物业管理 第四章.ppt

1、物业管理,时间:2006.10.231.12 授课人：周晓熙 E-MAIL:,第四章 物业管理的委托与招投标,1.物业管理的委托 2.物业管理招投标概述 3.物业管理招标的分类及其要点 4.物业管理招投标的程序及其要点 ,第一节 物业管理的委托,学习指导: 1.掌握基本概念:物业管理委托方 2.了解物业管理的委托内容 3.了解物业管理的委托方式,物业管理委托方,1.房地产开发商 2.公房出售单位 3.业主委员会,物业管理的委托内容,1.以管理服务为主的物业管理 2.以出租经营与管理服务并重的物业管理,物业管理的委托方式,1.不实行招投标的方式 2.实行招投标的方式,案例分析,某商业楼，已交付使

2、用的物业建筑面积为60%，现拟选聘一物业管理公司进行管理。由于该商业楼共用部分较大，委托人拟将该共用部分场地承包给选定的物业管理公司，由其将共用部分出租给需要场地的用户，根据以上的条件请分析(1)该项物业管理的委托人;(2)从物业管理内容上看，该项物业管理属于哪种类型；(3)该委托人是否选定物业管理企业需要进行招投标活动,物业管理招投标概述,学习指导 1.掌握物业管理招投标的概念 2.了解物业管理招投标的性质和目的 3.了解物业管理招投标的原则,物业管理招投标概念,1.物业管理招标的概念 是指建设单位或业主大会在为物业选择管理服务者时，通过制定招标文件，组织投标和评标，从投标人中选择最合适的对

3、象，并与之订立物业服务合同的过程 2.物业管理投标的概念 是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件规定的内容和国家有关法律、法规，结合本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动,物业管理招投标的性质和目的,1.招投标的性质 招标方和投标方实现双赢 2.招投标的目的 招标方找到最合适自己需求的物业管理 物业管理企业提供最合适的物业管理,物业管理招标的原则,1.公开原则 2.公平原则 3.公正原则 4.合理原则,物业管理招投标适用的法律法规,中华人民共和国招标投标法（1999.8） 物业管理条例(2003.8) 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003.6）,物业管理的行业特殊性与招投标的

4、特点,1.物业管理的行业特殊性 (1)市场行为 (2)全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品 (3)物业管理服务的性价比是弹性的 2.物业管理招投标的特点 (1)早期介入的特点 (2)阶段性的特点 (3)不确定性特点,第三节 物业管理招投标的分类及其要点,学习指导 1.了解物业管理招标主体 2.熟悉物业管理招投标组织机构设置 3.熟悉物业管理招投标形式 4.熟悉物业管理招投标的原则,物业管理招标主体,1.开发建设单位(开发商) 注意四项： （1）招标投标心态定位 （2）草拟制定相关文件 （3）政府部门参与和监督 （4）提前进行(非销售预售销售房屋) 2.业主大会 3.产权人,案例分析,

5、某小区在选聘物业管理企业时发生纠纷，物业管理企业的选聘是通过招投标产生，评标结果A公司中标。但是通过业主大会时，大约二分之一的用户同意A物业管理公司入住，原因是该企业的费用测算中人员工资等项目较低，那么相应的物业管理费用是投标中最低的；另三分之一的用户同意B公司入住，原因是B公司的物业固定资产不需要业主出资购买；剩下的住户不想发表意见，觉得谁进入都可以；由于这种情况业主委员会采取哪种方案都不能通过全体2/3以上业主通过，因此不能决定，请问你如何看待和解决此问题？,物业管理招标组织机构设立途径,1.自行招标(四个方面) 2.委托招标(招投标操作过程委托专门机构进行),物业管理招投标方式,1.公开

6、招标 2.邀请招标 3.议标,案例分析,某小区为新建住宅小区，开发商对小区前期物业管理进行招标，开发商向选定的几家物业管理企业发出信函 *物业管理有限公司： 我公司就*小区前期物业管理项目，向贵公司发出投标信息。望通过贵公司的诚意合作，将先进的管理服务理念带入*小区，配合开发商做好后期的销售工作，为今后入住的广大业主提供良好的服务。本次招标过程的费用（包括前期勘察现场、制作标书等）有投标方自理，并请于*年*月*日来我公司领取招标书。 *房地产开发有限公司 *年*月*日 公司地址：* 联系人：* 联系电话* (1)请问这是什么招标方式？,一物业管理企业没有收到邀请，但通过其它渠道知道该小区有招标

7、活动，因此主动要求参加此次招投标活动，请问是否能同意该物业管理企业参加此次招投标活动？,第四节 物业管理招投标程序及其要点,学习指导 1.熟悉物业管理招投标程序 2.熟悉招标书编制要点 3.熟悉投标书编制要点 4.熟悉评标及其要点 5.了解投标策略,物业管理招投标程序,物业管理招标过程,1.准备阶段(建立招标机构、编制招标文件、确定标的) 2.实施阶段（发布招标公告、资格预审、标前会议（包含两项内容）开标、评标和中标） 3.结束阶段（签定合同，通知投标人，备案）,物业管理投标实施步骤,1.购买阅读招标文件 2.考察物业现场 3.制定管理服务方法及测算工作量 4.制定资金计划 5.标价试算 6.

8、编制标书 7.封送标书,物业管理招标文件编制,1.物业管理招标文件概念 2.物业管理招标文件的构成 (1)招标书 (2)招标单位对管理服务的具体要求和初步设想 (3)投标须知 应着重注意的问题： (1)物业有无特殊性要求 (2)保修期费用的测算 (3)报酬的取费形式,投标书的编制,前期物业管理招投标管理暂行办法 投标文件包括内容 (1)投标函 (2)投标报价 (3)物业管理方案 (4)招标文件提供的其他材料,编写物业管理投标书的注意事项,前期物业管理招投标管理暂行办法 编写注意事项 (1)计量单位 (2)货币 (3)标准规范 (4)表述 (5)计算 (6)填写完整 (7)资料真实,评标及其要点,1.评标应留有必要的时间 2.投标方对本物业的认识 3.对管理处主任的考察 4.费用的测算,物业管理投标策略类型,1.攻势策略 2.守势策略 3.低成本策略 4.差异策略,案例分析,江苏省南京市龙江小区有10幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有12家物业公司购买了招标书, 准备投标 。 物业概况：江苏省南京市龙江小区2004年底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限