杨公桥项目.ppt

1、峻峰文苑策划,重庆 杨公桥,市场调查回顾,产品出炉依据？,市场需要是什么？,产品如何建造？,产品怎么卖出去？,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题解疑,区域环境,区域辐射范围，仅国内知名大学就有四所，国内名牌中学更是不计其数，是重庆公认的文人的聚集地； 大盘的进入和本区域自身的居住环境，使沙坪坝区新的CLD （中央居住区 ）即将在本区域逐渐形成； 本区域旧城改造是今年启动的重点工程；,本案,区域环境总 结,文化氛围浓厚 歌乐山与嘉陵江等旅游资源使本区域的居住氛围形成 本区域在沙坪坝中心辐射范围内，各种配套设施齐全 各大开发商看好本区域的未来发展前景,市场调查,本案,大

2、川花园,华宇林泉雅舍,光华阳光水城,时代青英,百年世家,市场调查,占地面积： 总建筑面积： 容积率： 绿化率： 物业类别: 广告主题： 物业管理： 物管费用： 均价： 客户群比例：,市场调查,占地面积： 总建筑面积： 容积率： 绿化率： 物业类别: 广告主题： 物业管理： 物管费用： 均价： 客户群比例：,市场调查,占地面积： 总建筑面积： 容积率： 绿化率： 物业类别: 广告主题： 物业管理： 物管费用： 均价： 客户群比例：,市场调查,占地面积： 总建筑面积： 容积率： 绿化率： 物业类别: 广告主题： 物业管理： 物管费用： 均价： 客户群比例：,市场调查,占地面积： 总建筑面积： 容积

3、率： 绿化率： 物业类别: 广告主题： 物业管理： 物管费用： 均价： 客户群比例：,市场调查,占地面积： 总建筑面积： 容积率： 绿化率： 物业类别: 广告主题： 物业管理： 物管费用： 均价： 客户群比例：,周边代表楼盘特点,项目周边在售楼盘总结,客 户,/,销售情况,片区大部分项目销售情况顺利； 价格及地理位置优势是片区项目主要卖点， 开发商品牌因素对楼盘的销售价格影响较大。 实用性两房、三房销售火爆，大户型市场接受度有所提高；,项目周边在售楼盘总结,市场调研总结及展望,市场调查回顾,项目情况如何,产品如何建造？,产品怎么卖出去？,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划

4、,问题解疑,产品出炉依据？,项目四至,周边配套,地段的居住氛围日渐浓厚 项目所在区域无工业污染，可远眺山景与江景 地块规则，便于规划 开发商资金链可以得到保障,S（优势）,项目SWOT分析,W（劣势）,小区入口处显得脏乱，对小区内部形象有所影响 地块内数个铁塔，影响整体规划,政府对区域的扶持； 中央居住区的逐渐形成； 政府对该区域的环境及交通的整治； 旧城改造增加消费人群；,O（机会）,本区域其他楼盘对项目带来的威胁 消费者购买潜力,T（威胁）,20万平米，我们的客户在哪里？,本项目目前不是沙区的中心居住区，该区域的住宅消费群体大多集中于各大院校及周边原有居民，对重庆其他区域的消费群体吸引力不

5、大，而项目20万平米的规模要求我们必须扩大客户范围，吸引部分外区域消费群体。目前本区域交通不是主要问题，项目的规模也足以保证基本生活配套，开发商最重要的是解决产品品质和项目个性化的问题。,我们面临的问题-,项目总策略,塑造沙区标志性物业，全力打造沙区文人新社区； 高低结合，点面互动，形成沙区关注焦点； 快速建设，火爆销售，形成置业热潮； 文化与服务引导，打造峻峰品牌；,策略一：通过位置优势表达价值,城市中心-未来最具发展潜力的区域； 文化人士居住区-体现文化及认同感； 成熟生活片区-方便/快捷；,策略二：通过产品体现价值,创新户型的运用，增加消费者的利益； 园林休闲化/人文化/功能化，具参与性

6、； 外立面的创新运用；,策略三：管家式物业服务提升价值,智能化封闭式管理设施； 菜单式深圳装修服务； 人性化管理服务； 管理费用分拆制；,策略四：通过文化创造价值,新颖的建筑风格与园林风格体现沙区文化人士向往的生活氛围； 文化标识性元素增加居住品位； 文化活动增强对项目的认可度； 文化所创造的氛围延伸企业品牌，增加产品的价值；,策略五：赋予科技、健康概念增加附加值,运用智能化周界安防/单元可视对讲/各种报警系统增加安全； 增加家居智能化/空气负离子机等体现科技服务； ,项目定位,西南首个文化人标准高尚生态社区,体现生态、健康、科技等元素,项目定位命名及形象定位,文化人标准的家！,峻峰文苑,沙区

7、各教育机构员工； 本地二次置业的人群； 周边及郊区商界人士； 所在区域公务员；,项目定位客户定位,项目定位客户定位,项目定位客户描述,他们是教育行业人士或其子女 他们是第一次置业的可能性大 他们对社区氛围要求相对严格 他们极其渴望与文化人有所联系 他们是第二次置业或投资者 他们是郊区在渝商人 他们的年龄应该主要集中在2535之间,市场调查回顾,产品如何建造？,产品怎么卖出去？,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题解疑,产品出炉依据？,市场需要什么？,项目定位建筑风格,欧美风格,区别重庆现有的现代风格，从风格上吸引消费者,设计建议-总平面,需设入口及中庭广场； 一层架空

8、作为绿化或会所，增加绿化率和功能； 临高速公路侧设置绿化景观带； 小区入口设置绿色通道，增加小区与外界的隔离；,设计建议-小区入口,立面运用整体建筑的代表性符号； 墙面建立立体灯光系统； 地面与园林风格协调，增设石刻/雕塑等人文元素； 治安厅与建筑/园林风格一致；,建筑设计-单元入口,具形象性与个性化，与建筑风格协调； 具文化品位； 具休闲感觉；,设计建议-电梯大堂及通道,地下室电梯大堂标识及指示系统明确，大堂中有坐椅及公告栏，风格与单元入口协调； 一层电梯大堂酒店式装修； 电梯加装饰线条，有公益性广告语及本单元物业管理专员标识； 通道灯光充足，有等候坐椅，有绿化及文化品位；,传统门艺花雕单元

9、入口,石雕,设计建议单元入口,项目定位立面样板,把绿色引进每个楼层，增强立面层次感,折叠式推拉百叶窗,设计建议-园林,园林风格亭台楼榭，小桥、流水、人家，加上文化雕塑、石刻等元素； 中庭广场，组团主题园林，设置香园、果园、情侣园，色彩层次分明，具休憩、娱乐性、故事性； 部分高低起伏，曲径通幽； 园林公共设施-羽毛球场、单人网球、部分鹅卵石健康步径；,项目定位园林样板,生态与文化并重,小区园林风格泳池、水景,泳池是小区中必不可少的。但泳池并不一定是长方形的，泳池与水景相连，中间以小桥隔断，也可创造出小区的独特亮点。,将水泵到山上，再以叠水汇入园林中，使山体和园林联系在一起。,园林铺地,铺地材质不

10、宜太贵，但要富于变化。,架空层的功能,本项目有自然洼地。一方面可节省成本，另一方面也可利用地形起伏制造有坡度的园林景观。部分架空层可作为会所，园林中部架空层全部镂空，水景和植物可延伸至架空层内，使园林更添情趣。,运动康体会所 （羽毛球馆、棋牌室、 乒乓球室）； 室外儿童娱乐设施、 4：30教室 康体设施； 泳池、健身房,架空层会所,产品的创新：提出一房半、两房半新概念 偷面积：如：阳台的利用。 增强功能化，如：阳台功能设计成：洗衣、晾晒、休闲、观景等等,项目定位户型设计,项目定位户型设计,在客厅处设室内花园，将客厅餐厅等公共区域与卧室区域完全隔开，中间设置室内花园，既可保证私密性，又可供家人乘

11、凉、健身、娱乐及种植花草等。,项目定位户型设计,可拆卸式凸窗替代传统凸窗，交楼时客户可以要求取消窗台享受更大空间，同时还可享受凸窗不算面积的优惠，一举两得。,项目定位户型设计,项目定位户型设计,一房半： 平方米 两房半： 平方米 三房兩廳兩衛： 平方米 三房兩廳一衛： 平方米 错层： 平方米 ,设计建议-小区围墙,通透式围墙，以砖柱及铁栏杆为主，砖柱上端有装饰性元素，顶部装灯； 围墙内侧种植爬藤植物；,设计建议-物业管理设施,周界红外线监控设施； 小区电动门及治安岗亭； 电梯大堂及电梯内闭路电视监控； 单元可视对讲系统； 智能化报警系统及呼叫服务；,设计建议-配套设施,位置：一层架空层及园林

12、设施： 1、老人：老人游乐区/阅览室/茶座/象棋座； 2、青年：桌球/乒乓球/简易健身器材； 3、妇女：棋牌室； 4、儿童：儿童乐园；,商业,建议不设临街商铺，配以少量内部商业配套,市场调查回顾,产品怎么卖出去？,项目分析及定位,设计建议,营销策略,关键点,风险规避计划,问题解疑,产品出炉依据？,市场需要什么？,产品如建造？,项目营销总体战略,建立项目高度,制造新闻点,项目优势展示,附加值服务,开发商品牌延伸,销售总策略之建立高度,聘请在教育界具有影响力人士作形象代言人； 强调本项目在区域的唯一性和稀缺性； 宣传目标客户的尊贵和高尚生活享受；,制造新闻点：教育专家研讨会,专家手印形象墙为楼盘、

13、为企业赋予了浓厚的品牌底蕴,销售总策略之优势展示,利用观光电梯让客户体验电梯生活； 运用模型、样板房、宣传片展示文化生态空间； 利用会所配套设施举办比赛（如象棋、乒乓球等文化活动）、开放日活动； 进行健康义疹、读书活动、成立文化俱乐部及各种节日体现物业服务； 将红外监控、可视对讲、报警系统、智能化设施在样板房展示；,销售总策略之定向传递,定点邮递及派发资料； 与行业会议联办； 与移动、联通一起附送资料； 在银行、电信、酒店、美容美发、高档娱乐场所摆放资料架；,销售总策略之面向传递,户外广告； 电视节目冠名； 报纸广告； 本项目营销活动；,售楼处/样板房/园林展示/形象墙/导示系统/看楼通道,关

14、键词：文化元素水鱼竹桥茶座石板灯扇,现场气氛营造,营销手段售楼中心,平面：接待台、洽谈区、投影机展示、休息区； 氛围：咖啡厅风格，两侧水幕，增加塑料竹及藤蔓；里面煮咖啡豆；背景音乐；周边做水池喷泉； 展示：背景及门楣项目名称，园林及楼体效果图及简介，配套图片，物业管理；,营销手段看楼通道,体验观光电梯； 在四层与样板房之间做部分园林感觉； 在通道中装饰成功人士的生活场景；,营销手段样板房,位置：在商业广场四楼东侧，设独立区域； 户型：两房/三房各一套； 风格：两房以泰式为主； 三房以中式为主； 设施：香精或香干花，电视机及DVD,音响，红外线监控设施；闭 路电视监控；可视对讲系统；智能化报警系

15、统及呼叫服务；,中式样板房,营销手段媒体选择,报纸晨报、晚报等； 电视电视剧冠名； 电台交通台或新闻台； 短信群发,销售总策略之户外广告,大型路牌（含指示标志），在路口或公交站点； 三峡广场广告牌； 沙区主要街道道路指示牌； 各大院校附近燈箱广告或条幅； 本项目楼体条幅；,营销手段其他信息渠道,营销活动（文艺演出、项目阶段开放、项目推介会、客户联谊会）； 形象代言人；在重庆有影响的教育界人士； 专项邮递； 定点流动巡展（人流旺地、政府部门、大型企事业单位）；,营销手段销售资料,楼盘单张象形系列与阶段抽奖结合： 三维动画； 楼体模型； 小礼品音乐DVD+项目信息，扑克牌；,市场调查回顾,项目分析

16、及定位,设计建议,营销策略,工作计划安排,关键点,风险规避,问题解疑,产品出炉依据？,市场需要什么？,产品如何建造？,产品怎么卖出去？,现在如何行动？,关键点,加快工程进度； 控制成本； 价格低开高走； 项目优势展示；,广告任务,营销推广节奏,引导市场,措施组合,形象树立，概念引导， 部分信息释放、积蓄客源,形象高潮、开盘活动 全面信息、现场体验,论坛、户外、报纸、海报、折页、 礼品、新闻发布会、产品介绍会,户外、报纸、电台、 电视、售楼物料、主题活动,销售 节奏,试探发售、团购,任务核心,引爆市场,市场保温,卖点诉求、信息强化、促销措施 现场活动、完全体验、客情维护,报纸、电台、售楼物料、礼品、 主题活动、促销活动,工程支持,森林会所、郊果图、项目沙盘、售楼处,样板房、建筑体 示范建筑/环境/配套,强销,公开发售,全面封顶、社区展示、环境展示、居住体验、入伙人气,模拟体验,准体验,完全体验,购买过程,开盘,内部认购,入伙,2005年5月2005年8月,2005年8月2005年11月,2005年