藁城交通学院开发可行性报告

1、 藁 城 社 区 地 块 建 设可 行性研 究 报 告 二0一三年10月藁城市交通学院项目可行性报告一、项目建设背景前言 藁城的GDP一直保持较快的增长态势，特别是随着良村开发区的建设、以及其他几个工业园区的建设，藁城市经济更是实现了突飞猛进的发展，综合实力稳居石家庄前三，06年和12年列为全国百强县。但是，藁城城市发展方面，从80年代局促的县城，到90年代城南的开发，城市规划已现皱形，到2000年之后城市建设良好的发展势头戛然而止，到2011年，将近10年的时间，也不过多出一条昌盛街、半条世纪街。随着城市经济的进一步发展，民营经济的逐渐活跃，居民消费水平不断提高，藁城市已经出现了一个富裕阶层

2、，人们对居住环境也提出了更高的要求，如优美的居住环境，齐全的配套设施、良好的社会管理、周到的社区服务等，标准、舒适和智能化的住宅将是人们的首选。一个经济发展良好的城市，城市建设规模却不见扩大，市区住宅甚至处于较为紧缺的状态。为了贯彻落实 “党的十六大 ”提出的全面建设小康社会的总体要求,迅速改变城市面貌，提升城市品位，改善市民生活居住环境和质量的方针，这对藁城市房地产行业将带来新的机遇。二、藁城市宏观概况藁城市是石家庄市“1+4”组团城市之一，其地处河北省西南部，省会石家庄市东侧。境域在东经114?39114?59，北纬37?5138?18之间。辖区总面积836平方公里。北邻新乐市，南接赵县境

3、，东与晋州市相连，西与石家庄、正定搭界，东北与无极接壤，西南与栾城毗邻。市治西距石家庄市31公里，北至首都北京264公里。总面积836平方千米。总人口74万人（2003年）。藁城市地处河北省中南部太行山东麓平原，西侧与省会石家庄相邻，东北距首都北京264公里，距天津港口270公里，石家庄民航机场位于市区北部。交通发达，石德铁路横穿境内，307国道、省级正饶公路、石港高速公路横贯东西，市区距民航机场30公里，距京深高速公路15公里，市区乘坐公交516,519可到。全市油面路通车里程921公里。通讯便利，程控电话和移动电话可直拨国内外任何一座城市。电力供应充足，拥有110KV变电站4座、35KV变

4、电站11座。市区服务设施配套，拥有三星级宾馆一家，高标准饭店多家，具有较高的涉外接待能力。3、 藁城市房地产供应、需求、产品1、 需求：藁城经济在石家庄各县市中位居首位，购买力强；藁城市区人口约7.5万人，按国内可比县级市城市发展来看，每年至少可消化住宅10-14万平方米；由于藁城经济的发展，当地房地产供给不足，以及离石家庄仅为30余公里的距离，促使不少藁城人选择到石家庄市区购房。2、 供应：从2006年以来，藁城开发的住宅项目主要有园丁花园、商业小区、广泰花园、龙湾帝景等，累计不足30万，年开发面积不足7.5万平方米。目前，藁城在开发项目主要有廉州新城、尚庄改造、大有容园项目较大外，其余各项

5、目体量有限，市场供应不足。2013年8月藁城市房地产住宅均价达到4600元。同比去年增长了12.55%。3、 产品及营销简析a、 建筑：园丁花园、广泰花园、龙湾帝景等各项目已经开始注重建筑外观设计，但是主要以现代风格为主，其他特色建筑风格基本没有。b、 园林：龙湾帝景是藁城市目前各项目中园林设计最为漂亮的小区，小区的水系增加了园林的灵动感；除此项目外，其余各项目没有认真考虑园林的规划设计。c、 营销：龙湾帝景利用其会所做了一个正规的售楼部，其余各项目大都利用现有商业门脸简单装修而成，宣传推广方面更是基本不做-主要靠口碑传递。综上所述：藁城房地产总的来说还处于一种粗放式的发展状态，与辛集、定兴、

6、宁晋等类似城市存在较大差距。给我们项目带来的机遇：强大的购买力决定了房地产存在良好的开发基础；产品的初级状态给我们提供了许多可以超越的地方；而无营销的市场状态更是我们打造项目品牌及销售价格和速度创造了良好的条件。四、项目建设概况该项目的建设五大核心价值：东南亚的建筑风格；水景园林；五星级会所；全封闭式智能化社区；人性化社区。将提升城市形象、面貌和品位，营造良好的居住环境，提高人们的生活水平，创造出良好的经济效益和社会效益。项目开发定位：建设中、高档高层住宅，成为具有优美宜人的人居环境、高品位、高档次的城市景观和最具发展活力的城市亮点。该项目符合国家及地方相关产业政策的要求，地理位置优越适 宜建

7、设。该地段建成后可以提供一个设施完善、环境优美适用于安居乐业的理想场所，也有利于加快该区域的繁荣，为藁城市的城市建设做出一定的贡献。该项目的建设必将影响藁城加大固定资产投入的力度，刺激消费，扩大就业，同时也必将带动其它相关产业的发展，该项目的开发，势将带动周边地带的发展和完善，为藁城市的经济发展增添一份力量。五、项目基本情况1、 项目区位于用地该项目位于位于藁城市规划发展主区域，地处廉州路与站南街交口的西北角。周边教育局、水务局、环保局、气象局、法院、检察院等行政事业单位，繁华配套一应俱全，满意食府，维明超市，丽都SPA馆等高端休闲娱乐设施环伺。该项目宗地为学校用地，现在土地所有权为河北交通职

8、业学校所属。根据藁城市总体规划，该区域39.23亩地做为住宅用地，为了提成城市品位，将该地块建设为住宅商业区，原土地所有人迁移到栾城进行置换的方式进行合作。2、 宗地现状以及附着物东至站南街，西至北马村、北至北马村，南至廉州路，。该地块目前有部分厂房，地势平坦。3、周边配套幼儿园：廉州镇城子幼儿园、藁城市幼儿园中小学：冀明中学、第九中学、通安小学、新华中学、廉州镇第四中学大学：藁城电大商场：维明超市、北国电器医院：藁城协和医院银行：工商银行、建设银行、其他：满意食府、丽都SPA馆、水上公园4、 交通状况从白佛客运站乘坐536路车 在秦岭街北口下车转乘519或516路车在五里庄站下车。六、建设内

9、容、规模及设计方案6.1建设内容及规模本项目共建五栋，地下二层，地上1、2、3层为商业，地上4-33层为住宅楼，地下建筑面积6465，地上建筑面积91445，其中住宅建筑面积76445 ，商业面积15000，绿化率为30%, 地上、地下停车位共350辆。6.2规划设计方案l 建筑设计：本建筑为东南亚综合建筑，共建五栋住宅楼。地下二层，地上33层，其中13层为商业、433层为住宅。在项目设计中，建筑布局尽可能简洁规整，避免出现异形空间及建筑形体过大的凹凸变化 。这样可以为居民提供方整、灵活的建筑空间，使住户获得最大的使用空间 。规整的建筑形体使之具有良好的体形系数，更有利于建筑节能。贴心的人性化

10、设计，打造藁城首席宜居住宅小区。整体布局中，主楼整体设计特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代风格，建筑细部强调突出线块、构件清晰，亦为城市带来新的亮点。通过合理的设计，使每户均可获得良好的采光日照。户型设计力求空间合理，布局紧凑，获得较高的使用面积。同时注重细节设计，功能空间动静分离，为住户创造舒适宜居的居住空间。l 道路交通组织：用地区域内道路沿楼体周边布置，与城市道路连接。商业与住宅的出入口设置在廉州路路，进出方便。全封闭式小区保证业主安全，同时保证小区的宁静、私享；设计无障碍通道，解决生活不便之客户的进出问题。l 景观绿化系统：本项目因处于藁城市中心地带，景观系统的设计

11、主要结合城市的绿 地广场，同时配合人工景观，通过沿四周道路设置行道树，高度约3米。创造层次丰富，尺度近人的空间场景。获得人们易于亲近，可达性强，乐于置身其中的景观空间。保证四季有花，四季有绿，四季有景，真正的花园小区l 建筑造型：基于用地现状，及建筑功能要求，建筑造型均采用规整的几何 形状，而并不追求造型上的夸张和怪异。在新颖美观的建筑形体上，通过层次丰富的立面的划分，使建筑物传达出极具现代感的外感形 象，同时亦兼备浓厚的文化气息，使之脱俗于一般的住宅楼立面，设计中利用现代的构图手法，从楼的立面构成，到造型比例，达到从建筑到场地及景观的一体化表达，获得高度统一的完美效果。l 户型比例：根据藁城

12、户型面积演变和调研数据，以及客群需求，主力户型定位90左右的两室两厅一卫和110-120平米左右的三室两厅，辅以160左右的大三室，以及少量跃层。国家规定，新建商品房结构比例按建住房2006165号文的规定：套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，公司将严格按照国家规定的户型比例进行规划设计，委托国内有紧密合作关系的知名规划设计机构实施，优选设计方案，基本思路如下：1）在努力控制建设成本的前提下，提高整体规划水平，给居民物超所值的享受。突出人性化的设计，创造既满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。 2) 户型设计在坚持中小套型的基础上，按照标准适度

13、、功能齐全、美观适用、安全卫生、便利节能的原则，吸取国内外优秀中小户型的设计理念，突出细节和功能方分区的处理，努力将户型设计成精品，满足所有购房户改善居住条件、提高居住质量的需求。 3）在充分论证的基础上，积极推广应用先进、成熟、适用、节水、节能、节材、环保的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平，努力打造一个节能、环保、健康的新型住宅小区。户型配比如下：户型面积/平方米比例/%两室两厅一卫85-9035三室两厅一卫105-11030三室两厅两卫125-13530大三室或四室户型160-1805跃层200-230少量6.3技术经济指标：建筑外型力求简洁明快，使本项目建筑在内部功能、外部环

14、境、东南亚建筑分格上独具一格，采用人车分流的交通组织体系，使通行安全便捷。序号项 目数 值1规划净用地面积261272总建筑面积1099093地上总建筑面积91445其中：住宅建筑面积76445商业建筑面积150004地下总建筑面积64655容积率3.56地下车库105397会所146016.4工程方案6.4.1建筑方案住宅楼体为南北朝向布置，住宅设计充分体现了以人与自然相协调的原则，无论在单元平面设计还是在立体空间布局方面，均细致地考虑了合理的通风、采光、道路通畅便捷、隐私安全等诸多方面，确保购房者的居住质量。设计层高2.9米, 户内实现动静分区，干湿分离，外飘窗使室内外空间灵活多变, 多方

15、面保证购房者的居住质量。根据藁城市的实际情况，考虑不同层次商户和群众的购房、经营需求，共设计四种户型供住户选择。各栋楼均采取大、中、小户型互相搭配。6.4.2结构设计住宅建筑为框架剪力墙结构，无梁楼盖，抗震设防烈度7度。基础为复合桩基础，梁、柱、楼板采用现浇砼结构，增强建筑的整体性和良好型。6.4.3基础设施规划6.4.3.1给排水给水本项目生活用水由城市供水供给。1系统设置：1) 室外设有生活消防合用供水管网、生活污水、雨水管网。在室外市政给水环管上设置地下式消火栓。2）本项目内设有生活供水系统（分区设置）、生活污水排水系统、雨水排水系统、消火栓灭火系统、建筑灭火器配置。3）地下车库内设有给

16、水系统、排水系统、消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器配置。2给水系统：本项目用水水源为城市自来水，主要用于用户生活用水。消防用水量按30L/s考虑，室内消防水管为热镀钢管，室外为给水铸铁管。3排水系统：排水量按日用水量85%考虑，生活污水经处理排入城市污水管网；。室内排水管为UPVC管；室外为加筋UPVC管。4. 雨水排水系统：雨水排水方式：雨水经雨水管汇总后排入陵园路市政雨水管网。设置De400雨水排出管。6.4.3.2供暖及制冷1采暖设计：项目拟采用集中供热方式解决冬季取暖。序号内容建筑面积采暖负荷指标1住宅764454.6105W35W/m22商业150001.0105W60W

17、/m21-6 小区采暖负荷估算表2通风系统：地下车库通风系统兼作排烟；地下室设备用房分别设置独立的机械通风系统；公共卫生间的浊气经卫生间通风器接入土建竖井，高空排放；电梯机房内设换气扇机械排风。3环保：采用低噪声通风设备。6.4.3.3燃气项目采用市政燃气方式，经过调压后供居民使用。为了保证用户用气的平稳，室外管网采用环行的布置形式，再由环行管网分出支管送到每座楼房，管材全部采用无缝钢管，防腐处理后直接埋设。根据城镇燃气设计规范，城镇居民生活年用气指标为27213204MJ/人，该项目年用气量约为1.27106MJ。6.4.3.4 供电：该项目用电负荷指标为6kW/户，商业照明80W/，全部由

18、城市供电部门负责解决。建筑内线路均采用铜芯导线，穿PVC阻燃管暗设。楼内配电系统均采用TN- C - S系统。1电气1） 本设计包括红线内的以下内容： 高、低压配电系统； 电力配电系统； 照明配电系统； 防雷保护、安全措施及接地系统；2）本工程的用电按其性质分为： 一级负荷：消防系统（含消防中心内的消防报警及控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压送风机等）、保安监控系统、应急及疏散照明等。 二级负荷：客梯、生活泵、排水泵等； 三级负荷：其它照明及电力负荷。3）电力系统 低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：水泵房、电梯机房、电话机房、消防中心等

19、设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式； 消防负荷及重要负荷如：消火栓泵、喷洒泵、排烟风机、加压风机、消防电梯、消防中心、电话机房等采用双电源供电并在末端互投。4）电源：本项目电源拟由不同变电站引来两路10kV专用电源供电。在地下车库设置一台容量为1000kW自起动柴油发电机组，供消防负荷应急供电用途。出口灯、楼层灯、疏散指示灯、公共地区的应急灯由EPS集中供电。本项目按规范要求在楼道、停车库等设置应急照明和疏散照明。2防雷保护、安全措施及接地系统1）防雷保护: 本项目防雷等级为二类。 本项目建筑设置防直击雷和侧击雷的防雷装置，防雷电感应和雷电波的侵入，满足等电位保

20、护要求。 在本项目屋顶设避雷装置，利用建筑物结构柱内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地极。 防雷保护的详细做法待施工图设计时结合建筑物情况具体处理。2）安全措施： 本项目低压配电采用TN-S系统，其工作零线N和保护地线PE为两根线，在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共享统一的接地极，要求接地电阻不大于 1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。 本项目采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。在浴室、卫生间等处设局部等电位联结。 计算机电源系统、共享

21、电视天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。3）接地系统：电梯机房、消防中心等弱电设备用房的接地统一接地极，独立设引下线。3弱电1）火灾自动报警及消防联动控制系统； 2）电话系统；3）综合布线系统；4）有线电视系统；5）视频监控系统；6.4.3.5通信：有线电视、电话电缆以室外排管方式敷设，室内管线暗敷。6.4.3.6消防：该项目在市消防设防范围内，工程按有关规范结合供水管网设置消防栓系统，并设置消防水池，供水管网供水量及管径满足消防要求。1设计指导思想本工程消防设计中充分贯彻预防为主，防消结合的方针，力求消防设施的配置和系统切实可行，努力做到安全使用，技术先进，经济合理，并满足消防法的要求。

22、2建筑分类及耐火等级本项目建筑耐火等级均为一级。3总平面布局及平面布置据城市规划与防火规范要求，合理确定建筑物的位置，建筑间距均满足消防要求，在场区内设有4m宽消防环道与城市道路一起共同构筑成流畅的路网以满足消防要求。4建筑消防设计本工程为高层建筑，按高层建筑进行消火栓系统设计。自动喷水灭火系统按中危险II级进行设计。）室外消防水源:采用生活用水与消防用水合用管道系统, 本工程室外设有DN300给水环网，环网上设有室外消火栓。该环网分别经两条DN300引入管由市政给水管上引入,能满足本工程室外消防用水量和水压要求，是室外消防用水的主要来源。）电气负荷：消防用电设备为一级负荷。本项目属高层建筑，

23、根据消防规范火灾自动报警系统按特级建筑设防，拟在整个建筑全面设置火灾自动报警系统。6.5项目实施计划了加快建设进度，尽快建成投入使用，建设单位在项目筹划和实施过程中的各环节，采取有效措施，做好项目的统筹运作，按照设计规划环环扣紧，保证项目按照预期方案顺利实施。本项目建设周期为两年半年，计划2013年12月底完成项目申请报告,项目核准，全套施工图设计及前期工作于2013年6月底完成，2013年7月开工建设，2015年10月底交付使用。公建配套设施施工在工程建设过程中穿插进行。6.6招标方案为保证工程质量、进度及各项工程内容如期高效顺利完成，对工程资金进行有效控制，本工程的勘探、设计、施工、监理以

24、及重要设备材料采购均实行公开招标。根据工程各阶段的工作性质，对勘察、设计、施工、监理及材料设备的招标施行分段，分重点进行。在设计阶段主要侧重于设计方案是否合理、新颖，能否满足对各项功能的需求，设计单位要遵循建筑节能法规、节能设计标准和有关节能要求，严格按照节能设计标准和节能要求进行节能设计，设计文件完备，工程总造价合理。可公开邀请具有相应资质等级的设计单位进行公开竞标。在勘察阶段主要应考虑勘察企业的资质技术水平及价格，可进行公开招标。在施工阶段，对施工单位及监理单位除应具有相应的资质外，还应对投标单位的技术水平以及以往承担过大型项目的质量、进度进行考察，可按现行工程的投标方法选定多家重合同守信

25、用单位进行公开招投标，以合理的价格为主要依据。中标的施工单位要严格按审查合格的设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工，确保工程施工符合节能标准和设计质量要求。对设备及材料的采购应满足设计使用要求的前提下以质优、价廉为原则进行公开招标。以上各招标工作均委托有资质的招标代理公司实施。6.7 物业管理项目建成后将有完善的物业管理，物业公司将以“服务”和“管理”为宗旨，主在职责有：维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理、财务管理等，建成后，将会使居民的生活水平得到显著提高。6.8 组织领导l为确保项目建设按要求顺利实施，委派有关部门对资金使用进行严格把关，设立专帐，并明

26、确专人负责，专款专用。2加强工程项目的组织领导，成立工程建设指挥部，并建立一整套严格的工程管理制度。3积极做好前期准备工作，协助施工单位加强治安保卫，为施工单位提供优越的施工条件，创造良好的施工环境。4认真做好建设工程的质量管理，委托工程监理人员对工程进行监理与施工技术指导，对工程建设中的每一道工序都严格检测，严把工程质量关。七、投资收益分析本项目投资分为土地费用、前期工程建设费用、工程建设费用、室外建设费用等。编制依据（1）河北省建筑安装工程概算定额（2）河北省建设项目概算其他费用定额（3）中华人民共和国房地产管理法1994年7月（4）参照藁城市目前市场成本价及其他地区的相近工程进行估价。投

27、入分析A、项目土地成本测算本项目需要负责帮学校办理置换栾城县相应的土地亩数的相关手续的费用为39.23亩50万/亩合计为1961.5万元。根据石家庄市收储政策政策，土地价格按150万元/亩测算，合计费用为：5884.5万元。综合土地土地成本=置换土地费用+收储费用=7846万元。折合地价为：200万元/亩。B、项目直接建安成本估算a、主体成本（含地下室）：1700元/平方米99370=16892万元（包括基础开挖、电梯、塑钢窗、幕墙、入户防盗门、防火门、楼宇对讲门、消防、基础处理、护坡）。b、车库车本：2200元/平方米10539平方米=2318万元。c、配套：小区路网5元/平米、管网25元/

28、平米、电网（按定额估算）90元/平米、绿化5元/平米、采暖设备及外网费45、燃气集资费28元/平米：198元/平米91445平方米= 1810万元住宅地上地下及商业直接建安成本： 16892+2318+1810=21020万元C、间接成本投入1、设计费：109909平米15元/平米（含外网绿化设计和审图费）=165万元2、监理费：109909平米7元/平米=75万元3、基础开挖及土方倒运（按地下二层算，挖深为14米）：5.04万立方25元/m3（内、外倒均价）=126万元4、楼座地勘：20孔45米65元/米=6万元5、管理费用：30个月8.5万元/月=255万元间接成本小计：165+75+126+6+255=627万元； D、销售均价预测及销售费用（住宅均价4500元/平米控制，商业均价10000元/平方米，地下室按1000元/平米控制、车位10万/个）：1、住宅：76445平米4500元/平米2%（含甲方费用）=688万元2、商业：15000平米10000元/平米2%（含甲方费用）=300万元3、地下车位：280个10万/个2%（含甲方费用）=56万元销售费用小计：688+300+56=