打开，玄关就会被切断，局外人将无法一览室内。 玄关一般与大厅相连，由于功能不同，需要安排装饰手段进行分割的是自己的返屋企，也有放伞、挂雨衣、换鞋、放包的

18、地方。 平时，大门也能收到邮件，是很容易见面的地方。 2020/7/25、22、b .的建筑基本常识、价格用语：平均价格平均价格是指，将各单位的销售价格相加后的和数除以单位建筑面积的和数，得到每平方米的平均价格。 平均价格一般不是销售价格，但也有例外，这其间某高层不动产提出的“不管方向，以2800元平方米的统一价格进行销售”，也就是说把平均价格作为销售价格，这也是令人瞩目营销策略。 基本价格的基本价格也称为基本价格，是指通过订正算确定的每平方米商社的基本价格。 商社的销售价格是以基本价格为基准增减楼层，得到差额。 价格开始价格也称为开始价格，是指某房地产各层的销售价格中的最低价格。 多层住宅，没有花园，一般以一层或最上层的售价为价格；带花园的住宅，一般以二层或五层为售价出发价。 高层不动产，以最低层的售价为步价。 在房地产广告常见的“从原平方米开始销售，价格低引起消费者的注意。2020/7