中心城商业广场商业运营管理模式计划书

1、中心城市商业广场商业运营管理模式规划目录介绍企业管理公司的职能企业管理公司结构企业管理公司收支预算企业管理公司的经营管理与激励介绍随着公司于2012年8月按计划收购体育场地块，以及中心城商业广场于2012年第四季度全面开业，卓品地产占据福泉高端住宅、商业和未来写字楼市场的布局已初具规模。如何提高“中心城福泉花园卓品地产”的品牌知名度，实现项目产品利润最大化，将是公司未来几年发展目标中的一个重要课题。同时，随着近两年福泉市政府土地供应量的增加，市场竞争将日益激烈，目标市场细分和产品差异化将是抢占市场份额的必要手段。中心城商业广场一期、二期和三期建成并开业后，预计将达到5.3万平方米(一期1万平方

2、米，二期2.4万平方米，三期1.9万平方米)。中心城将成为一个新的商业区，拥有复杂的业态，如交叉主题百货商店、街头精品百货商店、美食街、超市、动画、家居生活中心、电影院、娱乐文化中心和社区设施。根据目前我国中等城市商业地产的人均占有面积，中心城区商业广场的容量足以覆盖福泉市主城区。福泉市现有商铺约4.5万平方米，预计三年内新增2.7万平方米(不含中心城商业广场三期)。也就是说，据估计，到2015年，福泉市的商业控股数量将达到或超过125，000平方米，这将导致大量的闲置业务或低价出租和低价销售。招商只是实现目标定位和实施招商目标的一个环节和过程，而招商后的管理是实现商业地产价值和提升品牌形象的

3、灵魂工作，运作是对所有前期工作的检查，是整体持续服务和效益的保证。大型商业区或购物中心的物业管理是物业管理的一种特殊形式，不仅仅是安全和清洁，而是一个了解商业、机电和物业管理的团队。商业物业管理的重中之重是商业开业的追加投资调整，以及机电、保安、保洁的责任。一般来说，在商业零售业中，商业项目应该有三年的潜伏期，而且至少有两年的潜伏期。做商业地产和购物中心是一系列业态的集合，开业后会有很多问题，要有足够的心理准备，还要经过市场培育期，这样才能迎接阳光。开放是一个分水岭。开业后，遇到了很多麻烦，如主店投诉、业主投诉、商户投诉、机电维修投诉、环保要求投诉等。尤其是市场的培育。如何在前三年不稳定的前提

4、下进行良好的经营管理和租金变化，从而实现业务形式的锁定，最终形成一个商业圈。目前，福泉盛源商业管理有限公司作为贵州卓品房地产开发有限公司市场部下的职能管理组，主要负责一期商业租金和物业管理费的收取、商户一期租金变更管理、二期招商、商户物业问题的解决。随着中心城商业广场二期的开业以及三期规划完成后的相关工作，目前的工作职能将远远不能满足公司要求的结果。专业性不足、分工不清、团队结构不合理、营业后工作时间和营销部门混乱、拓展能力不足、无法有效吸纳专业人才等问题将制约福泉盛源商业管理有限公司作为中心城市商业广场运营商的管理水平和效果，无法为项目的销售提供更强有力的支持。针对这种情况，建议将福泉盛源商

5、业管理有限公司重新作为卓品地产的独立部门或子公司进行经营管理，并根据市场需求合理配置人员，将符合商业运作的规划方案、管理方案和广告推广资金使用方案有效结合起来，完善职能，实现经营目标。投资运营管理和商业销售协助被明确定义为福泉盛源商业管理有限公司运营管理的两条主线，长期目标是培养一支具有良好职业道德、尊重员工、尊重合作伙伴、认同公司价值观和发展理念的运营管理团队。1、企业管理公司职能商业管理公司的职能按业务块、宏观和微观可分为以下几类：(详见商业物业管理手册)1.商业物业规划和工程/装饰管理(1)商业物业的早期管理一、商业项目设计阶段的物业设计建议二、物业管理市场调研工作c、主要门店物业服务(

6、定制业务)d、物业管理成本计算e、商户装修管理(2)环境建设与管理一、商业物业清洗系统规划二、安全管理体系规划三、商业绿化和美容管理任务d、光环境建设(3)安全管理和风险控制一、风险源识别的内容、范围、识别方法和安全风险类型b.风险评估和控制三、消防管理特点及组织运行管理d、消防设施运行管理五、治安防范与秩序维护管理模式f、安全管理的宣传和推广(4)交通组织与管理一、内外交通组织系统的设计优化b.停车场的设计优化c.停车场诱导系统的设计优化d、购物中心/购物中心货运走廊的设计优化(5)商业工程管理的早期干预一、项目决策可行性研究阶段干预要点b.规划设计阶段的干预要点c、设备安装调试阶段干预点d

7、、竣工验收的干预要点装饰阶段的介入f、商业工程项目管理及验收(6)商业工程问题的整改一、工程遗留物的一般处理方案b.工程问题和缺陷的原因三、企业管理工程客户服务系统人员组成(7)商业工程设备管理的主要目标和任务一、商业工程设备管理的内容b.商业工程设备的固定资产管理三、商业工程设备设施的档案管理d.商业工程设备和设施的维护和保养e.商业工程设备和设施维护的基本要求2.零售业态管理的应用与深化根据卓品地产未来可能开发的商业地产项目，我们应在前期做好定位、规划和设计工作，实现产品价值最大化、提高品牌知名度和为公司创造利润的目标a、标准化：根据已开放项目的目标点，用积累的通用语言和标准化语言进行总结

8、，使今后类似新项目的设计也能按照这种标准化来实施，并不断丰富和完善。b、适应性：在设计理念上，我们应该与设计单位进行更多相关的讨论。所谓适应性是指建筑的多变和兼容，从而保持可持续发展的生命力。性能：主要审批建筑物的性能，如机电设备系统、建筑材料等。出于社会效益的考虑，也控制了中心城市商业广场建设各个阶段的投资和运营成本，并更加注重商业建筑的性能化设计。d、动线：深入研究各种商业模式，在设计初期加强讨论，核心是设计动线，反复设计动线，使动线设计没有盲点或死角，从而提高商业的合理性和可用性。e主题：这是目前大中型购物中心发展的要求。基于主题的业务将更有效地吸引细分的消费群体，塑造公司的品牌形象。使

9、中心城市成为一个社会活动、个性化和人性化的体验场所。f.休闲：减少新项目中的零售形式，突出休闲功能，满足繁荣时期人们的个性化和休闲需求。(2)商业项目定位的考虑因素a.选址取决于真正的功夫，而不是教科书，它更多地取决于经验，这是零售人员，物业管理人员和开发设计师的智慧的融合，他们大多是经验的积累。b.规模确定：协助开发设计部门根据成熟市场的经验数据和当地市场的容量和资源可利用性，最终确定商业规模、主店、副主店和一般业务的规模和组合。确定主店：在确定地址和规模后，它是主店和次店。如何选择主店以最大化可售物业组合以及如何优化平均销售价格是确定主店的重要参考因素。d、搞好设计：主要在于以下四个关键点

10、人的流线这是设计的第一要素。单通道是最好的，最多一个环路。这条路线上的人方向感强，容易找到位置；视觉透明度在视线范围内，你看到的店铺越多越好，这可以刺激人们的购买欲望；运输系统卸货区应尽可能布置在地下，人员和车辆应分流，以免与地面争夺位置；主店技术标准不同形式的主店有不同的要求，如楼层高度、装卸要求。只有在吸引投资前与主要门店进行技术对接，我们才能很好地掌握这些东西。只有这样，才能更好地实现物业利用率。3.商业项目的现场职能管理一、商业项目管理形式规划分析：自购自养、业主委托经营、公司委托经营、售前招商、直销、售后包租、混业经营b、建立辅助销售运营管理系统：制定销售价格和小业主回租之间关系的策

11、略解决零售商、餐厅和其他商户的建筑调整需求制定租赁合同的管理方法和程序制定商业场所管理措施，包括商店形象制定促销活动的管理措施建立面向服务的管理团队c、商业项目成本管理：制定设施维护费用预算准备促销费用计划员工工资和福利外部公司人员的费用公关费用现场常规包装成本d.商业项目的收益管理非物业位置的租金收入日常管理费用收入(计划收取租金收入的2%)每个商家在促销活动中的投资和实际成本之间的差异停车场和广告收入二、企业管理公司结构1.盛源企业管理组织结构图总经理副总经理工程主管物业主管艺术策划总监行政办事员，数据统计分析运营主管日常水电服务、机电设备维护保安队长清洁班长客户服务经理业务管理员停车场管

12、理费订单维护员清洁工注：在人员结构上，总经理和财务部由卓品地产的管理人员兼任。短期内，不会增加专职人员，他们的工资和福利也不会计入盛源的商业成本。2.全职人员配置表职称人事部门编制人员主要的工作征服优越的直接在.之下年少的工资处理副总经理1综合投资运营管理卓品总经理运营经理、物业经理8500运营经理1负责投资促进和业务管理副总经理业务管理员，业务后台3000-4500元/月业务管理员、客户服务管理员2商业家庭维护客户条件并补充商业资源运营经理不1500-2500元/月艺术策划总监1平面设计、广告资源优化、宣传资料制作副总经理不3000-4000元/月行政后勤办公室1部门间的数据管理、信息收集和

13、对接运营经理不1700-2500元/月道具员1负责商业物业管理副总经理物业工程师、保安主管和清洁主管2500-3000元/月堵漏人员1负责商业物业设备的维护，协助商户进行水电服务道具员不1800-2500元/月安全主管1商业物业的日常安全维护和停车场管理道具员保安人员1300-2000元/月清洁主管1商业物业的日常健康维护道具员清洁工1500元/月保安人员12(包括停车场管理)商业日常巡逻和维护工作安全主管不1100-1500元/月清洁工10商业物业的日常清洁清洁主管不850-1200元/月总数3263，500元/月注：薪资计算基于高位数标准3、企业管理公司工作时间安排和人员工资高低位数计算(

14、1)企业管理公司的工作时间分为两类：早班：9: 0017: 00夜班：13: 0020: 00经理们每周休息一天清洁人员分为两类：早班：7: 0014: 00夜班：13: 0020: 00保安分为三个级别(24小时巡逻和商业停车场管理费)早班：8: 0016: 30中班：16: 0023: 30夜班：23: 008: 00根据这一工作时间，管理人员将在工作时间内吃工作餐，保安和清洁人员将按每月200元的标准得到补贴。职称当前工资当前福利商业后基本工资绩效工资最高年收入最低年收入副总经理8500市场部相关奖金70008500营业收入奖金(基数1.6)134，400元84000元运营经理40003500营业收入奖金(基数1.5)63000元4 . 2万元道具员30002500营业收入奖金(基数1.5)45000元3万元业务管理和客户服务18002000市场部相关奖金1800营业收入奖金(基数1.4)30240元21600元安全主管18001600营业收入奖金(基数1.4)26880元19，200元水电、行