2010左庭右院营销推广报告(内部品控版).ppt

1、，左婷右院市场推广报告，东莞左婷右院实业投资有限公司，2010年1月21日。首先，让我们穿越时空，重温老子的道德经典，进行一次精神洗礼！道可以说，很道，善如水，宠如惊，贵如体，世间万物都是生于存在，生于虚无，静是世间至善，祸在于不满，无为，圣人往往是大大咧咧的，以人心为己心，天下弱于水，而攻硬者能胜，且愈容易愈难， 弱者将赢得安静赢得狂热，寒冷赢得热，古今中外所有的人都生活在矛盾之中！ 他们都喜欢开名车，而不是豪宅和珠宝，并强调他们属于上流社会。其次，让我们回到现实吧！关注财富阶层的现状！来到一个精神关怀，1。敢于努力工作。勤奋勇敢。学历不高。不愿分享，5。缺乏创新。要快，要快。缺乏理解。注意

2、迷信，祖先有钱，当代有钱，1。高等学历，2。敢于创新。渴望尊重。激进点，5。敢于享受，6。关注社会。接受新事物目前，东莞企业家的共性是“保护资产，看着一切变化而不动”。想一想？富豪认为：企业如何摆脱金融危机，走出困境？好吧，不关注企业而买房似乎很愚蠢，但这是无所作为！挑战与梦想当深圳左婷右院开始关注“城市人文”时，我们赞叹不已！当左婷友源来到东莞最富裕的地区时，我们深思了！这是一个白领“稀缺”的城市！该项目位于顶级资源区，但只能共享本地资源！这是一个不寻常的项目！因为它毗邻公主坟！挑战总是伴随着机遇！我们有信心左婷右院将在东莞大厦占有一席之地！本报告要解决的核心问题是：问题1:未来的市场趋势是

3、什么？谁是竞争对手和目标客户？问题2:如何挖掘自己的价值并形成独特的价值主张，内容，第1章，市场分析，第2章，项目分析，第3章，项目定位，第4章，营销推广，第5章，商业建议，1。东莞近几年整体房地产市场分析2。竞争对手分析，3。目标客户分析。2009年，国民经济全面复苏。作为支柱产业，房地产是受益者。1.整体房地产市场分析宏观经济(全国范围内)，“保增长”:取得显著成效，年经济增长率高于8%；“扩大内需”:刺激投资、刺激消费、以“内”补“外”有助于刺激经济增长；“结构调整”:启动10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7个战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促进民生”:每年集中

4、近7300亿元中央财政资源安排与人民生活直接相关的民生支出，如教育、医疗、社会保障、就业和保障性住房等。东莞以外向型经济为主，受金融危机影响较大。在全国经济复苏的背景下，东莞经济增长缓慢。整体房地产市场分析宏观经济(东莞)2009年，固定资产投资稳步增长。经过前两年房地产投资的井喷，2009年房地产开发投资相对不足。1.整体房地产市场分析宏观经济(东莞)，2009年，东莞有155个土地供应点，供应面积为551.9万平方米，与2008年相比分别下降了8%和17%。2009年，有142个土地交易点，面积为486.6万平方米，总价值为94.9亿元。与2008年相比，交易数量和金额基本持平，而交易面积

5、下降了12%。2009年出售的土地单价为1949元/片，比2008年的1688元/片略有增加，增幅为15%。与前两年相比，2009年土地供需有所下降，地价略有上升。1.整体房地产市场分析土地市场(整体)，由于政策利好，2009年房地产销售回升，开发商资金回笼，导致下半年土地收购热情高涨。深度开发在东莞尤为活跃。2009年上半年，全市商品住宅总供应量为539，000套，周转面积为292，000套；下半年，供应面积156万，交易面积154.4万，同比分别增长189%和429%。1.房地产市场整体分析土地市场(2009年)，管城区和东城区的土地供应越来越少，尤其是东城区。从2006年至今，商住区的总

6、交易量只有6.3万套，与程楠区的104.9万套相比，下降了94%。目前，市区的商业和住宅交易主要集中在程楠区和万江区。与其他城市相比，东城的土地供应量最小，2007年和2009年都是零供应！从2006年到2009年，东莞各市区的商业和居住区的交易面积为(10，000)。1.房地产市场整体分析，土地市场(东城)。3.市场供给分析显示，2008年房地产市场的低迷导致新增供给同比大幅下降26%。在宽松的房地产政策下，2009年的销售迅速恢复，同比增长59.5%，几乎达到2007年的销售高峰。在过去的三年里，东莞的房价上涨了大约200-400元/年，与2008年相比，2009年上涨了6.8%。2009

7、年库存主要消化，出现“供不应求”，销售面积超过新增面积144万平方米；2009年的合同金额超过2007年近10亿元。2009年，东莞市场主要消化了股票，市场迅速恢复，成交量和价格均有所上升。1.整个房地产市场分析了市场供应(作为一个整体)。2009年，东城以快速的转型在东莞排名第二。2009年，程楠、东城和寮步的住宅销售排名前三，分别为8774套、6776套和3124套。其中，仅程楠和东城就占了全市的30%，东莞房地产市场的区域差异明显。整体房地产市场分析市场供给(区域)2009年，别墅市场81-90套和131-150套销售良好，180套以上的大户型销售率最低，211套以上的销售压力较大。20

8、09年，东莞别墅单元的最高销售率分别为81-90和131-150，销售率分别为143%和146%，主要是在所有户型中，180以上的大户型销售率最低，尤其是211以上的户型销售压力较大。整体房地产市场分析交易分析(别墅)，整体房地产市场分析价格分析(别墅)，2009年别墅整体平均价格为5511元/套；平均价格最高的是松山湖，平均价格约为8878元/，其次是东城区(6563元/);除了松山湖，东城的洋房均价最高。由于该区供应量减少，豪宅项目增多，2008年新开工的商品房建筑面积约为419万套，未售出的184万套将于2010年上市。2009年，商品房新建筑面积约为421万平方米，未售面积约为357万

9、平方米。据估计，2010年将有357 *(56% 5%)=218万人上市。从监测情况来看，一些预售产品并没有反映在新的商品房建设中，估计这部分面积约为40万平方米。2010年，全市住宅供应面积为520万平方米。2009年底，东莞市场的股票约为430万平方米。2010年，新上市的住宅面积约为520万平方米，销售额约为950万平方米。竞争压力很大。1.房地产市场整体分析预测，“控制房价、抑制投资、促进房地产市场健康发展”将是2010年调控的方向。房地产仍是拉动内需的引擎，东莞楼市相对理性，宏观政策不会造成东莞楼市大幅波动。1.整体房地产市场分析宏观政策趋势，宏观经济将继续向好，市场环境将继续向好；

10、宏观政策主要针对深圳等城市，这些城市的房价上涨过快。东莞楼市不会有大的波动。近年来，东城区土地供应紧张，未来该区土地价值明显；重大项目已经准备就绪。2009年，市场供给偏高，竞争压力更大！1.房地产市场整体分析总结，从中受益的风险；1.东莞近年整体房地产市场分析：2.竞争对手分析；3.目标客户群分析；4.总结；第一章。市场分析；板块之间的竞争：市区主要受洪水湖泊的影响，如森林湖泊；板块内竞争：黄芪山板块分为传统板块和新兴板块，以东方华盛顿为首的新兴板块供应量大幅增加。森林湖、玉泉山、金隅中心、东方华府、天骄峰、银河传奇、梦幻君山、丁奉水郡地产、王迪龙光、本案、待售房地产、潜在竞争对手、宏喜罗亚

11、、万科本案的竞争格局，2。竞争对手分析高层豪宅的竞争格局，管建的话：光大品牌，项目规模，亿元花园，强势推广，一期，二期，二期。竞争对手分析典型竞争产品进行销售(天骄峰观)，主要推：12#全国市场，关键词：不断制造营销节点，高端/大型/。2.竞争对手分析典型的竞争产品进行销售(天骄峰景营销)，非常震撼的场景，1、2、4、8、9、3、5，在建，写字楼(三期)，一期，三期，二期，关健的话：形象不清，销售慢，总价高，现场展示。7，8，9，3，4，5，别墅已经推出，关键词：土山，纯单户别墅产品，噪音影响的别墅，东北康华医院附近，2，典型竞争产品的竞争对手分析(玉泉山)，二期计划，30，32，31，29，

12、28，27，26 2。竞争者分析典型竞争产品销售(金隅中心)，1，2，3，4，后期产品，松山湖一号一期，关健慈：珠三角城际营销，万科品牌，自然资源，项目规模及配套设施差，诺亚宏喜，2。竞争对手分析正在销售的典型竞争产品(宏喜诺亚)，即将发布。2009年典型竞争项目整体销售统计，2009年典型竞争项目单项销售统计，本例中，丁奉水罗项目，1200米，2。竞争对手分析典型的潜在竞争产品(丁奉水罗项目)，关健的话：规模更大、景观更好300单元是纯复式，约130套，5#和10#楼，32层楼高，两梯两户，250层楼，约130套，5、1、2、3、7、6、8、9、10，本例中为1400米，幻想曲君山，关键词：

13、近，新增加的别墅产品，最后组织成大型团体。目前主要是推广公寓，计划推出3-5个纯大型产品。目前，地方建设正在启动。预计别墅将于明年年底推出。1，2，3，4，银河传奇，森林湖，2。竞争对手分析典型的潜在竞争产品(银河传奇，森林湖)。关键词：两个老豪华项目，高端形象确立。2.竞争对手分析了典型的潜在竞争产品(2010年列出的项目)。在2007年的高峰期，大地王的所有项目都将在2010年上市，这不仅会提高房价，还会带来激烈的竞争。与项目竞争的房地产主要分布在两个板块，未来将有约174.6万个竞争项目的产品分析。豪华住宅项目的主要成功因素是160-180间四居室和230-280间五居室：稀缺资源、特色

14、园林、区域形象、开发商品牌和强大的营销推广。2.竞争对手分析。1.东莞近年整体房地产市场分析。2.未来两年竞争对手的关键分析。3.目标客户分析。4.总结。第一章。顾客主要是本地人，年龄在30-40岁之间，70%的人有大学学历或以上，58%的人是企业主。2.目标客户分析典型项目(董军豪苑)。数据来源：我们的代理项目，79%的客户来自城市地区，84%是自住，主要是企业主和高级管理人员，53%是多次购房者。2.目标客户分析典型项目。职业特征：有三种核心职业：私人老板、企业高管和公务员；其中，比例最大的是企业主、交易客户来源分析、交易客户职业分析。目标客户分析天骄峰风光，客户分析意向高层次或超高层次客

15、户占75%。顾客基本以观赏高尔夫景观为购买条件；顾客在买房时最关心的因素是地段、花园和社区环境；该区域的景观和顾客在该区域的身份都很好，社区本身的质量(如花园和社区环境)也是一个重要因素。目标客户共性描述区域：东莞多为本地，以东城为核心；年龄：30-40岁，年轻顾客趋势明显；学历：大专以上学历基本在50%以上，文化程度较高；目的：一般以自住为目的，不像深圳等城市，东莞投资豪宅的客户较少；经历：我有很多买房的经历，有很强的意见和判断；职业：核心是高收入群体，如私人老板、公务员和企业高管。3.目标客户分析总结，这是东莞的一群中上层社会精英，典型的新兴富人，并且客户已经取得了一定的成就，他们的财富和

16、事业依然蒸蒸日上；总的来说，他们有较高的文化素质，追求生活的品味，重视教育，重视自我认同感；有丰富的居者有其屋经验，二级以上居者有其屋，对房地产有成熟的判断；对政治时事敏感，注意力集中；对价格高度敏感，关注物业的内外部环境，保持并增加其价值。核心客户：东城本地人，重要客户：莞城等城区，万信人，辅助客户：周边城镇如辽埠等。3。目标客户分析客户导向，1。项目概述，2。项目的SWOT分析。整理项目的核心卖点，第2章。项目分析，该项目位于东莞传统。1.项目概述的位置分析，1。项目概述区开发，区域功能定位：依托黄岐山城公园和沙桐生态园，服务于市级行政中心区、具有休闲和商务功能的高品质住宅区、综合生活配套

17、区的豪华住宅区开发历史，(前期)1993，(开发期)2000-2004，(成熟期)2000新世界花园/东城中心、新世纪花园/金隅湾/御景园/枫泾高尔夫、星河传奇/新世纪第一住宅/皇庭/公务员社区/天骄景观随着地块的不断开发和配套设施的不断完善，该地区的地块极其稀缺！经济指标分析表明，地块小且不规则，容积率高且绿化率低，园林面积小且分散；同时，没有俱乐部等基础配套设施，我们只能依靠外部世界(如市政公园)！中国东北，石井村，1号地块。项目概述、先天不足和受阻景观的四对四分析！它们都有西南角的黄岐山风景，与项目方向一致。待开发的土地在北部，公务员社区在西部，发现花园在东南部，石井村在东北部，黄岐山在西南部，天骄风景在东部，国土资源局宿舍在南部。规划中的商住建筑，公主坟的