第8章+土地增值税法.ppt

1、2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，第1节土地增值税基本原则，第2节纳税人，第3节征税范围，第4节税率，第5节应纳税所得额和扣除，第6节应纳税额的计算，第7节税收优惠，第8章征收与管理，土地增值税法，1。基本原则2。纳税人3。征税范围。税率5。应纳税额的计算。减税和免税。申报和付款。清算，2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，教学目的本章主要内容包括纳税人、税目、税额、减免税、土地增值税的征收与管理。通过本章的学习，要求学生了解土地增值税的概念和特点，了解其重要性，掌握其主要税制，掌握税收计算和征管的主要方法。【教学重点】计税依据和计税方法【教学难点】土地增值税的征税

2、范围和应纳税额的计算【教学方法】课堂教学与自学，2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，本章分析，本章是注册会计师税法考试小税种的重点章节。在过去的三年里，试卷的分数提高了。除选择题和真假题外，本章还涉及2006年税法考试的综合题，以及2007年和2008年税法考试的计算题。在本章中，税法考试近三年的平均成绩为6分，试题数量一般在3个左右。2009年为7.5点。在本章中，在考试大纲中，涉及到能力等级1-3，在考试中可能会出现单项选择题、多项选择题、计算题和综合题，预计在本章中会得到5-8分。2020年7月25日12: 03，管理技术研究所在2010年进行了变更，增加了土地增值税清算管

3、理规定，完善了原“土地增值税清算”的相关规定。2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，(1)概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征收的税收。(2)中国土地增值税的特点1。转让房地产的增值额作为计税依据。2.征税范围相对较宽。3.实行超额累进税率。4.土地增值税的基本原则。2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，2。纳税人、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(房地产转让)并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人。特点：无论法人还是自然人；不管经济性质如何；不分内资和外资企业、中外个人；不分部门。2020年7月25

4、日12时03分，管理技术研究所在一个案例中，转让了国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得了()收入，均为土地增值税的纳税人。工商管理学院，2020年7月25日，12: 03，管理技术学院，3。征税对象和征税范围。国有土地使用权转让。地上建筑物及其附着物与国有土地使用权一并转让的标准：1 .土地增值税只对国有土地使用权和地上建筑物、附着物转让征税。2.土地增值税是对国有土地使用权和地上建筑物、附着物转让的税收。3.土地增值税是对房地产转让和所得征收的税。2020年7月25日12: 3，管理技术学院，思高，1。房地产继承、赠与2、房地产出租3、房地产抵押4、房地产交换5、房地产投资、合资6、

5、合作建房7、企业兼并转让房地产8、房地产建设行为9、房地产评估与增值，2020年7月25日，管理技术学院、A.房产主将房产赠与其直系亲属乙、个人交换自己的住宅房产丙、个人因工作调动而转让并购买商业房产5年丁、纳税人因国家建设需要自行转让房产【答案】ABD【分析】个人因工作调动或居住条件改善而转让原住房5年以上，免征土地增值税，但选项丙所述商业房产不享受免税。2020年7月25日12: 03，管理技术学院，案例，(2006)，下列项目中，土地增值税可根据税法规定予以免征()。a .国家机关转让自用的财产，b .税务机关拍卖的属于欠税单位的财产，c .国有企业评估增值的财产，d .政府因国家建设需

6、要征用的财产答光盘，2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，第四卷。税率，土地增值税，累进税率为30%-60%。2020年7月25日12时03分，管理技术学院管理技术学院一房地产公司转让商品房收入5000万元，经计算土地增值允许扣除项目金额4200万元，适用税率为()。答：增值额占扣除项目的比例为(50004200) 4200100%，适用一级税率，即30%。2020年7月25日12: 03，管理技术学院，五、应纳税额计算，1。计算土地增值额=转让房地产总收入减去项目金额2。计算土地增值额与扣除项目金额之比(增值率)=(转让房地产总收入减去项目金额)扣除项目金额3。计算土地增值税应纳

7、土地增值税税额=土地增值额适用税率，2020年7月25日12: 03，管理技术学院，(一)收入的确定2。实物收入；3.其他收入。2020年7月25日12: 03，管理技术学院，(2)扣除项目金额，(1)取得土地使用权所支付的金额：土地价款及登记过户费用等。2.房地产开发成本。房地产开发：销售费用、管理费用和财务费用(1)利息(取得土地使用权支付的金额)*5% (2)(取得土地使用权支付的金额)*10%利息注意两点：不能超过商业银行同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息和罚息。2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，4。房地产转让相关税费房地产开发企业：内资扣除“两税一费”(营业税、城

8、建税、教育费附加)，外资扣除“一税”(营业税)非房地产开发企业：内资扣除“三税一费”(营业税、印花税、城建税)，2020年7月25日12: 03，管理技术学院案例，(2005)房地产开发企业确定土地增值税抵扣项目时，允许单独抵扣的税额为()。甲、营业税、印花税乙、房产税、城市维护建设税丙、营业税、城市维护建设税丁、印花税、城市维护建设税【答案】丙、2020年7月25日12: 3，管理技术学院，5。其他扣除，即从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和扣除20%。2020年7月25日12: 03，管理技术学院案例，(2003)某房地产开发公司整体出售其新建商品房，

9、与该商品房相关的土地使用权出让金和开发成本合计1亿元；公司未按房地产项目计算和分享银行贷款利息；项目所在地省政府规定，征收土地增值税时，房地产开发费用的扣除比例按国家规定的最高比例执行；该项目转让的相关税费为200万元。在计算和确认商品房项目土地增值税缴纳时，房地产开发费用和“其他应扣除”的金额为()。A.1500万元乙2000万元丙2500万元丁3000万元【解答】丁【分析】房地产开发费用及“其他扣款”1000010 0020000(万元)，2020年7月25日12: 03，管理技术学院，6。旧房和旧楼的评估价格=重置成本价*新的折扣率。例如，一栋房子已经使用了近10年，建设成本为1000万

10、元。根据转让时的建筑材料和人工成本，同一栋新房子将花费4000万元，新房子的60%是新的，所以房子的评估价格为400，060%=2，400(万元)。2020年7月25日12时03分，管理技术学院作为案例，(2008)一家国有企业于2006年5月在市区购买了一栋办公楼，并支付了8000万元。2008年5月，企业转让办公楼，获得收入1亿元，并签署了产权转让文件。税务机关认定的办公楼重置成本价为1.2亿元，新税率为70%。企业缴纳土地增值税时计算的增值额为()。甲400万元乙14.85亿元丙1490万元丁200万元【答】乙【分析】旧房屋及建筑物转让时，有3项可从土地增值计算中扣除：(1)房屋及建筑物

11、预计价格被新的折扣率12000.70万元(万元)所替代；(2)为取得土地使用权而支付的地价及相关费用不在本课题范围内；(3)转让期间缴纳的税款=(100008000)5%(17% 3%)100000.055(万元)。增值转让收入-扣除项目金额=1000084001151485(万元)，2020年7月25日，管理技术学院，(3)增值额(计税基础)的确定，增值额=转让房地产收入扣除项目金额，2020年7月25日12: 03，管理技术学院，2000年2月。提供的扣除金额不真实；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，且无正当理由的。4.旧房和房地产转让。2020年7月25日，12: 3，管理技术

12、学院，(4)计税金额的计算方法，计税金额=(土地增值税适用税率)计税金额=增值税适用税率-扣除项目金额后的快速扣除系数，2020年7月25日，12: 3，管理技术学院，2020年7月25日，12:3(2005)2004年，一家房地产开发公司出售其新建商品房，取得销售收入据了解，该公司共支付了4800万元的土地使用权和与商品房相关的开发费用；公司未按房地产项目计算和分享银行贷款利息；该商品房所在省政府规定，征收土地增值税时，房地产开发费用的扣除比例为10%；商品房销售的相关税费为770万元。公司出售该商品房应缴纳的土地增值税为()。甲225650万元乙244550万元丙307050万元丁3080

13、50万元，2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，答乙分析根据土地增值税法律的计算方法和步骤，计算过程如下：计算扣除额4800480010W04800。计算土地增值额1400070106990(万元)；计算出的增值税税率为69907010100.7%，适用税率为二级，税率为40%，扣除系数为5%；应交土地增值税699040 p105 45.5元(万元)。2020年7月25日12: 03，管理技术学院，案例，(2009)某房地产开发公司于2008年6月取得土地使用权，根据出让合同向出让方支付土地价款8000万元，并于当月完成土地使用证并缴纳相关税费。从2008年7月至2009年6月底，

14、房地产开发公司使用60%(剩余40%未使用)的土地开发建设了一栋办公楼，并将其全部出售。根据销售合同，总销售收入为1.8亿元。在开发过程中，根据施工合同支付给施工公司的人工和材料费用总计6200万元，开发和销售期间发生的管理费用、销售费用和利息费用分别为700万元和400万元(注：当地适用的城市维护建设税率为5%；教育费附加率为3%；契税税率为3%；适用于买卖合同的印花税税率为0.3；适用于物业转让文件的印花税税率为0.5。其他开发费用的扣除比例为4%)要求：根据以上数据，按照以下序号回答问题，并计算每个问题的总数。2020年7月25日12: 03，管理技术学院，回答：(1)计算房地产开发公司

15、应缴纳的印花税(略)。(2)在计算房地产开发公司土地增值额时，可扣除土地价格和契税。回答=800060% 80003%=4944(万元)。(3)计算房地产开发公司土地增值额时可以扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。回答=180005%(1.5% 3%)=972(万元)(4)计算房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。回答=50070% (4944 6200)4%=795.76(万元)(5)计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的土地增值税的增值额。【答案】=18000-4944-6200-972-795.76-(4944 6200)20%=2859.44(万元)(6)计算房地产开发公司出

16、售办公楼时应缴纳的土地增值税。【答案】增值税率=2859.44(18000-2859.44)100%=18.89%计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的土地增值税率=2859.4430%=857.83(万元)，2020年7月25日12: 03，管理技术学院，案例2008年5月，企业转让办公楼，收入1亿元税务机关认定的办公楼重置成本价为1.2亿元，新税率为70%。企业缴纳土地增值税时计算的增值额为()。答：400万元、14.85亿元、1490万元、200万元。答：在分析旧房屋和旧建筑物的转让时，有3个项目可以从土地增值的计算中扣除：(1)房屋和建筑物的预计价格重置成本价成为新的贴现率12000.70万元(万元)；(2)为取得土地使用权而支付的地价及相关费用不在本课题范围内；(3)转让期间缴纳的税款=(100008000)5%(17% 3%)100000.055(万元)。增值额-扣除项目金额的转让收入=1000084001151485(万元)，2020年7月25日12: 03，管理与技术学院，VI。减免税：(1)建设普通标准间享受税收优惠的纳税人，如果其增值额不超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税。超过20%的，按照增值税总额的规定计算。注：20%为起征点，19.99%不纳税，21%应按规定缴纳全部增值税。(二)因城市规划和国家建设需要拆迁国家复垦房地产的税