达沃斯巅峰浙江凯恩湖山温泉旅游度假村

1、目 录引 言1第一部分：战略谋划篇一、湖山温泉旅游开发背景分析3（一）旅游发展环境分析3（二）湖山温泉度假村开发条件分析3（三）湖山温泉开发SWOT分析5（四）分析结论6二、客源市场分析与目标市场定位7（一）客源市场分析7（二）目标市场定位8三、湖山温泉旅游开发总体思路9（一）规划指导思想与原则9（二）目标与形象定位10第二部分：规划设计篇一、地块现状分析12（一）规划面积12（二）土地利用及土地性质12（三）地形分析12（四）植被资源12（五）水系12二、空间布局与功能分区12（一）入口区12（二）温泉康体疗养区12（三）温泉商务休闲区13（四）高档住宿接待区13三、项目规划设计14（一）入

2、口区项目设计14（二）温泉康体疗养区项目设计15（三）温泉商务休闲区项目设计16（四）高档住宿接待区项目设计17四、基础设施规划18（一）旅游服务设施18（二）道路系统规划18（三）给排水规划19（四）电力规划19五、环境规划20（一）环境容量估算20（二）植被规划21（三）环境保护规划22第三部分：经营运作篇一、管理运营与服务规划24（一）规划原则24（二）规划内容24二、综合效益分析与风险评估26（一）综合效益分析26（二）风险评估27三、开发拓展构想27（一）空间拓展构想27（二）功能拓展构想28（三）开发运作构想28第四部分：专题研究篇一、浙江省内及周边温泉比较研究30（一）资源分布概

3、览30（二）几处温泉资源的简介30（三）温泉对比研究32二、温泉洗浴文化专题研究33（一）温泉与温泉旅游业33（二）温泉与SPA33（三）当代温泉SPA的几大走向34引 言从传统的疾病治疗汤池到现代化的休闲度假场所，中国的温泉形态已经从第一代发展到第四代！从第一代到第四代，中国温泉发展是“洋务运动”的结果。分析研究中国温泉发展的过程，基础上是向国外借鉴和模仿甚至抄袭的过程。结果，温泉开发“千篇一律”、“没有个性”、“没有文化”。中国温泉发展往哪里去？这是我们一直思考的问题！受浙江凯恩集团公司的邀请，我们参加了浙江凯恩湖山温泉旅游度假村规划的竞标。经过对湖山温泉的实地考察和分析研究，我们发现，与

4、浙江省以及长三角现有温泉相比，湖山温泉无论是在温泉本底还是在市场条件均处于不利地位，按照传统的温泉开发模式，无论是开发第一代温泉还是开发第四代温泉，湖山温泉的吸引力、生命力、竞争力都不容乐观。湖山温泉的出路何在？我们认为，创新，只有创新才是湖山温泉惟一的出路！经过系统的思想创新，我们提出湖山温泉的开发理念是：“引爆新温泉运动，创造第五代温泉”！“新温泉运动”倡导：从中国传统文明、地方文化、乡土民俗中寻找灵感和线索，继承和发扬中国本土优秀的传统要素，温泉开发应该“古为今用”。“新温泉运动”倡导：学习和借鉴国内外最新的温泉开发利用方式、方法，并消化吸收到湖山温泉开发的实践中，温泉开发应该“洋为中用

5、”。“新温泉运动”倡导：温泉可以治疗人的生理疾病，还应该致力于促进人的心理健康，温泉开发应该真正做到“以人为本”。“新温泉运动”倡导：自然与人文、古代与现代、中国与西方，各种因素和要素兼容并蓄，和谐相处，共同形成一种“和谐之美”，温泉开发“神在和谐”。以“引爆新温泉运动”为突破口，湖山温泉开发豁然开朗,创造第五代温泉前景光明。我们相信，湖山温泉度假村，将成为中国温泉发展的旗舰，成为中国新一代温泉的标杆。第一部分 战略谋划篇一、湖山温泉旅游开发背景分析（一）旅游发展环境分析1温泉旅游开发趋势分析温泉的开发利用具有悠久的历史。最早的温泉开发利用主要用于治疗疾病上，20世纪以来，温泉的功能已经突破单

6、一的治疗功能，而越来越强调休闲功能。我国现代温泉的开发经历了以下几个阶段，其不同时期的特点如下表：阶段第一代第二代第三代第四代发展时间改革开放前20世纪80年代20世纪90年代中20世纪90年代中21世纪初21世纪初以后招待对象工人伤员高级干部开始面向社会面向大众面向大众温泉形式室内温泉室内温泉露天温泉消费高低层次组合，露天室内结合开发形式温泉疗养院、温泉澡堂温泉宾馆温泉医院温泉度假村大型温泉休闲区功能疗养沐浴疗养度假疗养度假观光疗养度假观光温泉文化单一较单一走向多元多元综合设计理念疗养疗养享受休闲，享受温泉逐渐成为一种生活方式，适当增加一些温泉产品的附加产品疗养，享受温泉成为一个城市高收入人

7、群的生活方式，使温泉产品与附加产品成为一个综合体随着资本投入的增加和对开发经验的积累，温泉开发应从中国传统文明、地方文化、乡土民俗中寻找灵感和线索，继承和发扬中国本土优秀的传统要素，学习和借鉴国内外最新的温泉开发利用方式、方法，并消化吸收到湖山温泉开发的实践中，真正做到“以人为本”，自然与人文、古代与现代、中国与西方，各种因素和要素兼容并蓄，和谐相处，共同形成一种“和谐之美”，温泉开发“神在和谐”。2浙江省温泉旅游开发现状与未来发展趋势分析当前，浙江温泉旅游资源或者说温泉旅游度假村的开发，在经历了由传统的疗养度假到现在的集休闲疗养观光于一体的发展阶段以后，也出现了一些比较成功的例子，如宁波市宁

8、海南溪温泉旅游度假区和金华市武义溪里温泉度假区，他们都是经浙江省政府批准设立的省级旅游度假区，集合了温泉沐浴休闲、温泉健身疗养、温泉康体竞技、温泉高级住宅等多种功能，也取得了一定的经济效益。浙江省已开发的另外三处温泉度假区还有温州泰顺雅阳镇承天氡泉旅游度假区、杭州氡温泉旅游度假村、金华武义唐风温泉度假村。但总体上，当前浙江省的温泉旅游的发展由于受到资源的限制，在综合性和产品的种类上都还欠缺，没有浙江省独有的温泉产品，没有创造出自己的温泉特色，在全国的温泉旅游市场中也没有形成一定的知名度。（二）湖山温泉度假村开发条件分析1温泉资源条件分析湖山温泉水温、水质、水量稳定，据探测，温泉出水量可达600

9、800吨日，水温约39一42，含Rn、Ra、S、Sr、SI02等多种对人体健康有益的元素，对风湿性关节炎、皮肤病等病症的治疗有很好的疗效。湖山温泉是浙江省继宁海温泉、泰顺承天温泉、武义温泉之后可供开发的第四处温泉，在浙西南地区具有唯一性和垄断性，具有良好的资源优势。但是湖山温泉的水温相对较低，只有39一42，因此需借以技术手段对此进行升温处理，这必将给开发工作带来一定的难度。2区位与交通条件区位条件在宏观上，规划区位于长江三角洲经济区南翼边缘，地处浙、赣、闽经济协作区腹地，东邻经济活跃的温台经济区，北距经济发达的长江三角洲核心区也仅几个小时车程，优越的地理位置和宏观区域经济背景使其拥有极为丰沛

10、的二、三级旅游客源。在中观上，规划区位于浙江省西南地区有“绿谷”之称的生态旅游区丽水地区，该地区的森林、水能、野生动物等自然资源均居全省之冠，素有“天然公园”、“绿色宝库”之美称，为国家级生态示范区。优越的中观区域背景为度假村塑造了良好的外部环境，在无形之中为旅游资源的开发利用提供了不可多得的正外部性效应，有利于度假村外部形象的树立。从微观上看，规划区与湖山乡唇齿相依，可以充分依托湖山乡的基础设施和服务设施，有利于降低开发成本。 交通条件规划区紧靠衢州、金华两市，处于金衢丽城市群发展总体框架的中间位置，周边主要交通干线有：浙赣铁路线、杭金衢高速公路、金温铁路、金丽温高速公路、省道、金丽台公路，

11、相对便捷。是丽水市实施“生态立市、工业强市、绿色兴市”发展战略，北承沪杭金，东接甬台温，突破点线面，融入“长三角”的重要环节。另外，2006年即将建成龙游遂昌松阳丽水的高速公路，此高速公路与杭金衢高速连通，届时，从杭州遂昌只需要3个多小时。规划区距离遂昌县城41公里，开车时间约1小时。目前道路交通等级为山区四级油路，道路弯道较多，具有一定的安全隐患，制约了大规模客流的进出。道路沿途山体、溪水、树林景观优良，峰回路转、移步换景的美感和情趣突出，间接缩短了旅游者的时间感知距离。3区域生态环境规划区地处中亚热带季风气候区，季风交替明显，温暖湿润，四季分明，冬暖春早，气候垂直差异明显。区内植被繁茂，生

12、物资源丰富，遂昌县在县级市中的森林覆盖率全省第一。与周围群山互相映衬，景观层次感强。因规划区及邻近地区工业企业较少，人口密度又相对较低，境内的生态环境保持良好，空气清新、水体洁净、环境幽静、小气候宜人，与省内不少地区因工业化而造成的严重环境污染氛围形成了鲜明的地域反差。同时，规划区内土地肥沃，加上乌溪江水库和湖山国家森林公园，形成山光波影、青流落红的一派山水田园风光。4区域经济基础金衢丽地区经济社会发展总体水平与环杭州湾、温台地区也有较大差距，2003年，人均GDP分别为浙江省、环杭州湾地区和温台地区的64%、47%和78%；人均地方财政收入分别为浙江省、环杭州湾地区和温台地区的49%、42%

13、和75%；人均社会消费品零售总额分别为浙江省、环杭州湾地区和温台地区的66%、55%和76%。社会发展指标也大多与环杭州湾和温台地区有较大差距。遂昌县整体上仍处于以农业为主的低层次产业结构阶段，经济发展水平在丽水市范围内处于中上游地位。近年来，遂昌工业化和城市化正在快速发展，带动了区域经济的快速发展和人均收入的快速提高，遂昌企事业单位和个人的消费需求和消费承受力正在快速提高，为度假村提供日益强大的一级旅游客源保障。5遂昌旅游产业发展遂昌县素有“钱瓯之源，江南绿海”之称，生态环境优良，旅游资源充足，已开发和正在开发的旅游景区达10多个，如含晖洞、飞石岭、白马山、神龙山、独山古寨、神龙峡、汤显祖纪

14、念馆等旅游景区景点。据统计，春节黄金周遂昌县共接待国内游客7222人次，比去年同期增长64.9%；国内旅游收入达到180.5万元，比去年同期增长了64.8%。全县纳入统计范围内的8个景点共接待游客6530人次，其中，渡船头含晖洞景区接待游客2026人次，石练飞石岭景区接待游客1638人次，云峰长濂文物保护景区接待游客1295人次，位列前三位。遂昌宾馆、白马大酒店等星级酒店共接待游客692人次。遂昌旅游业总体还处于起步阶段，旅游接待规模较小，旅游产业配套较弱，旅游知名度和旅游吸引力有限。6. 开发商自身条件分析开发商浙江凯恩集团是以凯恩集团有限公司为核心、由多家成员组成的跨行业、跨区域发展的企业

15、集团，它是丽水市惟一的上市公司，位居遂昌“五朵金花”之首。凯恩集团站在战略调整的高度进军旅游业，着力培育立体的、全方位的大旅游产业，投资旅游业的信心充足决心很大。过去几年，凯恩集团已经成功地启动了旅游产业链地“游”（飞石岭景区）、“购”（樱花碳语系列旅游商品）、“住”（杭州六一酒店、杭州和嘉兴戴斯居易酒店等）、“娱”（杭州“印象西湖”实景演出项目；牡丹亭影视制作；传统昆曲、古乐艺术项目等。）等产业链环节，为做大做强凯恩旅游产业积累了比较丰富的经验和比较扎实的基础。据了解，浙江凯恩集团还将专门成立浙江凯恩旅游集团发展有限公司，加大旅游业投资和发展步伐。湖山温泉项目是凯恩集团战略控制优质旅游资源的

16、重大步骤，凯恩集团与法国BAGATELLE公司合作成立了中外合资浙江凯恩湖山温泉旅游度假村有限公司，为项目的开发提供了资金、管理经验以及管理团队上的保证。（三）湖山温泉开发SWOT分析1优势资源本底优势浙江温泉资源总体稀缺，湖山温泉资源在浙西南具有垄断性和唯一性。生态环境优势遂昌是“浙江绿谷”，生态环境条件优越， “生态”的旅游形象鲜明。温泉所在地生态环境优良，资源组合优越，有山山坡和山峰、有水乌溪江水库、有林湖山国家森林公园。资本优势凯恩集团具有雄厚的开发实力和顺畅的股市融资渠道，保证开发资金无忧，并能支持未来的长远开发和发展。经营管理优势凯恩集团具有丰富的房地产经营、酒店经营管理、旅游景区

17、开发的经验，拥有广泛的社会关系网络和客户网络渠道，公司还拥有专业的经营管理团队，为温泉度假村的高效经营管理和高水平运营提供了强大的支持。2劣势交通劣势项目所在地距离遂昌县城41公里，是弯曲的山路，道路等级较低，从遂昌县城开车到湖山温泉需要约1小时；遂昌县城对外道路等级目前只有3级，可进入性差，到衢州、丽水等城市需要1.52小时，距离杭州、宁波、温州等省内主要出游市场的时间距离在4小时以上，交通条件在一定程度上制约了大规模客流的进出。市场劣势近距离市场人口较少，消费能力相对有限；中远距离市场消费能力强市场规模大，但由于道路交通制约，加上遂昌旅游产品还处于初级阶段，来遂昌的旅游者特别是中高端旅游者

18、数量较少。面积劣势湖山温泉规划地块面积狭小，可建设用地面积更加有限，许多项目无法布局，温泉产业链延伸缺乏空间。3机遇大交通条件大突破2006年，龙游遂昌松阳丽水的高速公路即将建成通车，遂昌旅游将纳入浙江的高速公路网络中，省内主要客源市场（杭州、宁波、温州）将在3小时左右抵达遂昌。遂昌旅游即将进入大发展阶段遂昌旅游起步阶段之后，即将进入快速发展阶段，遂昌这个“浙江绿谷”有望从“旅游冷点”逐步成为“旅游温点”乃至“旅游热点”。大量游客将涌入遂昌，为温泉旅游开发提供源源不断的客源支持。凯恩集团发展“大旅游”凯恩集团成立了专门的旅游集团公司，正大力开发和发展“大旅游”，致力于打造完整的旅游产业链。湖山

19、温泉是凯恩集团旅游产业板块中的重要棋子，受到集团领导更多的关注和支持。4挑战市场竞争的挑战宁海南溪温泉旅游度假区的周边区域是浙江经济最发达的地区，有宁波市场的强力支撑，并可以辐射上海、杭州、台州等市场以及上海和苏南市场；泰顺承天温泉有温州市场支撑，并可辐射到台州市场；武义温泉有金华市场支撑，并可以辐射杭州、衢州等市场；以上三个温泉开发较早，已经在市场上形成较高的知名度和影响力，并各自有一个强大的近距离客源市场支撑，湖山温泉产品的近距离市场发育水平有限，必须努力吸引中远距离的金华、衢州、温州、杭州、宁波乃至上海、苏南市场的优质客源，必将与以上三个温泉形成竞争关系。开发经营的挑战湖山温泉度假村项目

20、距离大城市客源市场较远，单独依靠一个度假村难以形成持续的吸引力，按照常规的度假村经营方式，经营性风险较大，投资回收期较长，投资回报前景不容乐观，因此必须在开发经营模式上进行创新。（四）分析结论湖山温泉开发前景看好潜力巨大长三角是中国三大客源输出地之一，居民出游率和旅游购买力位居全国前茅；长三角旅游供给市场已经从观光旅游产品一枝独秀发展休闲度假产品异军突起，休闲度假产品的市场需求巨大。浙江的温泉旅游产品作为休闲度假产品的重要组成部分，总体处于供不应求阶段。 从整个浙江省及国内旅游业发展态势来看，浙西南地区具有得天独厚的生态环境优势，正面临着良好的旅游市场开拓机遇。虽有几处温泉度假村先行一步，但在

21、浙江乃至华东，温泉资源仍然是相对比较稀缺的，湖山温泉具有一定的垄断优势。随着杭金衢、金丽温等高等级公路骨架的建立和浙江省旅游市场的整合，浙西南广大山区特别是丽水地区的旅游资源优势将日益显现，对遂昌县生态及文化旅游的发展将起到极大的推动作用。目前省政府提出的金衢丽城市群发展总体框架中，提出了丽水市实施“生态立市、工业强市、绿色兴市”的发展战略，为遂昌生态旅游的发展和温泉项目的开发提供了机遇。湖山温泉必须开发独特性卖点（Unique Selling Point,USP），才能保证温泉度假村的吸引力、竞争力和生命力。湖山温泉的的独特性卖点是在稀缺性的温泉资源的基础上，在规划区挖掘、保留、引入、整合各

22、种资源和要素，形成一系列的组合拳魅力。具体包括以下几个方面：生态野趣与时尚精致的结合。湖山温泉承接遂昌优良的生态环境形象，严格保护与积极恢复温泉所在地的生态环境，有目的地保留和重现一定程度的乡村场景，在乡村生态的环境中，加入时尚化的精致的休闲场所和休闲空间，打造一种“野奢”的独特氛围。地方文化与现代文明的结合。湖山温泉规划范围内充分挖掘和利用地方（遂昌的、浙江的、乃至江南的）文化（包括汤显祖文化、竹炭工艺文化、江南园林文化等），打造湖山温泉的个性特征和文化魅力。同时，积极引入国内外最新的生活方式和文化要素，形成传统与现代完美融合的新型文化形式和物质形态。常规泡汤与特色休闲的组合。在常规的温泉泡

23、汤的基础上，将各种特色的温泉休闲服务组合进入，打造一条龙的温泉体验链，创造温泉产业链。立足开发“温泉度假村”谋划发展“温泉度假区”。温泉旅游发展中，有些是城市型的，如温泉宾馆，它主要依托于城市完善的配套设施，主要满足城市居民休闲、疗养的需求；有些是近郊型的，如温泉度假村，它主要依托于度假村本身在功能、服务、文化方面的某种特色，满足人们综合性的温泉度假、休闲、疗养、会议接待等需求，但是对自然生态环境的要求并不是特别高。而湖山温泉属于属于远郊型的，单个温泉度假村难以产生足够的市场吸引力。因此，湖山温泉开发必须整合湖山国家森林公园和乌溪江水库，谋划发展以温泉度假村为核心，山、林、泉、水相结合的生态型

24、的温泉旅游度假区。温泉旅游度假区可以形成温泉森林湖泊的组合拳优势，实现湖山国家森林公园、乌溪江水库、湖山温泉的相互促进和有机融合，充分放大温泉的旅游价值，并可以在目前温泉度假村以外的更大的空间范围布局温泉相关开发项目，打造完整的温泉产业链，实现开发效益的最大化，也实现了温泉度假村的可持续经营发展。二、客源市场分析与目标市场定位（一）客源市场分析1全国国内旅游市场分析20世纪80年代中期开始特别是90年代以来,我国国内旅游市场得到了持续快速的发展。近几年间,旅游消费已发展成为广大城乡居民重要的消费领域和扩大内需的重要力量。进入新世纪，我国的经济社会发展将进一步加快，人民生活水平将登上新的台阶，旅

25、游需求将不断扩大。近年来，我国国内旅游市场已呈现出如下的发展趋势：旅游需求趋于多样化随着社会进步和家庭收入的不断增加，城市居民越来越倾向选择能够放松身心、体验自然、回归自然的休闲型和度假型旅游，而农村居民则具有强烈体验现代豪华都市旅游的愿望。基于此，国内旅游逐渐向个性化、休闲化、家庭化和亲情化方向发展，游客希望通过旅游活动获得与众不同的自身体验，来实现自我价值，生态旅游、温泉旅游、文化体验旅游、休闲度假旅游、主题旅游、教育旅游、专项旅游和自驾车旅游等成为旅游新时尚。游客流向趋于多元化国内旅游市场的地区结构往往以大中城市和沿海地区为主，以内地和中小城市、各个县镇为辅。在国内旅游路线中，以北京为中

26、心的环渤海湾城市群、以广州为中心的珠江三角洲城市群和以上海为中心的长江三角洲城市群是中国主要的客源产出地。游客流向之一：从大城市向中小城市延伸，从城市居民向农村富裕居民扩展；游客流向之二：从国内旅游向边境旅游、出境旅游、跨国旅游延伸；游客流向之三：从近程观光休闲旅游向远程观光休闲旅游延伸；游客流向之四：从“旅游热线”向“旅游温冷线”延伸；游客流向之五：从东、中部传统旅游目的地向西部新兴旅游目的地延伸；游客流向之六：从南部旅游区向北部旅游区延伸；游客流向之七：从以历史文化为主的常规观光旅游向以度假村为主的观光休闲旅游延伸；游客流向之八：从综合旅游向专项旅游延伸；据有关调查显示，国内旅游者出游天数

27、较短，以3天以下的短途旅游为主，长途和长期旅游次之，平均一日游占33.2%，多日游占66.8%，在多日游中，在外停留1-3夜（短程）合计占35.9%（1夜14.8%，2夜13.2%，3夜7.9% ），4-7夜（中程）占16.9%,8-14夜（远程）占8%。2浙江省国内旅游市场分析随着国内旅游人数和国内旅游收入的增加，各地越来越认识到国内旅游业对当地经济发展的积极推动作用。国内旅游的发展，带动了浙江省旅游资源的开发建设，形成了颇具特色的国内旅游产品；同时，旅游业的发展，增加了地方财税收入，直接或间接地为社会提供了大量就业机会，也使大批老少边穷地区的群众脱贫致富。国内旅游业已发展成为浙江省新的经济

28、增长点。近几年来，浙江省的国内旅游市场呈现出如下几个特点：时空分布全国延长法定假日后，浙江旅游市场已基本没有淡季。客源的走向分布除衢州地区和丽水地区外，各市分布大体均匀，随着铁路和高速公路的不断完善以及旅游景区的开发建设，丽水和衢州的国内旅游市场可望增幅加大。市场客源结构浙江国内旅游市场客源构成以江浙沪为主流，其中浙江本地人占4445%，上海游客占1415%，江苏游客占1011%，北京、广东、福建等省各占23%，其余各省均在2%以下。旅游者中，过夜旅游者约占7072%，浙江本地一日游游客约占17%，外省市来浙不过夜者约占11%。随着旅游交通的改善和带薪假日的增多，过夜旅游者和外省来浙的旅游人次

29、将进一步增多。市场竞争力浙江国内旅游产品以观光为主，90年代后期休闲与生态旅游产品大量涌现。由于浙江的旅游资源种类繁多、文景结合和可进入性好，因而浙江的国内旅游产品在旅游市场有较强的竞争力。3遂昌县国内旅游市场分析根据遂昌县城市总体规划修编中对遂昌县旅游市场的分析，遂昌国内旅游市场主要呈现以下特点：游客构成特征遂昌县游客客源地构成关系省市浙江上海江西福建安徽其他省市构成（）70.86.256.254.14.18.5其中浙江本省游客主要为丽水地区，占32.3，其次为杭州地区，占26.6。由上表可见，遂昌的旅游现状仍以本地游客为主，这与遂昌县的旅游尚不成熟，市场影响范围较小有关。旅游方式及目的构成

30、旅游方式构成：单位组织占16.6，个人或亲朋结伴占77，其余占6.2。说明遂昌县旅游尚处于自发状态，市场尚未真正形成。旅游目的构成旅游目的探亲访友商务观光度假其它构成（）35.420.812.512.518.7值得注意的是，商务会议的比重占到20.8，处于第二位，发展商务会议旅游有一定市场基础。性别及年龄构成情况性别及年龄构成类别男女15-24岁25-44岁45-64岁比例（）70.829.212.566.720.8平均停留天数及消费构成情况游客平均逗留天数为2.37天，消费构成如下表：游客消费构成分项长途交通住宿餐饮购物其它比例（）7.324.35162.549.5由于旅游市场一般都是近程市

31、场，且逗留天数不多，因此在长途交通、住宿、餐饮方面的花费比例并不是很高，将近一半费用都是用于娱乐休闲项目的。4结论从全国范围来看大城市居民的出游半径逐步扩大，旅游者“越走越远”，直接催生了一批传统的“老少边穷”地区的旅游业获得了跨越式发展。大城市居民的休闲度假也由单一的城市休闲向城郊休闲度假、远郊休闲度假发展。从浙江省内来看浙西南地区作为浙江旅游的“老少边穷”地区，随着区域交通能级的跨越式提升，其丰富的旅游资源优势将有可能转变为旅游产业优势。遂昌旅游虽然起步晚起点低，但随着高速公路的建成，与杭州、宁波、温州等大城市的时间距离迅速缩短，遂昌正在从传统的“老少边穷”旅游目的地拉近为大城市远郊型旅游

32、地，观光旅游和休闲度假旅游可能实现齐步并进，可能从旅游“冷区”转变成“旅游温区”甚至“旅游热区”。湖山温泉旅游度假村，也将因此成为大都市居民远郊休闲度假的选择项目。（二）目标市场定位根据以上分析和判断，从区域客源市场和细分客源市场两个层面对旅游市场进行了如下定位：1区域客源市场定位基础市场：遂昌县、丽水市、金华、衢州和杭州市基础市场定位于遂昌县、丽水市及杭州，根据以上的分析不难理解。同时又选择了衢州、金华临近县市，则是考虑了金衢丽地区特别是金华地区，随着城镇的迅速兴起，正在加快形成带状产业集聚区，浙江省政府根据这一形势已提出并着手规划金衢丽城市群发展总体框架，杭州湾产业带及其城市群布局规划已编

33、制完成并开始实施。这些工作将使区域之间的合作与竞争不同增强，推进金衢丽地区产业集群在更高水平上集聚发展，促进生产要素的自由流动和合理配置，加快形成产业升级和不同城市的功能互动。尤其是这些城市，人口相对集聚，经济较发达，城市居民的旅游消费能力也较强，故选其作为基础目标市场的重要内容。拓展市场：上海及浙江省其他城市，如宁波、温州、台州、湖州、嘉兴等，以及苏南地区为重点的华东客源市场随着浙江省两纵两横的高速公路框架的建成，遂昌县与外埠的交通情况也将得到彻底的改善，上海及其他城市均在中短程旅游的范围之内。本度假村可凭借其具有特色的温泉文化旅游资源和优越的生态田园环境，吸引这些城市的居民前来进行温泉康体

34、疗养。2细分客源市场定位按旅游目的进行定位l 家庭团体休闲度假、温泉疗养l 朋友团体休闲度假、温泉疗养l 政务团体小型会议、休闲度假、温泉疗养l 企业团体小型会议、休闲度假、温泉疗养l 自驾车休闲旅游者按旅游消费层次进行定位以中高端旅游消费市场为主，以低端旅游消费市场为辅三、湖山温泉旅游开发总体思路（一）规划指导思想与原则1指导思想以生态环境为依托，以温泉为核心，以休闲为中心，以文化为灵魂，以温泉体验链为脉络，打造集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐等多种功能为一体的精致温泉度假村。并以湖山温泉度假村开发为龙头，系统整合周边资源和区域资源，整体开发温泉旅游度假区，为凯恩集团开发大旅游发展大产业奠定稳固

35、的基石。前期主要立足于城郊区位特点和区内旅游资源秉赋，逐步形成以江南园林和乡野风光、设计新颖的江南园林建筑、浙西南风土人情、汤显祖文化为依托的集康体疗养、会议接待、餐饮住宿和休闲娱乐等功能的高品位、高品质、高档次的温泉度假村；后期则通过一定的方式争取到遂昌国家森林公园、乌溪江水库库区及周边其他区域的开发权，整合开发温泉旅游度假区，使之成为展示遂昌旅游整体形象的“窗口”、体现遂昌旅游地域特色的“招牌”，并在未来丽水市乃至浙江旅游格局中占据重要一席。2开发原则为充分体现上述指导思想，规划区的开发建设应着重把握以下四项原则：旅游开发与生态建设相结合的原则规划区开发应特别注重生态环境的保护与建设，始终

36、把生态建设当作度假村开发的有机组成部分。在度假村投入使用后，要注意根据区域的生态环境容量对客流量进行控制，杜绝对资源过度使用、竭泽而渔的现象发生。外来文化与地方文化相结合的原则根据规划区的资源赋存特点和旅游市场的需求，度假村以温泉文化为旅游主题，总体布局也以这一主题形象为主线而展开。以“回归自然”的文化理念出发，突出区域的文化特色，使传统文化和现代生活相融合，乡土文化和外来文化相交融，营造出多元文化共存的氛围。在建筑风格上，建筑外形以江南园林建筑为主，在建筑结构、建筑材料和建筑的细部设计运用上，则更加注重现代、时尚的设计理念。各功能布局内的项目设置既要注重映衬温泉文化主题，又不能完全拘泥于此，

37、应根据资源特点进行合理的项目设置，从而做到在烘托主题形象的同时凸显文化个性，形成鲜明的地域特色。分期实施与滚动开发相结合的原则由于区域经济基础相对薄弱，旅游市场尚未完全启动，为降低资源开发的风险性，并考虑资金、人力、物力及游客偏好等因素，度假村的项目开发应本着实事求是、量力而行、逐步推进的原则进行。同时，在开发的过程中还应注意与乌溪江和湖山国家森林公园的建设挂钩，采取分阶段滚动开发的模式，以实现各种资源的合理利用并发挥更大的集聚效应。这样既可以留有余地，适应将来形势发展的需要，使以后的建设更能适应市场需求，更具针对性，又能一定程度上避免浪费，使有限的资金发挥更大的效益，实现资源配置的最优化。（

38、二）目标与形象定位1目标定位l 遂昌休闲旅游第一品牌； l 丽水休闲度假旅游一流品牌；l 浙江生态文化温泉范例；l 长三角特色的休闲旅游品牌；2主题形象定位规划组将温泉度假村的主题形象定位为：湖光山色 绿谷神汤这一主题的含义主要反映在以下几个方面：l “湖”、“山”反映了温泉度假村地处湖山；l “湖”可以对应度假村所依托的乌溪江水库，“山”则可以对应湖山国家森林公园；l “光”、“色”表达了所处地段在依托乌溪江水库和国家森林公园的前提下所表现出来的秀丽风光，反映了其整体良好的生态背景；l 遂昌被称为浙江“绿谷”，具有得天独厚的自然生态环境，度假村依托与此也将成为丽水乃至金衢丽地区作为浙江省建设

39、“生态省”突破口中的重要一环；l “汤”代表了规划区的特色温泉旅游资源；l “神”是规划组对度假村进行设计的过程中所体现的理念。主要包括三个方面：理念一，规划组拟采用江南园林建筑外形和江南园林格局对温泉度假村进行功能布局；理念二，规划组在度假村具体产品设计上，比较巧妙地整合了遂昌和湖山的各种具有代表性的地方旅游资源，包括：汤显祖文化、茶文化、竹炭文化、昆曲“十番”、遂昌金矿、萤石矿及其他江南地方文化等。理念三，规划将“天人合一”的思想融入度假村整体环境的打造，使度假村与自然环境融为一体，在提倡通过温泉疗养促进身体保健的同时，更加注重温泉度假对人的心灵的洗涤。“湖光山色、绿谷神汤”突出表现了浙西

40、南地方自然生态特色，融合了江南园林建筑风格，整合了多种地方文化资源，从而使湖山温泉度假村在一定程度上成为展示江南文化、宣传遂昌自然风景和地方文化，撬动遂昌旅游发展和区域经济发展的重要窗口。第二部分 规划设计篇一、地块现状分析（一）规划面积根据提供的地形图测量，外围围合总面积约217亩，规划红线内实际面积约120亩。（二）土地利用及土地性质规划范围的经济结构以第一产业为主农业。旁边一侧有已开发的小型萤石矿。因此土地利用类型有耕地、工业用地、交通用地和荒地。（三）地形分析整个地势较平坦，其中大部分为较平坦的田地，面积6.2万平方米。山地面积为1.8万平方米。规划用地呈狭长带状，主体部位地形均为平地

41、，场地坡度不大，均适宜建筑用地。（四）植被资源规划范围内以农业用地为主，山体表面有一小块茶园，其余部分为覆盖低矮植被，有的山体裸露。植物景观数值基本为零。（五）水系规划范围内有一条季节水系。夏季随着降水量的增加，流量变大。冬季水系基本处于干涸状态。二、空间布局与功能分区度假村温泉主题体现在度假村的每个区域，温泉建设尽量体现天水合一，天人合一，人水合一，亲近自然的思想。考虑四季持续经营的问题，沐浴区将采用露天、半露天半室内和少部分纯室内相结合的方式。温泉沐浴区的建设以人性化设计为主，设计与建设时一切都以人体需求的方便、舒适、细微、周道为出发点，兼顾共性需要和个性需求。除一般的温泉沐浴设施以外，温

42、泉池在造型、大小、功能、深浅、温度、高低上也将体现出一定的差异性。本案考虑温泉主题的凸现和功能上的衔接，在空间布局上大体分为四个部分：（一）入口区设计理念考虑到规划区的交通现状，规划组将入口区设在了规划区的西北角，靠近水库，衔接乡镇公路的位置，在入口区设计一定的停车位，同时限制车辆进入度假村内部，度假村内部全部通过步行道连接。入口区的主要功能在于对游客的接待，同时作为展示度假村形象的窗口。项目设置l 入口引道l 萤石矿l 大门l 接待管理中心l 停车场l 休闲茶园（二）温泉康体疗养区1设计理念温泉康体疗养区位于这个规划区的靠北面的一部分区域，主要面向遂昌县当地的一日游或半日游市场、近程度假休闲

43、及温泉康体疗养市场、小型会议团体等，主要满足其温泉康体疗养、小型会议、SPA温泉疗养、餐饮、住宿、购物等需求。温泉康体疗养区是面向中低端市场的相对开放的区域，到度假村进行消费的顾客可以在这一区域的每个汤池享受温泉沐浴疗养。各功能区域有露天的、有半露天和室内的，而建筑外形仍采用江南园林建筑风格，只是在细部设计上则吸收了现代时尚的建筑理念。2项目设置l 温泉水上乐园l 温泉休疗苑l SPA温泉疗养馆l 温泉美食城（三）温泉商务休闲区1设计理念温泉商务休闲区处于温泉康体疗养区与高档住宿接待区之间，起到一种过渡的作用，会馆的建筑体量较大，可以阻挡两边游客视线，同时也是度假村在设计上为满足一些高档客人的

44、特殊需求而针对中低端游客刻意设置的一种“门槛”。由于其体量较大，所以它还主要承担着度假村中低端旅游市场的住宿、中小型会议接待和康体疗养功能，由江南会馆、住宿接待中心、体检康疗中心三部分组成。、项目设置l 住宿接待中心l 江南会馆l 体检康疗中心（四）高档住宿接待区1设计理念高档住宿接待区位于度假村靠南面的一部分区域，主要面向高档休闲度假、温泉康体疗养市场，主要满足其高档温泉康体疗养、高档住宿接待、文化休闲等需求。高档温泉康体疗养区是面向高端市场的相对私密的区域，本区域的建筑以院落的形式进行布置，每个院落配有独立的温泉汤池，通过模仿野溪温泉和进行温泉种植养殖为客人创造一种尊贵的享受和相对安静的氛

45、围。在建筑理念上，一部分出于平缓地段的区域，全部采用江南园林的建筑格局，建设自成一体的几个江南园林院落，同时在景观打造和汤池布置上，利用规划区原有水系，进行改造，打造野溪温泉，将野溪温泉引入江南园林院落，同时在园林内小品设计上融入更多的浙西南和遂昌地方文化，如汤显祖文化、竹炭文化、金矿文化和民俗风情等，这一部分主要还是用于高档客人的短期接待；另一部分处于缓坡地段的区域则有一种“庄园”或“领地”的概念，可以用于长时间在度假村进行康体疗养的住宿接待，给客人以更加强烈的作为度假村的主人的感觉。2项目设置l 汤公馆l “牡丹园”l “十番园”l 野溪温泉l 温泉养殖种植园l 温泉度假庄园三、项目规划设

46、计（一）入口区项目设计入口引道入口交通引道湖山乡水库边上到温泉度假村长约公里的道路为入口引道。该路段改造为水泥路面或用青色方砖铺设，以方便车辆的进出，同时，对这一路段沿线两侧进行景观林荫改造，形成良好的景观效果。另外，可以在路两侧设置一些宣传牌，介绍度假村最有特色的一些项目和服务，一方面可以起到一种广告宣传的作用，同时也方便了游客在进入度假村之前就对度假村有一个感官的印象。另外，还有一种方案可供选择，即在现有大桥旁边的水坝上加高，再形成一个小型的水库，保持稳定的水位后修建一个码头。在码头旁设立停车场，游客下车以后，可以换乘船度假村提供的小船由水路进入度假村。这种设计有以下几点好处，一是可以节省

47、修建由公路至度假村的成本，二是实现了交通的娱乐化；三是婉拒机动车进入度假村，更加强化了度假村的生态氛围和私密空间；四是利用游船进入时间可以为游客讲解桃源谷的文脉传奇、服务特色，加深了休闲度假的情景氛围。萤石矿湖山素有“莹石之乡”美誉。萤石多呈八面体嵌晶体状，以白色或绿色为主，色泽晶莹透亮。化学成份以氟化钙及二氧化硅为主，品位在50%左右。在这里，可以开发一些面向特色康体疗养、娱乐、特色购物等设施，如泥疗馆、温泉疗养馆和萤石矿工艺品商店等。萤石矿原有的矿道可以作为矿内各旅游项目的主要交通连接，矿车进行一定的改善和加工作为游客在矿内游玩的特色交通工具。而矿内设计的项目则主要有以下一些：l 泥浴馆主

48、要提供美容泥疗和保健泥疗，利用泥疗的温度作用、机械作用、化学作用、生理作用和其他作用，满足不同消费者美容、保健作用，使消费者充分体会泥土带来的异样享受。l 温泉疗养馆主要设置小型特色温泉疗养馆，如酒汤馆、花汤馆。馆内分别采用酒和花与温泉搭配，给游客以不同的体验。l 萤石矿工艺品商店以出售用萤石矿制作的萤石酒杯、碗盆、项链等工艺品为主，在形式上，可以由专业艺人筛选高品质的萤石矿现场为顾客打磨，也可以由艺人教会游客以后自己亲自动手打磨。大门入口建筑采用中国传统月亮门为基形（基础形状），通过兴的手法进行再创造，这个大门采用石材作为框架，其中的窗花怎是用仿真木材代替，从整体上传达中国古典建筑美学的风韵

49、，整个大门公分两部分，一高一低，目的在于打破中国传统的 均衡布局形式，表达新的动态美感。局部上，在门的一边用石块铺起的墙体将安置泉眼，过地埋温泉管线引水入石，石淌温泉水再循环进入园林水系，在泉眼的前方设置水池，并布以植物，山石点缀，人工打造自然和谐景色。大门水系穿过路面部分，以玻璃钢覆盖溪道的方式，极力渲染温泉水浴概念。4接待管理中心接待中心位于入口通道进入度假村的缓坡地段，建筑体量较小，依山而建。主要解决度假村的接待服务、管理人员办公、度假村各职能岗位一般员工的休息等需要。建筑风格上，廊、柱、檐等部位采用象征性传统建筑符号，墙、窗等大立面则启用玻璃港、轻金属等现代明快材质，吸纳现代泡汤馆通透

50、明快的风格。建筑色彩上继承江南民间园林的素雅格调；建筑风格上糅合了传统与现代，外观主体建筑符号与传统园林建筑保持一致。5停车场在接待管理中心前面留出一片空地作为度假村的停车场。由于度假村空间较小，汽车的进入将对度假村的生态环境和休闲氛围产生一定的不利影响。原则上，所有外来机动车辆都不允许进入度假村。6休闲茶园遂昌是全国100个茶叶基地县之一，高山云雾茶“三井毛峰”，“太虚妙露”，自明代起为宫廷贡品，名茶“龙谷丽人”荣获第三届国际名茶评比金奖、遂昌银猴茶获中国农牧渔业部优质名茶奖。且规划区原来就有一片茶园，茶园可以用于游客的观光休闲，同时，又可以做到游客在度假村品茶的自给自足。（二）温泉康体疗养

51、区项目设计水上乐园在度假村外部（西北端水库方向）利用水库资源设置水上乐园一座，主要有水上自行车、水上小游船、等亲水娱乐项目。水上乐园氛围设置上注意通过微地型等园林手法与度假村相对私密的特色主题温泉区分开来。温泉休疗苑l “戏泉”温泉池为露天的，里面有若干个机关，在人毫不知情的情况下，喷酒冰水，使游客享受新鲜、刺激、浪漫之乐趣。池底的机关也是每隔一段时间就会变化一次，使每次来这里的游客都有不同的感受。l 光波浴池光波浴池是采用现代尖端技术，通过向人体发送5.6至15微米的远红外线，使人在出汗过程中产生生物热效应，排出人体废物和老化疲劳因子，从而达到治病防病、保健美容的功效。由于光波浴是在光波房间

52、内进行的，所以光波浴又称“生命浴房”。l 香薰汤池采用木制建筑材料，为半露天。天然花草、香料等提炼出来的精油能排出人体内的毒素，促进血液循环。每两时辰更换香料，让人体会香薰的无穷魅力。l 温泉书吧将温泉的知识陈列，使人们在享受温泉的同时，能够了解温泉的一些科普知识。l 水中棋牌健身馆温泉建水中棋牌室，让游客能一边泡温泉一边享受棋牌的乐趣。同时在水中棋牌室放古典音乐，来提高整个环境的意境，从而达到身心放松的目的。l 茶吧茶吧主要以提供度假村茶园种植的遂昌地方名茶为主，兼营其他地方部分名茶。l 工艺品商店店内已出售地方的金矿、萤石矿、黑陶和竹炭工艺品为主，兼营与汤显祖文化相关的艺术加工品。SPA温

53、泉疗养馆药浴SPA主要是将SPA倡导的保健理疗方式与中国中医药浴在养生理念上相结合，采用当归汤、人参汤、灵芝汤、薄荷汤、女贞子汤、枸杞汤等中药药浴。至情SPA：梦梅馆庭院小聚落建筑，可同时接纳夫妻或情侣。建筑风格与整体风格一致。室外院前设置“鸳鸯池”，植柳植梅，烘托至情至爱氛围。温泉SPA的功能设置上以温泉为载体释放人性本初，大胆推出最适宜夫妻、情侣一起泡汤的温泉厢房。建筑在保留传统廊柱等符号基础上，屋顶为可开合式样膜结构。冬日可闭、夏日可敞，室内可享天人合一野趣。主要泡汤种类提供：咖啡汤、牛奶汤、柠檬汤、酒泉汤、芦荟泉、瓜果汤、玫瑰花浴等。芳香SPA：丽娘馆建筑风格与上面其它汤池馆大体一致，

54、庭院小聚落。色彩上可以更加女性化一点。内部陈设上通过绘画、雕塑等侧重结合扫古代美女的养生养颜雨与沐浴文化。为加深芳香疗养的体验感。围绕着芳香SPA 馆，庭前院后设置芳香植物园，种植薰衣草、金银花、紫罗兰、百合、茶树等芳香植物。竹炭浴SPA遂昌是中国竹炭之乡，竹炭功能神奇,有“人类健康卫士”的美称。以竹炭为垫充层而制成的床垫、枕片，靠垫、鞋垫等系列产品，可充分发挥竹炭的优良性能，达到保健疗效作用。在疗养馆适当引进竹炭保健产品，不仅仅是增添了一个前卫项目，而且与遂昌城市运营形象相得益彰。泥浴SPA温泉矿泥浴是继芳香按摩SPA后，国际温泉SPA的一个新热点。矿泥不仅资源上有稀奇性，功能上也确实有其独

55、到之处。在保持整体风格一致基础上，适当减少玻璃钢等材质，减少通透感，以之与泥浴特殊方式匹配。温泉美食城温泉旅游的核心理念是经营健康美丽，让游客通过感悟温泉文化达到泡出健康，通过度假客房睡出健康，通过休闲娱乐玩出健康，通过温泉“水养”达到美丽健康，通过养生饮食吃出健康。温泉美食城是专为温泉度假别墅的顾客提供餐馆服务的餐厅，这里的主副食全部采用当地的温泉养殖业、温泉种植业提供的，温泉水饲养的鱼、虾、蟹、鳖，和温泉水种植的莲藕、红菱、荸荠、稻米，和用温泉水灌溉的蔬菜。温泉宴由专业营养师参与菜单的设计，精确地计算热量与营养成份，以达到健身美容的目的。（三）温泉商务休闲区项目设计住宿接待中心向中低档顾客与其消费能力相应的住宿接待设施，配置单人间、标准间、豪华间等等不同类型的房间。江南会馆可以承接一些中小型的高档会议，并配有与小型高档会议接待相应得的会议功能设施，如配套的灯光、音响、影视、多媒体等智能化服务。体检康疗中心设置健康体检中心，提供全身CT、多普勒彩色超声检查、红外线热像、钼靶摄影、生物体微弱磁场分析、骨密度测试等多项特色高科技健康体检服务，配备专业设备和专业技术人员，方便广大游客在休闲度假、沐浴温泉时做个身体检测，尤其对于国内日渐增多的亚健康群体，让他们对自己的身体做到心中有数，做好有目的的健身保养。这样即满足客人需求和方便，又能给度假村带来更大的收益。l 医疗室提