房建项目质量第三方评估分享

1、房建项目第三方质量评估经验分享,编制：洋唐保障性安居工程B13地块项目,目录,1.项目质量评估简介 2.工程巡检评估标准的体系框架 3. 巡检评估的范围 4.实测实量 5.工程经验分享,1. 项目质量评估体系简介,1.1项目质量评估体系的实施能够加强了工程施工过程管理，促进了工程品质的实时改进和持续提高；加强了在建项目日常安全管理工作，提了升工程质量及工程管理成效；提了高项目交付工程品质；同时客观真实反映了在建项目各阶段的工程管理水平。 同时，能够保证满足国家及政府机构的验收要求；满足产品顺利交付给客户 ；减少质量事故和客户对质量的投诉 ；通过评估提升质量管理人员对品质管理的意识和管理能力；提

2、升公司产品品牌价值，赢得更多客户信赖；并能在施工过程中节约施工成本。,1. 项目质量评估体系简介,1.2在建项目质量评估体系包括实测实量和质量风险两个部分。 组成权重为：实测实量：质量风险=30:70 1.2.1实测实量为工程实体实测，实测实量标准主要来源于国家规范要求 。实测实量取样采用随机原则 、可追溯原则、完整原则、效率原则、真实原则相结合的方法。 1.2.2质量风险由渗漏、空鼓/开裂、成品保护、安全文明四大维度组成，采用问题性质严重性及发生概率进行评定维度风险及项目综合风险。质量风险评价采用有效量化考核评价准则，对质量风险等级A、B、C级进行具体的量化，并制定可操作性的量化细则。,2.

3、工程巡检评估标准的体系框架,2.1实测实量 实测实量标准主要来源于国家规范要求 与国家标准对照，对实测实量结果进行分类： 得分80%以上表示达到国家规范验收要求； 得分在70%-80%之间表示略低于国家规范验收要求，需要关注； 得分低于70%表示远低于国家规范验收要求，需要重点关注，加强整改,2.1实测实量,实测实量取样原则： 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。 完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行

4、实测，不能有遗漏。 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。 真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。,2.2质量风险,2.2.1 质量风险由渗漏、空鼓、开裂、成品保护四大维度组成，采用问 2.2.2 为消除因评估成员因工程经验差异导致评估成果存在偏差，特制订 渗漏、 空鼓开裂、安全文明C级风险量化评价表。当存在问题与C级风险量化表比对，达 到一定重合率，即直接判定为C级，详见附件三 2.2.3 综合风险A、B、C评价

5、定义 A级：信任度较高，风险较低，受控状态良好； B级：问题较少，或预测潜在一定质量风险，处于可控范畴； C级：存在较大风险，或预测潜在风险较高，需重点关注；,2.2质量风险,2.2.4 综合风险A、B、C评价准则： A级：分项风险分级两项为B级,其余全部为A级的项目， B级：除A、B级综合风险分类条件之外的各类分项风险组合的项目 C级：分项风险分级存在一项（包含）以上为C级的项目。 2.2.5 为了便于对于质量风险进行有效量化考核评价，对A、B、C级进行等值量 化、量化细则如下： A级风险以95%得分计入 B级风险以80%得分计入 C级风险以60%得分计入,2.3防渗漏土建风险评估标准,2.

6、3.1防渗漏工艺项目要求： 2.3.1.1反坎基层凿毛。具体要求二次浇筑的砼反坎基层需进行有效凿毛处理；二次浇筑反坎必须与基层结合密实。反坎基层凿毛下图示意：,反坎凿毛,2.3.1防渗漏工艺项目要求：,2.4.1.2阳露台块材湿贴。具体要求应采用先铺设找平层、后用专用粘结剂粘贴。 2.4.1.3外窗台先浇筑。具体要求外窗窗台混凝土压顶应采用先浇方式，窗台压顶坡度符合要求；窗台板表面不得出现开裂。,窗台压顶找坡,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.4外窗框、洞间隙。具体要求外门窗预留洞口与钢副框或主框的间隙尺寸超过35mm时，应用细石混凝土回补，细石混凝土宽度同墙宽，厚度不小于80mm。

7、2.3.1.5外窗塞缝。具体要求砂浆应采用河沙；门下坎距底部300mm高度范围应用防水砂浆塞缝；外门窗塞缝存在系统性风险。,用细石混凝土回补,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.6门窗滴水、排水。具体要求窗顶3%坡度及滴水、窗台6%坡度。,窗台找坡,窗顶滴水,窗台找坡,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.7铝合金框打胶。具体要求铝合金窗框阴角应在加工厂打胶完毕。,铝合金框打胶,窗台阴角建议打胶,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.8外窗打胶。具体要求外窗塞缝发泡剂外露，严禁采用切割方式处理；涂料外墙的外窗与墙体密封胶严禁施打在涂料层上。 2.3.1.9外墙构造柱。具体要求外墙

8、构造柱模板应采用牛腿式安装，确保顶部混凝土浇筑密实、未产生裂缝；构造柱模板固定造成砌体破坏。,牛腿,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.10外墙、砌体灰缝。具体要求外墙砌体双面勾缝、密实；外架拉接杆、穿墙螺杆、穿墙洞封堵密实。,勾缝效果,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.11外墙后取孔。具体要求管道穿外墙严禁后取孔，砼墙应预埋套管，砌体墙应采用带套管的预埋块。,带套管的预埋块,2.3.1防渗漏工艺项目要求,2.3.1.12铁丝吊模。具体要求孔洞封堵禁用铁丝吊模。 2.3.1.13屋面。具体要求出屋面管道未设置带止水翼金属套管；屋面套管高度不低于完成面30cm；屋面结构反梁突出完成

9、面影响排水而未设置排水孔或排水孔不满足防水要求。,2.3.2防渗漏试验要求,2.3.2防渗漏试验要求： 2.3.2.1厨、卫间结构试水。要求厨卫间孔洞吊洞完毕后、防水层施工前应进行封闭试水24小时以上，直至结构不渗漏。 2.3.2.2屋面结构试水。要求做屋面防水前，必须进行24小时（斜屋面持续淋水2小时）以上结构试水，直至结构不渗漏。 2.3.2.3外窗、墙淋水试验。要求交付前30天，仍未实施外墙、窗喷淋试验或渗漏检查，或已进行外墙、窗喷淋试验、闭水检查及卫生间的蓄水试验，但未形成可追溯性的内控资料。,2.3.3渗漏风险等级标准违反条款数及评定标准,渗漏风险等级分为C、B、A三级： 2.3.3

10、.1C级风险：任意违反:1条红色带*条款/2条红色普通条款/1条红色普通条款+2条黑色条款/3条黑色条款； 2.3.3.2B级风险：1条红色普通条款/2条黑色条款； 2.3.3.3A级风险：无违反条款/1条黑色条款。 红色带*条款：反坎基层凿毛，外窗框、洞间隙，外窗塞缝，门窗滴水、外窗台檐口排水，铝合金框打胶，外窗打胶，外墙、砌体灰缝； 红色普通条款包括外窗台先浇筑工艺，禁用铁丝吊模； 黑色条款包括阳露台块材湿贴，外墙构造柱牛腿，外墙后取孔，屋面。,2.4.1铝合金门窗制作要求,2.4.1.1铝合金门窗生产必须在固定的生产车间内进行，严禁在施工现场下料、拼装半成品（组合窗的单元拼装除外）。 2

11、.4.1.2非断桥型材制作要求： 开口腔型材组角应在型材端部打设密封胶封闭止水，详下图。,2.4.1铝合金门窗制作要求,闭口腔型材组角应在角码表面及型材端面涂抹专用组角胶，详下图。,闭腔型材接缝处打设专用组角胶，止水并固定,安装组角角铝表面及型材端面涂抹专用组角胶,2.4.1铝合金门窗制作要求,90度拼接部位：闭腔位置应上下封堵，开腔型材拼装应使用加强钢片；拼装位置应使用止水垫片。如下图。,2.4.1铝合金门窗制作要求,组合窗拼樘料上下两端均需预留2cm的锚固长度，中梃及拼樘料上下端口安装前应封堵（如下图），拼樘料与门（窗）框间的缝隙应采用嵌缝胶进行密封处理。,2.4.1铝合金门窗制作要求,2

12、.4.1.3门窗在制作加工期间，甲方现场工程师及监理将前往加工厂进行必要的过程检查，避免运抵现场后出现大批量的不合格产品。门窗制作完成后施工单位应全面检查尺寸偏差、装配间隙、密封防水密封胶条毛条装配完整性等拼装整体质量。,2.4.2铝合金门窗安装要求,2.4.2.1窗框安装前 ： 总包单位弹门窗垂线、水平线为后续复核门窗洞口尺寸和门窗安装提供依据,如下图。,2.4.2铝合金门窗安装要求,门窗框安装前，应先检查核对每一门窗洞口尺寸。如洞口出现偏差，当小于10mm（每边）或大于35mm（每边）时，土建施工单位负责洞口处理，大于35mm的洞口（每边）应采用细石混凝土回补。 检查80-100mm厚细石

13、砼窗台压顶的施工情况，外窗台必须低于室内窗台板1520mm；室外窗台必须设顺水坡（一般大于6%）并确保泄水通畅。门窗洞口上部应做老鹰嘴或滴水槽。,2.4.2铝合金门窗安装要求,2.4.2.2窗框安装 门窗的上下框四角及横框的对称位置应用木楔塞紧作临时固定，当框长度大于0.9m 时，其中央也应用木楔塞紧。按设计图纸及外饰面排版要求确定窗框在洞口墙体厚度方向的安装位置，并用水平尺、吊线锤调整窗框的垂直度、水平度及直角度。如下图。,2.4.2铝合金门窗安装要求,2.4.2铝合金门窗安装要求,门窗框和墙体之间的连接固定采用Q235钢材，镀锌防腐处理，厚度不小于1.5mm，宽度不小于20mm，在外框型材

14、室内外双向固定。门窗框同墙体间的连接件距框边角、中竖框、中横框的距离一般为150200mm，连接件之间的间距不大于500mm。在门窗高度大于2.5米时，应加密固定点间距至300。外框固定可采用射钉紧固在预埋块或混凝土结构上，禁止使用射钉直接固定在砌体上。,2.4.3门窗框与墙体间塞缝,一般采用干硬性水泥砂浆塞缝，塞缝前门窗洞口粘接表面应平整、清洁并提前浇水湿润，门窗框型材与砂浆接触表面的保护材料应除去并不应有油污、灰尘；应由专业的塞缝工人进行施工，确保塞缝密实。沿海地区铝合金外框与水泥砂浆接触部位必须做防腐处理，防止造成腐蚀。如下图。,2.4.3门窗框与墙体间塞缝,2.4.3门窗框与墙体间塞缝

15、,门窗框外侧应打胶封闭，留设宽和深不小于6mm的打胶槽口（如下图）；打胶面应干净、干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮耐候密封胶。注胶应连续，密封胶应粘结牢固，表面应 光滑、顺直、无裂纹。,2.4.3门窗框与墙体间塞缝,门窗框与结构间的密封胶严禁打在涂料（或腻子）面层上，避免长时间后出现脱胶造成密封失效。如下图。,2.4.4门窗配件安装,外密封条是隔气、防水的重要部件，安装时应特别注意，密封条抗老化性能应优良，规格合适，其嵌固在窗扇上应牢靠，在转角处应切成45角并使用三元乙丙胶水粘结牢固，不得有缝隙（如下图）。门窗关闭后其密封条必须全部处于受压状态。室外玻璃压条与玻璃间填嵌密封胶必须饱满，粘结牢

16、固，以防从此处渗水。,2.4.4门窗配件安装,2.4.5成品保护措施,型材出厂时，表面应有型材保护膜，制作过程中不能随意撕除型材保护膜，避免在制作过程中表面被划伤。 在框料、扇料组装完成后，用PVC保护膜对型材表面进行包裹保护，并尽量保留至竣工交付前，不得以型材保护膜代替PVC保护膜。如下图。,2.4.5成品保护措施,门窗产品运至施工现场后，应放置在清洁、通风、干燥的室内位置，严禁与酸、碱、盐类物质接触并防止雨水侵入；严禁与地面直接接触，底部垫高应不小于100mm，立放角度不小于70。如下图。,2.4.5成品保护措施,对较大规格的门窗外框应采取两人搬运，避免外框受力不合理导致拼接部位松动。同时

17、降低外框与地面摩擦而造成的成品划伤。如下图。,3.巡检评估的范围,3.1对于主体结构施工到0.00以上、尚未交楼的在建项目，评估内容包括实测实量、项目综合风险。 3.2对于工程已开工，但主体结构处于0.00以下施工阶段的评估内容只进行项目综合风险评价。,4.实测实量,4.1尺差控制篇,4.实测实量,4.1尺差控制篇,4.实测实量,4.1尺差控制篇,4.实测实量,4.1尺差控制篇,4.实测实量,4.1尺差控制篇,4.实测实量,4.1尺差控制篇,4.实测实量,4.2定尺加工篇,4.实测实量,4.2定尺加工篇,4.实测实量,4.2定尺加工篇,4.实测实量,4.2定尺加工篇,4.实测实量,4.3观感质

18、量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,型材接缝宽 度测量示意,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.3观感质量篇,4.实测实量,4.4防渗漏篇,4.实测实量,4.4防渗漏篇,4.实测实量,4.5防空鼓开裂篇,4.实测实量,4.5防空鼓开裂篇,4.实测实量,4.5防空鼓开裂篇,4.实测实量,4.5防空鼓开裂篇,5.工程经验分享,5.1结构篇,使用定型木夹具，确保梁断面尺寸及接缝严密,剪力墙顶部设置横龙骨，横通洞口过梁，确保梁墙交接部位的平整度。,5.工程经验分享,5.1结构篇,次楞50*100方木（过刨），间距均匀,在梁、板模板安装完成后，施工员应用激光抄平仪对准控制标高点，利用塔尺对每个房间4个角及中间1点测量，五点数据极差控制在10mm以内，超出范围部分木工及时调整顶托，保证顶板极差在合格范围,5.工程经验分享,5.1结构篇,楼板砼浇筑前设置板厚控制脚凳及扫平杆，有效控制砼楼板平整度，并较好控制砼浇筑量。,5.工程经验分享,5.1结构篇,降板高度控制：采用50*50的方钢焊接成定型框，并用同板厚度的