三线县城营销策划提案案例研究分析.ppt

1、项目营销报告、扩展和集成以及问题发现是解决问题的第一步，也是最关键的一步。一切从发现问题开始。如何利用好这个案例的位置，形成一个强大的市场标签，在这个城市留下印记？如何开始认识未完成的部分，有效地开拓优质空间，为后续发展奠定基础？第一章介绍了我们的市场、中心区、东部组团、南部组团、“一主两副”城市建设的战略规划构想、翠江镇、“一主”中心城市、xx镇和xx镇。围绕建设闽赣边界中部中心城市的目标，宁化市构建了“一个中心、三个组团”的发展格局，大力实施“东扩南拓”的城市发展战略。城市发展规划，决定了中心城市要形成一个“三纵二横”的城市主干道骨架。“三纵”为西环路、中环路、工业南路-工业北路；“两个水

2、平”是新桥路和东大街的红色大道。城市交通规划，红大道，城南区规划，城南组团：东西以东，东南路以南，九龙江以北。主要用于住宅、仓储、工业和物流用地。城南集团将发展成为城市生态功能区，城南集团的生态休闲区将占地约1.0平方公里。同时，依托现有工业园区，园区建设范围将沿东西、九龙江、东南路为界的九龙江下游向东扩展。根据待售物业分析，市内有12处在建物业：李咏家园、客家新天地商业广场、九州君豪、龙腾时代、锦绣华亭、龙腾世纪、东方新城、新城市中心、宁阳御景、海云新天地、金山水军、翠城一品、客家新天地、李咏家园、龙腾世纪、新桥中心、金山水军、东方新城、宁阳御景价格分析：1。中心城区开发的楼盘价格略高，基本

3、均价约为4800.55万元，而县城周边开发的楼盘价格大多维持在3500-4500元/套左右。2.该房产的总价值约为7英镑，处于初始阶段。3.海云新天地有9.3%的一次性折扣和9.6%的抵押贷款。其他财产一般以预存款或会员的形式提供，基本上是预存款10万元，赠送5万元或预存款3万元到6万元。4.144以上的契税是4分，144以下的契税是2分。产品分析1、物业类型以多层为主，小高层和高层产品为辅。2.主要单元为小三室和准三室，面积80-130。3.多层共享约为610%，高层共享约为16%。客户群分析，1、电梯房的接受度不高，大多数像多层住宅，有一定的阻力。2.目前主要是当地居民需要，投资群体不多。

4、3.基本上，在城镇买房子是主要的方法，在婚姻和回家买房子是辅助的方法。4.强烈的传统观念，对该地区有一定的怀旧情结。促销分析：1 .待售房地产的促销相对简单，以导标、户外广告和少量DM单为主要促销手段。2.每个房地产都有一个单一的营销方法，主要侧重于口碑和视觉宣传。3.房地产的推广主要以硬件为主，软件措施基本为零。4.个别待售物业的营销中心设在县中心，项目现场表现不足。5.每个房地产营销中心的风格表现都比较简单，不符合自己的项目形象。6.基本上，所有出售的房产都有外部营销顾问。综上所述，房地产产品是多元化的，高层产品的接受度不高。各种规模的房地产，配套设施相对简单。客户主要集中在县城及周边城镇

5、，国外客户很少。房地产价格均在3500-5600元/套左右，这是根据项目的区域位置确定的。在未来的城市发展中，本案位于未来的城市德规模优势：98亩的大规模开发和较好的规划条件有利于形成低密度、高绿化率、完全自给的大生活区；业务量大有利于商业业态的规划和投资推广。景观优势：南面被河流环绕，从四面八方都可以看到。经过改造后，滨河地区也将成为一个良好的景观，一个好地方，为未来的市民吃一顿好饭，也带来人们的业务。W(弱点劣势)，位置印象：本案位于城市南部，与市区仍有一定距离。目前，该区域入住率较低，各种配套设施没有跟进。目前生活不方便，也没有生意。交通：公共城市交通的缺乏限制了人们的出行。机会，规划机

6、会：最新的城市规划集中在东南部，区域价值指日可待。企业将通过统一规划、统一投资、统一管理、统一推广，全力打造新的商务中心。质量时代：一个大社区和大环境，拥有全面的和自我支持的发展项目，将被市场所追求，并有望成为区域房地产的领导者。位置机会：本案例位于河边，河边公园即将规划完成，这将为该项目带来大量人流。由于老城区建筑结构老化，没有休闲空间，滨河公园是市民用餐的好地方。通过人流的引导，消费者的消费习惯将得到改变，项目的受欢迎程度将得到充分提升。T(威胁)、市场担忧：该县经济基础薄弱，虽然经济消费逐渐升温，但居民收入有限，消费潜力有限，很难在短时间内成为新的商业中心，需要市场培育，这将导致项目的招

7、商周期和销售周期延长。房地产政策正处于快速调整阶段，外部市场环境趋于恶劣。这一地区有实力和品牌的房地产很多，但主要竞争来自县中心等项目，其位置、品牌和推广都对本案构成很大威胁。项目竞争产品分析，xx新天地，项目评论：1。市政规划：省、市、县重点建设项目，县域重点商业项目。2.规模：占地面积25111.31平方米，将建成宁化第一个商业综合体。3.位置：新城商业中心核心位置，靠近汽车站和塔山公园，享受自然景观。4.商业模式：“一站式”消费，集休闲娱乐于一体。项目分析：1 .板块优势明显，位于新城市中心。2.周边市场拥挤，呈现高端住宅区的形象，有一定的生活和商业设施，靠近汽车站、新华都、体育馆和永辉

8、超市。3.该项目采用新古典主义建筑风格，但绿化面积小。宁阳玉京，项目分析：凭借其新区市场和公安稽查法的优势，可以直接为客户创造完整的生活设施，并可能在未来形成一个新的生活区；市中心，配套设施齐全，生活、休闲、购物方便。将规划市区32层的主要高度。5.8米高的复式公寓，家庭花园，20平米高级空间，人车分流，2000平米地下停车位，纯电梯大厦。周边学区设备齐全：中心小学、实验小学和城东幼儿园。商业容量为5万平方米。锦绣华庭，项目分析：优势：项目主要由3个房间组成，采用纯板式结构，观景台和外窗，采用客家建筑风格。该项目位于老城区西北部，毗邻北山公园，享受自然景观。县政府附近的社区切块实验幼儿园、实验

9、小学、一中。缺点：该社区位于老城区，道路交通不便，未来发展有限。概要：公司里的购房者，第三章找我们的客户？一切都从目标客户的需求出发，当地采购团队中的哪些客户符合本案例的要求，锁定目标客户的特征，描述目标客户的激励分析，建立目标客户需求的定位：客户群体定位/客户通用性、便利性，注意交通条件，要求制定出行路线，容易到达目标位置，需要教育、饮食、娱乐、休闲等各种生活设施。归属感，追求生活舒适，重家庭观念，浓厚的人文生活氛围，向往和谐舒适的人文环境。品牌信心，信任开发商实力带来的保证，追求由此带来的成就感和荣誉感。该项目位于工业园区开发区。这一地区的商品房购买者一般追求两点：一是地理地块，围绕项目生

10、活多年形成的生活依赖；第二，方便工业园区工人的原则。如果项目在规划、建筑、园林、户型、视觉效果和服务等方面有所不同，必将填补项目周边优质社区的市场空白，从而最大限度地吸引目标客户群体。投资者感兴趣的是项目所在地段的良好入住率和不可估量的增值空间。客户定位/突破/高品质、低价格、高品质、低总价，这主要体现在规划、建筑、园林、户型、视觉效果、服务等方面。以低价格、高价格的销售策略，以高品质的园林景观和高实用的户型，第一次赢得了社会的认可。项目所处的区域环境和项目本身的特点决定了项目的客户群主要包括以下类型：主要客户群、周边乡镇居民、项目周边工业园区的工人、周边学校的教师、次要客户群、商务人士和原有

11、周边居民、新婚夫妇和返乡居民。从客户构成可以看出，项目的客户跨度较大，但选择在该地区买房的主要原因是孩子上学，而工业区工人就业的便利性和适中的价格是吸引客户在这里买房的最大优势。顾客要求的温馨家居生活是一种成熟便捷的生活方式，迎合了顾客生活的便利性，满足了他们的家居投资需求。客户群体定位/客户类型，客户群体定位/客户特征，有一定的经济基础，注重产品价格性能强于购买面积，注重所购房屋周围的居住环境和配套居住区环境以及较差的居住环境，并希望找到一些比现居住地更好的区域。有些顾客缺乏完善的生活设施，追求生活的成熟，而有些顾客现在生活在便利的生活设施中。然而，我希望保持目前便利的生活条件。原住房缺乏完

12、善的物业管理或配套服务，我希望所购住房能在居住的舒适和安全方面得到充分满足。我非常关心下一代的教育环境。面对诸多房地产陷阱，客户消费变得越来越谨慎，客户定位/客户心理研究显示，“看起来很有价值”比“看起来不清楚，但实际上很有价值”要快得多。因此，这个案例不仅应该在买家心中形成鲜明的印象，也应该在这个城市的普通人心中形成鲜明的印象。这是一个关于“好房子”的印象，就像“送礼物和给褪黑激素”，但我们不能是传统的。我们还必须表现得有品位，带领我们的目标客户超越他们的想象。因此，本案应该是一个“不同于过去”的物业形象，展现“品质与未来”消费者是虚荣的，每个人都不应该试图否认这种心理力量的存在。所有炫耀荣

13、誉、个性和情调的工具都是为了满足虚荣心。这种情况也是如此。形象定位广告主题城市、理想、生活家园、另类定位、百亩社区、牵手、幸福生活、城市、理想、生活家庭世代相传。狄龙泽迪是专为城市幸福而雕刻的完美生活方式。在自然界，它是繁荣和美丽的，它是最阳光明媚的。推荐的案例名是水泄不通，另一个案例名是快乐、美丽的风景、美丽的城市、美丽的风景、美丽的山和美丽的房子。第三章，项目推广的思路，轰动了整个城市，整个人都注意到了这个案子是如何成为热门的。如何做，项目名气：让每个人都关注和期待它。销售收集：强劲的销售和有节奏的资金撤出。企业品牌：你能通过项目推广为品牌增光吗？2012年，最关键的一年。程群认为营销只有

14、三个主要任务：名气、报酬和品牌。整体构思/注重潜力、公寓类型、品质、景观四牌、艺术个性，不要过分强调“人性化”的概念，避免其他房地产正在渲染的所谓“人文关怀”,而是建立一个具有丰富个性的文化艺术概念的项目；权威卖点，文化品位，宜居性为导向，这与竞争对手不同。该项目的主要卖点是“户型品牌”、“品质品牌”和“潜在品牌”，直接、简单、易懂，从而在短时间内在目标客户群中树立鲜明的项目形象。有必要通过广告本身所包含的文化氛围来塑造项目的文化品位，使项目具有安静呆板、现代低调的气质，同时体现开发商稳重内敛的风范；无论是前期的规划设计、园林风格，还是后期的物业服务，都要处处体现业主周到细致的专业理念。卖点描

15、述、电视、公关活动、展示、宣传车、户外、订购、开业、服务提供商、路演、展览场地、营销推广、短信、广告推广、广告核心、形象与信息、现场包装、公共海关活动、户外单张、阶段规划/推广阶段划分、拦截储备客户、强力开业、分阶段强力推进、预热期、开业期、强力销售期、项目概述、预热订购活动、提出舒适生活理念、树立形象、结合卖点与活动。 改善形象、阶段性任务推广意味着，消化后期和推广期，有针对性地解决销售问题。 媒体策略：户外、单页和短消息销售策略：测试市场对项目价格的敏感度。价格策略：以略高于市场价格的价格测试市场反应，预热期是内部认购阶段。获得客户并清楚地掌握客户的购买意向和市场需求(哪个地区、哪个区域和

16、户型市场最需要)；以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户，让他们获得最大的利益；同时，聚集人气，营造氛围。销售人员统一说辞；接待中心和谈判中心的布局和装修；统一销售流程；沙盘模型制作和展示销售人员培训，目标客户模拟问答练习；指定观看路线并制定客户指导流程；配合各项工作的进展，共同消除问题点；客户来电统计和分类；拟定促销计划。、具体工作、广告实施、广告前期策划及创意设计、售楼处(芙蓉西路与龙阳大道交叉口)户外广告、现场墙上POP展示板、挂旗、单DM、单宣传、路旗、活动策略、热身活动：新年、新城、新家、新生活、主题为“新年、新城、新家、新生活”的中小学生作文大赛，由县教委联合举办。2012年在城南举办首届中小学生作文比赛，第一批传单被设计成正面的项目形象和卖点，背面是答题卡，通过所有中小学校转发给学生。要求将答案与本案和城南的发展结合起来，以便迅速传播项目人气，为项目热身和积累客户打下基础。一等奖、二等奖和三等奖将分别颁发不同的奖项，入围者和家庭将获得购房券。认购策略、低准入门槛、高影响力，在开业前一个月组织贵宾客户，并提交身份证复印件认购“XX贵宾卡”。如果您在项目开通期间成功认购贵宾卡和选房，您可以冲抵1万元的购买价格。为了