苏建艳阳居营销推广策略方案.ppt

1、2005年6月，对以往的促销工作和项目前期销售情况进行了总结。自2004年8月1日开市以来，苏建已售出50多套多层及高层住宅，其中高层住宅11套。在项目前期推广工作中，报纸刊登硬广告：苏25篇，苏建居14篇，其中硬广告以半页宣传为主；报纸软文出版：各类报纸共发表软文34篇，其中以苏建集团的新闻为主，同时介绍了苏建集团的发展项目；仅太阳屋就有3-4篇炒作文章；户外宣传：道路旗帜、户外品牌和项目及主要城市周围的销售办公室墙壁；广告、活动营销参与了多次展览，其间苏建集团开发的多个项目同时进行了宣传(阳光住宅是项目之一)，积累了潜在客户。终端应配合销售部门登记和接待来访客户。营销模式，一线销售人员的信

2、息反馈，谁买了我们的房子？他们大多来自建邺区，离项目很近；他们是南京本地人，年龄大约40-50岁；他们大多是公务员或企事业单位的中层干部；买房的目的是为了取代更大的面积，选择更舒适的住宅；他们的付款方式大多选择抵押贷款而不是一次性付款；一线销售人员的反馈(续)，他们为什么买我们的房子？苏建集团是一家大公司。他们同时在南京经营几个项目，在水洗门街有自己的办公楼；苏建杨燕居产品好，施工质量较好；住在附近并习惯于住在这个地区；来自一线销售人员的反馈(续)，为什么一些客户最终没有购买我们的房子？地理位置稍偏，交通不方便，生活设施不完善；价格偏高，阳光住宅的高价位高于豪庭；高层公寓太大(这个因素对首次置

3、业者的影响更明显)；(1)从营销模式来看，仅以销售部门的接待为阵地，参与展会来积累客户，缺乏识别客户进行直接沟通的营销方法，直接影响了项目的销售；(2)从广告形式来看，大部分是与其他项目联合推广，单独推广阳光住宅的次数很少。虽然联合案例的推广有助于凸显苏建集团的实力，但由于项目定位、位置、客户群等因素的不同，在报纸版面上出现时，很容易给客户群造成信息混乱；(3)从广告诉求的角度来看，报纸宣传中没有清晰有力的利益点信息传递，也没有给消费者一个可信的购买理由，因此不能激发购买者的购房欲望。综上所述：早期推广需要改进的地方，了解项目所处的环境和自身情况，当前的市场环境、宏观环境和竞争格局。自中央七部

4、委颁布南京楼市新政以来，南京楼市受到很大影响，楼市成交量和成交价格大幅下降；许多购房者观望，投资客户更加谨慎，整个房地产市场面临巨大的销售压力；该项目位于南湖成熟区的南部。香体丽舍、天成园、湖西花园等周边项目给本案带来了巨大的竞争压力。济青门街上润花园、云和湾等项目对本案的客户群也有一定的分流作用；该项目再往南2-3公里处是河西奥林匹克体育板块，万科光明城、中海森纳丽舍、万达华富和其他房地产大鳄聚集于此，拥有大量供应。他们良好的品牌效应和政府对河西新城的政策支持也给本案带来了巨大的竞争压力；我们卖什么样的产品？苏建杨燕居的高层住宅部分：户型：三室两厅两卫，面积：120.99-129.58平方米

5、，总户数约200平方米，目前营销推广面临困难。(1)宏观房地产调控政策加剧了购房者持币观望的心理；(2)来自邻近项目的竞争压力；(3)早期晋升在塑造案件个性方面没有发挥应有的作用；(4)缺乏有意的客户积累；(5)目前，由地段造成的公共交通和生活设施的短缺情况并没有改变；(6)产品相对单一，大户型限制了本案的有效客户群。因此，我们要做的是：通过他们能接触到的媒体向相对单一的目标客户销售相对单一的产品，并以他们能容易接受的方式向他们传递有效的销售信息，重组我们的产品优势。苏建居住在阳光明媚的高层住宅区，什么能吸引买家的注意力？(1)开发商良好的口碑效应；(2)产品本身的质量；(3)立面即将完工，现

6、有房屋将出售；(4)共享南园-南湖地区成熟的配套设施；(5)流域价格引爆河西：平均价格为5250元/平方米；(6)未来将新增公交线路，增加出行便利性；(7)政府宏观调控政策对自住买家的影响相对较小，而我们的目标客户主要是自住买家。这样，我们描述了我们的产品优势。在苏建的十年里，苏建的品质是伟大的，有两座纯粹的板式阳光高层建筑。准现存的房子是快乐和开放的。苏建集团是省内知名的实力开发企业。凭借10年的房地产开发经验，同时在南京开发了苏、苏建豪庭、苏建住宅项目，为南京人民展示了生产主义的经典作品！位于南湖成熟社区与奥林匹克中央商务区的黄金路口，享有南湖社区的各种成熟设施，拥有326亿河西新城市政规

7、划设施。毗邻在建的40000南苑社区服务中心，社区已建成7200个大型商业设施，周边的幼儿园、医院、银行、学校、超市一应俱全，共同构建完善的生活服务体系。61、92、113和许多其他公交线路就在房子门口。十运会前，许多新的公交线路将直接添加到周边地区，距离规划中的地铁2号线索街站仅10分钟的步行路程。120-129经典实用公寓，三室两厅，全亮设计。通过目标消费者的扫描，产品的单一性决定了目标群体的相对单一性，即那些需要大单元的人，以及从另一个角度来看，那些购买二次改善的房子的人。同样重要的是，目标群体总是在住所附近寻找新的居住地。关于目标群体，我们得出这样一个判断，即消费者判断什么样的目标群体

8、应该成为目标，以及(1)从区域角度来看，居住在项目周围的当地居民，如南湖社区和吉庆门街周围的居民。(3)从家庭情况看，一个家庭有三口人：夫妇年龄在40-50岁左右，子女年龄在15-25岁之间；两代人住在一起：老夫妇和年轻夫妇住在同一屋檐下。它靠近南京老城，就在南湖的南面。它不是豪宅，可以给你一个所谓的“五星级”家；住在这里的人绝不是贵族，他们与生俱来就有不同的血统。这是一个充满感情和邻里关系的真正的地方。这里强调人情，主题邻里广场使你与邻居的关系更加亲密和谐。这里的生活配套设计不断完善，公交线路越来越多。这里的房价不高，所以三代五口人，老幼都可以在这里轻松安家。这是普通人的快乐城堡，他们从心底

9、爱着自己的家庭和生活。如果你碰巧住在这个地区，请在你有空的时候来这里。产品和目标客户之间是什么关系？从一则新闻报道的披露来看，像梅花节、螃蟹节和五四青年节这样的邻里节日，都是为了“让父母短”，你听说过“邻里节”吗？2005年3月15日，在大星广场，社区秧歌队的阿姨们开心地扭绞着秧歌，附近社区共有2000名居民坐在一起。首届“邻里节”启动仪式在这里举行，南苑街20名居民走出家门，签署了互助协议。他们同意在无事可做的时候出去走走，每个人都应该经常在一起谈论家庭事务、社区事务和国家事务。谈到邻里节给每个人的生活带来的实惠，南苑街道居民张虹感慨地对记者说：我以前住在一栋居民楼里，严格的防盗门的心理防线

10、是什么？住了几年后，我甚至不知道我的名字在隔壁，楼上楼下，以及在哪里工作。现在不同了。通过邻里节的每一项活动，每个人都彼此熟悉。现在谁的孩子回来了，他们的父母正忙着工作，我们可以提前打个电话或打个招呼，邻居们会帮忙照顾他们。事实上，一个建筑就是一个人。楼梯、路灯，甚至我们大楼前后的地面，我们都一起维护它。现在我可以自豪地说，我们的走廊很干净！文明应从细微处入手，在交通行为、环境卫生、形象外貌、生活方式等方面加强教育和引导，从而强化与新城市人形象相对应的文明行为习惯。建邺区委书记李强说，通过参加各种文明主题活动，我们建邺的居民可以走出家门，关注公共生活和周围人的生活。在下一次文明创造活动中，经济

11、、文化和投资的特殊文化盛宴将一个接一个地为市民服务。然后我们不禁要问，为什么在建邺区南苑街会有邻里节。这种快乐的雕塑在其他地方很难见到。在南湖公园的角落里，早上到处都可以看到做早操的人。熟悉的街道和小巷，你每天都要去上班。这里，有一些普通人住在这里。这是南京的老城。这里的人们世世代代都住在这里。他们习惯每天早上去附近的公园做早操。他们经常去巷子里的徐佳鸭店买盐水鸭。当老邻居像一个家庭时，他们被分配到一个50平方米的房子。那时，家里只有三个人，孩子们还很小。现在，他的儿子已经上高中了。他应该有自己的房间。他的父母都老了，所以他应该带他们过去，方便地照看他们的房子。是时候换一个更大的了。用生活文化

12、的沉淀挖掘需求，一个充满亲情/邻里感情的品牌形象，在南京老城区南部及项目周围的目标人群中引发强烈的情感共鸣。在后续的广告活动中，我们需要的是：沟通的方式，发现生活中的真实感受，在这种情况下，这是与目标消费者沟通最直接、最有力的方式。那么，应该探索哪些情节呢？有效沟通的关键在于回归我们产品的特色，适合三代人一起住在大单元里，找到住在附近/需要大单元的人，住在附近，因为家庭人口的增加，老年人需要换房间，走路不方便，孩子长大后需要自己的房间。我们应该对他们说什么：“孩子们一天天长大，我们的55平米的房子也越来越大，爬楼梯又累又不安全，所以换房的时候要选一套带电梯的。”对于大型公寓，“我在南湖住了二十

13、年，习惯了在这里住，换房的时候要在附近买房子”，对于小型的高层电梯，对于周围的顾客，真正的感性力量是简单明了的，给了这个项目家庭文化和邻里文化的内涵，传递了一种真正的感性力量。唤起目标顾客的情感共鸣，用什么样的音调告诉他们阳光与南湖南部第一个好邻居相邻。从案件名称看，阳光与案件名称相邻，与“生活在阳光充足的地方”的案件名称一致。同时，它包含了一种热爱生活、务实进取的积极力量。对案件名称的解读不仅是对久违的邻里亲情的向往，也是对美好邻里生活氛围的延续，符合我们倡导的邻里文化特征。南湖南部第一个良好的邻里社区，产品定位诠释，传播功能：产品定位语言遵循项目划分名称，直观地告诉消费者我们项目的区域和项

14、目的内涵。突出显示项目位置。更靠近南湖成熟的生活区，与奥林匹克运动板块分离。该项目倡导邻里文化，并指出我们赋予项目的生活内涵，家庭情感和邻里情感。让我们来看看视觉表现。尝试各种方式向目标客户传递信息。案例销售是主要的阵地，直接促销分为战场，两条线协同工作，市场营销，无孔不入，阵地营销，直接营销，社区活动，剪报，直接配送，订单配送，销售案例，模型区域，团体采购和活动推广，探索新的营销模式你总是喜欢和你熟悉的人一起购物吗？当你买你想要的东西时，你会情不自禁地向你的好朋友推荐它，甚至骄傲地向你的亲戚和朋友炫耀？因为美好的事物总是与每个人分享。探索新的营销模式(续)，你有过这样的生活经历吗？虽然你住在

15、同一个单元，但你从来不知道你邻居的名字？出于本能的警惕，你很难和邻居交朋友？你是否感叹：以邻为伴比以邻为伴更好？事实上，你的朋友也有同感。，探索新的营销模式(续)，我们的目标区域：以南京老城区为主要目标客户：需要大户型的房改商，客户肖像：关注家庭和邻里，团购并结交好邻居，尝试团购的销售模式，客户可以在自发购买三组客户同时购买房屋时享受团购优惠。根据职业类别或购买意愿，三组客户可享受团购优惠。根据最近的销售计划，将推出20套优惠住房(6月下旬推出)。住房选择：单独报告实施计划。优惠范围：单独上报实施计划。从7月到8月，启动团购模式，开展“三人团购”活动。住房选择：单独报告实施计划。优惠范围：6月份单独上报实施计划。选择有效的宣传渠道：三线推进、立体沟通、名片、徽章、销售海报、售楼处与手提袋合理分离，然后在社区推广活动的周边区域展示展板、挂旗、窗墙、指示板、广告牌、路旗模特单位、模型楼层、样板房、大众媒体、户外：路旗、广告牌报纸：快递、金陵、南京日报、扬子销售案例场、直接沟通、剪报、直接配送和订单派送，及时组织客户友谊活动，近期推广活动计划阳光和好礼品！扩大案件在周边地区的受欢迎程度，并通过送礼物在周边顾客中引发话题效应。同时，它也能在短期内有效提升售楼处的知名度。表单，选择周围成熟的生活区来定点裁剪销售海报，并在海报中设