舞钢龙凤湖旅游度假区项目策划报告总体思路2010.7

1、舞钢龙凤湖旅游度假区项目策划报告总体思路,投资管理中心 二0一0年七月,汇报总体思路,第一部分：旅游地产宏观分析 旅游地产概念 旅游地产开发模式 旅游地产功能分析 旅游地产的发展现状及前景 第二部分：旅游地产成功案例分析 典型案例 典型案例评析与启示,第三部分：舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析 项目背景分析中国、河南、舞钢 项目概况 项目资源条件评价 项目定位 项目概念性规划 项目市场分析与预测 项目投资估算与风险管理,汇报总体思路,第一部分：旅游地产宏观分析,第一部分：旅游地产宏观分析,旅游地产概念 目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认

2、为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。 目前业界对旅游地产的概念较为一致的看法是：旅游房地产将地产开发与旅游景区充分结合，以优美的自然景观和良好的休闲配套为基础，以各类观光体验旅游项目为依托，并具有一定主题的房地产开发项目。 （1）是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目； （2）是融旅游、休闲、度假、居住、商务等多功能于一体的复合型主题开发； （3）是旅游业和房地产业的无缝嫁接； （4）具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观； （5）拥有完善的配套服务功能。,旅游地产开发模式 旅游地产开发的四

3、大驱动因素： 1、经济的快速发展，推动旅游消费升级。一是旅游需求由传统的观光旅游向深度旅游、体验旅游、休闲旅游转变；二是旅游景点从传统的景区逐步转向综合的主题公园、符合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。 2、城市化进程，加大旅游地产需求。周末短期游、节假日休闲度假游逐步成为城市富裕人群主流旅游追求方式。 3、传统地产开发的激烈竞争，开发商需要寻求新的利润空间。传统地产以追求“短期现金流回收”为主，而旅游地产则弥补了企业长期固定资产增长、可持续发展后劲不足的劣势。 4、相关产业政策的调整，政府促使旅游地产的发展。,第一部分：旅游地产宏观分析,旅游地产开发模式 经阿特金斯长期对

4、旅游地产开的研究实践，可把国内旅游地产总结成以下三种相对比较成功的开发模式：,第一部分：旅游地产宏观分析,旅游地产开发模式 具体到旅游地产开发模式而言，主要有观光农业、森林公园、风景名胜区、旅游度假区、主题公园、体育旅游等六种模式。但现实中的旅游项目往往是以某一模式为核心，采用多种模式相结合的策略进行开发，以防产品的单一性造成客户群的过分狭窄而影响项目的可持续经营。 （1）森林公园模式,第一部分：旅游地产宏观分析,森林公园是以良好的森林景观和生态环境为主体，融合自然景观与人文景观，利用森林的多种功能，以开展森林旅游为宗旨，为人们提供具有一定规模的度假、休闲、保健疗养、科学教育、文化娱乐的场所。

5、 开发条件：地形多变，山峦起伏，森林茂密，景色秀丽，环境优良，气候舒适,南山幽静古道,典型案例：如郑州国家森林公园、南山植物园等,旅游地产开发模式 （2）风景名胜区模式,第一部分：旅游地产宏观分析,风景名胜区的开发是以优美的自然景观及丰富的历史文化景观为基础条件，以开发、利用、保护风景名胜资源为基本任务，以此满足人们旅游休闲、陶冶性情的需要。风景名胜区往往需要对景区进行调整和改造，以增加景观生态系统的多样性和良性运转。 开发条件：优美的自然景观，完好的生态环境，深厚的历史文化积淀。 典型案例：万盛石林风景区、大足石刻风景区、龙门石窟等景区,旅游地产开发模式 （3）旅游度假区模式,第一部分：旅游

6、地产宏观分析,旅游度假区应是一个融合度假旅游、观光旅游、会议旅游、商务旅游等多种旅游类型的综合性旅游区。度假区的服务项目必须多样化，以满足不同类型不同层次旅游者的需要。 开发条件：有一定的自然风景，生态环境保持较好，区位交通条件优越。 典型案例：杭州千岛湖旅游景区、重庆九龙坡“海兰云天”旅游度假区等。,旅游地产开发模式 （4）主题公园模式,第一部分：旅游地产宏观分析,主题公园亦称微缩公园，是指按照一定历史实物、历史文献记载，本身景观在某一地方、一定范围内按照一定的比例缩小或放大的公园，且必须具有一个及以上的专题。通过对某一主题的集中体现，创造出一个既具有公园游赏娱乐功能，又具有特殊的园林环境特

7、征的休闲娱乐空间。公园主题应具有鲜明、浓厚的文化色彩，是集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。 开发条件：与大城市或城市群距离近，交通条件优越，无突出的自然人文景观，主题选择具有创造性 典型案例：深圳世界之窗、锦绣中华、中华民俗文化村。,旅游地产开发模式 （5）体育旅游模式,第一部分：旅游地产宏观分析,体育旅游是以体育资源和一定的体育设施为条件，以旅游商品的形式，为旅游者在旅行游览过程中提供融健身、娱乐、休闲交际等各种服务于一体的经营性项目群。如攀岩、登山、自行车、漂流、钓鱼、游艇、划船、森林抢险、野营、军事教育等都是比较常见的体育旅游项目。 开发条件：拥有适合体育冒险

8、运动的独特资源，有一定的可通达性。 典型案例：双溪飘流(2005中国最佳飘流胜地)、万泉河飘流 。,旅游地产开发模式 （6）观光农业模式,第一部分：旅游地产宏观分析,以观光游览、休闲度假、环境保护等为主题，创造一系列具有良性生态环境和特别氛围的旅游活动，形成融主题性、特色性、文化性、参与性于一体，食、住、游、购、娱等综合服务功能齐全的“生态型”旅游产品。该模式可对美化城郊环境，促进经济发展（农业、旅游业），实现小城镇旅游的可持续发展起到重要作用。 开发条件：气候及土地条件适合种植相关农作物，生态环境保持良好，有较好的区位交通条件。 典型案例：农业观光园等,旅游地产功能分析 理论基础旅游功能三层

9、论：即第一层次的观光旅游功能；第二层次的娱乐体验功能；第三层次的专门旅游功能。,第一部分：旅游地产宏观分析,旅游地产功能分析 第一层次的观光旅游功能,特点是依据资源条件禀赋，可以划分为目的地型、区域型、本地型resort。 第二层次的娱乐体验旅游功能,特点是娱乐体验为主。如郑州的世纪欢乐园、水上乐园项目。 第三层次的休闲旅游功能，特点主要是以会议、休闲、疗养为主。,第一部分：旅游地产宏观分析,旅游地产功能分析 国内旅游度假市场的发展趋势：具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。现实情况是国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。,第一部分：旅游地产宏观分析,观

10、光旅游,休闲旅游,度假旅游,国内趋势,世界趋势,观光旅游,休闲旅游,度假旅游,背景资料：国际惯例表明，一 国人均GDP达到1000美元时， 此时的旅游形态是观光旅游； 当人均GDP达到2000-3000美 元时，旅游形态开始向休闲旅 游转化；当人均GDP达到3000 -5000美元时，旅游形态开始 向度假旅游升级。,旅游地产功能规划方向,第一部分：旅游地产宏观分析,我国旅游地产发展现状及前景,从90年代初海南开始，到1998年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现

11、了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。 1、旅游地产开始迈向成长期 传统的旅游模式地产开发，已经是落伍的发展套路，改变这种不良供需关系，需要对旅游地产做出更科学的定位，充分利用地域条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合，对旅游地产的发展起到良性的循环效应。,第一部分：旅游地产宏观分析,我国旅游地产发展现状及前景,2、旅游地产发展模式较浅 从目前旅游发展现状来看，我国旅游地产发展应该有着非常好的市场前景。但是旅游地产发展还处于成长期，还没有达到相对成熟稳定的模式，有相当部分开发商只看眼前利益；没有长远的考虑，只认为靠近景区就有市

12、场，这种绝对的观念还未转换，这需要经济基础、法律体系、消费观念等多方面的支持，才能使旅游地产开发向着良性循环的方向发展。 3、主流市场饱和，边缘市场发展强劲 目前，各大房地产都有相对完善的设施，并且城市居民收入也相对提高，旅游度假已经成为城市人口消费的方式。为了满足市区居民的休闲度假，郊区自然成为度假产品开发的焦点，在房地产快速发展的今天，郊区地产依靠景观环境资源，成为城市扩张的主要补充。,第一部分：旅游地产宏观分析,通过上述我国旅游地产发展现状可知，目前旅游地产成为房地产产业中的一大主流产品。随着旅游业的快速发展，旅游地产市场细分产品则更为突出，现在旅游地产的开发，是向着更高更大的方向发展，

13、目的是实现享有与回报的双重模式，体现分时度假与投资回报的完美结合。 旅游地产发展前景： 1、主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇。 2、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。 3、旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。 4、置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。 5、可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。 6、政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。 7、信息通讯技

14、术的提高、为新型办公创造条件。,第一部分：旅游地产宏观分析,第二部分 旅游地产成功案例分析,主题社区 驱动力,主题产品 驱动力,特殊娱乐 驱动力,商务活动 驱动力,自然/人文资 源驱动力,核心驱动力,深圳华侨城,案例评析 第一，以文化旅游为主线，通过主题产品贯穿各项目之中。 第二，以生态环保为准则，利用自然资源，在旅游中体现生态内涵。 第三，充分把握现代城市旅游的特点。现代城市旅游有两大特点，一是从城市中心向郊野地带转移；二是从观光旅游向休闲度假变换。 第四，统一规划，分期滚动开发。 第五，科技创新引领旅游度假时尚。,第二部分 旅游地产成功案例分析,海南博鳌,功能定位：立足琼海区、万宁区之特色

15、山水的，以国际水准的会议中心和旅游度假为主导的海滨生态旅游区。具有国际会议中心、度假休闲、旅游观光、体育锻炼、教育修学等多重功能 特点：以博鳌良好的自然状态、富有特色的旅游资源及亚洲论坛的品牌效应为基础，以短期的会议旅游与观光旅游、中长期的度假旅游为主导，结合观光、休闲、体验、娱乐、演艺、科考探险、沙滩运动、体育锻炼等旅游活动为一体，是具有浪漫而又富有地域自然与文化特色的滨海旅游度假休闲区。,第二部分 旅游地产成功案例分析,成都芙蓉镇,第二部分 旅游地产成功案例分析,千岛湖、太湖,第二部分 旅游地产成功案例分析,千岛湖、太湖,第二部分 旅游地产成功案例分析,千岛湖、太湖,第二部分 旅游地产成功

16、案例分析,江西军山湖旅游度假区,功能定位：生态旅游休闲度假湖文化中心、商务中心、游客集散地和景区管理中心 。 总体规划方案：重点打造项目区内三条交通要道（规划中）的围合区域，形成旅游度假中心；沿军山湖的“人”字形轴线排布景点，形成以军山湖湖景资源和生态旅游度假为主轴，以休闲旅游、会议中心、康体健身旅游和水上活动开发并驾齐驱的黄金旅游区格局。具体规划上可划分为三大板块：古镇新都、碧海情天和世外桃源。古镇新都的主题为文化和休闲商务；碧海情天的主题为浪漫爱情和运动；世外桃源的主题是生态环境。,第二部分 旅游地产成功案例分析,江苏天目湖旅游度假区,发展目标定位：集文化、生活、娱乐和自然景观为一体的休闲

17、度假场所 。 功能分区：旅游中心区、度假休闲区、森林公园、农业历史文化区、环境保护区、湖上娱乐区 。,第二部分 旅游地产成功案例分析,新西兰瓦卡提普湖旅游度假区,主要旅游产品及游憩项目： 1、提供从五星级宾馆到自助酒店，满足各类人群的需求。内置会务场所有许多大型专用集会活动设施，适合举办会议、主题宴会、特殊活动和婚礼。 2、上山滑雪、下水冲浪、拖行降伞、喷气飞船、激流划艇、弹射蹦极等各类冒险、刺激类的节目在这里应有尽有。 3、古色古香的恩斯罗号蒸汽轮船（TSS Earnslaw）载着游客进行一日游。,第二部分 旅游地产成功案例分析,以上案例评析与启示,千岛湖案例评析与启示 第一，抓住规划龙头，

18、优化休闲度假布局。 第二，建立完善的基础设施支撑，交通先行。 第三，挖掘特色项目，丰富休闲度假内涵。,第四，创新营销理念，通过“千岛湖秀水节”塑造休闲度假品牌。 第五，加强人本管理，优化休闲度假环境。 第六，实施酒店别墅特色餐饮水上娱乐的多类型复合地产模式,第二部分 旅游地产成功案例分析,军山湖案例评析与启示 第一，注重功能分区，规划先行。 第二，制定各分期建设计划，明晰各分期建设子项目。 第三，明确各分期建设阶段的基础设施建设以及相应的宣传促销手段。 第四，建立强有力的组织管理和人力资源配置保障体系。,第二部分 旅游地产成功案例分析,天目湖案例评析与启示 第一，分阶段景点建设。先以文化为背景

19、，开发观光型产品，如湖里山公园、报恩禅寺、羊山自然公园等；然后根据市场需求开发以休闲、生态为主的旅游产品，主要项目有水泡摩球、4D动感电影、绣球岛茶文化园、小岭生态休闲园等。 第二，精确的市场和产品定位。建设之初目标市场定位于常州、南京，随着知名度提高，再向外辐射至苏州、无锡和上海。 第三，品牌互动。从沙锅鱼头、啤酒茶叶、绿色食品到天目湖宾馆、旅行社等，形成集食住行为一体的天目旅游品牌。 第四，产品创新。通过举办系列文体娱乐赛事扩展知名度。,第二部分 旅游地产成功案例分析,新西兰瓦卡提普湖 案例评析与启示,第一，确保旅游建筑物与周边环境相结合，且每个度假村别墅房子单独设计，都有自己的特色。为现

20、代生活方式的同时，使建筑物设定在一个独特的方式中。 第二，注重本地文化特色，每天都会有当地的原住民毛利人表演毛利人的各种传统舞蹈，以及观看毛利人的各种历史文化古迹等。 第三，注重知识地传播，解说系统做得非常好，往往这样能让旅游者成为知性的体验者，有品位的体验者。 第四，对环境保护尤为重视，其主要度假区设于湖边陆地的皇后镇，对瓦卡提普湖不过度开发；而对于违规者往往施以重罚。,第二部分 旅游地产成功案例分析,第三部分 舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析,项目背景分析 1、中国旅游业发展现状及前景 旅游规模、人次、收入；旅游分类对比；旅游热点区域对比；入境游状况等 2、河南省旅游业发展现状及前景 省10年

21、内旅游规模、收入、人次统计；中部六省份经济发展水平、旅游经济对比；省内各地级市国家A级景区数、优秀旅游城市数、旅游景点统计对比；河南省旅游市场分析；河南省旅游业发展前景分析等 3、舞钢市旅游业发展现状及前景 舞钢市旅游业规模、收入、人次统计；年度旅游收入占国民经济的比重 舞钢市旅游产业市场、经济结构、城市规划等 4、生态休闲旅游产业发展现状及趋势,第三部分 舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析,项目概况 1、项目名称及所处区域 2、项目总体规划 3、项目投资规模 4、项目投资计划 5、项目建设工期,第三部分 舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析,项目资源条件评价 1、项目地理区位、交通条件评价 2、项目自然资

22、源评价（地形地貌、气候、水文、地质、风光、天然、动植物资源等） 3、项目人文历史资源评价（人文历史景点资源） 4、项目基础设施条件评价（供水、供电、通讯等） 结论：,第三部分 舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析,项目定位 1、项目SWOT分析 2、项目周边旅游项目解析 3、项目形象定位 项目初步定位为融度假酒店、休闲居住、商业服务等多功能为一体的大型旅游综合体开发项目 4、项目产品定位突出差异化，避免同类竞争 生态休闲旅游度假区江西军山湖、杭州千岛湖项目是参考重点。,第三部分 舞钢龙凤湖旅游度假区项目分析,项目概念性规划 1、项目总体规划（规划原则、规划期限、规划目标） 本项目规划有七大系统，18个功能分区。主要项目有四星级关岛式度假村、养老养生基地、龙泉古镇传统艺术旅游区、商业广场及酒吧一条街、山地高尔夫训练中心、文化艺术中心、水上游乐场、六星级别墅度假村、高档风味农家菜餐厅区、高档低密度别墅区，龙凤湖旅游度假区建成后将成为集休闲、度假、娱乐、康体、养生及文化体验为一体的综合性国际旅游度假区。 2、项目功能分区（分区原则、分区方案） 3、项目开发建设方案 第一阶段：建设目标、开发产品、基础设施建设（项目