郑州寺坡城中村改造规划方案定稿2006-35P

1、郑州寺坡城中村改造规划方案定稿2006-35P一、 郑州房地产市场发展分析 二、 各区域市场概述 三、 项目区域环境分析 四、 竞争项目分析 一、 项目基础情况 二、 项目swot分析 三、 城中村改造的思考 四、 新地产、新思维科技人居思路对本案的启示 一、导入“科学地产”概念 二、项目市场定位 三、推广案名建议 一、 项目战略目标 二、 产品开发策略 三、 项目开发原则 一、 项目整体规划构想 二、 项目总体提升建议 三、 科技人居概念实施策略 2 寺坡城中村改造项目整体开发战略报告，是我司结合操作全国数百个房地产项目的专业经验以及国内成熟的大中型楼盘开发模式，基于我司对郑州市场进行缜密的

2、调查分析后得出的正确判断，并结合郑州城市发展、当地人居状况、项目自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势等多种因素制订的整体开发战略报告。 本案对项目市场、开发思路、项目定位、项目整体规划等方面进行综合性研究，鉴于本项目整体经济技术指标尚未定型等不确定因素，本案针对上述内容做出一个初步的研究与判断，在项目未来的开发过程中和营销阶段中所遇到的问题，届时还需更翔实、更具体的针对性方案来解决。 3 2006年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2；商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6。 2006年商品房屋销售面积800.8万平

3、方米，增长30.5；销售金额231.3亿元，增长42.9。2006年8月，商品房销售均价3004元/m05，2007年8月商品房销售均价3636元/m05，环比增长21。郑州房价涨幅居中部城市前列。 随着城市框架的北扩东移；各区域间的住宅价价格价差距不大，表明郑州的房地产发展较平均。 郑州房地产市场板块各有特色、每个板块都由本区域内的重点项目带动。北区和行政区将成郑州市房地产开发建设的热点地区。 外来房地产商的进入，特别是大型房地产商的圈地，加速了郑州房地产业的重新洗牌。大型发展商不但带了先进的开发理念和技术，更丰富了郑州的房地产市场：建筑风格的多样化，户型的创新和各种完善的配套。住宅市场也进

4、入了品牌的竞争阶段。 随着城市的不断发展，配套完善的市中心土地供应日益紧缺，通过科学改造落后的城中村，合理利用土地资源，缓解城市用地压力，改善居住条件，是市中心房产开发的主流方向。 4 本区域交通相对比较便利，自然环境优美，文化、教育、基础配套设施齐全。该区域是郑州楼市的一个亮点，区域内的大盘、名盘和别墅都各具特色，商务办公也在北区悄然欣起。北区现在被称为“文化居住领域”，作为市场导向区域，房地产开发集中放量，热点云集。如：思达.大河春天、四月天、汉飞城市花园等。 ： 经过这几年的建设，东区已经显示出新区的魅力，进入一个收获期。这几年一直是郑州发展的龙头区域，一有政策的支持，二有大量的资金流入

5、，故而地产企业云集与此，众现各家风范企业理念、建筑风格、楼盘品质，所以郑东新区呈现出的地产形态万紫千红，可持续发展强劲。 : 城市的中心地域向来是房地产企业的必争之地。地段拥有财富，地段显示身份，因此中区贵得理所当然。 本区域拥有完整的市政、生活配套设施和发达的科技实体，大型医疗机构、银行金融机构、体育场所、文化休闲中心等一应俱全。文化路、农业路、大学路沿线高校林立、书店遍街，文化气息相当浓厚；且二七路为传统的黄金商业圈，商业设施种类繁多。该区域楼盘的特点泾渭分明，商务办公和住宅各分天地。因为地的不可复制性，使得区域内楼盘规模普遍不大，但得天独厚的地理位臵和齐全的生活配套造就了区域内楼盘的高销

6、量与高市场占有率。大量的城中村改造，又成为郑州房地产瞩目的焦点。 : 本区域土地资源丰富，集中了郑州市众多大、中专院校，拥有碧沙岗公园、绿城广场、文化宫等市政配套设施，且商业配套相对比较齐全，许多大型商业机构开始入驻西区。 5 西南主要以住宅为主，现在也涌现出了如：帝湖、绿都城、长城康桥华城等一批大盘，大展潜力较大。另外，地铁、火车西站的建设都将加快西南区房地产的发展。 : 东南区域相对较平淡，不多还有几处大盘如美景天城、富田太阳城成为东南区的主要代表。近两年随着航海东路、中州大道的拆迁整治和未来大道打通工程的开工，该区域房地产迅速升温。该区域楼市发展具有不平衡性，主要以中档为主。 本项目所在

7、区域位臵十分特殊，它位于金水区，但是和邙山区紧密相连，区域的过渡性决定了它的多重特征。项目目前还没有拆迁，周围居住密度大，环境较差，但因属于中心行政区，又是省委、省政府所在地，再加上临近南阳路和黄河路两大主要路段，其地段升值潜力巨大。 1、金水区做为郑州市最大的行政区，也是经济、教育、商业等最为集中和繁荣发达的区域。素有“行政区”、“文化区”和“中原硅谷”之盛誉。 2、南阳路沿线曾分布着郑州纺织机械厂，郑州市玻璃钢设备厂，郑州起重设备厂，郑州油脂化工厂，郑荣集团，郑州毛纺织厂，郑州锅炉厂，郑州搪瓷厂等诸多较大型企业，过去曾红极一时。随着这些国有企业的普遍衰落，造成南阳路沿线整体消费水平偏低，人

8、口素质也参差不齐。同时，大量老式厂房、窄小门面房的存在，严重影响了区域形象。 3、本区域交通比较便利，南阳路做为连接北环和市区南北路线的一条主干道，由北向南依次是北环路、东风路、农业路、金水路等主干道。同时，南阳路长途汽车站也极大的方便了本地和外地客户进出郑州。但由于南阳路是6车道规划，大量的外地货运和客运车辆给这里带来了巨大的交通压力，使南阳路堵车现象比较严重。此外，受经济滞后的影响，区域内尚存在众多的狭窄道路，交通堵塞时有发生。 6 寺坡村改造地块周边配套图示： 在郑州“东移北扩”的城市发展框架及方向下，随着北区房地产开发向北的迅速延伸，要求市政相关配套必须完善与及时跟进，剩余可供开发土地

9、正逐步减少，再加上近几年内房价出现了整体大幅上扬。随着政府对区域拆迁及改造力度的进一步加大，必将形成郑州市房地产市场另一大热点。加上城市发展，南阳路区域改造势在必行，诸多破产企业用地的转让，太极、富田等一系列中高档社区的开发，家世界、通利、国美等商业大卖场的进驻等，都展示着南阳路区域的变化，区域居住价值已广为认同。 7 项目周边主要的竞争项目： “香港城”定位为港派豪宅，虽然价格未定，但属于中高档楼盘；“尚美家”仅10亩地，以中小户型为主，开发商不知名，该项目是其在郑州第一个项目；“家.天下”占地100亩，开发商国基臵业实力不容忽视，该项目虽未销售，但必将成为南阳路又一闪亮新盘。 而小杜庄改造

10、项目9月25号被一家外地企业以3.71亿拍到，总面积为127.9亩，现在还没有规划；卫生路新项目为郑州绿城房地产公司开发，占地15.9亩，现在详细资料未出；六里屯未规划。但这些将成为寺坡项目将来竞争最激烈的项目。 8 清华SOHO现已销售近50，而且以小户型为主；天明森林国际公寓目前已售56定位为双气豪宅，其周边有建业森林半岛等高档楼盘；天下城和尚城国际已是尾盘。就整体发展来看该区域竞争比较激烈，也是城中村改造比较集中的地方，将来各大楼盘林立，市容会得到很大改观，更加强化该区的适宜居住性。 周边竞争项目概念一览表： 上都国际 新通桥北最具国际都市感的现代行宫 地理位臵优越， 五星级酒店物管 尚

11、城国际 时尚精神领跑建筑 地理位臵优越，交通便利； 节能社区； 玫瑰公寓 以爱情为主题 行政区内精装小户型 优盘 小空间.大享受 成熟大社区的小户型、 交通发达， 嘎达梅林 一个属于“知识移民”自己的家 天明森林国际公寓 郑州首席LOHAS精英生态豪宅 紧邻绿荫广场，环境优美， 精装修公寓， 六合之家 生态型高档住宅区 生态概念 家.天下 未推广 原生60年梧桐 尚美家 未推广 中小户型 黄河锦园2 未推广 中小户型 南阳路上的房地产业，基本上是在该区域一大批老工业企业破败的旧址上迅速崛起。2001年时南阳路沿线已经有近30家楼盘，总投放建筑面积近287万平方米，几乎是郑州一年的市场投放量，南

12、阳路也成为郑州房地产开发最热的区域之一。近年来随着大量中高档楼盘尤其是清华园、富田丽景花园、太极公馆等的涌现，使南阳路区域的居住价值日渐凸显。 9 本项目A地块位于郑州市金水区，南阳路东、丰乐路西，北临太极公馆，南与六里屯相邻。占地面积约60亩，B地块位于A地块北20米富盈路与卫生路交汇处，占地约10亩。本项目容积率5.5。总建面积约40万。 本项目A地块腹地较深，地表坡度较大，项目周边与主干道接壤较少。 本项目B地块占地面积相对较小，地表平坦，项目周边与两条小路接壤。 本项为都市村庄改造项目。力求创造节能、高效、舒适、充满生活情趣且具有较高品质的居住生活社区，同时保障在居住环境建设的社会效益

13、、环境效益，达到社会、政府、村民三满意的基础上力争获得良好的经济效益。 本项目地处金水区临近南阳路和黄河路，地理位臵优越，属于中心城区。 金水区是郑州经济、文化、政治中心，消费能力较强，周边配套成熟。中高档楼盘聚集。 南阳路是贯通郑州南北的四大主要干道之一，交通便利。 本项目与主干道没有直接接壤，仅有一段与支干道丰乐路接壤。沿线附近多为改建的沿街门面，周边环境一般。很多郑州市民对本地块不甚了解，甚至没有听说过，对于以后树立形象，占领消费者心智 10 资源有一定难度。本项目规模适中，地块成不规则状，且有西高东低，有一定的坡度，沿丰乐路段夏季容易积水。 到2010年，中心城区人口将达到400万，住

14、房的消费需求还有会持续。 郑州市今后三环内不再新增住宅建设用地，三环内的房地产开发今后以城中村改造为主。 城中村改造是城市发展的必然，政府现在积极引进开发商，全力推进郑州市城中村改造。要求各级有关部门要采取有效措施，加大力度，规范有序地推进城中村改造，努力改善人居环境，要建立多元化投入机制，努力盘活土地存量。 随着东区的发展和西区的崛起，中心区的地段优势也有所淡化；而且各大项目纷纷强化品质、规模和创新，使得消费者不再一味追求地段上的单一优势，而是更加理性的选择。 城中村改造从拆迁、安臵到建设需要花费大量的人力物力，如果资金不能按时到位将面临流产的威胁。 作为主城区的改造项目，众多开发商一定不愿

15、放弃这个拿地的机会，如果有实力的开发商介入，势必产生更加激烈的竞争甚至恶意竞争，拿地成本将会大幅度提升。 11 “从来没有见过，也不知道房子是可以这样盖的：楼与楼之间几乎靠在了一起。走进巷子里，就如同进入了迷宫，这样的城中村存在着很多隐患。 首先是安全问题。晚上走在迷宫一般的巷子中，就是喊破喉咙，也没有人来救你。 其次是火灾隐患。看到那些密如蛛网、纵横交错的电线，心里就着急发憷。 最后是公共卫生。遍地的各种废弃物，真的是无法适应。” 寺坡印象 随着郑州城市化进程的加快，在土地利用、建设景观、规划管理、文教卫生、劳动就业等方面与城市有着强烈差异及巨大矛盾的“城中村”问题凸现出来，引起了各级政府和

16、社会各界的广泛关注。城中村现象已成为城市发展的严重阻力，成为城市的一块心病， 城中村改造，势在必行，而且具有的巨大意义： 随着城市化进程的加快，城中村改造可增加城市建设用地，合理利用土地资源，缓解城市用地压力； 城中村改造可解决其以往“脏、乱、差”的现象，为市民营造环境优美的现代居住社区； 通过城中村改造，改善市民居住环境，加快经济发展、文明建设，提高城市整体形象。 寺坡村改造项目，对该区域的长远发展和价值提升具有重要意义，必须根据郑州市长远整体城市建设和发展中特定的功能定位，结合本区域经济结构现状、特定的文化风貌特征、城市景观、居民居住生活能力和需求等各种复杂因素，制定科学有效的规划战略，最

17、终把“寺坡村”改造成与周边城区协调发展、内部功能布局合理、人地和谐共处的文明社区。 12 上个世纪末，市场发展趋势更多地体现在以“量”为第一需求，住宅的品质没有得到很好的重视；近年来，随着住宅市场发展日趋成熟，土地稀缺，竞争日益激烈，对房地产开发提出新的要求，以人为本的开发理念渐被重视。 2006年国家发布了住宅建筑规范和住宅性能评定技术标准，提出依赖高新技术的提升营造健康舒适的人居环境同时实现节约能源和资源的可持续发展目标，这与国家实现经济的的可持续发展目标相吻合。 随着生活水平的不断提高，人们对生活条件和健康环境的要求日益提高，科技人居以其生态节能的居住特性受到越来越多人青睐，昭示着科技人

18、居时代的到来。 科技人居就是在“以人为本”的基础上，遵循生态平衡及可持续发展的原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境，使人与大自然和谐相处，从中得到灵感而真正的回归到自我的生活。 13 科技人居是房地产前人走过探索、实践、思考，最后创造性总结而出的理论体系，对于寸土寸金的市中心的旧城改造项目，非常适合。对于本项目而言，要从立项与前期策划之初即吸收其具有价值、成熟的思想，可保证始终走在行业的前端。 （1） 项目必将投身于更广阔的市场环境中，做到站得高，看得远； （2） 从区位价值着手，提升寺坡片区

19、区域的整体形象与人居环境； （3） 全面超越现有楼盘水平，以跳出郑州金水区、迎接更广区域内的竞争； （4） 整合可利用的社会与媒体资源，力求本项目入市即站在目标市场的最高端，以“产品素质的领先者”与“全新标准的创引者”的姿态，成为郑州城中村改造项目的标杆。 （5） 本案在居住人口的构成和住宅产品的选择上，在形成一定区域内居民社会阶层认同感和归属感的同时，形成社会阶层更加丰富、城市生活感更加强烈的社区。 （6） 创造协调发展的理想生活空间形态，使新社区成为城市发展中的有机组成部分。 （7） 根据项目特性，通过人文和科技附加值的注入，为项目设定一具有强烈识别性的品牌形象； （8） 科技人居对城市发

20、展具有重大意义，它能改善生态环境，缓解能源危机，减轻城市环境污染，促进经济可持续发展，同时注重人与自然的和谐共生，提高居住舒适度，改善都市人的生活工作条件、实现健康、舒适、节能、环保的生活方式。这与“城中村”改造的宗旨不谋而合。 14 科学地产，首先是以人居科学的视野做地产。 科学地产，强调以科学的精神和态度做地产。 科学地产，重视运用先进的科学技术做地产。 哈佛大学Peter Rowo曾提出了居社区最佳定位理论：处在市中心幽静地带或是与市郊的结合过渡地带，保证适宜气候、优良空气质素、优质饮用水源、良好区位及交通条件、便利生活供应，并有良好发展余地。 加拿大BDCL的资深景观设计师克里斯斯特瑞

21、认为，无论是城市园林或是社区园林，首先要遵循的原则就是贴近自然，强调人与自然的和谐。在景观布臵上的整体和一切细节，都是从贴近自然上出发，满足人类渴望在人本的生态空间适意居住活动的需要。 一切的规划，都是为了人更安全、更健康、更舒适地生活。一个社区的规划，必须严格秉承“以人为本”的精神，节能生态的社区是现代人性化居住的最佳模式。 美国建筑大师F.L.赖特曾提出著名的“自然的建筑”观点：建筑应该象植物一样，有机地同环境紧密结合；建筑应该是“自然的建筑”，从人的特定的需要和特定的环境中产生。 著名心理学家苏理源通过研究认识、情感、意志等心理过程和能力、性格等心理特征，发现：优质 15 的配套服务之所

22、以为人们推崇，往往是由于配套和服务带来的轻松氛围起到了软化的作用，令人们产生认同感、归属感、安全感等良好的心理感受。一个社区的管理服务标准，是衡量其居住品质的重要指标。 著名人居环境专家刘沛林认为，适宜的人居环境是一种境界。这里有两个层面：一是生态的居住环境，强调人与自然和谐的理念，可以通过园林绿化等来实现；另一层是适宜的人居环境需要人文的支撑，能够令人产生归宿感的社区氛围，这是人居环境的灵魂。 “定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。 本项目立项伊始，就受到诸多因素和政策的激励，注定要成为该区域地产标杆

23、项目。 因此，本项目的市场定位首先着重于“影响”，既自身的开发要达到一个前所未有的高度，且从开发理念到生活价值主张均对郑州的消费群体是一种启示，产生认可感与归属感； 该定位清晰地表明，项目站在郑州地产开发的前端，营造一种特有的注重性价比，完全以消费者要求为考虑第一方向，注重为消费者创造价值，提供科技生态人居社区和新型居住方式。 生态、健康的环境 浓厚的人文氛围 科学超前的规划 人性化的户型 给人美感的建筑 智能化的完善配套 16 由此，本案定位为： 高贵、品质、神秘。 这是普通人对紫晶的第一印象。 高贵，契合了紫晶时代的核心地段。 品质，诠释了紫晶时代的产品价值。 神秘，反映了紫晶时代的科技魅

24、力。 一个属于上层名流的，科技人居新时代。 就是“紫晶时代”这四个字简单的深意。 17 1）抢占本地住宅消费的最高份额，成为市民购房首选； 2）树立项目在整个郑州市的品牌形象； 3）树立开发企业品牌形象； 4）吸引大批市内臵业者，成为跨区域营销的成功典范； 5）将整个开发视野拓展至郑州及周边市县区域。 通过人居环境的建设、现代住宅科技的创新整合、现代城市居住文化的人文回归、环境艺术现代城市生态人文景观的建造和倡导国际化的文明生活方式，构筑城市人居典范，充分提高客户的居住品质。 科学地产概念 科学设计产品 规划的结合地形注重与环境结合 住宅空间适当，功能分区合理 污染的减少和控制 资源的循环利用

25、 社区 智能化 管理 人性化 18 不仅来自社区周边市政设施及生活配套，更重要的是社区内部为业主提供的服务与配套，并充分提高社区活力，使业主在生活便利的情况下能有更多的互动交流。 美学是生产力发展到一定阶段的产物，成为物质生活与精神生活中一种文化内涵。不断丰富、美化本项目的建筑外观、园林景观等产品元素。 好的产品与科学的合理应用是分不开的，本项目运用科学技术，倾力打造智能化社区，建造健康节能型住宅，改善城市居民生活品质。 开发商不仅卖楼盘，更卖一种生活方式。因此，我们赋予楼盘的不仅仅是简单的居住概念，更是为楼盘赋予独有的生活方式，将社区文化融于其中，使社区拥有长久的吸引力。 社区和城市的关系，

26、在不同的地域文化、不同的历史发展过程中有着不同的表现形式，但其核心目标都是寻找安静、舒适的居住环境与充满活力的城市生活之间的最佳结合点，并在此基础上建立社区与城市水乳交融的关系。 83 力求通过区内交通道路和城市主干道的有机联系，打破“通而不畅，顺而不穿”的道路规划模式，避免人为“世外桃源”的形成，使社区与城市畅顺沟通成为可能，使区内的道路交通最优化。 19 83 社区与城市相接壤的部分社区的城市界面，是社区与城市沟通的重要因素之一，是两者相互渗透、互补的重要空间要素。社区与城市环境在其中进行转换的同时，社区生活与城市生活也在其中相互融合、相互渗透，城市氛围通过社区的城市界面向社区内延伸。 83 社区生活在本质上就是一种城市生活，其中不仅要拥有高品质的舒适环境、独特的社区风格，保证社区生活的方便、多样和富有趣味，还要与城市有