旅游景观房产的战略构想和实践研究

1、旅游景观房地产的战略概念与实践研究2002年1月杭州专题委派单位：杭州发展计划委员会专题启动单位：杭州经济信息中心专题合作单位：浙江南道房地产集团任务开始和结束时间：2001年八月至2002年1月任务组顾问：王子祥作业组长：成城碟任务组副主任：鲁桂霞4东石组任务组成员：倪胡平和俊民蔡利峰妖目1旅游景观房地产背景研究1.1起源和发展1.2基本概念和类别1.3国际国内旅游景观房地产开发与管理二项式旅游景观房地产开发的必要性研究2.1杭州旅游开发迫切需要新的突破2.2旅游景观房地产开发是重要的切割入口3杭州旅游景观房地产开发可行性研究3.1旅游景观房地产开发依赖三个茄子主要支点。3.2杭州是国内旅游

2、景观房地产发展的最佳地区之一。4杭州旅游景观房地产现状及前瞻性研究4.1杭州旅游景观房地产现状4.2杭州旅游景观房地产前瞻性研究5杭州发展旅游景观房地产的区位选择和客源扩张。5.1杭州旅游景观房地产区位选择的发展5.2杭州旅游景观房地产源的开发6杭州旅游景观房地产开发相关建议1旅游景观房地产背景研究1.1起源和发展1.1.1的起源旅游景观房地产的起源可以追溯到欧洲中世纪世袭贵族的休假城堡。当然，当时休假性是零星的，旅行的概念也没有形成。旅游景观房地产实际开始形成的时期是20世纪初，地点主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人，适合度假，当地房地产商开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族

3、和富有的商人，一度地中海成为欧洲的度假中心，为了实现旅游功能，休闲度假胜地开始出现。(威廉莎士比亚，Northern Exposure(美国电视电视剧)直到20世纪60年代，法国阿尔卑斯地区的别墅度假村首先以分时销售吸引顾客，宣布旅游景观房地产的开始。1.1.2开发1964年，法国阿尔卑斯地区的旅游酒店举行了真正的分时度假，但当时欧洲没有引起太多的注意，它真正能发展的是美国。70年代初，投资者在美国佛罗里达州建设了大量房地产项目。但是第二次石油危机发生时，美国经济全面衰退，房地产在一夜之间受到了沉重的打击，尤其是市场比赛时开发的大量别墅项目堆积如山。投资者需要通过新的模式出售闲置的住房。就是他

4、们，就是在这样的特定时期，发掘了以时间为单位销售房子的模式，即“分时度假”。也就是说，以一年中的一周为周期，适当预约日程维护期后，销售住房使用权50次左右。因此，房价大幅下调，刺激了消费者的购买欲望。立即的问题是，购买分时度假的消费者不想每年在同一个地方度假，因此开始产生休假更换系统。美国在欧洲引入了“诗权”的概念，取得了巨大的成功。1977年美国市场95%以上的休假财产被房地产项目改造。1987年以后，许多投资者和开发者介入牙齿牙齿领域，使产品模式更加明确，法规健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。牙齿时期成为美国旅游景观房地产主流产品的形成时期。随着RCI等国际著名分时开发公司的形

5、成和发展，以分时为主的旅游景观房地产开发成为当今西方国家牙齿产业的主流产品。目前世界上最大的分时公司是国际分时更换公司，即RCI，总部位于美国印第安纳州。牙齿公司在全球90个国家拥有3500个分时度假胜地，会员家庭超过250万人。近年来，以旅游房地产开发为主的分时网络公司(如总部在佛罗里达的SUNTERRA)在市场上重新崛起。牙齿公司除了交换业务外，还直接开发和销售市权酒店，在美国、加拿大、澳大利亚等地开发了89个度假村，拥有5600个单位。1999年全球分时房地产的销售额达67.2亿美元，540万家庭参与了分时网络。在牙齿中，美国的销售额占全球的55%，售出的房间占全球的50.4%。今天，全

6、球分时酒店、高尔夫度假村、山庄、休闲别墅等将旅游景观房地产市场推向了新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪斯曼堡”、法国巴黎“梦想中心”等大型旅游事业相继将旅游景观房地产作为开发经营的重要内容之一，取得了成功。欧洲和美国计划在近10年内开始建设的主要旅游景点、度假地、展示中心等项目中，92%以上适合旅游的景观房地产。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等近几年来，旅游度假表、假期休闲、周末休假、旅游休假、会议休闲、体育健康休闲等都在大打出手。因此，很多国际金融投资者、房地产开发商、酒店投资管理机构介入了旅游景观房地产的开发和经营，取得了相当大的收益。1.2基本概念和类别1.2.1

7、基本概念旅游景观房地产源于外国，相关概念从90年代开始进入中国，逐渐产生了模仿者。目前在国内旅游市场和房地产市场需求和发展两方面的推动下旅游景观房地产的开发模式和经营模式越来越受到重视和关注目前在国内处于引进阶段的概念大部分被称为“景观房地产”，但牙齿名称因内涵差异而被混淆。“景观房地产”用于指旅游产业和房地产业相结合的广义概念。有的在具体的建筑设计中用来指建筑和景观相结合的比较狭窄的概念。国内很多房地产项目在营销策划中称自己为“景观房地产”，是指其实质或该项目具有一定容量的小区景观设计，或牙齿项目依赖自然景观资源的特性等。为了与狭义的“景观房地产”概念相区别，本课题研究的广义“景观房地产”与

8、旅游业有着密切的联系，因此我们明确地称之为“旅游景观房地产”。在国外旅游景观房地产的起源和发展背景以及国内旅游景观房地产的实践和趋势分析中，牙齿概念主要包含以下意义：(1) (1)通过旅游业和房地产业的嫁接，创造了“旅游景观房地产”的概念。牙齿概念不仅包括旅游市场，还包括旅游市场包括房地产市场是旅游业和房地产业的有效结合。(2)旅游景观房地产创造了针对特殊群体的特殊市场，在牙齿市场接受幅度不断扩大的过程中，牙齿概念的内涵也继续扩大。(3)旅游景观房地产是将投资和消费融为一体的新模式。消费和储存、服务、资产、自用和可赠送的特殊商品，符合现代经济资源共享的基本原则。基于上述分析，将基本概念定义如下

9、：旅游景观房地产是指依靠周围丰富的旅游资源(包括自然旅游区、人工旅游区、人文景观)开发建设和经营以实现全部或部分旅游功能的房地产项目。1.2.2旅游景观房地产范畴旅游景观房地产的开发对象是房地产项目，作为旅游房地产在市场上运行，因此其销售方式不同于一般房地产销售。徐璐对其他旅游房地产，主要采用产权式和市权式的经营模式。在这里，我们将旅游景观房地产的主要形式分为“开发模式”和“经营模式”，以便更好地理解牙齿特殊市场的背景。(1)按开发模式划分旅游景观房地产的开发对象是旅游景观房地产，这种房地产的开发模式主要有以下几种：酒店：这种房地产大部分是完备、管理好的酒店，一般使用各客房作为销售单位。那种销

10、售方式有时是权利和财产权两种茄子。诗权概念在20世纪60和70年代由瑞士的亚历山大提出。财产权始于欧洲20世纪70年代，在世界著名的旅游城市和地区流行，在美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那州、澳大利亚黄金海岸等国家尤为盛行。经过几十年的发展，已经成为被社会广泛接受的旅游和房地产相结合的投资商品。休闲度假村：休闲度假村对自然景观、内部设施、服务质量管理的要求很高。“屋外有房子”的开发宗旨为不同层次的家庭或组织提供空间和灵活性。像外国这样的度假村设计为两个卧室、两个浴室，甚至三个以上的卧室。环境设施优越，大部分是游泳池、网球场、按摩浴缸、高尔夫球场、自行车和其他健身设施，还包括划船、滑雪设

11、备、餐厅和骑马设施，绝对安全的治安管理。休闲食品以分时方式销售很多。这种房地产的开发定位与产权酒店或市权酒店大不相同。一是分时度假胜地的每一处房地产，大部分都设计一个以上的客房。第二，分时度假胜地的大部分客房都有完全装修的厨房和洗衣机、烘干机、桌布、工作室、电视、卡相机等。多种主题型休养地：包括养老型房地产、体育型房地产等。养老型房地产是指开发者专门为投资者开发的养老度假村。体育房地产是指在高尔夫球场附近的登山滑雪等体育场所开发的度假村项目或体育度假村。大规模综合项目内的辅助财产：旅游、旅游、休闲、休假、体育、健身、会议、训练等多种功能融为一体的综合节目(如旅游(休闲)、训练基地、国际会议中心

12、等具有旅游功能的房地产)。(2)按经营模式区分旅游景观房地产的经营模式主要包括：产权模式产权房地产的经营模式是从市权房地产演化而来的，不是收购期限，而是收购产权。它将房地产分为具有几个独立产权的房地产单位，每个房地产单位单独卖给投资者，投资者可以获得多年的独立产权。牙齿产权在有效期内可以抵押、转让、转让、继承，投资者在房地产开业后可以获得年度利润分红。投资者将客房委托房地产(酒店)管理公司或分时度假网络进行综合租赁经营。一般来说，投资者拥有牙齿房地产每年免费居住一段时间的权利。一般来说，产权酒店的年利润分配足以抵消分期付款费用，有相当大的盈余。诗权模型市权酒店的经营方式是将房地产的各个单位分成

13、一定的期限(如一年51周)，每期销售一定的使用权。消费者在一定的时间内，牙齿房地产拥有每年一定时间(如一周)的居住权。1976年，法国阿尔卑斯地区的旅游酒店开拓了真正的市权经营。也就是说，向游客出售在特定时间内使用酒店住宿和娱乐设施的权利。分时更换模式以分时模式为基础。将度假村酒店或度假村的一个房间按周分割出售给多个客人，使用期限可以是20年，30年以上。客户购买一定期限(即一周)的许可证后，每年可以享受一周的假期。与此同时，顾客还享受着期间权益转让、礼物、继承等一系列权益、公共辅助设施的优惠使用权。其原理是用“拥有”休假住宿代替传统的酒店住宿。分时度假的最大特征和魅力是它的分时更换概念。也就

14、是说，当您决定不在购买一年的时区的酒店或度假村居住时，您可以“更换”属于更换服务网络中任何酒店或度假村的另一段时间。(David aser，Northern Exposure(美国电视电视剧)，牙齿更换模式为休闲消费者提供了方便、打折和多种选择。加入分时交换网是海外旅游景观房地产最重要的经营模式，也成为旅游景观房地产的代名词。分时交换业自20世纪70年代在美国流行以来，已成为全球旅游旅游业发展最快的部门。每年全球销售额为60亿美元，在过去的7年里，年均增长了16-18%。目前，300多万户家庭从81个国家的4500个度假村加入了分时交换网的行列。全世界的旅行者把有分时度假更换模式的旅游景观房地

15、产作为他们喜欢的旅游目的地。分时业主可以巡航174个国家。目前北美作为度假村的一半和近200万名业主保持着全球分时霸权，欧洲是第二大地区，拥有接近全球22%的业主和1000多个度假村。分时度假胜地在全球流行的度假胜地开始流行，海滩、湖边、河边、山边甚至主要城市也有足迹。养老房地产管理模式投资者(经常是最终消费者)在退休前购买了退休养老度假村的一个单位，委托公司经营管理直到退休后自我使用为止。在管理期间可以获得一定的投资收益。一般来说，牙齿财产在产权人死亡后由管理公司回购、转售，收益归其家庭所有。1.3国际国内旅游景观房地产开发与管理1.3.1见国际旅游景观房地产开发与管理1.3.1.1国际旅游

16、景观房地产实况全球81个国家有4145个旅游房地产度假村，64.6%的度假村分布在6大国家。全世界174个国家的314万户家庭拥有旅行时权。美国引领全球旅游房地产市场，有1546个度假村，占全球37.3%，170万业主，每年约12万新买家。1994年，38万名新业主购买了56.6万份诗权，全球净销售额为47.6亿美元，创下了该行业的记录。从1992年到1994年，仅两年就有78万户购买了共120万人的分时钟点权，销售额达60多亿韩元。美国分时度假业主最多居住的三个大陆是加利福尼亚243900，纽约126000，佛罗里达116900。牙齿三大洲占美国所有者的29.5%。从1990年开始，牙齿行业

17、的增长在两方面同时增长了75%，1788个度假村，即购买权者1990年至1994年，增加了134万户。据平均估计，典型的旅游业者是中等收入、中年、受过高等教育的夫妻。美国的旅游业主，69.5%的收入在5万美元以上，67.5%的年龄在45岁以上，55.7%至少是学士学位。在一次分时度假中，每个旅行团平均需要11.6晚，牙齿期间平均需要1900美元，旅行费1160美元。分时业主在未来10年内平均购买他们的旅游景观房地产5.5次，如果不购买分时度假，则仅渡边杏2.7次。1995年，60.3%的家庭觉得在未来10年内有机会购买旅游景观房地产。佛罗里达是美国人购买观光景观房地产的最理想的地方。下一个受欢迎的五个大陆依次是加利福尼亚、科罗拉多州、North Carolina、Texas和Arizona。美国人最喜欢在海边买旅游景观房地产，其次是湖边和山。1995年调查的2000多名业主，75.3%