深圳中信红树湾价格方案.ppt

1、一期价格报告概要,2004年7月8日,深圳地产市场现状与可预见趋势,2003年深圳全市房地产开发投资达到449.05亿元，比上年增长了9.4，在基本合理的比例区间内，投资过速问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产业将进一步保持平稳、协调的发展。,2003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）,从2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。2003年9月1日国务院下发的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保

2、持较高的增长。,1-12月住宅销售市场均价为5898.8元/平米，与去年1-12月相比上涨了4.08%。小幅上涨受到一定记价面积（套内面积）变化的影响，实际意义上价格是相当平稳的。结合局部供给不足、成本上升、需求持续稳定增加等情况来看，预示着深圳市场的价格潜力并未充分发挥，尤其是中高档住宅的价格。,2003年关内土地的供应量都在20万平米以下，宝安龙岗则持续增长，以龙岗最为典型，预示2004年房地产销售已向关外扩张。,南山半岛 前后海+老城区 460万,填海区+华侨城+科技园 550万,中心区+香蜜湖+红树林 190万,深圳传统核心区域改造 200万,蓝色盐田 50万,深圳市全市目前可供开发的

3、新地中，特区内、宝安、龙岗总量格局为1：12.5：15。罗湖、福田两个行政区可出让土地仅63万平方米，南山区主要集中在红树湾填海区内。深圳未来的土地供应将转移到城郊，关外将成为深圳开发商投资重点区域，这种趋势与目前深圳城市郊区化和卫星城规划趋势保持一致。,项目竞争分析,重点竞争项目调查红树西岸,本项目与红树西岸比较，最大的优势在于产品设计，红树西岸是个性化的产品，大进深小开间，户型本身存在一定的弱点，而本项目是实用型居家户型，更以人为本。 百仕达比项目早启动，但从目前形式和了解到的情况分析，它势必比本项目晚入市，预计在9月下旬，目前对外宣称均价为15000元/平米，可见其必然在观望整个片区市场

4、，通过本项目入市时的市场反映及时采取应对策略。,重点竞争项目调查瑞河耶纳,瑞河耶纳户型设计中规中矩，方正实用，户型本身没有重大缺陷，但同时也没有太多特点，它的设计正好与百仕达相反，是一个非常稳妥的方案。 与瑞河耶纳相比，本项目在容积率上没有优势，产品类型不及瑞河耶纳，但产品设计还是具备一定的优势，但如果瑞河耶纳以8500入市，将给项目造成很大的压力。,中信红树湾一期价格形成基础对比楼盘选择,选择原则,区域相关性 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）,中信红树湾一期价格形成基础核心均价比准,通过与对比楼盘内外在各方面素质的比较打分，折算到价格，再

5、乘以权重，得出市场比准均价为9570元 /平方米，经过点对点分析，项目一期高层实收均价建议为9600元/平方米。,1 2500,5 1865,7 1635,17 77,16 385,3 2288,2 2327,4 2087,10 1337,14 962,8 1462,11 1327,9 1365,18 58,20 0,6 1692,12 1288,13 1154,15 500,18 58,2,1,3,5,12层朝向差,中信红树湾一期价格形成基础平面差确定,VIP客户意向,47,30,15,9,46,59,36,29,0,24,18,9,17,38,15,32,5,3,9,20,2,1,3,5,

6、TOHO：3,说明：由于目前阶段户型资料不全，信息不对称，客户的意向受销售员的个人喜好影响较大，基本上是销售员向客户推哪个户型，客户就接受那个户型，因此意向统计仅作参考，不能成为定价的主要依据。,中信红树湾一期价格形成基础竖向差确定,针对四栋而言，均采用12层作为打分基准层，故12层层差设为0； 最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差，设为150元； 一、二栋低层受到TOHO的影响，到6层视野突然开阔，会有一个跳差； 13-19层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层差设为50元； 突破20层，人的心理会有一个变化，跳差100元； 20层以上，景

7、观变化逐渐变小，层差设为30元。,中信红树湾一期价格形成基础分单位均价,注 ：不含1栋顶层复式价格,中信红树湾一期价格形成基础分栋均价,9596,1,3,2,5,11691,9187,8849,中信红树湾一期价格策略参考案例,3-4,19,分期规模,物业类型,时间轴,2002.1,2002.9,2002.7,2004上半年,第一期,6-7,2003-11,7.64,2.7,1.6,高层,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house,首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成

8、功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。,万M2,第二期,多层,House,天鹅堡,纯水岸,天鹅堡,纯水岸,首期配置：会所,波托菲诺的开发策略,波托菲诺项目开发均价走势图,各期项目价格变化及销售周期,项目整体价格变化,项目整体价格变化,中信红树湾一期价格策略策略形成,价格平开高走，确保入市热销，实现项目资金回笼目标，为一期顺利销售奠定基础； 分批推售，保证每一批客户都有升值空间，形成良好口碑传播 避免相同户型房号的内部竞争，选择性推出； 同时确保每一批都有亮点户型树立价格标杆。 采取新的营销方式，有效的消化诚意客户，降低销售风险。,计划将一期高层部分房号分三批推出； 价格表根据每次推售的房号，

9、分三次公布，每次价格表上仅显示当次所推之房号的价格； 考虑到20042005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算结果，结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以目标均价的0.98入市，即9400元/左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目均价呈逐步攀升趋势，第二批房号推出时的入市均价为目标均价的0.99，即9500元/平方米均价体系，第三批为目标均价的1.03，即9888元/平方米均价体系，项目高层整体最终实现均价9600元/。,中信红树湾一期价格策略推售策略安排,第一批公开房号200套左右，考虑到5栋的户型和3栋基本一致，前三栋已经包含所有户型种类，同