碧桂园案例分析.ppt

1、碧桂园与房地产泡沫 1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房子造好了，遇到宏观调控，投资逾亿的项目基本面临死火状态。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应让杨销售已盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目，杨动足脑筋，但收效甚微。 一天，为孩子上学去考查一离广州市区近两小时车程的贵族学校，突受启发：这里也是未发展地区，学校建在水田鱼塘之上，却有那么多“大款”争先恐后把自己小孩往这儿送，尽管每个学生要交教育储备金15万元。由此萌发“先建配套学校，再建别墅区”想法。 1994年，碧桂园的“投资子女”

2、广告，引出了“21世纪经济大潮的黄埔军校碧桂园”，首期报名者突破1300人，教育储备金由一个学生18万元涨到23万元至30万元，筹资近3.9亿元。 由此，碧桂园的运作模式确立：学校+会所+物业管理。,按照整合的模式做项目，并在运作过程中严格控制土地成本和人工成本，碧桂园企业越做越大。 2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始介入酒店业；2001年，碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念；2002年凤凰城开盘，创造了一天销售7.5亿元的奇迹；2006年，相继启动占地2700亩的长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建3.8万个住宅单位，以千亩乃至万亩大盘为主流产品，成为集设计、

3、建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。同年9月，碧桂园宣布半年销售额超过100亿元，其市值也随之突破2000亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月下旬的5470万平方米，年底目标总额为8000万平方米（香港岛面积为7800万平方米）。碧桂园在发展过程中，成本控制始终如一：今年4个月内新增土储，每平方米平均成本为216元，其购入的地皮只属乡郊之地。,有一位名人对房地产的建设讲了下面一段话： “就房地产搞房地产肯定死火，要跳出房地产才能开发

4、房地产，房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作”。 思考： 1.此案例给你留下何感想？ 2. 碧桂园的经营模式，同其他开发商的模式相比，你认为最 大的区别是什么？ 3. 碧桂园的经营模式，你认为会隐藏什么样的风险？ 4.碧桂园的案例中，财务管理的投融资内容以何形式反映的？,一、此案例留下的感想,第一：碧桂园办了一所“贵族”学校 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产注入文化。,案例之后的碧桂园故事：,1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春

5、节，碧桂元以3000元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将垂直一体化发挥到了极致。,二、碧桂园独特的模式,1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂园的话说是：“规模制造、价格为王” 4.

6、 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。,三、碧桂园经营模式的潜在风险,一）政策的风险： 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损失，不得不挪用其它资金支援教育。 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临政策变化后土地回收的风险。,三、碧桂园经营模式的潜在风险,二）资金风险： 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地产商近一倍，成为全国名副其实的“地主”，然而这么大规的土地储备将会带来的严重的资金负担。 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋使其资金投入量较大，加大了资金使用成本。,三、碧桂园经营模式的潜在风

7、险,三）管理风险： 1. 碧桂园到目前为止还是家族管理方式，存在着大部份家族企业的弊端。 2. 垂直一体化的整合，使其面临着综合管理的困难，也面临着管理不善成本将成倍上涨的风险。,四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的 ？,1. 碧桂园学校的教育储备金案例：此策略充份利用的“货币的时间价值” 具体实例：上学前交30万储备金，毕业后退还30万元的储备金。利用储备金的利息支付学生上学的费用，从学生家长来看交多少拿回多少，并且小孩受到好的教育。但实际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不相同，即使没有投资货币的现值一定大于它的未来值。,四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的

8、 ？,2. 投资：20042006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，2007上半年又降低至7.45%，远低于当时其他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧桂园缩短的投资成本的回收期，降低了经营的风险，提升了竞争力。,四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的 ？,IPO上市融资： 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。 成功的上市发行股票使碧桂园获得发展的充裕资金，有效降低资金的使用成本。,四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以何形式反映的 ？,碧桂园发行：可转股债券 碧桂园2013年到期的可换股债券，是该集团于2008年2月第一次发行的海外债券。其2009年业绩报告显示，该笔债券全年平均利息为9.7%，原定期限为5年，即2013年到期，但是，当时的合同约定